Market Lens Vietnam

Market Lens Vietnam Market Lens Vietnam không phải là nơi đưa ra đáp án, mà là nơi đặt câu hỏi tốt hơn về thị trường

☀️ Môi trường làm việc thân thiện và năng động.
☀️ Đề cao khả năng self-control phát huy năng lực cá nhân và khả năng team work.
☀️ Định hướng không những hỗ trợ khách hàng trong giao dịch chứng khoán mà còn là người tư vấn tài chính cá nhân và quản lý tài sản cho khách hàng một cách hiệu quả nhất.

Tập 1: Vì sao Việt Nam chọn 11 nhóm công nghệ chiến lược?(Series về 11 nhóm công nghệ chiến lược của Việt Nam)Có những k...
23/06/2026

Tập 1: Vì sao Việt Nam chọn 11 nhóm công nghệ chiến lược?

(Series về 11 nhóm công nghệ chiến lược của Việt Nam)

Có những khoảnh khắc, một quốc gia buộc phải nhìn lại chính mình. Không phải để tự hào về quãng đường đã đi qua, mà để tự hỏi một câu khó hơn nhiều: động cơ nào sẽ kéo mình đi tiếp trong 10 hay 20 năm tới.

Việt Nam, vào cuối năm 2024, có lẽ đã bước tới đúng khoảnh khắc như vậy.

Trong gần bốn thập kỷ kể từ Đổi mới, Việt Nam đã đi lên bằng một công thức mà ai cũng có thể gọi tên: lao động dồi dào, chi phí cạnh tranh, FDI mạnh, sản xuất đi lên, xuất khẩu mở rộng. Công thức ấy từng rất hiệu quả. Nó giúp đưa một nền kinh tế còn nghèo bước ra thị trường thế giới với tốc độ mà nhiều người trước đây khó hình dung. Nhưng mọi công thức tăng trưởng rồi cũng có ngày lộ ra giới hạn của nó.

Bởi phần giá trị lớn nhất của thế giới không nằm ở nơi lắp ráp một sản phẩm. Nó nằm ở nơi thiết kế con chip bên trong sản phẩm đó, viết ra hệ điều hành điều khiển nó, sở hữu dữ liệu mà nó tạo ra, làm chủ vật liệu làm nên nó, và đặt ra tiêu chuẩn để những người khác phải đi theo. Một quốc gia có thể làm rất tốt ở khâu cuối của chuỗi cung ứng mà vẫn chỉ nhận về phần mỏng nhất của giá trị. Và một lúc nào đó, quốc gia ấy sẽ phải tự hỏi: mình có chấp nhận ở mãi vị trí đó hay không.

Ngày 22/12/2024, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 57-NQ/TW về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia. Nhìn bề ngoài, đây là một văn bản chính sách. Rất dài. Rất nhiều chữ. Rất dễ bị lướt qua như bao nghị quyết khác. Nhưng nếu đọc kỹ, sẽ thấy đây không chỉ là một văn bản về khoa học công nghệ. Nó là lời xác nhận rằng Việt Nam đã bắt đầu nhìn rõ giới hạn của mô hình tăng trưởng cũ, và muốn chuẩn bị cho một mô hình tăng trưởng mới.

Điều thú vị là, trong lúc Việt Nam tự đặt ra câu hỏi ấy cho mình, thế giới cũng bắt đầu gửi lại một tín hiệu đáng chú ý.

Ngày 17/6/2026, IMD World Competitiveness Center (WCC) thuộc IMD của Thụy Sĩ công bố bảng xếp hạng năng lực cạnh tranh thế giới 2026. Và đây là lần đầu tiên Việt Nam xuất hiện trong bảng xếp hạng này, ở vị trí 27/70 nền kinh tế. Chỉ riêng việc lần đầu có tên trong một bảng xếp hạng như vậy đã là một sự kiện đáng chú ý. Nhưng điều đáng nghĩ hơn nằm ở chỗ khác: Việt Nam không còn chỉ được nhìn như một nền kinh tế tăng trưởng nhanh hay một cứ điểm sản xuất chi phí cạnh tranh. Việt Nam đang bắt đầu được đặt vào một hệ quy chiếu rộng hơn, nơi người ta đo cả hiệu quả kinh tế, hiệu quả quản lý, năng lực kinh doanh và chất lượng hạ tầng.

Nói cách khác, thế giới bắt đầu nhìn Việt Nam bằng con mắt của cạnh tranh dài hạn. Và đúng lúc đó, Việt Nam cũng bắt đầu tự trả lời mình bằng một ngôn ngữ rất khác: ngôn ngữ của công nghệ, dữ liệu, đổi mới sáng tạo và năng lực tự chủ.

Đó là bối cảnh thật sự của Nghị quyết 57.

Nghị quyết này ra đời không phải để làm đẹp thêm cho diễn ngôn phát triển. Nó ra đời trong một thời điểm mà áp lực công nghệ toàn cầu đã trở nên quá rõ. Người ta tranh nhau chip. Tranh nhau AI. Tranh nhau dữ liệu. Tranh nhau trung tâm dữ liệu, vật liệu chiến lược, nguồn điện sạch và cả quyền thiết lập luật chơi công nghệ cho tương lai. Trong một thế giới như vậy, tăng trưởng không còn chỉ đến từ đất đai, lao động giá rẻ hay mở rộng đầu tư theo chiều rộng. Tăng trưởng ngày càng đến từ năng lực nghiên cứu, khả năng hấp thụ công nghệ, mức độ làm chủ những công nghệ lõi, và tốc độ biến tri thức thành sản phẩm, doanh nghiệp và thị trường.

