Tín dụng thông minh

17/09/2019

Mua nhà thế chấp ngân hàng: 4 điều cần lưu ý

‼‼‼Khi có ý định mua nhà đang thế chấp ngân hàng, bạn cần phải hết sức cẩn thận, tránh tình trạng không nắm rõ quy định để rồi “tiền mất tật mang”.

⚠️⚠️⚠️Tìm hiểu kỹ thông tin bên bán

Người mua nên tìm hiểu tất cả những thông tin cần thiết về bên bán để có thể yên tâm hơn trong quá trình mua nhà và có một cuộc giao dịch an toàn.

Bạn cần tìm hiểu về bên bán vì những điều sau:

Tránh nguy cơ rủi ro trong mua bán như lừa đảo, nhà bị tranh chấp,....Tạo sự tin tưởng cho bản thân cũng như tin tưởng một giao dịch thành công.

Đừng tiếc vì giá quá hời hay vị trí ngôi nhà ở nơi đắc địa mà vội vàng giao dịch trong khi bạn còn đang "mù mờ' thông tin.

⚠️⚠️⚠️Kiểm tra hồ sơ liên quan tới căn nhà

Giấy tờ pháp lý đầy đủ là điều kiện cần thiết nhất trong mỗi giao dịch. Mỗi một loại giấy tờ đều có ý nghĩa riêng đồng thời khi kết hợp lại tạo thành pháp lý "an toàn" cho căn nhà của bạn để được pháp luật bảo hộ. Khi mua nhà, đặc biệt là mua nhà thế chấp ngân hàng, người mua có quyền được yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ những giấy tờ pháp lý liên quan tới căn nhà, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư để được bán nhà vay vốn.

Bạn nên kiểm tra kỹ thông tin dựa trên một số vấn đề sau:

Người đứng tên nhà ở là ai? Đứng tên cả vợ hoặc chồng hay đồng sở hữu của nhiều người. Hãy nhớ càng nhiều người, càng phức tạp và rất dễ xảy ra tranh chấp về sau.Thực hiện "kiểm tra chéo" thông qua các cơ quan chức năng. Đừng ngại ngần để yêu cầu bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ và trực tiếp tới cơ quan cấp giấy chứng nhận sở hữu sổ đỏ để xác nhận.

Nếu bên bán thật sự uy tín sẽ không bao giờ từ chối việc cung cấp thông tin, giấy tờ pháp lý đầy đủ để cho bạn kiểm chứng. Sự minh bạch trong giấy tờ pháp lý và sự nhanh chóng của bên bán cũng là một cơ sở tạo nên sự tin tưởng và một giao dịch thành công trong tương lai.

⚠️⚠️⚠️Cẩn thận khi tiến hành hợp đồng mua bán

Khi tiến hành một giao dịch mua nhà thế chấp ngân hàng cần phải có một biên bản cam kết giữa 3 bên bao gồm người bán (bên thế chấp) - người mua - ngân hàng (bên nhận thế chấp) trong việc lập thỏa thuận liên quan đến những việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng.

Văn bản này sẽ là sự ràng buộc giữa quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản là căn nhà thế chấp… Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi mua nhà thế chấp ngân hàng, người mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khi không thể tách sổ, công chứng, khi giải chấp ai là người giữ sổ.

Hãy luôn nhớ một điều, câu chữ trong văn bản phải rõ ràng, không dùng ngôn từ nhiều nghĩa dẫn đến tình trạng hiểu sai nội dung.

Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn so với tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại.

⚠️⚠️⚠️Cẩn thận trước các điều còn mập mờ

Sự tham gia của ngân hàng trong việc mua nhà thế chấp sẽ đảm bảo vấn đề an toàn pháp lý cho người mua về căn nhà. Tuy nhiên, mục đích chính của ngân hàng trong giao dịch này chính là thu hồi nợ từ bên thế chấp.

Việc mua nhà thế chấp ngân hàng đã là một giao dịch chứa nhiều rủi ro, đôi khi còn dựa vào vấn đề may rủi vì vậy bạn phải cẩn thận trong từng khâu, văn bản hóa mọi giao dịch thay vì thỏa thuận bằng miệng cho dù người bán hoặc ngân hàng có uy tín rất cao đi nữa. Cẩn thận hơn, người mua nhà thế chấp ngân hàng có thể mang tất cả những giấy tờ liên quan ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán nhà hoặc văn phòng luật sư để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch.

