08/03/2021
GÓC NHÌN BẤT ĐỘNG SẢN
Một góc nhìn của anh Vũ Thành Công về BĐS.
Tôi tên là Vũ Thành Công đã có kn 20 năm trong lĩnh vực bất động sản (chủ yếu ở phía CĐT). Hiện nay tôi không còn làm trong lĩnh vực BĐS mà chuyển sang mảng thương mại VLXD do đó tham gia group với mục tiêu giao lưu học hỏi. Lúc rảnh tôi cũng viết cái blog nhỏ nhỏ để ghi lại những kinh nghiệm kiến thức trong nghề cho đỡ phí và nếu có bạn nào cần thì dùng.
Qua theo dõi các hoạt động trong ngành có một điều mà tôi trăn trở là hình như (nếu mình không nhầm) chưa có một kênh review BĐS độc lập khách quan để đưa ra các khuyến nghị M.UA hay KHÔNG M.UA. Và nếu các bạn có cùng ý tưởng như tôi thì tôi rất mong muốn cùng hợp tác để hình thành được 1 kênh review index và khuyến nghị khá.ch h.àng một cách độc lập về các dự án bất động sản.
Có một thực tế là không phải tất cả các bạn làm môi giới bất động sản đều hiểu rõ về sả.n phẩ.m của mình đang bá.n. Để cung cấp thông tin về sả.n phẩ.m, đa phần các chủ đầu tư sẽ tổ chức sự kiện traing và mời các sale đến nghe giới thiệu về dự án, sả.n phẩ.m (chủ yếu là mặt tốt). Tiếp đó các bạn sale sẽ sử dụng các thông tin đó để đi bá.n hà.ng. Phần lớn không kiểm chứng hay tìm hiểu thêm.
Tuy nhiên, để trở thành một người làm nghề môi giới có hiệu quả, có được khá.ch h.àng trung thành thì các bạn cần hiểu rõ về sả.n phẩ.m mình bá.n hơn những gì được cung cấp. Việc nghiên cứu kỹ và sâu hơn về sả.n phẩ.m giúp bạn tư vấn tốt hơn: về điểm mạnh của dự án (để dễ bá.n được hàng hơn); khuyến cáo khá.ch h.àng về những điểm yếu (để có được khá.ch h.àng trung thành).
Sả.n phẩ.m bất động sản cũng rất đa dạng và mỗi loại sả.n phẩ.m lại cần có các phân tích khác nhau. Sả.n phẩ.m nhà ở (chung cư, nhà liền kề, biệt thự) lại có cách phân tích khác với đất khu công nghiệp hay dự án nghỉ dưỡng. Ở đây tôi xin chia sẻ những nội dung cần phân tích về s.ản ph.ẩm dự án nhà ở là sả.n phẩ.m phổ biến nhất để các bạn môi giới tìm hiểu và chủ động tư vấn với k.hách h.àng.
Các khía cạnh cần phân tích với sả.n phẩ.m dự án nhà ở gồm:
1. Vị trí dự án
2. Chủ đầu tư
3. Pháp lý dự án
4. Chính sách bá.n hà.ng và gi.á bá.n
5. Chất lượng công trình
6. Quản lý sau bá.n hà.ng
Ở phần 1 này tôi sẽ chia sẻ trước các mục (1) đến (4)
1. Vị trí dự án:
Vị trí một dự án bất động sản rất quan trọng và có thể nói là đặc điểm duy nhất khiến bất động sản này khác với bất động sản khác. Vị trí dự án không chỉ là địa chỉ trên bản đồ, nó phải bao gồm nhiều yếu tố mà vị trí đó mang lại cho khá.ch h.àng. Khi xét đến vị trị các bạn nên phân tích những nội dung dưới đây:
1. Vị trí theo địa chỉ (quận, huyện, phường xã, phía Đông, Tây, Nam, Bắc so với trung tâm). Khoảng cách giữa vị trí của bất động sản tới các địa điểm chính trong khu vực như Trường học, Bệnh viện, TTTM, Khu thể thao, công viên..)