Nếu nhìn ở cấp độ cấu trúc, Nghị quyết 57 khá chặt chẽ. Nó bắt đầu từ việc mô tả bối cảnh. Sau đó xác lập quan điểm chỉ đạo. Rồi đưa ra mục tiêu đến 2030, tầm nhìn 2045. Cuối cùng là một loạt nhiệm vụ và giải pháp để biến những mục tiêu ấy thành việc có thể làm được. Đây không phải là chi tiết kỹ thuật nhỏ. Nó quan trọng, vì nó cho thấy nghị quyết này không chỉ nói “muốn đi xa”, mà còn cố gắng trả lời “sẽ đi bằng cách nào”.

Phần quan điểm chỉ đạo của Nghị quyết 57 đặc biệt đáng chú ý. Văn bản này xác định phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia là đột phá quan trọng hàng đầu, là động lực chính để phát triển nhanh lực lượng sản xuất hiện đại, đổi mới phương thức quản trị quốc gia, phát triển kinh tế, xã hội và ngăn chặn nguy cơ tụt hậu. Câu chữ ấy rất mạnh. Và nó mạnh vì nó kéo công nghệ ra khỏi vai trò “công cụ hỗ trợ”, đặt nó lên vị trí trung tâm của mô hình phát triển.

Rồi đến phần mục tiêu. Đây là nơi mọi chuyện trở nên bớt mơ hồ hơn. Theo các nội dung công bố về Nghị quyết 57, đến năm 2030, Việt Nam đặt mục tiêu chi cho R&D đạt khoảng 2% GDP; kinh tế số chiếm tối thiểu 30% GDP; xuất khẩu sản phẩm công nghệ cao chiếm ít nhất 50% tổng kim ngạch xuất khẩu; và đóng góp của năng suất nhân tố tổng hợp vào tăng trưởng đạt trên 55%. Xa hơn, đến năm 2045, mục tiêu là kinh tế số đạt tối thiểu 50% GDP, Việt Nam thuộc nhóm 30 nước dẫn đầu thế giới về đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số.

Những con số này không phải để làm đẹp văn bản. Chúng là tín hiệu về mức độ nghiêm túc của một sự chuyển hướng. Bởi khi một quốc gia công khai đặt ra các mục tiêu như vậy, điều đó có nghĩa là quốc gia ấy đang muốn dịch chuyển nền kinh tế từ chỗ dựa chủ yếu vào lao động và vốn sang chỗ dựa nhiều hơn vào tri thức, công nghệ và năng lực tạo ra giá trị nội địa.

Nhưng Nghị quyết 57 không dừng ở mục tiêu. Điểm đáng chú ý hơn nằm ở các nhiệm vụ và giải pháp. Trong toàn văn nghị quyết, các trụ cột cốt lõi được nhấn mạnh là thể chế, nhân lực, hạ tầng, dữ liệu và công nghệ chiến lược. Đây là một cách nói rất thẳng. Muốn làm công nghệ, không thể chỉ gọi tên công nghệ. Phải sửa luật. Phải chấp nhận thử nghiệm. Phải chấp nhận rủi ro trong nghiên cứu. Phải dành ngân sách cho công nghệ chiến lược. Phải có cơ chế quỹ, cơ chế hợp tác công tư, cơ chế dữ liệu, cơ chế mua sắm công và cả cơ chế để doanh nghiệp trong nước có cơ hội lớn lên từ kết quả nghiên cứu.

Ở đây có một lớp nghĩa quan trọng hơn. Khi một văn bản nhấn mạnh vào “công nghệ chiến lược”, nó cũng đồng thời thừa nhận một thực tế rất đơn giản: Việt Nam không thể làm mọi thứ cùng một lúc. Muốn đi nhanh, phải chọn. Muốn chọn, phải biết đâu là những mặt trận mang tính sống còn đối với năng lực cạnh tranh dài hạn.

Và đó là lý do bước đi tiếp theo xuất hiện.

Ngày 12/6/2025, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 1131/QĐ-TTg, công bố 11 nhóm công nghệ chiến lược và 35 nhóm sản phẩm công nghệ chiến lược. Đây là bước cụ thể hóa rất quan trọng của Nghị quyết 57. Nếu Nghị quyết 57 là lời tuyên bố về việc phải đổi động cơ tăng trưởng, thì Quyết định 1131 giống như lúc Việt Nam bắt đầu khoanh tròn lên bản đồ những mặt trận mình buộc phải bước vào.

Mười một nhóm công nghệ ấy, nhìn kỹ, không phải một danh sách được ghép lại cho đủ màu sắc. Chúng tạo thành ba lớp của một nền kinh tế hiện đại.

Lớp đầu tiên là lớp tạo ra năng lực số và năng lực trí tuệ: AI, mô hình ngôn ngữ lớn tiếng Việt, trợ lý ảo, bản sao số, vũ trụ ảo; điện toán đám mây, dữ liệu lớn, lượng tử, trung tâm dữ liệu; blockchain; an ninh mạng. Đây là lớp giúp nền kinh tế tính toán nhanh hơn, hiểu dữ liệu sâu hơn, tự động hóa mạnh hơn và tự bảo vệ tốt hơn. Nếu nền kinh tế số là một cơ thể sống, thì đây là bộ não, trí nhớ và hệ miễn dịch của nó.

Lớp thứ hai là lớp tạo ra năng lực công nghiệp và sản xuất: 5G/6G, hạ tầng viễn thông tốc độ cao, robot và tự động hóa, chip bán dẫn, chip AI, chip IoT, năng lượng và vật liệu tiên tiến. Đây là phần quyết định Việt Nam sẽ chỉ lắp ráp, hay từng bước đi lên thiết kế, tích hợp, chế tạo, và làm chủ những mắt xích có giá trị cao hơn của chuỗi cung ứng toàn cầu.