16/09/2019

⚠️⚠️⚠️Lật tẩy các điều khoản “bẫy” trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất

✍✍✍Có những “cái bẫy” trong các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất mà bạn cần lưu ý để không rơi vào các trường hợp tranh chấp không đáng có sau này.

🔍🔍🔍Một mẫu hợp đồng mua bán nhà đất sẽ là yếu tố cốt lõi, căn cứ để xác định giá trị pháp lý cho mỗi giao dịch mua bán nhà đất. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản nhà đất, quyền sở hữu nhà đất cho bên mua. Đồng thời bên mua cũng có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, phương thức đã được thỏa thuận và trình bày rõ ràng trong hợp đồng.

Điều khoản bẫy trong hợp đồng mua bán nhà đất: Cẩn thận "bút sa gà chết"

Một hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đặc biệt là các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất thường sẽ có giá trị mỗi hợp đồng là cực kỳ lớn. Bởi vì lẽ đó nên người soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất, thông thường là bên bán sẽ đưa vào các điều khoản có lợi cho mình mà chỉ cần bạn không tỉnh táo sẽ rất dễ mắc bẫy gây ra phiền phức, thiệt hại lớn về sau.

Một số điều khoản bẫy trong các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất thường gặp nhất là:

Trường hợp 1: Bên A có nghĩa vụ bàn giao đất, tài sản cho bên bên B trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền, nếu không phải trả cho bên B tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng do bên A chọn. Nhưng nếu bên B quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên thì bị phạt 0,1% ngày trên số tiền chậm thanh toán.

Nếu bạn không chú ý kỹ điều khoản trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất này thì sẽ thấy không có gì bất hợp lý, bên bán và bên mua đều phải đền bù hợp đồng mua bán nhà đất nếu vi phạm cam kết về thời gian. Tuy nhiên suy xét kỹ thì bên bán mới là người được lời nhiều nhất khi tiền lãi gửi tiết kiệm ngân hàng không kỳ hạn cao nhất cũng chỉ là 1,0% một năm. Trong khi đó, với 0,1% một ngày, con số mà người mua bị đền hợp đồng mua bán nhà đất lên tới 36% một năm.

Trường hợp 2: Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và Bên A đã nhận đủ tiền thanh toán của bên thứ ba khác đối với bất động sản này.

Điều này có nghĩa, với mẫu hợp đồng mua bán nhà đất này, nếu giao dịch ban đầu thất bại và cả hai đều đồng ý thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất thì bạn cũng không thể lấy lại tiền từ người bán ngay mà phải đợi họ bán được tài sản nhà đất đó cho người khác và nhận đủ tiền.

Quan trọng hơn hết là bạn cần phải đợi bao lâu và bạn có chắc người bán có thiện chí tìm cách bán tài sản nhà đất đó ngay hay sẽ dùng số tiền của bạn cho mục đích khác như gửi ngân hàng lấy lãi chẳng hạn.

Trường hợp 3: Đối với các dự án, mẫu hợp đồng mua bán nhà đất sẽ thường có điều khoản quy định khách hàng không được để lộ hợp đồng mua bán với một bên thứ 3. Nếu bị chủ đầu tư phát hiện, hợp đồng sẽ bị vô hiệu hóa.

Điều này đồng nghĩa với việc nếu chẳng may vô tình lộ ra thông tin hợp đồng, thậm chí có thể bạn bị cố tình làm cho lộ thông tin hợp đồng thì bạn sẽ là người mất trắng.

Trường hợp 4: Một số mẫu hợp đồng mua bán nhà đất dự án khác lại thường có điều khoản khách hàng không được tự ý mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất mà phải có sự đồng ý và cho phép từ chủ đầu tư.

Rõ ràng sẽ rất vô lý vì theo điều khoản của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất này tài sản nhà đất đã thuộc quyền sở hữu của bạn nhưng khi muốn mua bán, trao đổi là phải hỏi ý kiến người khác gây ra sự bất tiện không nhỏ. Chưa kể đến khoản tiền phạt "từ trên trời rơi xuống" dành cho bạn nếu vô tình vi phạm điều khoản hợp đồng.

Trường hợp 5: Trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất dự án, có một điều khoản mà theo đó giá trị hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là “tạm tính”. Nếu không chú ý ký vào mẫu hợp đồng mua bán nhà đất có điều khoản như vậy, một điều chắc chắn là số tiền thực tế bạn phải trả sẽ cao hơn nhiều so với giá trị hợp đồng ban đầu. Vì đã lỡ ký và chuyển số tiền “tạm tính” cho người bán, bạn bắt buộc phải cắn răng chuyển nốt số tiền phát sinh thêm mà không thể làm gì được.