2. Đặc điểm vùng của vị trí bất động sản (vd khu vực bất động sản là khu sinh thái, khu đang phát triển, khu đã phát triển, khu tập trung hành chính, khu tập trung dân cư)
3.Các kết nối giao thông chính hiện hữu và tương lai, thời gian di chuyển tới các điểm chính như trung tâm thành phố, bệnh viện, trường học, bến xe, sân bay.. Đây cũng là điểm quan trọng vì có những bất động sản nằm trên các tuyến đường thường xuyên tắc nghẽn cũng bị mất gi.á trị của sả.n phẩ.m hoặc những khách thường xuyên di chuyển ra các tỉnh hay đi công tác lại thích các bất động sản dễ tiếp cận các tuyến cao tốc, sân bay.
4.Các tiện ích xã hội hiện hữu và tương lai như trường học, bệnh viện, trung tâm mu.a sắm, trung tâm thể thao, trụ sở cơ quan. Nếu có thể phân tích kỹ hơn bạn hãy phân tích cụ thể từng tiện ích. Vd bệnh viện của khu vực là bệnh viên quốc tế chất lượng cao, bệnh viên lâu đời có đội ngũ y bác sĩ giỏi. Hoặc trường học thì có đủ các cấp học, có các trường điểm..
5.Khác (vd yếu tố phong thủy của khu vực), hạ tầng chung (vùng cao không bị ngập..), nguồn cấp nước, cấp điện có ổn định không. vùng có hướng gió tốt, vùng bị ảnh hưởng mới các cơ sở công nghiệp..
Các thông tin trên để mục đích phân tích cho khá.ch h.àng thấy liệu nhu cầu của họ có phù hợp với địa điểm sả.n phẩ.m bất động sản hay không. Thông tin cũng giúp thuyết phục khá.ch h.àng tại sao dự án đó sẽ phát triển, có cơ hội tăng gi.á hoặc kinh doanh (nếu mục tiêu của khá.ch h.àng là gia tăng lợi ích từ tài sản), hoặc thuận tiện cho sinh sống (nếu mục tiêu là tiện ích sống).
2. Chủ đầu tư (CĐT):
1. Thông tin về chủ đầu tư dự án (theo ĐKKD): Đây là những thông tin cơ bản theo đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư để khá.ch h.àng chủ của dự án là ai, địa chỉ ở đâu, ai là người đại diện pháp luật. Những thông tin cơ bản này tuy đơn giản nhưng cũng khá quan trọng, nhất là sau này khi ký Hợp đồng mu.a bá.n bạn sẽ biết bạn có được ký với đúng người đại diện pháp luật hay không, nếu ký với ai đó khác của Chủ đầu tư thì người đó có được người đại diện pháp luật ủy quyền hay không vì nếu không hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu.
2. Số lượng dự án đã, đang và sắp thực hiện: Có nhiều chủ đầu tư đã từng thực hiện nhiều dự án. Số lượng dự án đã, đang và sắp thực hiện cũng phần nào cho thấy năng lực, kinh nghiệm và uy tín của chủ đầu tư (đơn giản là làm tốt thì mới nhiều người mu.a và mới làm được nhiều dự án). Hơn nữa, khá.ch h.àng có thể tìm hiểu những dự án thực tế mà Chủ đầu tư đã thực hiện để nội suy ra dự án sắp thực hiện. Nhưng điều này cũng không có nghĩa là chủ đầu tư có một dự án là không tốt, do đó chúng ta sẽ cần phân tích các yếu tố khác.
3. Hiệu quả kinh doanh các dự án: Đối với các dự án đã thực hiện của 1 chủ đầu tư thì tỷ lệ bá.n, gi.á bá.n cũng cho thấy phần nào chất lượng sả.n phẩ.m tốt, phù hợp với tiêu chí của khá.ch h.àng hoặc có mức gi.á hợp lý.
4. Khiếu kiện, khiếu nại với các dự án đã thực hiện cũng là những thông tin cần tìm hiểu. Không ít các dự án có những thông tin khá.ch h.àng khiếu nại, khiếu kiện mà bạn có thể tìm trên tin tức báo chí và khá.ch h.àng có thể tìm hiểu nguyên nhân từ đâu. Có những khiếu nại, khiếu kiện mang tính nghiêm trọng như việc chậm trễ cấp sổ hồng hay không hay là các va chạm giữa dân cư và ban quản lý hay chủ đầu tư bàn giao sả.n phẩ.m bất động sản không đúng với cam kết..