Lớp thứ ba là lớp mở ra năng lực sống còn và không gian phát triển mới: công nghệ sinh học, vaccine thế hệ mới, liệu pháp gen, tế bào, công nghệ đất hiếm, biển sâu, hàng không, vũ trụ, vệ tinh, UAV. Đây không chỉ là câu chuyện của tăng trưởng. Nó còn là câu chuyện của y tế, tài nguyên, chủ quyền, an ninh và khả năng bước vào những ngành mà trước đây Việt Nam gần như chỉ đứng bên ngoài quan sát.

Đọc đến đây, quyết định chọn 11 nhóm công nghệ chiến lược bắt đầu hiện ra đúng hình dạng của nó. Không phải một động tác “điểm danh ngành hot”. Không phải một khẩu hiệu thời thượng. Mà là một hành động nhận diện trận địa. Một quốc gia biết rằng mình không thể làm mọi thứ. Nhưng cũng biết rằng nếu không chọn đúng một số mặt trận để dồn lực, thì sẽ mãi chỉ đứng ở phần việc ít giá trị nhất của thế giới.

Với giới đầu tư, đây mới là chỗ câu chuyện trở nên đáng chú ý.

Chính sách chỉ thực sự có ý nghĩa khi nó làm thay đổi đường đi của vốn, của hạ tầng, của doanh nghiệp và của kỳ vọng thị trường. Nghị quyết 57, đi cùng với Danh mục 11 nhóm công nghệ chiến lược, là một tín hiệu như vậy. Nó cho thấy trong 10–20 năm tới, sẽ có những lĩnh vực được ưu tiên mạnh hơn về thể chế, hạ tầng, nguồn lực công và khả năng hút vốn tư nhân. Nó cũng cho thấy tương lai của nền kinh tế Việt Nam nhiều khả năng sẽ không được định giá chỉ bằng tốc độ tăng GDP hay tăng trưởng xuất khẩu, mà ngày càng nhiều bằng câu hỏi: Việt Nam đang làm chủ được những công nghệ nào, và đang đứng ở đâu trong chuỗi giá trị của những công nghệ đó.

Dĩ nhiên, chính sách không phải phép màu. Không có nghị quyết nào tự biến thành thị trường. Không có danh mục nào tự biến thành doanh nghiệp dẫn dắt. Từ một văn bản chiến lược đến một hệ sinh thái trưởng thành là một quãng đường dài, đắt đỏ và đôi khi đầy thất vọng. Sẽ có lĩnh vực đi nhanh. Sẽ có lĩnh vực đi chậm. Sẽ có những cái rất hấp dẫn trên giấy nhưng cực kỳ khó thương mại hóa ngoài đời.

Nhưng cũng chính ở khoảng giữa đó, giữa chiến lược và thực thi, giữa kỳ vọng và hiện thực, cơ hội đầu tư mới bắt đầu hình thành.

Một nền kinh tế không hấp dẫn vì nó đã hoàn hảo. Nó hấp dẫn vì người ta nhìn thấy quỹ đạo mà nó đang dịch chuyển tới. Và nếu Nghị quyết 57 là lời khẳng định rằng Việt Nam muốn đổi động cơ tăng trưởng, thì Danh mục 11 nhóm công nghệ chiến lược chính là tấm bản đồ đầu tiên cho cuộc dịch chuyển ấy.

Đó cũng là lý do series này bắt đầu từ đây.

Trong những bài tiếp theo, hành trình sẽ không dừng ở việc gọi tên 11 lĩnh vực. Mỗi bài sẽ đi vào một nhóm công nghệ cụ thể để trả lời những câu hỏi quan trọng hơn nhiều: nó thực sự là gì, khó ở đâu, thế giới đang ở đâu, Việt Nam đang ở đâu, vì sao nó được coi là chiến lược, và đâu là những lớp cơ hội cùng rủi ro mà thị trường đầu tư nên nhìn thấy càng sớm càng tốt.

Đây sẽ là một hành trình dài. Có lĩnh vực nghe rất gần, như AI hay an ninh mạng. Có lĩnh vực nghe xa và khó hơn nhiều, như lượng tử, liệu pháp gen hay công nghệ không gian. Nhưng nếu nhìn đủ lâu, đủ chậm và đủ kỹ, mọi thứ rồi sẽ nối về cùng một câu hỏi: Việt Nam sẽ đứng ở đâu trong bản đồ công nghệ của vài thập kỷ tới.

Và nếu bạn cũng quan tâm đến câu hỏi ấy, thì hãy đi tiếp cùng series này. Bởi 11 lĩnh vực kia, sớm hay muộn, sẽ không chỉ là câu chuyện của văn bản chính sách. Chúng sẽ trở thành câu chuyện của thị trường, của dòng vốn, và của cách tương lai của Việt Nam được định giá từ hôm nay.

Cùng ad du hành vào 11 lĩnh vực trong các bài tiếp theo nhé.

- Hoả xa-

Tài liệu tham khảo:
Nghị quyết số 57-NQ/TW ngày 22/12/2024 của Bộ Chính trị về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia.
Quyết định số 1131/QĐ-TTg ngày 12/6/2025 của Thủ tướng Chính phủ về Danh mục 11 nhóm công nghệ chiến lược và 35 nhóm sản phẩm công nghệ chiến lược.
Báo cáo Năng lực cạnh tranh thế giới 2026 của IMD World Competitiveness Center, trong đó Việt Nam lần đầu được xếp hạng 27/70 nền kinh tế.