Trên đây là một số trường hợp có các điều khoản không rõ ràng, dễ xảy đến tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua mà bạn cần phải quan tâm. Đặc biệt, bạn nên đọc kỹ điều khoản trong hợp đồng trước khi đặt bút ký, và trao đổi lại với người bán về những điều khoản không rõ ràng để hạn chế tối đa các rủi ro tranh chấp về sau.

10/09/2019

🔍🔍🔍🔍Cách kiểm tra sổ đỏ đơn giản để xác định thật giả

🔎🔎Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

🔎🔎Nhìn tổng thể, sổ đỏ gồm một tờ có bốn trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, trang bổ sung nền trắng. Để kiểm tra tính thật giả của sổ đỏ, bạn có thể kiểm tra số seri hay mã vạch in tại cuối trang bốn. Mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về sổ đỏ và hồ sơ cấp sổ đỏ có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST. Trong đó MX là mã xã (phường); MN là mã năm; ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai.

🔎🔎Ngoài ra, bạn có thể kiểm tra tại cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai. Ở các cơ quan này, bạn sẽ kiểm tra được thông tin thửa đất chính xác; kiểm tra được mã vạch của sổ, dễ nhận biết được sổ thật hay sổ giả. Đây là cách kiểm tra sổ đỏ chính xác và cần thiết nhất.

⚠️⚠️⚠️Khi xem sổ đỏ, bạn cũng cần lưu ý những nội dung sau:

1️⃣Thứ nhất, chủ sử dụng đất được ghi trên sổ đỏ có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng đất. Trong trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì có thể ghi tên từng chủ sử dụng. Chủ sử dụng đất là người có các quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất nên khi tham gia các giao dịch thì bắt buộc chủ sử dụng phải trực tiếp tham gia hoặc phải có ủy quyền hợp pháp cho người khác. Cách kiểm tra sổ đỏ cơ bản này giúp bạn xác nhận lại chính xác người giao dịch có phải là chủ sở hữu thật sự hay không.

2️⃣Thứ hai, một cách kiểm tra sổ đỏ nữa là kiệm tra các thông tin về thửa đất như vị trí, số thửa, số tờ bản đồ được ghi theo số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính. Địa chỉ thửa đất sẽ phải bao gồm tên khu vực, số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, nơi có thửa đất. Những thông tin này sẽ hỗ trợ để chúng ta có thể tra cứu thêm các thông tin về thửa đất khác có trong hồ sơ địa chính.

3️⃣Thứ ba, diện tích thửa đất được làm tròn đến một chữ số thập phân. Với thửa đất có nhà chung cư thì sổ đỏ cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ.

4️⃣Thứ tư, một trong những cách kiểm tra sổ đỏ để tránh các rắc rối về sau, là hình thức sử dụng đất có thể là đất sử dụng chung hoặc đất sử dụng riêng. Đất sử dụng chung là đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, nhiều hộ gia đình còn đất sử dụng riêng thì chỉ thuộc quyền sử dụng của một người. Điển hình như phần ngõ đi chung thuộc quyền sử dụng chung của nhiều hộ nên trên sổ đỏ phần này sẽ được ghi là “Sử dụng chung”.

⁉️Mục đích sử dụng đất được ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất thuộc các nhóm như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị và nhiều loại đất khác).

5️⃣Thứ năm, thời hạn sử dụng đất có đúng không cũng là một cách để kiểm tra sổ đỏ chắc chắn. Đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê thì sẽ được ghi thời hạn theo quyết định giao đất. Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

❗Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi "Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".

‼Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài".

❗❗❗Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất "Đất ở: Lâu dài. Đất... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".

6️⃣Thứ sáu, về nguồn gốc đất có thể là do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần, trả tiền hằng năm hoặc do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất,...

❗❗Nguồn gốc của đất có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất đặc biệt là khi Nhà nước thu hồi đất. Đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm sẽ không được Nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi đất.

➡️➡️➡️➡️Việc xem và hiểu được đầy đủ ý nghĩa của các thông tin trên sổ đỏ sẽ giúp chúng ta hiểu hơn về giá trị của thửa đất để từ đó quyết định có tham gia giao dịch mua bán đất hay không, tránh những rủi ro, tranh chấp không đáng có.

