25/04/2022
LOẠI ĐẤT NÀO KHÔNG THỂ TÁCH THỬA: BIẾT RÕ ĐỂ TRÁNH ÔM "BOM"⛔
Một trong những phương án kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận lớn nhất là tách thửa thành nhiều thửa nhỏ. Tuy nhiên, những người đầu tư bất động sản cần nắm rõ những loại đất nào không được tách thửa để tránh rủi ro khi đầu tư.
𝟏. 𝐊𝐡𝐨̂𝐧𝐠 đ𝐚́𝐩 𝐮̛́𝐧𝐠 đ𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐤𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐯𝐞̂̀ 𝐝𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐢́𝐜𝐡 𝐭𝐨̂́𝐢 𝐭𝐡𝐢𝐞̂̉𝐮
Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn (bao gồm cả trường hợp hợp thửa với thửa đất liền kề).
Điều kiện đầu tiên để được tách thửa cần phải đáp ứng đó là đủ điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).
Đây là điều kiện áp dụng đối với tất cả các tỉnh thành và các loại đất. Điều đó đồng nghĩa với việc thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa.
Theo đó, các thửa đất ở được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở tối thiểu theo quy định tại bảng trên với các xã còn lại.
- Chiều rộng và chiều sâu từ 03m trở lên (so với chỉ giới xây dựng).
𝟐. Đ𝐚̂́𝐭 𝐭𝐚̣𝐢 𝐭𝐢̉𝐧𝐡, 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐭𝐚̣𝐦 𝐝𝐮̛̀𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐮̉ 𝐭𝐮̣𝐜 𝐭𝐚́𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐮̛̉𝐚
Một số tỉnh, thành hiện nay đã ban hành công văn chỉ đạo tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục tách thửa.
Lưu ý:
- Chỉ tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục chia tách thửa đất nông nghiệp. Việc tạm dừng này không áp dụng đối với thửa đất ở.
Muốn biết chính xác thông tin tạm dừng tách thửa loại đất nào phải xem chỉ tiết nội dung công văn của từng tỉnh, thành.
- Việc tạm dừng thủ tục tách thửa là biện pháp tạm thời nhằm góp phần ngăn chặn tình trạng sốt đất, không cấm tách thửa trong thời gian dài (Luật Đất đai 2013 và văn bản quy định chi tiết không cấm tách thửa đối với đất nông nghiệp).
𝟑. Đ𝐚̂́𝐭 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐒𝐨̂̉ đ𝐨̉, 𝐒𝐨̂̉ 𝐡𝐨̂̀𝐧𝐠
Về nguyên tắc đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) sẽ không đủ điều kiện tách thửa. Vì tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất; mà theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai.
Tuy nhiên, vẫn có một vài tỉnh vẫn được tách thửa nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng). Ví dụ như tỉnh Bắc Kạn.
𝟒. Đ𝐚̂́𝐭 đ𝐚𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐚̂́𝐩, 𝐡𝐞̂́𝐭 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐡𝐚̣𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠
* Đất đang có tranh chấp
Tại quyết định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân một số tỉnh, thành đã quy định rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Trong khi đó nhiều tỉnh, thành không quy định rõ điều kiện này.
Mặc dù vậy, trên thực tế việc tách thửa thường được thực hiện chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất. Chính vì vậy, đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện tách thửa.
* Đất hết thời hạn sử dụng
Thời hạn sử dụng đất được chia thành hai nhóm, đất sử dụng ổn định lâu dài (như đất ở của hộ gia đình, cá nhân) và đất sử dụng có thời hạn (như đất nông nghiệp).
Khi đất không còn trong thời hạn sử dụng (hết thời hạn sử dụng đất) thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… Đồng nghĩa với việc muốn tách thửa cũng cần phải còn thời hạn sử dụng đất.
𝟓. 𝐐𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 đ𝐚𝐧𝐠 𝐛𝐢̣ 𝐤𝐞̂ 𝐛𝐢𝐞̂𝐧
Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không chỉ quyền tách thửa mà quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp cũng không thể thực hiện được (theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Đồng thời khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự (theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008).
𝟔. 𝐊𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐩𝐡𝐮̀ 𝐡𝐨̛̣𝐩 𝐯𝐨̛́𝐢 𝐪𝐮𝐲 𝐡𝐨𝐚̣𝐜𝐡 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Nguyên tắc này cũng được các tỉnh, thành quy định rõ trong quyết định quy định về điều kiện được phép tách thửa.
Theo đó, nhiều tỉnh, thành quy định rõ muốn tách thửa phải phù hợp với quy hoạch. Đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.
Ví dụ: Tại Quyết định số 05/2017/QĐ-UBND, Thành phố Cần Thơ quy định điều kiện tách thửa phải đáp ứng các điều kiện cụ thể, trong đó phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch sản xuất nông nghiệp.
𝟕. Đ𝐚̂́𝐭 đ𝐚̃ 𝐜𝐨́ 𝐭𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐛𝐚́𝐨 𝐭𝐡𝐮 𝐡𝐨̂̀𝐢
Khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi cho người sử dụng đất biết trước thời điểm thu hồi một khoảng thời gian nhất định, cụ thể:
- Chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp.
- Chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.
Tóm lại, những người đầu tư bất động sản cần nắm rõ những loại đất nào không được tách thửa để tránh rủi ro khi đầu tư.
(Nguồn: luatvietnam.vn)
