Dzũg Banker, Ho Chi Minh City (2026)

29/08/2025

🔥 THẤT NGHIỆP TUỔI 40 – KHI NGƯỜI DÂN GÁNH LÃI SUẤT CAO THUỘC TOP THẾ GIỚI 🔥
Có người vay 70% để mua căn hộ 3,5 tỷ – tức ôm gần 2,5 tỷ đồng nợ ngân hàng. Lúc thu nhập còn đều đặn thì thấy nhẹ tênh, tưởng “ổn cả”. Nhưng khi tuổi 40 thất nghiệp bất ngờ, mọi thứ vỡ vụn. Nợ ngân hàng đâu có nghỉ, nhưng lương thì mất ngay lập tức. 🥶
👉 Và đây là lý do tôi luôn nhắc nhở:
Vay tối đa chỉ 30% giá trị tài sản, đừng tham quá.
Thu nhập phải gấp ít nhất 5 lần số tiền gốc + lãi hàng tháng thì mới an toàn.
Bởi vì sao? Bởi vì Việt Nam đang nằm trong nhóm quốc gia có lãi suất cho vay cao nhất thế giới.
Trong khi nhiều nước phát triển vay mua nhà chỉ 3–5%/năm, thì ở Việt Nam, lãi suất mua nhà phổ biến 9–11%/năm, có lúc lên 13–14% thậm chí thực tế nếu tính thêm các phí phát sinh ngoài lề 20% ( năm 2022 thấy rõ nhất )
Điều này có nghĩa: người dân Việt Nam phải làm việc cật lực gấp đôi, gấp ba người nước ngoài chỉ để trả lãi ngân hàng.
🧨 Nghĩa là nếu bạn vay 2,5 tỷ, mỗi năm tiền lãi có thể ngốn cả 250–300 triệu đồng – đó là chưa tính gốc. Nếu thu nhập không đủ mạnh, chỉ một biến cố nhỏ cũng đủ đẩy cả gia đình vào cảnh “bán nhà trả nợ”.
💡 Thực tế, ngân hàng không bao giờ thất nghiệp, chỉ có bạn là dễ mất việc thôi. Và một khi đã bước sai nhịp trong vay nợ, bạn sẽ thấy thế nào là “chạy không kịp thở” với mức lãi cao nhất nhì thế giới.
👉 Vậy nên, hãy tỉnh táo: An toàn tài chính quan trọng hơn tốc độ giàu nhanh.
Trần Sơn

29/08/2025

Hôm nay Evergrande chính thức sụp đổ. Nên nhớ một doanh nghiệp phá sản không phải vì nó không còn tài sản mà vì nó không trả được nợ. Ví dụ bạn có 10 căn nhà và bạn nợ 100 tỷ thì bạn vẫn phá sản khi không trả được khoản nợ kia. Dù trên sổ sách bạn ghi 10 căn nhà có giá 200 tỷ.
Chính vì thế khi đọc bản cân đối kế toán doanh nghiệp, nên lưu ý đến nợ ngắn hạn. Khoản này càng cao càng dễ đứt phừn phựt.
Evergrande đang đối mặt hàng trăm vụ kiện liên quan đến các dự án tại Trung Quốc, hàng chục tài sản bị phong tỏa và không ít dự án đã bị chính quyền địa phương hoặc nhà đầu tư tiếp quản. Với cấu trúc kinh doanh chằng chịt hàng nghìn công ty con, việc thu hồi tài sản cho các chủ nợ càng trở nên gian nan.
Hiện tại, những gì còn sót lại chỉ là "xác sống" của một tập đoàn từng hùng mạnh với 1.300 dự án dang dở trải khắp hơn 280 thành phố, cùng hàng trăm nghìn người mua nhà vẫn mòn mỏi chờ đợi căn hộ. Hàng dài chủ nợ, từ các nhà thầu trong nước cho đến giới đầu tư tại London (Anh) và New York (Mỹ), vẫn chưa được thanh toán.
Ông Hứa Gia Ấn (Hui Ka Yan), nhà sáng lập Evergrande, bị bắt tháng 9/2023 vì nghi phạm tội. Năm 2024, công ty con Hengda bị phạt 4,2 tỷ nhân dân tệ vì làm sai lệch báo cáo tài chính.