09/09/2019

✍✍✍✍Hướng dẫn thủ tục vay mua nhà tại các ngân hàng

🏦🏦Các hình thức vay mua nhà
Hiện nay, các ngân hàng cung cấp khá nhiều hình thức, phương thức vay để khách hàng có thể linh động lựa chọn. Nhìn chung, đối với thủ tục vay mua nhà sẽ có 2 phương thức:

🏦Vay thế chấp: Dùng chính căn nhà dự định mua làm tài sản thế chấp, hoặc dùng tài sản khác có sẵn. Ưu điểm là bạn có thể vay được khoản tiền lớn tùy theo giá trị tài sản thế chấp, thời gian vay dài.

🏦Vay tín chấp: Khá tiện lợi vì bạn không cần thế chấp tài sản, chủ yếu dựa vào sự uy tín của bạn. Nhược điểm ở đây là bạn không thể vay số tiền quá lớn, thời gian vay thường ngắn, mức lãi suất cao.Quy trình làm thủ tục vay mua nhà

🏙Đối với dự án, chủ đầu tư thường có chương trình liên kết ngân hàng để hỗ trợ khách mua nhà. Bạn nên lựa chọn vay tiền tại các ngân hàng liên kết này để hưởng lãi suất ưu đãi nhất, cũng như được thực hiện các thủ tục, giải ngân nhanh chóng hơn.

Bước 1️⃣ – Chuẩn bị hồ sơ, gồm:

– Hồ sơ nhân thân:

CMND/Hộ chiếuHộ khẩu hoặc KT3Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn; giấy xác nhận độc thân…)

– Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn:

Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu của ngân hàng)Hợp đồng đặt cọc/mua bán nhàChứng từ nộp tiền các lần đã thanh toán vốn tự cóGiấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của nhà đất dự định mua

– Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ:

Nếu nguồn thu nhập từ lương: Hợp đồng lao động/sao kê tài khoản nhận lương (nếu nhận lương chuyển khoản); Bảng lương và xác nhận lương của công ty (nếu nhận lương tiền mặt)Nếu nguồn thu nhập từ cho thuê tài sản: Hợp đồng cho thuê tài sản/Chứng từ nhận tiền thuê 3 kỳ gần nhất, Giấy tờ pháp lý tài sản cho thuê, Ảnh chụp tài sản cho thuêNếu nguồn thu nhập từ kinh doanh: Giấy Đăng ký kinh doanh hộ cá thể/doanh nghiệp, Giấy tờ thể hiện kết quả kinh doanh

– Hồ sơ khác: Nếu đang có khoản vay tại ngân hàng hay tổ chức tín dụng khác, bạn cần chuẩn bị thêm các giấy tờ như hợp đồng tín dụng, sao kê tài khoản thanh toán...

Bước 2️⃣ – Thẩm định và định giá tài sản

➡️Tùy vào phương thức vay đã chọn, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định và định giá tài sản thế chấp của bạn là căn nhà bạn định mua, hoặc tài sản khác. Quy trình thẩm định thường gồm:

➡️Kiểm tra lịch sử tín dụng và điểm tín dụng của bạnThẩm định qua trao đổi điện thoạiThẩm định thực tế nơi cư trú, nơi làm việc/kinh doanh và đi thực địa để định giá tài sản thế chấp

➡️Trong quá trình thẩm định, việc định giá tài sản có thể diễn ra đồng thời hoặc sau đó khi đã có quyết định cho phép làm thủ tục vay mua nhà. Chi phí định giá có thể do ngân hàng hoặc khách hàng trả tùy vào quy định của ngân hàng. Giá trị định giá tài sản thế chấp sẽ là cơ sở xác định khoản tiền bạn vay được nhiều hay ít.

Bước 3️⃣ – Chọn gói vay, tiến hành giải ngân
Nếu hồ sơ của bạn đáp ứng đủ các điều kiện vay vốn, ngân hàng sẽ thông báo cấp tín dụng và tiến hành các thủ tục giải ngân khoản vay. Lúc này sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

1. Đã hoàn thành thủ tục sang tên nhà đất
Các bên ký hợp đồng thế chấp công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (văn phòng đăng ký đất đai địa phương). Ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng...) trước khi giải ngân cho khách hàng.

2. Chưa hoàn thành thủ tục sang tên nhà đất
Bạn và bên bán, cùng ngân hàng ký thỏa thuận 3 bên về việc giải ngân phong tỏa khoản tiền giải ngân cho bên mua. Sau khi ký hợp đồng tín dụng, ngân hàng giải ngân khoản vay vào sổ tiết kiệm/tài khoản tạm khóa đứng tên bên bán, và phong tỏa toàn bộ số tiền này trong quá trình 2 bên thực hiện thủ tục sang tên. Ngân hàng sẽ giải tỏa tài khoản tạm khóa cho bên bán sau khi bên mua ký hợp đồng thế chấp công chứng, và thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định.

