13/06/2025
Trung Quốc rót 1.500 tỷ USD giải cứu thị trường bất động sản
Trung Quốc đang khai thác một nguồn vốn trị giá 10,9 nghìn tỷ nhân dân tệ (tương đương 1.500 tỷ USD) từ Quỹ tiết kiệm nhà ở, nhằm vực dậy thị trường bất động sản đang lao đao và cung cấp giải pháp thay thế cho các khoản vay thế chấp ngân hàng.
Quỹ tiết kiệm nhà ở (housing provident fund) là chương trình tiết kiệm bắt buộc do nhà nước điều hành, được thiết kế nhằm hỗ trợ người dân mua nhà. Khi các ngân hàng ngày càng thận trọng do áp lực lợi nhuận sụt giảm, quỹ này đang nổi lên như một kênh cấp vốn quan trọng. Tính đến cuối năm ngoái, dư nợ vay mua nhà từ quỹ đã đạt 8,1 nghìn tỷ nhân dân tệ — vượt cả các ngân hàng.
“Đây là một trong những chính sách tiên phong trong nỗ lực hỗ trợ thị trường bất động sản”, Chen Wenjing, Giám đốc nghiên cứu tại Tập đoàn China Index Holdings, nhận định. “Thị trường nhà ở vẫn chịu nhiều áp lực kéo dài, và nhiều chính quyền địa phương đã tận dụng chính sách này để giảm gánh nặng vay thế chấp cho người dân”.
Chương trình này được Trung Quốc áp dụng từ Singapore cách đây khoảng ba thập kỷ. Theo đó, người lao động và người sử dụng lao động đều phải đóng góp hàng tháng vào quỹ, và người lao động có thể vay mua nhà từ quỹ này với lãi suất thường thấp hơn so với ngân hàng.
Ông Tập Cận Bình đã cam kết vực dậy thị trường bất động sản đang suy yếu và chống lại các cú sốc bên ngoài — một vấn đề càng được chú ý trong tháng này khi Mỹ và Trung Quốc cáo buộc lẫn nhau vi phạm thỏa thuận đình chiến thương mại đạt được hồi tháng 5.
Tầm quan trọng của quỹ tiết kiệm nhà ở đang gia tăng trong bối cảnh các ngân hàng - vốn đã được huy động để hỗ trợ nền kinh tế trong những năm qua - đang đối mặt với tỷ suất lợi nhuận thấp kỷ lục, lợi nhuận tăng trưởng chậm và nợ xấu gia tăng.
Việc nới lỏng tài chính cho vay mua nhà là rất cấp thiết, khi đà phục hồi của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn còn mong manh. Theo nhà phân tích Kristy Hung, 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc dự kiến sẽ chứng kiến doanh số hợp đồng sụt giảm ít nhất 10% trong năm nay, chỉ còn khoảng 3,4 nghìn tỷ nhân dân tệ — chưa bằng 1/3 so với đỉnh cao năm 2020.
Doanh số bán nhà tiếp tục giảm trong tháng 5. Tập đoàn bất động sản lớn đang gặp khó khăn - Country Garden - chứng kiến doanh số lao dốc 28% trong tháng trước, cho thấy mối lo ngại của người mua về tình hình tài chính của doanh nghiệp này cũng như toàn ngành.
Những rào cản trong quá khứ
Trước đây, quỹ tiết kiệm nhà ở thường không được sử dụng hiệu quả do vướng nhiều rào cản. Khi mua nhà, tầng lớp trung lưu Trung Quốc thường vay hỗn hợp — phần lớn là vay từ ngân hàng với lãi suất cao hơn, phần nhỏ hơn là từ quỹ tiết kiệm với lãi suất ưu đãi.
Khoản vay từ quỹ này bị giới hạn bởi nhiều yếu tố như: số tiền người lao động đã đóng góp, tình trạng hôn nhân,... Bên cạnh đó, nhiều địa phương còn cấm người dân dùng tiền trong quỹ để thanh toán tiền đặt cọc mua nhà.
Tuy nhiên, kể từ năm ngoái, hàng loạt thành phố bắt đầu nới lỏng quy định. Tính riêng trong năm nay, ít nhất 50 thành phố đã điều chỉnh điều kiện sử dụng khoản vay từ quỹ, bao gồm cả việc tăng hạn mức vay, theo China Index Holdings.
Trong động thái gần đây nhất, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã hạ lãi suất vay mua nhà từ quỹ tiết kiệm, khiến mức lãi suất này thấp hơn tới 0,9 điểm phần trăm so với lãi vay ngân hàng.
Việc sử dụng quỹ đang tăng lên. Tại Bắc Kinh, năm ngoái có đến 33% khoản vay mua nhà đến từ quỹ tiết kiệm, tăng so với 29,4% của năm 2020.
Mặc dù việc cắt giảm lãi suất giúp giảm chi phí vay mua nhà khoảng 3%, nhưng theo Liu Jieqi — chuyên gia phân tích bất động sản tại UOB Kay Hian ở Hồng Kông — đây chỉ là một hỗ trợ “khiêm tốn” và khó có thể tạo ra làn sóng mua nhà mới.
“Nó cho thấy nỗ lực từ phía chính phủ”, ông Liu nhận định. “Tuy nhiên, cuối cùng thì sự phục hồi toàn diện của thị trường bất động sản phụ thuộc vào việc triển khai chính sách hiệu quả và triển vọng kinh tế tích cực hơn”.
Vay mua nhà giá rẻ hơn
Trong bối cảnh các ngân hàng cắt giảm cho vay, quỹ tiết kiệm nhà ở đang tạm thời đóng vai trò bù đắp khoảng trống tài chính trên thị trường bất động sản. Dư nợ vay mua nhà từ quỹ này đã tăng 3,4% trong năm 2024, trong khi các khoản vay từ ngân hàng thương mại lại giảm 1,3%.
Không giống như hệ thống ngân hàng đang thận trọng hơn, quỹ tiết kiệm nhà ở vẫn còn dư địa lớn để mở rộng cho vay. Với nguồn đóng góp từ gần 180 triệu người lao động và doanh nghiệp trên cả nước, tính đến năm 2024, quy mô quỹ đạt 10,9 nghìn tỷ nhân dân tệ — cao hơn đáng kể so với tổng dư nợ vay mua nhà từ quỹ, theo số liệu chính thức.
Một ví dụ điển hình cho nhóm người mua trẻ đang hưởng lợi từ chính sách này là Eli Zhang — nhà nghiên cứu khoa học máy tính 30 tuổi. Năm 2023, Zhang đã mua căn hộ rộng khoảng 65m² ở khu ngoại ô Bắc Kinh. Kể từ đó, cô đều đặn sử dụng quỹ tiết kiệm nhà ở hàng tháng để thanh toán một phần khoản vay thế chấp trị giá 550.000 USD.
“Lãi suất vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở ngày càng thấp”, Zhang chia sẻ. “Nhờ có quỹ này, tôi mới có thể chi trả khoản vay với mức lãi chỉ khoảng 2,85%. Khoản thế chấp của tôi giờ đã khá dễ thở”.
Theo Bloomberg
