04/11/2021
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHƯ THẾ NÀO?
Khi đầu tư bất động sản thì một mục tiêu quan trọng của các nhà đầu tư là "Làm sao để mua được giá rẻ". Giá như thế nào là rẻ lại liên quan đến việc định giá BĐS đó. Tôi xin chia sẻ một số phương pháp định giá BĐS phổ biến hiện nay để tham khảo:
1/ Phương pháp so sánh trực tiếp:
- Đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS đang xem xét.
- Phương pháp này thường được dùng cho các BĐS đang hiện hữu, thông dụng như nhà phố, đất nền, căn hộ đã bàn giao. Nguồn thông tin tham khảo từ website, các trung tâm/cty môi giới, ...
- Phương pháp này dễ bị nhiễu, bị ảnh hưởng bởi thông tin ảo, giá giả trên các trang đăng tin để ém giá, dìm giá hoặc bơm giá. Chỉ có thông tin giá trị giao dịch thật mới là số liệu tốt nhất và có độc chính xác cao.
2/ Phương pháp thu nhập
- Cơ sở của phương án này dựa theo cách tính toán tài chính, theo đó giá trị của khoản đầu tư = tất cả khoản thu nhập tương lai mà khoản đầu tư mang lại (quy về giá trị hiện tại). Cách định giá này thường dùng cho các tài sản CHO THUÊ/CÓ THỜI HẠN SỬ DỤNG.
- Cách đầu tư này chủ yếu dùng để xác định chi phí đầu tư ban đầu ở mức nào là hợp lý. Ví dụ như thuê nhà/đất 30tr, cho thuê lại đc 45 triệu/tháng thì nên đầu tư tối đa bao nhiêu. Căn hộ có thể cho thuê 20tr/tháng thì nên mua giá bao nhiêu? ...
3/ Phương pháp chi phí
- Phương pháp này dựa trên khả năng ước lượng chi phí tự làm ra 1 bất động sản tương tự như bất động sản muốn định giá.
- Ví dụ: giá 1 căn nhà 3.5 tấm = tiền mua đất + chi phí xây dựng + hoàn thiện + nội thất (nếu có) + chi phí cơ hội/lãi suất + ... - khấu hao (nếu có)
- Đây cũng là phương án mà các chủ đầu tư hay sử dụng để tính ra được giá bán tối thiểu khi làm dự án.
Mỗi phương án đều có ưu điểm và nhược điểm riêng, nên tốt nhất là dùng phối hợp nhiều phương pháp định giá để cho ra kết quả phù hợp nhất.