29/08/2025

Việt Nam có “Evergrande phiên bản Việt” không? 🤔
Nghe Trung Quốc mà “sập” Evergrande là ai cũng giật mình: tài sản thì cả núi, dự án thì ngàn nơi, nhưng rốt cuộc vẫn phá sản chỉ vì hết tiền mặt trả nợ. Bài học nghe đơn giản: tiền túi không đủ thì cái lâu đài trên giấy cũng hóa thành cát bụi.
Vậy Việt Nam thì sao? Có đang đi đúng vết xe đổ ấy không?
---
1. Dấu hiệu “na ná” Trung Quốc 🚧
Tín dụng BĐS chiếm tỷ trọng lớn
Ngân hàng Nhà nước cho biết dư nợ cho vay “kinh doanh bất động sản” chiếm khoảng 18,47% tổng dư nợ tính đến giữa 2025. Nghĩa là cứ 100 đồng ngân hàng cho vay thì gần 20 đồng rót vào BĐS rồi đó.
Trái phiếu đáo hạn dồn cục
Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu (VBMA), chỉ riêng phần còn lại năm 2025 có tới 109,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, trong đó BĐS chiếm phần lớn. Người ta hay nói vui: trái phiếu BĐS giống mì gói hết hạn, tới lúc phải ăn thì không nuốt nổi.
Dư nợ nhà phát triển tăng vọt
Bộ Xây dựng ghi nhận, tới 30/6/2025, dư nợ cho các chủ đầu tư BĐS khoảng 1,742 triệu tỷ đồng, tăng gần 20% chỉ trong 6 tháng. Nghĩa là vay còn nhanh hơn cả tốc độ xây nhà.
---
2. Nhưng khác Trung Quốc ở chỗ nào? 🌿
Luật mới siết vốn chủ sở hữu
Từ 1/1/2025, Luật Kinh doanh BĐS buộc chủ đầu tư phải có ít nhất 15–20% vốn tự có cho từng dự án. Không còn cảnh “tay không bắt giặc” nữa.
Phải công khai thông tin & có bảo lãnh ngân hàng
Bán nhà trên giấy thì phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Khách hàng có quyền gọi bảo lãnh nếu dự án chậm bàn giao. Nói nôm na: người mua bớt lo “tiền mất, nhà chưa thấy”.
Bỏ khung giá đất, minh bạch hơn
Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá, tiến tới bảng giá đất hằng năm theo thị trường. Đây là cách để định giá thực chất hơn, tránh “ảo” quá xa thực tế.
Quy mô khác biệt
Evergrande nợ tới 300 tỷ USD – gần bằng cả GDP Việt Nam. Trong khi doanh nghiệp Việt lớn nhất cũng chưa tạo ra “quả bom” khủng khiếp đến vậy.
---
3. Bài học rút ra cho nhà đầu tư cá nhân 📒
Muốn tránh dẫm vào vết xe đổ, nhớ kiểm tra 6 thứ này trước khi xuống tiền:
1. Nợ ngắn hạn: Chủ đầu tư có tiền trả nợ trong 12 tháng tới không?
2. Lịch đáo hạn trái phiếu: Xem họ có “quả bom” trái phiếu sắp nổ không.
3. Bảo lãnh ngân hàng: Có văn bản bảo lãnh thật, ngân hàng uy tín đứng sau.
4. Vốn tự có dự án: Đạt 15–20% theo luật hay chỉ toàn đi vay?
5. Công khai thông tin: Dự án minh bạch, có website cập nhật hay vẫn mập mờ?
6. Ngân hàng cho vay: Ngân hàng cho vay có đang kiểm soát chặt BĐS hay “xả láng”?
---
🎯 Kết lại
Việt Nam có giống Trung Quốc? Có – ở chỗ vẫn phụ thuộc vào bất động sản, nợ vay nhiều, trái phiếu tới hạn dồn dập.
Nhưng cũng khác – ở chỗ luật mới đang dựng hàng rào an toàn, quy mô nhỏ hơn, và hệ thống giám sát siết chặt hơn.
Câu hỏi lớn nhất không phải “luật có hay không”, mà là thi hành nghiêm tới đâu. Nếu làm nghiêm, Việt Nam sẽ tránh được “Evergrande phiên bản Việt”. Nếu không, thì cái biển báo nguy hiểm kia chỉ là để… chụp hình sống ảo. 📸😂
Trần Sơn

