19/11/2020
🍀 THỜI HẠN SỞ HỮU 50 NĂM, HÃY THẬNTRỌNG
Theo quy định của pháp luật, đất, nhà ở có thời hai loại thời hạn sở hữu:
1) Thời hạn sở hữu lâu dài, áp dụng với đa số các loại đất thổ cư, nhà phố, chung cư.
2) Nhà đất có thời hạn sở hữu (50 năm) được áp dụng với:
• Officetel,
• Condotel
• Shophouse, đất thương mại dịch vụ
• Đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản.
• Đất công nghiệp, sản xuất.
• Nhà do người nước ngoài sở hữu.
Thời hạn sở hữu 50 năm là một khái niệm rất quan trọng trong bđs và cũng có nhiều tranh cãi, cách nhìn về vấn đề này.
Thời hạn đất sở hữu chỉ 50 năm có ảnh hưởng như thế nào tới giá của BĐS hiện tại, và trong tương lai? Rất nhiều nhà đầu tư cảm thấy không an tâm về thời hạn này, nhưng chưa nắm thật rõ ảnh hưởng của nó như thế nào.
Hiện nay giá nhà officetel luôn thấp hơn 10-20% so với giá chung cư sở hữu lâu dài trong cùng một tòa nhà, mặc dù công năng nhiều hơn (được sử dụng làm văn phòng), do người mua nhà không chắc chắn là sau 50 năm có được gia hạn hay không. Các căn hộ tại tòa nhà Landmark 81, trước kia được Vinhomes hứa hẹn là sẽ được sở hữu lâu dài, sau này không được nhà nước cho phép nên chuyển thành sở hữu 50 năm, lúc đó Vinhomes phải hoàn trả một số tiền cho các chủ sở hữu.
Centuria Central Point tại Khu Công nghệ cao quận 9 11x11 mà giá chỉ có 6 tỷ, lịch thanh toán cũng rất dễ chịu cũng do thời hạn sở hữu chỉ 50 năm (thực tế thấp hơn vì phải trừ đi thời gian triển khai dự án), giá chỉ bằng ½ so với các khu compound xung quanh.
Ngược lại, trong cùng một chung cư, giá bán cho người nước ngoài (sở hữu 50 năm) luôn đắt hơn 20-30% so với các căn cho người Việt (sở hữu lâu dài). Vậy mấy ông mắt xanh mũi lõ dại hay sao mà lại mua đắt vậy? Câu trả lời ở đây có lẽ liên quan tới luật cung cầu, NNN muốn mua nhà tại VN, không có cách nào khác nên phải chấp nhận giá cao như vậy. Hơn nữa NNN họ cũng nghĩ 50 năm sau mình đã sang thế giới khác rồi, nghĩ xa làm gì cho mệt. Người Vietnam mình sống lâu hơn NNN nên lo lắng hơn về chuyện 50 năm chăng? Không phải như vậy, mà người VN tính thích ăn chắc mặc bền, sau này còn để lại nhà cho thế hệ sau.
Có hai cách nhìn về thời han 50 năm này:
Nhiều người cho rằng sau 50 năm sẽ được gia hạn, không có rủi ro nên vẫn mua bán bình thường. Về nguyên tắc nếu không bị vướng quy hoạch, không có chủ trương gì mới thì vẫn đươc gia hạn, nhưng 50 năm là một chặng đường rất dài, mọi thứ đều có thể thay đổi. Bạn mua một tài sản giá trị vài tỷ, thậm chí vài chục tỷ, nếu nhà nước không gia hạn cho bạn thì sao? Lúc đó tài sản giá trị rất lớn của bạn đi xuống sông xuống biển. Thuyết âm mưu: ngay cả khi bđs đó không bị vướng quy hoạch, nhưng giá trị của nó lớn quá, một số nhóm lợi ích sẽ vẽ ra một quy hoạch khác để lấy tài sản đó của bạn, lúc đó thì bạn chỉ có thể khoanh tay đứng nhìn.
Với những người thận trọng hơn, vì có rất nhiều bất ổn trong tương lai nên trước mắt cứ coi như sau 50 năm là không được gia hạn, giá trị tài sản đó sẽ khấu hao trong 50 năm. Ví dụ shophouse có giá 10 tỷ, vậy mỗi năm giá trị của tài sản đó giảm mất 200tr (10 tỷ/50 năm). Sau 50 năm, nếu tài sản của bạn được gia hạn, đó sẽ là khoản lợi đột xuất, còn nếu không được gia hạn thì bạn cũng không bị sốc vì đã chuẩn bị tâm lý rồi
Chọn cách nào đó là tùy khẩu vị của bạn. Hiện đất Đà Lạt có nhiều nơi sở hữu 50 năm mà giá vẫn tăng rất nhiều. Người bán thường nói, không sao đâu, sau 50 năm gia hạn là đương nhiên. Vấn đề sau 50 năm người bán có còn ở đó để giữ cam kết đó hay không là chuyện khác.
Trên quan điểm cá nhân, cứ đất 50 năm là phải khấu hao. Giá trị của tài sản đó quá lớn, nếu không được gia hạn sẽ là một cú sốc rất lớn. Còn nếu được gia hạn với chi phí thấp thì coi như bạn trúng lotto.
Đầu tư luôn có rủi ro, các nhà đầu tư nên cân nhắc thật kỹ, tìm hiểu mọi khía cạnh thật thấu đáo trước khi đưa ra quyết định cuối cùng của mình.