Bước 4️⃣ – Giám sát tín dụng và thanh lý hợp đồng
Trong thời gian vay, ngân hàng sẽ thường xuyên kiểm tra tình hình sử dụng khoản vay của khách hàng có đúng mục đích, đồng thời đảm bảo khách hàng vẫn đủ khả năng trả nợ. Quy trình vay tiền chỉ kết thúc khi bạn trả hết số nợ gốc lẫn lãi cho ngân hàng.

‼‼‼Sai lầm thường gặp

⚠️1. Xác định khoản vay chưa hợp lý

❗Mặc dù ngân hàng cho phép vay đến 80% giá trị căn nhà, nhưng bạn cần biết số tiền vay nhiều thì số tiền lãi phải trả càng nhiều. Nếu không tính toán hợp lý, bạn có thể bị khủng hoảng tài chính nghiêm trọng.

‼Các chuyên gia khuyên rằng: Số tiền vay mua nhà chỉ nên ở khoảng 30-40 % giá trị căn nhà. Mỗi tháng bạn nên dành ra chỉ 28% tổng thu nhập để chi trả tiền vay.

⚠️2. Lựa chọn thời gian vay không phù hợp

Nếu xét về mặt tài chính thì thì thời gian vay càng dài sẽ giúp bạn giảm đi gánh nặng tài chính hàng tháng. Nhưng ngược lại, bạn sẽ luôn chịu áp lực tâm lý vì một khoản nợ kéo dài dai dẳng 20-25 năm.

⚠️3. Không nắm rõ quy định lãi suất

Bất kỳ khoản vay ngân hàng nào cũng đều đi kèm các điều kiện, khoản phạt nếu như bạn trả lãi không đúng hẹn hay trả hết trước thời hạn. Ngoài ra, cũng cần chú ý thời hạn áp dụng cho lãi suất ưu đãi thường chỉ có thời hạn 1-2 năm đầu để có sự tính toán hợp lý.

08/09/2019

⛔⛔⛔⛔Nợ xấu là do....

❌❌❌Những hành động khiến bạn bị xếp hạng lịch sử tín dụng xấu:
⚠Chậm hoặc không thanh toán tiền vay: thường vài tháng liên tục trở lên
⚠Chậm hoặc không thanh toán chi phí sử dụng trong thẻ credit card.
⚠Mất khả năng thanh toán nợ vay dẫn đến tài sán thế chấp bị xử lý, gán nợ
⚠Bị kiện ra toà do không thanh toán nợ với người khác hoặc doanh nghiệp khác

➡Từ đó chúng ta thấy rằng, bạn nên xem lại quá trình lịch sử tín dụng của mình có gì không tốt hay không.

✅Khoản tín dụng tốt là khi bạn thanh toán đúng hạn với ngân hàng❗❗❗

02/09/2019

⚠️Thanh toán hợp đồng xây dựng như thế nào? Quy định về thanh toán hợp đồng xây dựng như thế nào, và thanh toán các hạng mục chung ra sao?

❓❓❓Câu hỏi như sau:
Công ty của ông A trúng thầu gói thầu xây lắp của dự án trường tiểu học xã. Giá trị trúng thầu 2 tỷ 50 triệu đồng, trong đó phần xây lắp công trình 2 tỷ đồng, hạng mục chung 50 triệu đồng (phần này ghi trong dự toán là phần công việc không xác định được từ thiết kế bản vẽ thi công). Công ty của ông A đã hoàn thành công trình và được chủ đầu tư, tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế nghiệm thu. Tuy nhiên, công ty ông không chỉ được ra những công việc không xác định được từ thiết kế.

⁉️Ông A hỏi, công ty ông có được thanh toán cả phần chi phí hạng mục chung trong hợp đồng xây dựng là 50 triệu đồng không (hợp đồng trọn gói)?

✅✅✅Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Theo Điều 5 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, khi thực hiện hợp đồng xây dựng, các bên hợp đồng xây dựng phải bảo đảm các nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng theo quy định tại Khoản 3, Điều 138 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, gồm:

- Các bên hợp đồng phải thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng về phạm vi công việc, yêu cầu chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác;

- Trung thực, hợp tác và đúng pháp luật;

- Không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác.

✍✍Cơ cấu dự toán xây dựng công trình là cơ sở để xác định giá gói thầu. Điểm a, Khoản 3, Điều 15 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP quy định: “Giá hợp đồng trọn gói là giá hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng đối với khối lượng các công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết, trừ trường hợp bất khả kháng và thay đổi phạm vi công việc phải thực hiện”.