5. Đánh gi.á trực tiếp chất lượng dự án đã thực hiện là việc thăm quan thực tế một dự án của chủ đầu tư và xem xét các yếu tố như sả.n phẩ.m có đúng như thiết kế, quy hoạch được duyệt, được công bố ban đầu không (vd: một số dự án chung cư công bố ban đầu có tầng tiện ích chung nhưng sau lại biến thành tầng dịch vụ cho thuê). Việc bàn giao đúng tiến độ không, bàn giao nhà sau bao lâu thì cấp sổ hồng, diện tích trên sổ hồng và trong hợp đồng mu.a bá.n có khớp nhau không, chủ đầu tư có chiếm dụng quỹ bảo trì không, việc bầu ban quản trị, phỏng vấn cư dân)
6. Năng lực tài chính (BCTC): Không phải lúc nào khá.ch h.àng cũng có thể tiếp cận hoặc có đủ khả năng đọc được báo cáo tài chính của một chủ đầu tư. Tuy nhiên với các chủ đầu tư đã niêm yết thì báo cáo tài chính là công khai. Và nếu bạn có khả năng đọc được báo cáo tài chính thì có thể hiểu được liệu chủ đầu tư đó có lành mạnh về tài chính không, có đủ nguồn vốn cho dự án mà bạn dự kiến mu.a hay không.
Nếu không thạo bạn cũng có thể nhờ bạn bè người thân trong nghề tài chính đọc và phân tích giúp. Ngân hàng nào cấp vốn cho dự án cũng là điểm quan tâm. Các ngân hàng nhà nước (big 4) thường có quy trình thẩm định chặt chẽ trước khi cho vay so với các ngân hàng thương mại tư nhân do đó một dự án được các ngân hàng này tài trợ cũng là một điểm cộng.
Một số thông tin bên lề (tìm kiếm qua báo chí, tin tức) như việc nợ lương, nợ thuế, nợ BHXH cũng ít nhiều phản ảnh năng lực tài chính của chủ đầu tư.
7.Hợp tác phát triển dự án hay tự triển khai: Một số dự án bất động sản được phát triển theo hình thức hợp tác một bên có đất, một bên có tiền. Những dự án dạng này cần tìm hiểu kỹ vì rất dễ có những tranh chấp. Chủ đầu tư thực tế trên giấy tờ là bên có đất. Trong khi dự án có triển khai được hay không lại do bên có tiền quyết định.
Khi ký hợp đồng mu.a bá.n với các dự án dạng này khá.ch h.àng cũng phải hỏi rõ ký với ai, bên ký có được các bên ủy quyền đúng quy định không. Đã có không ít dự án có sự mâu thuẫn giữa chủ đầu tư (chủ đất) và bên phát triển dự án dẫn tới khá.ch h.àng không được ký hợp đồng; hoặc bên phát triển dự án thu tiền nhưng không thực hiện trách nhiệm trong khi chủ đầu tư là bên ký hợp đồng lại không có tiền để hoàn thiện căn nhà cho khá.ch h.àng.
8.Thông tin giải thưởng: Các dự án có được những giải thưởng quốc tế uy tín cũng là một yếu tố để đánh gi.á năng lực chủ đầu tư , tuy nhiên không có quá nhiều ý nghĩa do các giải thưởng cũng có thể mu.a.
3. Pháp lý dự án
1.Giấy chứng nhận đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư dự án: Đây là các giấy tờ cơ bản của một dự án bất động sản mà tư vấn cần tìm hiểu cho khá.ch h.àng. Mặc dù các văn bản pháp lý có tính bổ trợ, có nghĩa là có văn bản sau đương nhiên là phải có văn bản trước, nhưng việc kiểm tra cũng không thừa.
2.Các giấy tờ khác rất quan trọng liên quan tới dự án là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong văn bản này sẽ nêu rõ tính chất đất của dự án, nếu là nhà ở thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải là đất ở lâu dài. Nếu chỉ là đất thương mại dịch vụ mà chủ đầu tư bá.n chung cư thì xác định rõ bạn không bao giờ có sổ hồng sau này).