29/08/2025

Đầu tư BĐS mà vẫn thong d**g – Đừng để đất thành “mồ chôn” của đời mình
Người ta thường nói: “Đất đai là của để dành”. Nhưng nhiều người lại biến nó thành… “của để lo”.
Sáng mở mắt lo lãi ngân hàng. Trưa ăn cơm lo thị trường rớt giá. Tối nằm ngủ thì mơ thấy bị “ôm bom”.
👉 Vậy thì đầu tư kiểu gì để vẫn lời mà vẫn ngủ ngon? Đây là 3 bí kíp tôi hay nhắc:
---
1. Đừng dồn hết trứng vào một giỏ 🥚
Nghe câu này quen tai đúng không? Nhưng trong BĐS nó là chân lý.
Chỉ để 50–60% tài sản vào đất thôi.
Còn lại chia ra: vàng, tiền mặt, quỹ phòng thân.
Có đường lui thì mình đi thong thả, chứ không phải cứ “cắm đầu” rồi thở dốc.
---
2. Chọn đầu tư có ý nghĩa 🌱
Mua một miếng đất trồng cà phê, vừa sinh lời, vừa cuối tuần rủ bạn bè ra vườn nhâm nhi ly cà phê chính tay mình hái.
Hay giữ căn nhà phố cho thuê, mỗi tháng đều đặn có vài đồng bỏ túi, không phải đợi “sóng thần” mới bán được.
Đầu tư mà vừa lời vừa vui thì đâu còn nặng nề nữa.
---
3. Biết đủ & biết thoát 🚪
Nhiều người bất an vì… không biết khi nào dừng. Lời thì ham thêm, lỗ thì ôm chặt. Kết quả: cả đời chạy vòng vòng.
Đặt mục tiêu rõ ràng:
“Mảnh đất này giữ 5 năm, bán đi để lo cho con cái.”
“Căn nhà kia để dưỡng già.”
Có kế hoạch thoát thì tâm mình mới thoải mái.
---
✨ Tóm lại:
Đầu tư BĐS không phải là mồ chôn nếu mình biết giữ đường lui, chọn cách đầu tư gắn với niềm vui, và biết khi nào đủ.
Giàu không phải là ôm bao nhiêu sổ đỏ, mà là vẫn ngủ ngon mỗi đêm, cười tươi mỗi sáng.
Trần Sơn

29/08/2025

GIÁ NHÀ VN NGÁO KHÔNG TƯỞNG!!!
Dân số hiện tại của Hàn Quốc là 51.656.902 người. Với diện tích là 100.210 km². Như vậy mật độ dân số ở Hàn Quốc là khoảng 500 người/km². Trong khi đó, Việt Nam ta có diện tích là 331.212 km². Dân số 101.675.712 người. Như vậy có khoảng 328 người/km². Nếu nói "đất chật người đông" thì họ phải chật chội hơn mình.
Tính riêng ở Thủ đô Seoul có khoảng 9.600.000 người, sống trên diện tích là 605,52/km², mật độ dân cư trung bình 16.000 người/km². Thu nhập bình quân đầu người là khoảng 1 tỉ đồng mỗi năm (39.550 USD). Hà Nội của chúng ta có diện tích 3.359,82 km², dân số là 8.807.523 người, mật độ dân cư là 2.621 người/km². Thu nhập bình quân đầu người là 92,5 triệu đồng mỗi năm (4.000 USD).
Tin được không? Với chỉ số về mật độ dân cư thì Seoul cao gấp 6 lần Hà Nội. Và thu nhập bình quân hàng năm của người dân Seoul, gấp khoảng 10 lần của dân Hà Nội. Nghịch lý ở chỗ, giá nhà ở quận Gangnam, nơi được cho là đắt đỏ nhất Hàn Quốc, trung bình là 41 tỉ VNĐ. Còn ở Hà Nội, giá nhà ở những quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa là khoảng 500 triệu/m2 (theo báo Lao Động). Như vậy, để mua một căn nhà 100m2 ở những con phố đắt đỏ của Hà Nội, người ta phải bỏ ra khoảng 50 tỉ đồng.
Với mức thu nhập chỉ bằng 1/10 so với người ta, mật độ dân cư người ta cao gấp 6 lần mình, nhưng giá nhà bên mình lại cao hơn của người ta. Ai hiểu được nghịch lý này, thì giải ngu hộ cái!
Ảnh: Một góc khu phố Gangnam, Seoul.
- Lê Huỳnh Phương Thảo