# congnghechienluocvietnam

23/06/2026

Đây là series về ngành ngân hàng dành cho các bạn nào muốn tìm hiểu bức tranh thực tại hiện nay.
Tất nhiên nó chỉ là những lát cắt, và không hẳn lát cắt nào cũng đẹp. Nhưng sẽ cho bạn nhiều góc nhìn thú vị...

Các bài mình để dưới phần comment nhé.

Tập 12: Thị trường vốn và chiếc lưng đã mỏi của ngân hàng.(Series viết về ngành ngân hàng)Có một câu hỏi rất ít khi xuất...
23/06/2026

Tập 12: Thị trường vốn và chiếc lưng đã mỏi của ngân hàng.

(Series viết về ngành ngân hàng)

Có một câu hỏi rất ít khi xuất hiện ở phần đầu của những bài nói về tăng trưởng: ai sẽ bỏ vốn cho giấc mơ đó, và vốn ấy sẽ đi bằng con đường nào?

Suốt nhiều năm, ở Việt Nam, câu trả lời gần như mặc định là ngân hàng.

Ngân hàng cho doanh nghiệp vay. Ngân hàng cho dự án vay. Ngân hàng giữ nhịp tín dụng cho nền kinh tế. Nhưng khi mục tiêu tăng trưởng ngày càng lớn hơn, nhu cầu vốn ngày càng dài hơn, người ta bắt đầu nhìn thấy giới hạn của mô hình ấy: ngân hàng không sinh ra để ôm mãi phần vốn dài hạn của cả một nền kinh tế đang muốn đi nhanh hơn.

Đó là lý do phải nói về thị trường vốn.

Một cấu trúc đã lệch
Theo các chuyên gia tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2025, để đạt tăng trưởng GDP bình quân 9–10% trong giai đoạn 2026–2030, tổng vốn đầu tư toàn xã hội phải vào khoảng 39% GDP. Nhưng trong khi nhu cầu vốn tăng rất nhanh, cấu trúc dẫn vốn của Việt Nam vẫn lệch mạnh về phía ngân hàng.

Tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam đã ở mức 135,7% cuối 2024 và có thể lên tới 147% cuối 2025. Đó là mức rất cao. Nó cho thấy nền kinh tế đang đi quá nhiều bằng tín dụng ngân hàng.

Một thời gian dài, điều đó giúp Việt Nam tăng trưởng nhanh. Nhưng đến một ngưỡng nào đó, thêm một đồng tín dụng không còn chỉ là thêm một khoản vay. Nó là thêm áp lực lên vốn, thanh khoản và sự an toàn của hệ thống. Nói ngắn gọn: chiếc lưng của ngân hàng đã gánh quá nhiều phần việc của đầu tư dài hạn.

Thị trường vốn Việt Nam đang ở đâu?
Thị trường vốn Việt Nam không phải là con số không. Nó đã có hình hài, thậm chí có những bước tiến rất rõ.

Theo World Bank, vốn hóa thị trường chứng khoán Việt Nam từng lên tới khoảng 93% GDP năm 2021 và vẫn ở mức trên 90% GDP năm 2023. Cuối năm 2025, FTSE Russell nâng Việt Nam từ Frontier Market lên Secondary Emerging Market. World Bank ước tính bước nâng hạng này có thể mang lại khoảng 3–5 tỷ USD dòng vốn danh mục trong những năm đầu.

Nhìn ở bề mặt, đó là một câu chuyện đẹp. Việt Nam không còn là một thị trường quá nhỏ hay đứng ngoài cuộc chơi.

Nhưng nếu nhìn sâu hơn, vấn đề của thị trường vốn Việt Nam lại rất rõ: nó có quy mô, nhưng chưa có đủ chiều sâu.

Khối nhà đầu tư tổ chức dài hạn của Việt Nam – bảo hiểm, quỹ hưu trí, các quỹ đầu tư dài hạn – mới chỉ vào khoảng 18–19% GDP, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tính đến đầu tháng 3/2026, có quy mô khoảng 1.389 nghìn tỷ đồng. Một số ước tính cho thấy quy mô này mới chỉ quanh 10–12% GDP.

Nghĩa là gì? Nghĩa là Việt Nam đã có một thị trường để giao dịch vốn, nhưng chưa có một thị trường đủ dày để gánh vốn dài hạn thay cho ngân hàng.

Cái thiếu lớn nhất không phải là sàn, mà là niềm tin
Thị trường vốn không lớn lên chỉ bằng bảng điện tử hay vài đợt phát hành lớn. Nó lớn lên bằng niềm tin.

Mà đây lại là thứ Việt Nam còn thiếu nhiều nhất.

Sau cú sốc trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2022–2023, thị trường hiểu rằng mình đã đi nhanh hơn năng lực minh bạch và kỷ luật của chính mình. Doanh nghiệp quen vay hơn quen công bố thông tin. Nhà đầu tư quen mua theo lời chào hơn là theo mức độ hiểu rủi ro. Và mỗi khi vòng ngoài gặp chuyện, phản xạ cũ lại quay về: nhìn vào ngân hàng như chỗ dựa cuối cùng.

Chính điều đó khiến thị trường vốn Việt Nam có một vẻ ngoài khá hiện đại, nhưng phần móng vẫn chưa thật chắc. Nó có sàn, có quy mô, có nâng hạng, nhưng vẫn thiếu những thứ làm nên một thị trường vốn trưởng thành: nhà đầu tư dài hạn, xếp hạng tín nhiệm đủ mạnh, chuẩn công bố thông tin đủ sạch, và một niềm tin rằng vốn thị trường phải sống bằng kỷ luật của thị trường.

