03/11/2026
【🏠 層樓可以變成「出糧機」？安老按揭（逆按揭）計法大拆解】
各位準退休業主，有冇諗過你層樓除咗住，仲可以每個月定時定候「出糧」俾你？說嘅就係**安老按揭（逆按揭）**。唔使賣樓、唔使搬走，繼續住到百年歸老，同時將層樓嘅價值慢慢釋放成穩定現金流。但到底每月可以攞幾多？一筆過應急錢又點計？即刻同大家拆解！
💡 **計法4大關鍵，直接影響你每月「長糧」有幾多：**
**1️⃣ 申請人年齡**
年紀愈大，預計發放年期相對較短，每月年金就愈高。所以幾時申請，回報差好遠。
**2️⃣ 物業估值**
估值愈高，可抵押金額愈多。但要留意，$800萬或以下嘅物業會用**100%估值**計算；超過$800萬嘅部分，就只計**50%**，上限$2,500萬。
**3️⃣ 年金年期**
可選10年、15年、20年或**終身**。年期愈短，每月派得多；想長攞長有，就揀終身。
**4️⃣ 按揭計劃種類**
可選浮息或定息。一般嚟講，**定息計劃每月年金會較多**，預算更穩定。
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📊 **實例試算：陳伯伯，60歲，單身，層樓已供滿、估值500萬**
**如果揀終身領取（定息計劃）**：每月約 **$10,100**，總額約 **$4,848,000**
**如果揀終身領取（浮息計劃）**：每月約 **$9,200**，總額約 **$4,416,000**
**如果揀10年短期（定息計劃）**：每月約 **$18,700**，總額約 **$2,244,000**
**如果揀10年短期（浮息計劃）**：每月約 **$17,000**，總額約 **$2,040,000**
**如果陳伯伯等到80歲先申請，年金會大幅跳升：**
- 終身（定息）：每月約 **$23,900**（總額約$11,472,000）
- 10年（定息）：每月約 **$30,850**（總額約$3,702,000）
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💰 **想攞一筆過應急錢？要識計數！**
除咗每月年金，有需要時可以申請**一筆過貸款**。但留意：**一筆過攞得愈多，之後每月年金就會相應減少**；如果攞到上限，甚至可能冇每月年金剩。
以陳伯伯為例：
- **60歲**：定息計劃一筆過上限約 **$159萬**；浮息約 **$144萬**
- **80歲**：定息計劃上限約 **$266萬**；浮息約 **$246萬**
⚠️ 要留意，因為貸款同利息會滾存二、三十年，所以銀行最初批出嘅一筆過金額，會**遠低於物業市值**，呢點要預算清楚。
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💬 **總結：層樓係資產，識用先係現金流**
安老按揭最大嘅好處，係喺**唔使賣樓、唔使搬遷**嘅前提下，將「磚頭」變成穩定嘅退休收入，同時保留終身居住權。但年金多與少，好取決於你幾時申請、揀邊種計劃同年期。
**你或者屋企人會考慮用層樓「自製長糧」嗎？** 歡迎留言分享你嘅睇法！👇
📌 **實用工具**：香港按證公司網站有「安老按揭計算機」，輸入簡單資料就可以初步估算。
*以上數字僅供參考，不構成財務建議。實際金額以銀行最終估值及利率為準，申請前記得向專業人士查詢。*
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