17/09/2026
Có một dòng tín dụng vừa được “tách” khỏi BĐS.
Và điều này có thể quan trọng hơn rất nhiều so với việc gọi đây là một chính sách “nới tín dụng”.
NHNN đang cho phép phần dư nợ tín dụng tăng thêm đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng không tính vào dư nợ BĐS khi các ngân hàng kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS. Hiện có 25 ngân hàng thuộc phạm vi áp dụng.
Nếu chỉ đọc lướt, nhiều người sẽ nghĩ đơn giản là BĐS nghỉ dưỡng được nới room.
Nhưng mình nghĩ điểm đáng chú ý nằm ở chỗ khác.
Tín dụng BĐS hiện đã khoảng 5,1 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế, trong khi nợ xấu BĐS vẫn tăng. Trong bối cảnh đó, NHNN rất khó mở van tín dụng cho toàn bộ BĐS.
Thế nhưng lại chủ động tách một nhóm tài sản gồm khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng ra khỏi cách tính này.
Tại sao lại là nhóm này?
Bởi đây không đơn thuần là câu chuyện “đất”. Một khách sạn hay resort khi hoàn thiện có thể tạo doanh thu từ phòng, nhà hàng, vui chơi, giải trí, MICE và các dịch vụ đi kèm.
Nói cách khác, tài sản có thể tạo ra dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, thay vì chỉ nằm đó chờ giá đất tăng.
Và đây mới là thứ mình nghĩ nhiều NĐT chưa nhìn ra.
Chính sách này có thể không nhằm đẩy giá BĐS nghỉ dưỡng, mà nhằm giúp những tài sản có khả năng tạo dòng tiền được tiếp cận vốn dễ hơn.
Hãy nhìn vào vòng quay của một dự án nghỉ dưỡng.
Trước đây có thể xảy ra tình trạng: dự án cần vốn để hoàn thiện → tín dụng BĐS bị giới hạn → giải ngân chậm → dự án chưa thể vận hành → chưa tạo ra dòng tiền → ngân hàng càng khó đánh giá khả năng trả nợ.
Nếu nút thắt tín dụng được tháo một phần, vòng quay có thể đảo chiều:
Vốn vào → hoàn thiện dự án → đưa tài sản vào vận hành → tạo doanh thu → tạo dòng tiền → tăng khả năng trả nợ.
Như vậy, lợi ích lớn nhất không nằm ở chuyện doanh nghiệp vay được thêm bao nhiêu tiền, mà nằm ở việc đồng vốn đó có giúp tài sản đang nằm trên bảng cân đối bắt đầu tạo tiền hay không.
Tất nhiên, không phải cứ là doanh nghiệp nghỉ dưỡng thì sẽ được hưởng lợi như nhau. Ngân hàng vẫn phải nhìn vào pháp lý, tài sản đảm bảo, dòng tiền và khả năng trả nợ.
Vì thế, nếu đưa câu chuyện này sang thị trường chứng khoán, mình sẽ không nhìn cả nhóm BĐS nghỉ dưỡng. Mình chỉ tập trung vào những doanh nghiệp có quỹ tài sản đủ lớn, dự án có khả năng vận hành và quan trọng nhất là có nhu cầu vốn để biến tài sản thành dòng tiền.
CEO là một cái tên đầu tiên.
CEO đang có hệ thống nghỉ dưỡng tại Phú Quốc và Vân Đồn. Với doanh nghiệp này, giá trị không nằm đơn thuần ở quỹ đất mà nằm ở việc những dự án đó được hoàn thiện và khai thác với tốc độ như thế nào.
Nếu vốn được giải ngân thuận lợi hơn, câu hỏi quan trọng nhất sẽ là: bao nhiêu tài sản có thể được đưa vào vận hành sớm hơn và dòng tiền sẽ cải thiện ra sao?
Bởi một dự án chưa vận hành vẫn chỉ là tài sản. Khi khách bắt đầu trả tiền, nó mới trở thành dòng tiền thực.
NVL là trường hợp đáng chú ý nhưng cũng phức tạp nhất.
NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm đều là những tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô rất lớn. Nếu dòng vốn cho hoạt động nghỉ dưỡng được khơi thông, NVL có thể có thêm điều kiện để đẩy nhanh quá trình hoàn thiện và khai thác tài sản.
Nhưng với NVL, mình sẽ không nhìn theo kiểu “nới tín dụng = tích cực”.
Bởi bài toán của NVL vẫn còn nằm ở tái cấu trúc tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng giải ngân thực tế. Chính sách chỉ thực sự có ý nghĩa nếu dòng vốn đi được vào dự án và biến thành dòng tiền, chứ không chỉ nằm trên giấy.
Vậy nên, nếu phải chọn đúng 3 cái tên để theo dõi từ câu chuyện này, mình sẽ đặt CEO – NVL vào danh sách.
Nhưng mình nghĩ NĐT không nên hỏi: “Cổ phiếu nào được hưởng lợi từ chính sách này?”
Câu hỏi đáng hỏi hơn là: “Doanh nghiệp nào đang có tài sản nghỉ dưỡng lớn nhưng bị nghẽn ở vốn, và nếu vốn được khơi thông thì tài sản đó có thể tạo ra tiền nhanh đến đâu?”
Bởi NHNN có thể mở cánh cửa tín dụng, nhưng giá trị thực sự chỉ xuất hiện khi doanh nghiệp bước qua cánh cửa đó và biến vốn thành doanh thu, dòng tiền và cuối cùng là lợi nhuận
Đó mới là phần mình nghĩ thị trường cần nhìn kỹ hơn.