Việt Nam đang sửa, nhưng sửa trong thế vừa đi vừa dò đường
Điều công bằng cần nói là Việt Nam không đứng yên.

Việc gỡ dần yêu cầu pre-funding cho nhà đầu tư tổ chức nước ngoài, việc FTSE Russell nâng hạng thị trường, hay Nghị định 200/2026 về trái phiếu doanh nghiệp đều cho thấy nhà nước đang cố dựng lại luật chơi cho thị trường vốn theo hướng nghiêm hơn và thật hơn.

World Bank cũng nhấn mạnh rằng việc nâng hạng thị trường là một cột mốc quan trọng trong nỗ lực đưa Việt Nam tiến gần hơn tới một cấu trúc tài chính sâu và thanh khoản hơn. Nhưng vấn đề là những cánh cửa lớn chỉ thật sự có ý nghĩa khi phía sau cánh cửa đó là một ngôi nhà đủ chắc.

Thị trường vốn Việt Nam bây giờ giống một công trình đang xây dở. Đã có khung. Đã có ánh sáng. Đã có người đứng nhìn với nhiều kỳ vọng. Nhưng nền móng vẫn còn phải gia cố từng đoạn.

Cuối cùng, đây vẫn là câu chuyện về ngân hàng
Phát triển thị trường vốn không phải để ngân hàng bớt quan trọng.

Mà là để ngân hàng được trả về đúng vai của nó.

Ngân hàng nên làm tốt phần việc mà nó sinh ra để làm: thanh toán, tín dụng ngắn và trung hạn, vốn lưu động, tài trợ thương mại, cho vay tiêu dùng lành mạnh, SME, quản trị rủi ro và giữ niềm tin cho hệ thống. Ngân hàng không nên tiếp tục bị biến thành nguồn vốn mặc định cho quá nhiều nhu cầu đầu tư dài hạn chỉ vì những định chế khác chưa lớn nổi.

Một nền kinh tế trưởng thành không phải là nền kinh tế ít ngân hàng. Nó là nền kinh tế nơi ngân hàng và thị trường vốn chia nhau gánh đúng phần việc của mình.

Và đó có lẽ cũng là nỗi buồn nhẹ của thị trường vốn Việt Nam lúc này.

Ai cũng biết nó phải lớn lên. Ai cũng biết ngân hàng không thể gồng mãi. Ai cũng biết nếu muốn đi nhanh hơn, đất nước này cần một chiếc chân thứ hai bên cạnh tín dụng ngân hàng.

Nhưng giữa điều phải làm và điều đã làm được vẫn còn một khoảng trống khá dài.

Thị trường vốn đã có hình hài, nhưng vẫn còn ngổn ngang. Nó giống một lời hứa đã được viết ra khá đẹp, chỉ là đến bây giờ, người ta vẫn chưa biết chắc bao giờ lời hứa ấy mới đứng được trên đôi chân của chính nó.

-Hoả xa-

Các bài trong series này:
Bài 1: Bản đồ quyền lực ngân hàng thế giới
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1431958728972021&set=a.637816775052891
Tập 2: Trùm của Trùm.
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1432425575592003&set=a.1432485482252679
Tập 3: Từ nhà Morgan, nhà Rothschild đến thời ngân hàng "vô chủ"
https://www.facebook.com/photo?fbid=1433580342143193&set=a.637816775052891
Tập 4: Tại sao nhà nước vừa bảo vệ ngân hàng, vừa để fintech cạnh tranh với ngân hàng?
https://www.facebook.com/photo?fbid=1434269042074323&set=a.1432485482252679
Tập 5: Private Equity, Private Credit và chiếc bóng thứ hai của ngân
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1435093055325255&set=a.637816775052891
Tập 6: USDC & USDT - "Ngân hàng bóng tối" của đô la Mỹ
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1435937175240843&set=a.1432485482252679
Tập 7 : Visa và Mastercard - kẻ đứng giữa ngân hàng, FinTech và tiền số
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1437728941728333&set=a.1432485482252679
Tập 8 : Email sa thải và "bộ não mới" của ngân hàng
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1440364238131470&set=a.1432485482252679
Tập 9 : Hiện đại hóa ngân hàng là cuộc chiến với ký ức của chính nó
https://www.facebook.com/photo?fbid=1440672954767265&set=a.1432485482252679
Tập 10: Ngân hàng Việt Nam – gánh GDP trên đôi vai Basel III
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1447931794041381&set=a.637816775052891
Bài 11: Ngân hàng và chiếc bóng bất động sản.
https://www.facebook.com/photo?fbid=1448852810615946&set=a.637816775052891

Tài liệu tham khảo:
Các nguồn về mục tiêu tăng trưởng 2026–2030, nhu cầu tổng đầu tư 39% GDP và tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam.
Các nguồn của World Bank về quy mô nhà đầu tư tổ chức dài hạn, cải cách pre-funding và nâng hạng FTSE Russell.
Các nguồn về quy mô và khuôn khổ mới của thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam.
Các nguồn về quy mô và tiềm năng của thị trường cổ phiếu Việt Nam.



Bài 10: Ngân hàng và chiếc bóng bất động sản.(Series viết về ngành ngân hàng)Sau mười bài, có lẽ đã đến lúc nói thẳng mộ...
22/06/2026

Bài 10: Ngân hàng và chiếc bóng bất động sản.