Việc thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng thực hiện theo nội dung hợp đồng đã ký kết giữa các bên và phù hợp với quy định của pháp luật áp dụng cho hợp đồng và không trái với hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu, trên nguyên tắc bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên.

01/09/2019

✍✍✍CIC là gì? Nhóm nợ theo CIC?

🏦💰💰💰CIC là gì?

📖📖CIC là viết tắt của từ Credit Information Center hay còn gọi là Trung tâm Thông tin tín dụng. Đây là tổ chức sự nghiệp Nhà nước thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Có chức năng thu nhận, lưu trữ, phân tích, xử lý, dự báo thông tin tín dụng phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước của Ngân hàng Nhà nước; thực hiện các dịch vụ thông tin ngân hàng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước và của pháp luật.

💻💻💻💻Cách thức hoạt động của CIC

📨📨📨Các ngân hàng sẽ cung cấp cho CIC thông tin về các khoản vay, tên người vay, tổ chức vay và quá trình thanh toán khoản vay đó. Sau đó, CIC sẽ tổng hợp chúng thành một cơ sở dữ liệu thống nhất phản ánh lịch sử tín dụng của từng cá nhân/doanh nghiệp. Sau đó khi cấp xét tín dụng cho bạn thì ngân hàng sẽ truy cập vào hệ thống CIC và kiểm tra thông tin của bạn trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

💻💻Trên hệ thống CIC, Bạn sẽ được xếp vào 1 trong 5 nhóm sau:

❕Nhóm 1: Dư nợ đủ tiêu chuẩn (là các khoản nợ có đủ khả năng thu hồi đầy đủ cả gốc và lãi đúng thời hạn. Nhưng nếu quá hạn từ 1 đến dưới 10 ngày, vẫn nằm trong nhóm đủ tiêu chuẩn nhưng sẽ bị phạt lãi quá hạn 150%)

❗❗Nhóm 2: Dư nợ cần chú ý (là các khoản nợ quá hạn từ 10 đến dưới 90 ngày)

⚠⚠⚠Nhóm 3: Dư nợ dưới tiêu chuẩn (là các khoản nợ quá hạn từ 90 đến 180 ngày)

❌❌❌❌Nhóm 4: Dư nợ có nghi ngờ (là các khoản nợ quá hạn từ 181 đến 360 ngày)

🚫🚫🚫🚫🚫Nhóm 5: Dư nợ có khả năng mất vốn (là các khoản nợ quá hạn trên 360 ngày)

31/08/2019

4 sai lầm đầu tư bất động sản dễ khiến bạn "trắng tay"

1️⃣Huy động vốn đa cấp

▶️Đây là cách huy động vốn theo phương pháp Ponzi, tức lấy tiền người này để trả cho người khác – một hình thức đa cấp. Chiêu này có 5 biểu hiện phổ biến. Đầu tiên là bằng mọi giá mời gọi người mua đặt cọc tiền, được gọi là tiến hành huy động vốn trái phép.

▶️Đặc điểm 2 là chào bán dự án nhà đất chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật, và thu tiền theo tiến độ tự đặt ra.

▶️Đặc điểm 3 là nghĩa vụ chủ đất rất mập mờ, thường không ra mặt mà ủy quyền cho đơn vị khác thực hiện thủ tục. Theo quy định pháp luật, khi chưa đủ điều kiện kinh doanh BĐS (chủ đất chưa được cấp quyền, chủ đầu tư chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư...) thì không được phép ủy quyền bên thứ hai bán ra thị trường.

▶️Đặc điểm 4 là xuất hiện đội ngũ nhân viên hùng hậu bán đất khi chưa được phân quyền (ủy quyền sai luật). Đặc điểm cuối cùng là người mua lần đầu (F1) đã mua sản phẩm BĐS có rủi ro về pháp lý và vẫn bán đi cho người khác (F2), tạo vòng tròn giao dịch đa cấp không có pháp lý vững chắc.

⏩Thị trường hiện có một số ít công ty vận hành theo cơ chế này để bán BĐS và khiến nhiều nhà đầu tư mất sạch vốn. Do đó, trước khi ký mua BĐS, nhà đầu tư phải yêu cầu bên bán trình bày rõ quy trình giao dịch, hoặc quan sát quy trình giao dịch mẫu, đồng thời kiểm tra pháp lý từng bước để hạn chế rủi ro.