Giấy phép xây dựng: cũng là văn bản quan trọng vì nó quy định tòa nhà sau này sẽ thế nào, công năng của các tầng, diện tích căn hộ ra sao và chủ đầu tư có nghĩa vụ phải thực hiện đúng những điều đã ghi trong giấy phép xây dựng. Lưu ý hãy xem giấy phép xây dựng chứ đừng tin vào nhà mẫu. Đã từng có trường hợp khá.ch h.àng đi xem nhà mẫu tại phòng bá.n hà.ng thì sả.n phẩ.m rất hoàng tráng, hành lang rộng rãi, có điều hòa nhưng thực tế khi nhận nhà thì không phải vậy
Bảo lãnh ngân hàng: Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 khi ra đời đã có điểm mới, yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bá.n, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai để ngăn chặn việc huy động vốn bừa bãi, chiếm dụng và sử dụng vốn sai mục đích đối với các chủ đầu tư. Theo đó, khi ký hợp đồng mu.a bá.n giữa chủ đầu tư và khá.ch h.àng, ngân hàng phải cam kết bảo lãnh cho bên mu.a bằng chứng thư bảo lãnh và gửi đến cho bên mu.a. Bạn nên nhớ để yêu cầu chủ đầu tư cấp cho bạn bảo lãnh này vì sau này có bất cứ điều gì xảy ra, ngân hàng sẽ đứng ra thay chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho bạn (rất quan trọng phải không?).
Trong trường hợp dự án được dùng thế chấp vay ngân hàng thì còn cần có văn bản chấp thuận giải chấp, cho phép bá.n của ngân hàng nhận thế chấp hoặc cam kết chưa thế chấp của Chủ đầu tư.
Theo quy định, nhà ở hình thành trong tương lại chỉ được bá.n khi đã hoàn thành phần cơ sở hạ tầng và phần móng do đó bạn có thể yêu cầu Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng với nhà chung cư và hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật với nhà đất (điều kiện đủ để mở bá.n theo quy định). Hoặc nếu không chỉ cần có Công văn chấp thuận bá.n nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây Dựng tại địa phương đó là đủ.
Đến bước ký Hợp đồng mu.a bá.n (HĐMB) thì cần kiểm tra xem HĐMB đã được đăng ký với Cục quản lý cạnh tranh Bộ Công thương chưa. Và tôi xin nhắc lại cần làm rõ ai là bên ký hợp đồng, có đủ thẩm quyền hoặc đầy đủ các ủy quyền hay không. Cũng không ít dự án giao cho đơn vị phân phối nhận cọc (kiểu thiện chí) thì bạn cũng cần kiểm tra đơn vị phân phối có thẩm quyền hay không.
4. Gi.á cả và chính sách bá.n hà.ng
Về mức gi.á chả phải nhắc chắc chắn khá.ch h.àng cũng tham khảo rất nhiều do đó là một tư vấn bất động sản bạn cần phải nắm vững hơn so với khách. Bạn cận nắm được mức gi.á sả.n phẩ.m bạn đang hướng cho khá.ch h.àng: 1-Tổng gi.á sả.n phẩ.m có nằm trong ngân sách khá.ch h.àng hay không. 2- Mức gi.á so với các sả.n phẩ.m cùng loại cạnh tranh trên thị trường (vd căn hộ dự án này với căn hộ dự án khác cùng đẳng cấp trong cùng khu vực). 3-Mức gi.á so với các bất động sản khác trong khu vực (vd so với liền kề, đất nền). 4- Gi.á có V.A.T hay chưa V.A.T, tính trên m2 thông thủy hay tim tường.
Các chính sách khuyến mại đang áp dụng và thời hạn của chính sách cũng là những giảm trừ, đôi khi là rất đáng kể, vào gi.á thành của căn hộ. Vd như có những dự án đã từng áp dụng chính sách miễ.n phí dịch vụ tới 10 năm. Nếu bạn mu.a một căn hộ 100 m2, phí dịch vụ trung bình bảy nghìn /m2/tháng tức là bạn phải trả bảy trăm nghìn đ/ tháng hoặc tám triệu tư một năm và chính sách miễn giảm sẽ tương đương tám mươi tư triệu (khá ổn so với một căn hộ tổng giá tầm 3 củ to phải không).
Ở phần sau tôi sẽ tiếp tục trao đổi về 2 mảng quan trọng cần phân tích là Chất lượng công trình và sự Hợp lý của sả.n phẩ.m bất động sản.