(Series viết về ngành ngân hàng)

Sau mười bài, có lẽ đã đến lúc nói thẳng một điều mà ai làm ngân hàng ở Việt Nam cũng biết, nhưng không phải lúc nào cũng muốn gọi đúng tên của nó: trong rất nhiều năm, ngân hàng Việt Nam không chỉ là nơi giữ tiền và cho vay. Ở một nghĩa rất thực dụng, nó còn là người cầm đồ lớn nhất của nền kinh tế, và món đồ được yêu thích nhất chính là bất động sản.

Nói vậy nghe có vẻ hơi quá. Nhưng nếu nhìn vào cách tín dụng được bơm ra, cách tài sản bảo đảm được lựa chọn, cách nợ xấu xuất hiện rồi được xử lý, và cách mỗi chu kỳ địa ốc chững lại đều nhanh chóng biến thành một câu chuyện ngân hàng, thì sẽ thấy đây không phải một lối ví von cho vui. Nó gần với cấu trúc thật của hệ thống hơn là một lời châm biếm.

Ở tập trước, câu chuyện dừng lại ở vòng trong: ngân hàng Việt Nam đang phải gánh cùng lúc tăng trưởng, Basel III và bài toán vốn. Nhưng nếu muốn hiểu vì sao cái gánh đó luôn nặng hơn người ta tưởng, phải nhìn vào cái bóng đổ lên nó. Cái bóng đó chính là bất động sản.

Ngân hàng nào cũng nói về dòng tiền, về năng lực trả nợ, về mô hình chấm điểm rủi ro. Nhưng trong thực tế tín dụng ở Việt Nam, đằng sau mọi ngôn ngữ hiện đại ấy, vẫn có một câu hỏi rất cũ: tài sản bảo đảm là gì?

Và trong phần lớn các trường hợp, câu trả lời được ưa thích nhất vẫn là đất, nhà, dự án, quyền sử dụng đất, hoặc bất cứ thứ gì có thể quy chiếu về bất động sản.

Điều này không khó hiểu. Trong một môi trường mà minh bạch tài chính của doanh nghiệp chưa đồng đều, dữ liệu dòng tiền chưa phải lúc nào cũng đủ sạch, tài sản hữu hình mang lại cho người cho vay một cảm giác an toàn rất mạnh. Nó nằm đó, có giấy tờ, có định giá, có thể đưa vào hồ sơ để giải thích tại sao khoản vay “có bảo đảm”. Và trong tâm lý của rất nhiều người, đất đai là thứ có thể chậm thanh khoản chứ ít khi bị xem là vô giá trị.

Chính vì vậy, ngân hàng rất dễ đi từ vai trò định giá rủi ro của dòng tiền sang vai trò định giá món đồ được mang đi cầm.

Một nghiên cứu học thuật về tác động của thị trường bất động sản đối với ổn định tài chính ở Việt Nam ghi nhận rằng ở nhiều dự án xây dựng, vốn tự có của doanh nghiệp bất động sản chỉ vào khoảng 15–20%, phần còn lại phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng, và khoảng 65% tài sản bảo đảm có liên quan đến bất động sản. Dù đây không phải số liệu mới nhất của toàn hệ thống, nó mô tả khá đúng một logic đã bám rất lâu vào tín dụng Việt Nam: người đi vay mang đất tới, ngân hàng thấy yên tâm hơn, và một phần lớn rủi ro được “xử lý về mặt tâm lý” bằng cách gắn nó với một tài sản hữu hình.

Khi điều này lặp lại đủ lâu và đủ rộng, hệ thống ngân hàng bắt đầu không chỉ cho vay vào bất động sản. Nó bắt đầu sống cùng chu kỳ của bất động sản.

Mọi thứ đều đẹp trong giai đoạn thị trường đi lên.

Giá đất tăng, nhà tăng giá, dự án được định giá lại, khoản vay hôm qua còn có vẻ căng thì hôm nay bỗng trở nên “an toàn hơn” trên giấy. Người vay có thể vay tiếp. Ngân hàng có thể mở thêm hạn mức. Báo cáo tài sản bảo đảm trông dày hơn. Và cả hệ thống dễ bị ru ngủ bởi cảm giác rằng thứ đứng sau khoản vay ấy đang ngày một có giá.

Nhưng bất động sản có một điểm yếu mà nhiều người chỉ thật sự thấy khi thị trường ngừng tăng: nó không thanh khoản khi cả đám đông cùng cần tiền.

Đó là lý do tại sao mỗi lần địa ốc nghẽn lại, câu chuyện không chỉ dừng ở chỗ doanh nghiệp khó xoay dòng tiền hay người mua nhà chậm trả nợ. Nó đi thẳng vào bảng cân đối ngân hàng. Tài sản bảo đảm lúc đó bắt đầu lộ ra giới hạn thật của nó: có thể rất đắt trên hồ sơ, nhưng không dễ bán để biến thành tiền mặt đúng lúc cần nhất.

Năm 2024 là một ví dụ rõ. Vietnam News cho biết tỷ lệ nợ xấu của hệ thống ngân hàng tính đến cuối tháng 5/2024 lên mức 4,94%, cao hơn 4,55% vào cuối năm 2023. Con số ấy không chỉ phản ánh việc chất lượng tín dụng xấu đi. Nó còn cho thấy dòng tiền đang quay về chậm hơn, trong khi phần tài sản “được kỳ vọng sẽ cứu khoản vay nếu có chuyện” lại nằm rất nhiều ở bất động sản.