14/08/2025

🏚 B**G BÓNG BĐS – KHÔNG PHẢI CẢM GIÁC, MÀ LÀ CON SỐ NÓ TỰ NÓI RA
Mấy năm đi xem đất, gặp cả trăm người mua kẻ bán, tôi rút ra một điều:
BĐS Việt Nam không thiếu người mê, chỉ thiếu người hiểu nó đang ở đâu trong chu kỳ.
Giờ ai cũng nói “b**g bóng”, nhưng nếu hỏi căn cứ là gì thì... lại mơ hồ.
Tôi xin chia sẻ 10 chỉ số mà thế giới dùng để đo xem thị trường có lành mạnh không – và so với Việt Nam, thì… có mùi rồi đó!
---
1. Giá nhà / Thu nhập
Quốc tế: 4–6 năm lương là mua được nhà.
Việt Nam: Hà Nội, TP.HCM phải mất 20–30 năm.
➡️ Nghĩa là giá nhà ở ta cao gấp 4–5 lần mức hợp lý.
👉 Nói thẳng: Lương ba cọc ba đồng, mà căn hộ giờ đòi 4–5 tỷ thì... ai mua? Mua kiểu gì?
---
2. Giá nhà / Giá thuê
Quốc tế: giá nhà cao gấp 15–20 lần tiền thuê/năm.
Ở ta: 40–50 lần, có nơi hơn.
➡️ Mua nhà cho thuê không đủ lời tiền lãi ngân hàng, chứ đừng mơ "dòng tiền thụ động".
👉 Gọi đúng tên: đầu cơ chứ không phải đầu tư.
---
3. Tỷ lệ trả nợ / Thu nhập
Ngưỡng an toàn: dưới 30%.
Ở ta: Nhiều anh chị em đang trả góp 50–60% thu nhập mỗi tháng.
👉 Nói thiệt: sống mà mỗi sáng mở mắt là lo trả nợ, vậy mua nhà để ở hay để… ở nợ?
---
4. Giao dịch giảm – Giá vẫn đứng
Giao dịch ở nhiều nơi giảm 50–70%, nhưng giá vẫn trơ trơ.
➡️ B**g bóng là gì? Là mất thanh khoản nhưng giá vẫn treo trên trời.
👉 Thị trường mà không còn người thật mua thật thì đấy không phải “đầu tư” mà là… “ảo tưởng”.
---
5. Lãi suất & tín dụng
Ngân hàng ưu đãi 3–5% cho vui 3 năm đầu, sau đó thả nổi lên 8–9%.
➡️ Hút nhà đầu tư quay lại, nhưng rủi ro nợ xấu khi lãi suất bật lại.
👉 Mồi quen quá rồi, ăn hoài dễ nghẹn.
---
6. Tín dụng BĐS tăng nóng:
– Có năm tăng tới 20–25%, gấp đôi tốc độ GDP.
👉 Tiền đổ vào đất nhiều hơn đổ vào sản xuất, hậu quả không nhỏ đâu.
---
7. Tỷ lệ đầu cơ quá cao:
– Nhiều dự án, 7 người mua thì 6 người không có ý định ở.
👉 Mua không để ở, không để cho thuê, chỉ để… giữ chỗ.
---
8. Hàng tồn kho tăng, hấp thụ giảm:
– Nhiều dự án bán cả năm mới được 20–30%.
👉 Làm ra nhiều nhưng người thật không còn dám mua.
---
9. Người mua lần đầu… tự rút lui:
– Người trẻ dưới 30, thu nhập trung bình, giờ tự biết là mình không có cửa.
👉 Thị trường mất người ở thật – chỉ còn dân “săn sóng”.
---
10. Giá đất tăng nhanh hơn GDP:
– GDP đầu người tăng 1.5 lần sau 5 năm, giá đất tăng 3–5 lần.
👉 Tăng không dựa trên năng suất – mà dựa trên… kỳ vọng.
📌 VẬY B**G BÓNG Ở ĐÂU?
Tôi không nói toàn thị trường chết, nhưng có chỗ đang phù mỡ luôn rồi:
🔴 Căn hộ cao cấp Hà Nội – Sài Gòn:
Giá ảo tung chảo, người thực ở thì bỏ chạy.
🔴 Đất nền ven đô, ăn theo quy hoạch:
Chưa có đường, chưa có dân, mà giá đã gấp 2–3 lần cách đây 2 năm.
🔴 Condotel – biệt thự nghỉ dưỡng:
Lợi nhuận cam kết là bẫy. Rất nhiều người đã dính và đang kêu trời.
---
✅ CÒN GÌ CÒN RẺ?
Tôi vẫn đi xem đất hàng tuần, và tôi thấy:
🟢 Đất nông nghiệp vùng sản xuất thực (Tây Nguyên, miền Trung):
100–200 triệu/sào, vẫn có giá trị sử dụng, dòng tiền thật từ trồng trọt.
Chưa bị đẩy giá quá đà.
🟢 Nhà ở giá rẻ – nhà ở xã hội
Nếu pháp lý chuẩn, vị trí ổn, vẫn có thể mua ở ổn định.
🟢 Kho bãi – đất công nghiệp nhỏ lẻ
Đang hưởng lợi từ FDI và dịch chuyển chuỗi cung ứng.
---
💣 Nói ra để tỉnh, không phải để hù
Nhà nước thì không muốn để thị trường xì hơi quá nhanh. Nhưng nếu cứ neo giá cao, người chưa mua thì không mua nổi, người đã mua thì mắc cạn.
👉 Đừng để đến lúc “xì” rồi mới nhìn lại.
---
🧠 Nếu bạn là người đang tìm kênh trú ẩn an toàn, tôi nói thật:
Đừng để cảm xúc dẫn dắt. Nhìn dòng tiền, nhìn giá trị thật, đừng nhìn giấc mơ.
Đừng hỏi “giá có tăng nữa không?”, hãy hỏi: “giá trị thật của nó là bao nhiêu?”