2️⃣Đầu tư “lúa non”

➡️Là tên gọi của cách thức bán BĐS khi pháp lý, quy hoạch chưa hoàn chỉnh. Với lời mời chào nền đất sẽ đem lại giá trị bền vững, “lướt sóng” dễ dàng…, bên bán không gặp khó khăn khi tiếp cận khách mua. Và dù nắm rõ tình trạng pháp lý sản phẩm, nhiều người vẫn chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng trên.

➡️Tuy nhiên, “đầu tư lúa non” đem lại nhiều rủi ro lớn. Bên bán sẽ dùng các thủ thuật, câu từ đánh vào tâm lý muốn sinh lời nhiều và nhanh của nhà đầu tư, như “bánh vẽ” dự án, “bánh vẽ” quy hoạch, hạ tầng hoàn thiện và dự án “tựa bóng ông lớn”. Thực tế có rất nhiều hồ sơ bán đất làm giả con dấu, dễ dàng qua mặt người không hiểu biết pháp luật...

➡️Lời khuyên ở đây là khi đầu tư vào đất nền để tạo giá trị, nhà đầu tư nên chú ý đến việc tạo giá trị tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng tạo giá trị trên tài sản chưa đầy đủ điều kiện kinh doanh. Việc mua một mảnh đất sai hoặc sót pháp lý đồng nghĩa với việc đang mua rủi ro vào người.

3️⃣Mua bán cọc

✅“Cọc” là khái niệm giao dịch mua bán diễn ra ngay thời điểm trước công chứng (trước chuyển nhượng dự án, sản phẩm). Hình thức này thường diễn ra lúc thị trường nóng sốt. Nhiều trường hợp một BĐS phát sinh nhiều hợp đồng cọc sang tay từ người này sang người khác. Đặc tính của hình thức giao dịch này là rất dễ dàng tạo lập, nên tạo kẽ hở để người bán lừa người mua tiếp theo.

✅Thực tế, chỉ có hợp đồng mua bán ký chính thức là có giá trị pháp lý và đảm bảo tính an toàn cho các nhà đầu tư. Mặt khác, hợp đồng cọc là một thỏa thuận dân sự chưa tiệm cận trong Luật Kinh doanh BĐS. Hợp đồng hay biên bản cọc chủ yếu là thương lượng giữa người bán và người mua. Trong trường hợp đó, người mua phải chấp nhận “luật chơi” bên bán đặt ra. Vì vậy, các cam kết của loại hợp đồng này rất yếu, mang tính ngắn hạn nên tiềm tàng rủi ro lớn khi người mua không biết thẩm định, thiếu kiến thức pháp lý...

4️⃣Mua BĐS không hình thành đơn vị ở

☑Các dự án được quảng bá đạt chuẩn cao cấp, có sổ đỏ lâu dài và cam kết lợi nhuận cao, như villas biển, resort, condotel… được gọi là BĐS không hình thành đơn vị ở. Hiện nay, loại hình này vẫn chưa có quy định cụ thể trong luật, gây ra 3 rủi ro lớn khi đầu tư:

☑Cam kết lợi nhuận quá cao, quá “khủng” (có khi được thể hiện trên văn bản);Thực hiện cam kết nửa vời, không giải thích rõ ràng, cụ thể;Giải quyết vướng mắc lúng túng. Cơ quan chức năng chưa có hành lang pháp lý cụ để giải quyết mâu thuẫn.

☑Vừa qua, thông tin thu hồi sổ đỏ một dự án condotel ở Đà Nẵng đã cho thấy, nếu đầu tư loại hình condotel thì thỏa thuận hai bên sẽ là cơ sở pháp lý để giải quyết khi phát sinh tranh chấp. Tuy nhiên, các cam kết thường không nhắc đến pháp lý sản phẩm, mà căn cứ chủ yếu vào hợp đồng khai thác/ mua bán căn hộ nghỉ dưỡng giữa các bên.

☑Hiện nay, pháp luật vẫn có tiêu chí cụ thể để khẳng định BĐS không hình thành đơn vị ở là loại hình đầu tư có giá trị bền vững nên rủi ro về mặt pháp lý đối với bên mua đầu tư loại bất động sản này rất khó lường.

31/08/2019

⚠️⚠️⚠️⚠️“Né” thuế khi mua bán nhà đất, người mua chịu rủi ro tiền tỷ

❗❗Hiện trạng người bán nhà đề nghị kê khai giá thấp để giảm tiền thuế diễn ra khá phổ biến trong thời gian gần đây. Điều này sẽ đẩy các rủi ro sang người mua, gây nhiều hệ lụy về sau. Thế nhưng, thực tế lại ít khách mua nào ý thức được hoàn toàn vấn đề quan trọng này.