Cũng trong giai đoạn đó, nhiều ngân hàng đẩy mạnh rao bán tài sản bảo đảm là nhà đất để thu hồi nợ xấu, nhưng việc bán không hề dễ trong một thị trường thanh khoản yếu. VietnamNet dẫn ý kiến cho rằng khoảng 70% các khoản vay có tài sản bảo đảm sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp. Đây là một con số rất đáng suy nghĩ. Nó không có nghĩa toàn bộ tín dụng đổ vào bất động sản, nhưng nó có nghĩa rằng rất nhiều rủi ro tín dụng trong nền kinh tế cuối cùng vẫn được “neo” vào giá trị của bất động sản.

Và khi cái neo đó gặp sóng lớn, ngân hàng cũng chao theo.

Không chỉ là cảm giác: bất động sản đã chiếm một phần rất lớn tín dụng
Điều quan trọng là chiếc bóng bất động sản ở đây không phải ẩn dụ văn chương. Nó đã hiện ra thành những con số đủ lớn để không thể phớt lờ.

Theo dữ liệu của The Investor, đến cuối tháng 7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản của Việt Nam đã vượt 4.100 nghìn tỷ đồng, tăng gần 17% so với cuối 2024 và chiếm 23,68% tổng dư nợ của nền kinh tế. Một cách nói ngắn gọn hơn: gần một phần tư tín dụng toàn hệ thống đang gắn trực tiếp với bất động sản.

Nếu tách riêng phần tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết đến cuối năm 2025 con số này đã vượt 2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 28% so với đầu năm. Đây là một lớp số liệu hẹp hơn “tín dụng bất động sản toàn phần”, nhưng nó cho thấy ngay cả phần tín dụng mang tính kinh doanh bất động sản thuần túy cũng đã rất lớn.

Trong bức tranh chung, tín dụng toàn hệ thống của Việt Nam cũng tiếp tục phình lên nhanh. NHNN cho biết đến cuối quý I/2026, tín dụng toàn nền kinh tế đạt 19,18 triệu tỷ đồng, tăng 3,18% so với cuối 2025. Đến ngày 28/4/2026, con số này đã lên hơn 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 4,42% so với cuối 2025 và 18,26% so với cùng kỳ năm trước. NHNN đồng thời giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15% cho năm 2026, sau khi năm 2025 tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 19,01%.

Khi đặt những con số đó cạnh nhau, điều hiện ra rất rõ: bất động sản không chỉ là một ngành lớn cần vốn. Nó là một khối hấp thụ tín dụng có quy mô hệ thống.

Một hệ thống ngân hàng có thể chịu được mức tín dụng cao nếu nền kinh tế của nó có cấu trúc vốn cân đối và chất lượng tài sản tốt. Vấn đề của Việt Nam là tín dụng không chỉ lớn; nó còn lớn trong một nền kinh tế vẫn phụ thuộc nhiều vào ngân hàng như kênh dẫn vốn chủ lực.

Theo phát biểu của Thống đốc NHNN được các nguồn như VNBA và The Investor dẫn lại, tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam đã đạt khoảng 134% vào cuối năm 2024. Đến đầu 2026, các phân tích dẫn lại nhận định của S&P cho rằng tỷ lệ này đã vượt 140%, thuộc nhóm cao trong các nền kinh tế cùng mức thu nhập.

Ý nghĩa của con số này không chỉ nằm ở chỗ hệ thống ngân hàng đã lớn. Nó còn nằm ở chỗ nền kinh tế đang đặt quá nhiều việc lên bảng cân đối của ngân hàng. Khi tín dụng/GDP đã ở mức như vậy, mỗi cú sốc tài sản không còn là chuyện của một ngành riêng lẻ nữa. Nó rất dễ trở thành chuyện của cả hệ thống tài chính.

Đó là lý do câu chuyện “ngân hàng như tiệm cầm đồ bất động sản giá rẻ” không phải một trò chơi chữ. Nó là cách mô tả một cấu trúc phân bổ vốn mà ở đó ngân hàng, thay vì chỉ thẩm định năng lực tạo tiền của người đi vay, còn đóng vai nhà kho nhận cầm cố cho tài sản lớn nhất của xã hội.

Basel III đang làm vai “cầm đồ” trở nên đắt hơn
Điểm mới của những năm tới là ngân hàng không thể tiếp tục mang chiếc bóng bất động sản trên lưng theo kiểu cũ mà không trả giá lớn hơn.

Ở tập trước, bài viết đã nói về Thông tư 14/2025/TT-NHNN và việc Việt Nam đang đưa hệ thống ngân hàng tới gần Basel III hơn, với các ngưỡng vốn, lớp đệm an toàn và kỷ luật bảng cân đối chặt hơn. Khi chuẩn vốn trở nên nghiêm ngặt hơn, mọi khoản vay đều bị hỏi không chỉ “có cho vay được không” mà còn “ăn bao nhiêu vào vốn”.

Đối với bất động sản, câu hỏi này đặc biệt khó chịu. Tuổi Trẻ News dẫn thông tin rằng NHNN đã áp dụng hệ số rủi ro tới 200% đối với một số khoản vay liên quan bất động sản, cùng với yêu cầu dự phòng cao hơn nhằm giảm nguy cơ mất an toàn hệ thống. Hệ số rủi ro càng cao, khoản vay đó càng ngốn vốn khi tính CAR.

Nói cách khác, nếu trước đây ngân hàng có thể tự trấn an bằng câu “có tài sản bảo đảm rồi”, thì trong thế giới Basel III, câu ấy không còn đủ nữa. Điều quan trọng hơn là: khoản vay có tài sản bảo đảm đó có thật sự làm hệ thống an toàn hơn về vốn và thanh khoản hay chỉ làm nó trông an toàn hơn trên giấy?