14/08/2025

🧨 BĐS CÓ B**G BÓNG KHÔNG? CÓ. NHƯNG KHÔNG PHẢI CHỖ NÀO CŨNG NỔ.
Tôi không nói theo lý thuyết. Tôi đã đi 7–8 tỉnh, xem từng lô đất ngoài rẫy, từng căn hộ bỏ trống, từng bảng rao bán treo suốt năm không ai gọi. Tôi không “phân tích thị trường”, tôi đi tìm những thứ đang bị thổi phồng.
Kết luận của tôi ngắn gọn thôi:
Bất động sản đang phình to ra ở một số chỗ. Và chỗ nào căng nhất – chỗ đó sẽ nổ đầu tiên.
---
🎯 Đây là bảng chia nhóm rủi ro b**g bóng – theo cách nhìn của tôi, Trần Sơn:
---
🔴 1. Đất nền vùng ven, vùng xa (vùng gió quy hoạch, vùng thổi tin)
📌 Nguy cơ vỡ: 70–85%
Tôi từng thấy lô đất cỏ mọc um tùm, chủ hét 1,2 tỷ chỉ vì “sắp có cao tốc”. Nhưng chẳng có mốc nào rõ, chẳng ai ở, và quan trọng nhất: không có dòng tiền.
Cái này không gọi là đầu tư – gọi là... chờ người khác khờ hơn mình.
---
🟠 2. Căn hộ trung – cao cấp tại TP.HCM, Hà Nội
📌 Nguy cơ vỡ: 60–75%
Lương trung bình người trẻ tầm 10 triệu/tháng. Căn hộ 3–5 tỷ. Muốn mua thì phải vay. Vay thì gánh nặng. Gánh không nổi thì phải bán.
Mà ai cũng gồng thì ai sẽ mua lại khi nhịp gãy?
---
🟠 3. Shophouse, biệt thự dự án ở vùng ven đô thị
📌 Nguy cơ vỡ: 50–70%
Dự án to, nhà đẹp, giá thì cao. Nhưng ai sẽ thuê? Ai sẽ ở? Khu chưa có cư dân mà giá như trung tâm Quận 1.
Chưa chạy được dòng tiền, đã bị thổi giá. Rất mong manh.
---
🟡 4. Condotel, BĐS nghỉ dưỡng
📌 Nguy cơ vỡ: 40–60%
Từng vỡ rồi. Giờ vẫn loay hoay. Cam kết lợi nhuận là lời hứa, mà hứa thì có lúc không giữ được. Dòng tiền không rõ, pháp lý còn vướng.
Ai chưa vào thì đừng vội. Ai đang ôm thì nên tính đường lui.
---
🟡 5. Đất nông nghiệp không rõ pháp lý (sổ chung, không tách được, vẽ sơ đồ)
📌 Nguy cơ vỡ: 45–65%
Bị thổi theo kiểu “đất rẻ sắp lên thổ cư”, “đón đầu mở đường”. Nhưng thực tế tách sổ khó, bán lại chậm, pháp lý mờ.
Giá tăng không theo giá trị thật – thì chỉ là trò chuyền tay.
---
🟢 6. Nhà ở xã hội, nhà dưới 2 tỷ
📌 Nguy cơ vỡ:

14/08/2025

🔥 BẤT ĐỘNG SẢN CÓ THỂ GIẢM 50%? NGHE NHƯ ĐÙA… MÀ ĐANG XẢY RA! 🔥
Có một điều lạ ở Việt Nam là: ai cũng tin đất chỉ có lên, nhà chỉ có tăng, và bất động sản là “kênh trú ẩn tuyệt đối”.
Nhưng khi bạn nhìn kỹ vào thị trường, bạn sẽ thấy có những phân khúc đang rơi tự do, giảm 30–50%, thậm chí có nơi giảm sâu rồi vẫn… không ai mua! 😳
💣 1. Condotel – Giấc mơ nghỉ dưỡng biến thành cơn ác mộng
Giai đoạn 2017–2019, condotel được PR như “máy ATM nằm cạnh bãi biển”.
Cam kết lợi nhuận 10%/năm, sở hữu lâu dài, nghỉ dưỡng cả đời.
Rồi 2020, Cocobay Đà Nẵng tuyên bố vỡ cam kết.
Năm 2023, căn condotel 45m² ở Khánh Hòa từng rao 2,2 tỷ, giờ chỉ còn 1,1 tỷ.
📉 Giảm đúng 50%. Không sai một xu.
⛔ Nhưng bạn biết điều đau nhất là gì không?
Nhiều người giờ chỉ mong bán hòa vốn, nhưng… chẳng ai mua!
🏬 2. Shophouse – Tượng đài đầu tư hay nỗi đau im lặng?
Ngày xưa, môi giới chào mời:
“Mua 10 tỷ, cho thuê 50 triệu/tháng, hoàn vốn trong 5 năm!”
Giờ thì sao?
Một căn shophouse từng bán 9,9 tỷ, giờ rao lại 6,4 tỷ.
Giá thuê nhiều nơi rớt 50–60%, bảng “cho thuê” dựng cả năm vẫn nằm đó.
📉 Người mua chấp nhận lỗ nặng, mà vẫn chết lặng vì thanh khoản bằng 0.
👉 Hóa ra shophouse ở ta là để… trưng bày chứ không phải để kinh doanh.
🌄 3. Đất nền theo tin đồn – Mua giấc mơ, ôm cục nợ
Bạn có từng “lướt sóng” đất ở Lộc Ninh, Cam Lâm, Lâm Hà, Bảo Lộc?
Nghe tin làm cao tốc, làm sân bay, lên đô thị loại gì đó…
Bạn đổ vào 1,2 tỷ mua mảnh đất vườn…
Giờ bạn rao 600 triệu cũng không ai hỏi.
📉 Giảm 50%. Nhưng mất mát lớn nhất không phải là tiền – mà là niềm tin.
Còn ở Lâm Đồng, đất vườn từng là “vàng thô”. Nay nhà đầu tư xếp hàng cắt lỗ 30–50% để thoát thân.
Đau lòng không?
🏙️ 4. Căn hộ cao cấp – Cái bẫy ngọt ngào cho người mộng mơ
TP.HCM, Quận 2, Quận 9, Thủ Thiêm…
Căn hộ từng bán 120 triệu/m², giờ giao dịch thứ cấp chỉ 85–90 triệu/m².
Giảm 30%, thanh khoản yếu.
Nhiều người mua lỗ 500–700 triệu, chưa kể lãi vay ngân hàng.
🎯 Mua để “an cư” thì không nổi, cho thuê thì không đủ trả lãi, bán lại thì chẳng ai mặn mà.
📌 VẬY ĐÂU LÀ CÁC PHÂN KHÚC ĐANG CÓ NGUY CƠ GIẢM 50%?
❗ Condotel nghỉ dưỡng: Đã giảm
❗ Shophouse vùng ven: Đang giảm
❗ Đất nền chạy theo hạ tầng, quy hoạch ảo: Rớt sâu
❗ Căn hộ cao cấp vượt quá sức chi trả: Rơi từ từ nhưng nguy hiểm
Đó là sự thật thị trường – dù bạn có thích nghe hay không.
✅ CÒN GÌ AN TOÀN?
Nhà ở thật, đất có sổ, đất nông nghiệp có nước, bất động sản có dòng tiền thực – những thứ người ta dùng được – vẫn là “vàng thật”.
Đừng mua giấc mơ.
Đừng chạy theo bầy đàn.
Đừng để tài sản của bạn trở thành bài học cho kẻ khác.
👉 Bạn đang giữ phân khúc nào? Có “chạm” tim không?
💬 Hãy bình luận phía dưới.
📤 Hãy chia sẻ bài viết nếu bạn từng nghe câu: “Đất không bao giờ xuống giá.”
⚠️ Và nếu bạn đang kẹt, hãy tỉnh táo trước khi quá muộn.
Trần Sơn BDS.