➡️Việc giao dịch mua bán nhà, đất với tình trạng nhạy cảm để né thuế diễn ra phổ biến. Theo ước tính của các chuyên gia bất động sản, tại TP.HCM hiện có khoảng 25% người dân giao dịch nhà đất kê khai đúng với giá trị thực tế của tài sản, 75% còn lại đang kê khai giá giao dịch dưới mức thị trường, thường thấp hơn rất nhiều lần (phổ biến nhất là 5-10 lần) so với thực tế.

➡️Xuất hiện nhiều nhất là tình trạng bên bán kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá trị thất được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Lý do là giá này là căn cứ tính thuế, phí phát sinh khi giao dịch thành công. Tuy nhiên, nếu sau khi công chứng mà có một bên thay đổi ý định, hoặc cố tình vi phạm hợp đồng, thì có thể phát sinh xung đột.

‼Các chuyên gia cho biết, bên bán luôn đề nghị giá chuyển nhượng tại hợp đồng thấp hơn giá trị thanh toán. Sau này, bên mua cũng sẽ trở thành bên bán cho người tiếp theo. Rủi ro nằm ở chỗ, bên mua đồng ý việc kê khai giá thấp là tự nhận vị thế yếu hơn và có khả năng không được pháp luật bảo vệ.

⛔Nếu có xảy ra tranh chấp, bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao dịch với bên bán. Biên bản viết tay hay biên lai chuyển tiền ngân hàng (nếu có) thường chỉ dùng khi các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án, hoặc xuất trình để chứng minh khi bị điều tra.

‼Mặt khác, trường hợp sau này người mua F2 tiếp tục bán cho người mua kế tiếp F3 và khách hàng F3 muốn giao dịch đúng giá, thì bên bán F2 phải gánh chịu một khoản thuế lớn (thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản).

⛔Mặc dù ý thức được việc “né” thuế là chấp nhận rủi ro, nhưng hiện người dân giao dịch nhà đất vẫn chỉ kê khai mức giá tượng trưng để giảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Theo ghi nhận, giá trị thực tế được chốt khi giao dịch diễn ra thành công (không thể hiện trong hồ sơ thuế) lớn hơn giá kê khai gấp nhiều lần.

✍✍Nhóm chuyên gia này cũng đề cập đến giải pháp win – win (đôi bên cùng có lợi). Đó là khi nhận đề nghị kê khai “né” thuế từ bên bán, người mua hãy mạnh dạn yêu cầu kê khai đúng giá thực tế giao dịch. Nếu gặp gánh nặng về tiền thuế quá cao, đôi bên có thể cùng thỏa thuận chia sẻ khoản phát sinh này.

27/08/2019

‼‼‼Quy định mới về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất

➡️➡️Tổng cục Thuế vừa có công văn số 3122/TCT-TTKT gửi cục thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, yêu cầu tăng cường công tác quản lý thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với các giao dịch chuyển nhượng nhà và đất.

➡️➡️Công văn nêu rõ, thời gian qua các cơ quan báo chí phản ánh tình trạng một số cá nhân ở một số địa phương kê khai tính thuế TNCN đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản không đúng với thực tế, hoặc kê khai tính thuế TNCN của bất động sản hình thành trong tương lai thấp hơn nhiều so với giá giao dịch bất động sản của chủ dự án đang bán ra.

▶️▶️Do đó, Tổng cục Thuế yêu cầu cục thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện nghiêm túc theo đúng hướng dẫn tại Công văn số 3841/TCT-TTr, ngày 9/10/2018 của Tổng cục Thuế về tính thuế TNCN đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

🔀🔀Ngoài ra, Tổng cục Thuế cũng yêu cầu, khi chuyển hồ sơ để phối hợp với cơ quan công an và các cơ quan chức năng, các cục thuế phải có trách nhiệm trong việc thu thập, củng cố đầy đủ hồ sơ, căn cứ pháp lý, xác định cụ thể mức giá chênh lệch, số thuế kê khai thiếu so với quy định.

⛔⛔Với trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật theo quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2017TTLT-BCA-BQP-BTC-BNN&PTNT-VKSNDTC ngày 29.12.2017 (quy định về phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền trong việc thực hiện một số quy định của Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2005 về tiếp nhận, giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm...), thì cơ quan thuế phải chuyển hồ sơ cho cơ quan công an để xử lý theo quy định của pháp luật.