Chính ở đây, vai trò “tiệm cầm đồ giá rẻ” bắt đầu bị thử thách. Vì cầm đồ chỉ hấp dẫn khi món đồ cầm vào giúp người cho vay ngủ ngon mà không phải bỏ thêm quá nhiều vốn. Một khi Basel buộc anh phải nhìn thẳng vào rủi ro của món đồ ấy, trò chơi trở nên đắt đỏ hơn rất nhiều.

Một chỉ dấu khác cho thấy nhà điều hành không muốn để chiếc bóng này kéo dài mãi là cách xử lý nợ xấu ngày càng bị siết lại.

Vietnam Law Magazine cho biết NHNN từng đề xuất yêu cầu các ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu từ 3% trở lên phải bán nợ xấu cho VAMC. Song song, các quy định mới có hiệu lực cuối 2025 nhấn mạnh điều kiện chặt hơn với hoạt động mua bán nợ và xử lý tài sản bảo đảm, trong đó có quy định liên quan đến việc thu giữ, chuyển nhượng bất động sản bảo đảm và giới hạn đối với công ty xử lý nợ.

VIS Rating cũng cho biết từ 2022 đến 2025, tỷ lệ các khoản vay có vấn đề tại một số ngân hàng như ACB, HDB, OCB, VIB, VPBank và MBB tăng trung bình từ 1,6% lên 2,2%, chịu tác động đáng kể từ bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp. Đây chưa phải là một bức tranh đổ vỡ, nhưng nó cho thấy phần rủi ro từng bị nén lại trong chu kỳ dễ tiền đang dần lộ ra rõ hơn.

Điều đó có nghĩa là mô hình cũ, trong đó ngân hàng có thể trì hoãn nỗi đau bằng cách ôm tài sản bảo đảm lâu hơn và chờ thị trường hồi lại, sẽ ngày càng khó vận hành như trước.

Để kết thúc bài này, câu hỏi của vài năm tới không phải là ngân hàng Việt Nam có thôi cho vay bất động sản hay không?. Dĩ nhiên là không. Một nền kinh tế đang đô thị hóa nhanh, tích lũy tài sản dựa nhiều vào đất và nhà như Việt Nam không thể có một hệ thống ngân hàng hoàn toàn đứng ngoài bất động sản.

Câu hỏi khó hơn là: ngân hàng sẽ tiếp tục cho vay bất động sản như một tiệm cầm đồ tin vào giá trị của món tài sản được đặt lên quầy, hay học cách cho vay như một định chế định giá dòng tiền thật của nền kinh tế?

Nếu là cách thứ nhất, chu kỳ quen thuộc rất có thể vẫn lặp lại: giá tăng, tín dụng nở, tài sản bảo đảm dày lên, thanh khoản nghẽn, nợ xấu lộ ra, rồi lại tìm cách cứu. Nếu là cách thứ hai, hệ thống buộc phải làm một việc khó hơn nhiều: giảm niềm tin mù quáng vào giá đất, tăng niềm tin vào dữ liệu dòng tiền, và chấp nhận rằng một khoản vay “có sổ đỏ đằng sau” chưa chắc đã là khoản vay lành mạnh hơn cho cả hệ thống.

Đó mới là cuộc trưởng thành thật sự của ngân hàng Việt Nam.

Và có lẽ, chỉ khi nào điều đó bắt đầu xảy ra, ngân hàng mới thực sự bước ra khỏi chiếc bóng dài nhất của chính mình: chiếc bóng bất động sản.

-Hoả xa-

Các bài trong series này:
Bài 1: Bản đồ quyền lực ngân hàng thế giới
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1431958728972021&set=a.637816775052891

Tập 2: Trùm của Trùm.
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1432425575592003&set=a.1432485482252679

Tập 3: Từ nhà Morgan, nhà Rothschild đến thời ngân hàng "vô chủ"
https://www.facebook.com/photo?fbid=1433580342143193&set=a.637816775052891

Tập 4: Tại sao nhà nước vừa bảo vệ ngân hàng, vừa để fintech cạnh tranh với ngân hàng?
https://www.facebook.com/photo?fbid=1434269042074323&set=a.1432485482252679

Tập 5: Private Equity, Private Credit và chiếc bóng thứ hai của ngân
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1435093055325255&set=a.637816775052891

Tập 6: USDC & USDT - "Ngân hàng bóng tối" của đô la Mỹ
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1435937175240843&set=a.1432485482252679

Tập 7 : Visa và Mastercard - kẻ đứng giữa ngân hàng, FinTech và tiền số
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1437728941728333&set=a.1432485482252679

Tập 8 : Email sa thải và "bộ não mới" của ngân hàng
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1440364238131470&set=a.1432485482252679

Tập 9 : Hiện đại hóa ngân hàng là cuộc chiến với ký ức của chính nó
https://www.facebook.com/photo?fbid=1440672954767265&set=a.1432485482252679

Tập 10: Ngân hàng Việt Nam – gánh GDP trên đôi vai Basel III
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1447931794041381&set=a.637816775052891

Tài liệu tham khảo:
Các nguồn về quy mô tín dụng, mục tiêu tăng trưởng tín dụng và tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam. (Vietnamnet.vn)
Các nguồn về dư nợ tín dụng bất động sản, tỷ trọng trong tổng dư nợ và cảnh báo rủi ro từ NHNN.(vnba)
Các nguồn về nợ xấu, tài sản bảo đảm là bất động sản và xử lý nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. (Vietnamnet.vn)



Address

Ho Chi Minh City
700000

Telephone

+842839143588

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Market Lens Vietnam posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to Market Lens Vietnam:

Shortcuts

Share

Category