14/08/2025

💥 TĂNG THUẾ – AI CHỚT TRƯỚC? NGƯỜI MUA THẬT ĐÓ MẤY THÁNH NHÂN!
Có người hỏi tôi:
"Anh Sơn ơi, tăng thuế đất có làm giá nhà đất giảm không?"
Tui cười nhẹ:
"Giống như múc thêm xăng đổ vào lửa, bảo là để dập cháy!" 🔥⛽
📌 Cơ chế nó đơn giản lắm:
Thuế, phí là chi phí đầu vào.
Chủ đất, chủ dự án đâu có chịu thiệt → họ cộng thẳng vào giá bán.
Người gánh trọn? Bạn – người mua cuối cùng.
🤷 Vì sao giá vẫn tăng dù thuế cao?
1. BĐS không phải mớ rau, hôm nay nhiều mai rẻ – đất ít, cung chậm, chi phí tăng thì giá cũng tăng.
2. Người mua lại có tâm lý “đất luôn lên giá” → vô tình tiếp tay cho người bán nâng giá.
3. Chủ đất neo hàng chờ giá cao hơn để “bù thuế”, thị trường càng khan hiếm giả tạo.
📉 Kết quả:
Giá không giảm, mà còn đội lên.
Người ôm đất từ trước mỉm cười, tài sản tự nhiên tăng giá.
Người mua thật thì vừa mệt, vừa tốn, vừa… ngộ ra hơi muộn.
💬 Nói thẳng cho tỉnh:
Tăng thuế để hạ giá đất là ảo tưởng đẹp – nhưng thực tế ví bạn sẽ đau.
Thuế cao không giết được đầu cơ, chỉ khiến hóa đơn của người mua dày hơn.
Đừng bao giờ xem nhẹ tâm lý hành vi của người mua Việt Nam. Không phải khơi khơi mà chúng ta có từ "lùa gà". Đôi khi chính người mua lại tiếp tay cho việc tăng giá BDS. Bởi ai đi mua đất xong lại muốn đất mình giảm giá bao giờ?.

14/08/2025

🌏 NỬA CUỐI 2025 – TÔI NHÌN THẤY TIỀN SẼ CHẢY VỀ ĐÂU
Sáng nay ngồi cà phê, có ông bạn hỏi:
> “Ê Sơn, mày đoán coi 6 tháng tới bất động sản nó chạy kiểu gì?”
Tôi không đoán mò. Tôi nhìn tỷ giá, lãi suất rồi ráp vào lịch sử thị trường để ra 3 kịch bản. Anh em đọc xong tự đặt mình vào kịch bản phù hợp.
---
1️⃣ KỊCH BẢN TỐT – TỶ GIÁ ỔN, LÃI SUẤT GIẢM MẠNH 🚀
Tỷ giá USD/VND: 26.000 – 26.200
Lãi suất cho vay: 7,5 – 9%/năm (giảm 0,5 điểm %)
BĐS từng phân khúc:
Đất nông nghiệp vùng ven: +7–10% – Dòng tiền tìm đất rẻ, pháp lý sạch.
Đất nền gần hạ tầng: +5–8% – Cao tốc, vành đai… nóng trước khi làm.
Nhà phố tầm trung: +3–5% – Nhu cầu ở thật kéo giá lên.
Chung cư cao cấp: Đi ngang hoặc -0–2% – Chỉ bán nhờ ưu đãi, trả góp dài.
📌 Nếu là tôi: Gom hàng sạch pháp lý, gần hạ tầng sắp triển khai. Không chờ “nổ sóng” mới mua vì lúc đó toàn ăn giá người khác.
---
2️⃣ KỊCH BẢN TRUNG BÌNH – TỶ GIÁ DAO ĐỘNG, LÃI SUẤT GIẢM NHẸ 🌊
Tỷ giá USD/VND: 26.300 – 26.500
Lãi suất cho vay: 8 – 9,2%/năm (giảm nhẹ 0,25 điểm %)
BĐS từng phân khúc:
Đất nông nghiệp vùng ven: +3–5% – Mua chọn lọc, không “càn quét”.
Đất nền gần hạ tầng: +2–4% – Tăng chậm, giao dịch nhỏ lẻ.
Nhà phố tầm trung: Đi ngang hoặc +1–2% – Vẫn bán được nhưng không bùng nổ.
Chung cư cao cấp: -3–5% – Dư cung, áp lực bán cắt lỗ.
📌 Nếu là tôi: Lọc hàng kỹ, mua được là phải khai thác hoặc cho thuê ngay. Không ôm để lướt sóng.
---
3️⃣ KỊCH BẢN XẤU – TỶ GIÁ VƯỢT 27.000, LÃI SUẤT GIỮ HOẶC TĂNG 🌪️
Tỷ giá USD/VND: 26.800 – 27.000
Lãi suất cho vay: 9 – 10%/năm
BĐS từng phân khúc:
Đất nông nghiệp vùng ven: 0 đến -2% – Người mua chờ giá giảm sâu.
Đất nền gần hạ tầng: -3–5% – Chậm tiến độ là tụt giá ngay.
Nhà phố tầm trung: -2–4% – Người mua ở thật cũng chần chừ.
Chung cư cao cấp: -7–10% – Thanh khoản thấp, nhiều căn phải “xả” dưới giá mua.
📌 Nếu là tôi: Ôm tiền mặt, đợi khi thị trường giảm 10–15% mới xuống tiền. Ai vay nợ cao giai đoạn này thì coi chừng lãi suất “ăn” hết lợi nhuận.
---
💡 Nói cho vuông:
BĐS không tăng giảm đồng loạt. Nửa cuối 2025, an toàn nhất vẫn là phân khúc thanh khoản cao, giá trị sử dụng thật.
Ai muốn đón sóng, hãy để mắt tới đất nông nghiệp vùng ven khi giá còn thấp.
Ai sợ rủi ro, tránh xa chung cư cao cấp trong mọi kịch bản.
❓ Còn bạn? Bạn đang đứng ở kịch bản nào, và đã chuẩn bị gì cho 6 tháng tới?

14/08/2025

70% tài sản người Việt nằm ở đất – 9x, 2k liệu có mơ giàu từ đất được nữa?
Thế hệ cha mẹ, ông bà chúng ta có thể đổi đời nhờ đất — mua rẻ, giữ lâu, giá tăng vọt. Nhưng thời của 9x, 2k thì sao?
Giá đất đã ở mức cao, cơ hội “mua vài lô – chờ giàu” gần như không còn. Trong khi đó, ở các nước châu Á, tài sản được phân bổ đa dạng hơn: cổ phiếu, trái phiếu, tiền gửi, bất động sản… giúp họ có nhiều kênh sinh lời và bảo toàn vốn.
Quan điểm cá nhân: Đừng chỉ trông chờ vào đất. Hãy học cách đầu tư, đặc biệt là vào cổ phiếu, trái phiếu, và các kênh tài chính khác. Giàu bền vững đến từ năng lực và kiến thức đầu tư, không chỉ từ “may mắn” đất đai.
Còn mọi người nghĩ sao về vấn đề này ạ? Thời này, 9x – 2k có còn cơ hội giàu nhờ đất không? Hay phải đổi tư duy và chiến lược?

Dzũg Banker

29/08/2025

29/08/2025

29/08/2025

29/08/2025

29/08/2025

14/08/2025

14/08/2025

14/08/2025

14/08/2025

14/08/2025

14/08/2025

Address

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category