06/05/2022
Trong số các địa phương vừa được Bộ Xây dựng “điểm mặt”, khu vực Đông Nam bộ chiếm số đông, với tình trạng sốt ảo giá đất, nhiều nơi tăng nóng 140 - 150 triệu đồng/m2 cùng tình trạng dự án phân lô, bán nền tràn lan.
Quản lý lỏng lẻo, cò “thổi” giá?
Sau dịp nghỉ lễ 30/4 và 1/5, thị trường sang nhượng, mua bán đất nền tại các tỉnh Bình Dương, Bình Phước vẫn chưa hết bức xúc trước sự bất lực của cơ quan chức năng ở những địa phương này trong giải quyết hồ sơ nhà đất. Ghi nhận của phóng viên, có những điểm như Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Chơn Thành (tỉnh Bình Phước) gần như “thất thủ” trước đám đông hàng trăm người chen lấn, xô đẩy khi đến xếp hàng làm hồ sơ giải quyết các thủ tục đất đai tại đây vào thời điểm cuối tháng 4/2022. Ngay sau đó, chính quyền tỉnh Bình Phước đã chỉ đạo rốt ráo, yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đất đai cho nhân viên tăng cường làm thêm giờ, kể cả thứ bảy và chủ nhật để giải quyết triệt để.
KTS Nguyễn Văn Biểu - Giám đốc Công ty TNHH Bhome (tại TP HCM) cho biết, đến nay dù sự việc ở tỉnh Bình Phước đã được cơ quan chức năng vào cuộc nhưng những “nhức nhối” thật sự nằm ở chính vai trò quản lý đất đai lỏng lẻo ở những địa phương kể trên. Đó là tình trạng phân lô, bán nền, tự ý mở đường trên đất nông nghiệp vẫn diễn ra tràn lan tại địa phương này, nhiều chủ đầu tư tư nhân quảng cáo, rao bán sai sự thật về các dự án "ma" trên mạng xã hội.
“Rõ ràng là sự việc hàng trăm người xô đẩy, chen lấn ở một số Văn phòng đăng ký đất đai xuất phát từ việc buông lỏng trong quản lý nhà nước về đất đai ở những địa phương này. Muốn ngăn chặn triệt để thì phải ngăn chặn được từ gốc để bình ổn giá đất, ngăn chặn cá nhân, tổ chức trục lợi từ những hành vi thổi giá đất hoặc vi phạm pháp luật trên đất nông nghiệp”- ông Biểu nói.
Tương tự, trên địa bàn tỉnh Bình Dương suốt thời gian dài chưa ngăn chặn được triệt để các dự án thứ cấp có biểu hiện phân lô, bán nền ở nhiều địa phương vùng ven. Điều rất nhức nhối là dù UBND tỉnh Bình Dương liên tục có các văn bản chỉ đạo các huyện, thị xã, thành phố quản lý chặt chẽ, chủ động phối hợp cùng các cơ quan chức năng để xử lý nghiêm các sai phạm, thế nhưng tình trạng “loạn” phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp và tình trạng xây dựng trái phép vẫn diễn biến phức tạp.
Luật phải nghiêm, địa phương phải “chặt”
Đối với việc quản lý “thổi” giá và tăng ảo giá nhà đất hiện nay, ông Lê Bá Lâm - Giám đốc Công ty bất động sản Thanh Lâm cho rằng, việc cạnh tranh không lành mạnh trong lĩnh vực bất động sản đã tồn tại từ lâu nay. Chẳng hạn, một cá nhân thông qua pháp nhân doanh nghiệp, vẫn có thể thao túng cả thị trường nhà đất của một xã, thậm chí là một huyện, khiến giá đất tăng ảo trong khi hạ tầng cơ sở không hề có thay đổi, dẫn đến “loạn” quy hoạch, đồng thời thiệt hại cũng chính là những người dân “ôm hàng” sau thổi giá.
Theo ông Lâm, một giải pháp rất hiệu quả là Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội vừa ban hành văn bản yêu cầu dừng phân lô, tách thửa. Chỉ một thời gian ngắn sau văn bản này, các đối tượng lợi dụng phân lô, bán nền đã chuyển sang các địa phương khác hoạt động. Đồng thời, các “cò đất” cũng không còn cơ hội chiêu trò “thổi” giá đất như trước nữa.
Trong hoạt động đấu giá, Luật sư Nguyễn Văn Tâm chỉ ra, bài học từ vụ đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP HCM) đến nay vẫn còn nguyên giá trị đối với nhiều địa phương vừa xảy ra tình trạng phân lô, bán nền tràn lan và bị Bộ Xây dựng tuýt còi “điểm mặt”. Dù chỉ xảy ra trong thời gian vài tháng, thế nhưng việc phá giá trong đấu giá đất ở Thủ Thiêm đã khiến các khu vực lân cận như phường Cát Lái, phường An Phú, Bình Trưng Đông, Phú Hữu, Long Thạnh Mỹ (thuộc TP Thủ Đức, TP HCM) đã tăng ảo giá đất từ 30-50% và hệ lụy này cho đến nay vẫn chưa thể kiểm soát được. Thiệt hại trước hết là đối với những nạn nhân “ôm” giá cao không bán được nhưng đồng thời cũng khiến thành phố mất đi một nguồn thu ngân sách đáng kể.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng “vụ Thủ Thiêm” sẽ là bài học thực tiễn đắt giá đối với nhiều địa phương khác.
Tại hội thảo chuyên đề về “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn và giải pháp” tại TP HCM mới đây, ông Đính cũng chỉ ra rằng, TP HCM muốn phát triển Khu đô thị mới Thủ Thiêm nói riêng và “thành phố trong thành phố” (TP Thủ Đức) dựa trên nguồn lực tài nguyên đất đai là khả thi. Trên thực tế, kể từ khi công bố thành lập TP Thủ Đức thì thị trường bất động sản khu vực đã trở nên rất sôi động, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trên cả nước. Trong đó, nếu như năm 2019 giá đất ở đây mới chỉ khoảng 20 triệu/m2 nhưng khi lên thành phố giá tăng hai lần, thiết lập mặt bằng giá mới lên trung bình từ 50-60 triệu đồng/m2. Nghịch lý là dù giá trị đất đai tăng nhanh chóng nhưng thực tế đầu tư hạ tầng của khu vực này thì chưa cải thiện nhiều.
“Các Bộ luật liên quan đến đầu tư kinh doanh phát triển đã hoàn thiện nhưng thị trường phát triển nhanh, có những điểm không còn phù hợp nữa và chúng ta đang chậm trễ. Hoạt động kinh doanh thu hút đầu tư rất cao, các dự án bất động sản tại đây thì vẫn còn hạn chế về nguồn cung. Cầu cao cung thấp thì đẩy giá rất cao”- ông Đính nói.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Tâm (Đoàn Luật sư TP HCM), các địa phương vẫn có các đợt thanh, kiểm tra hoặc chỉ đạo về tình trạng đẩy giá đất đai một cách bất thường thế nhưng vẫn hầu như chỉ mang tính hình thức. Có những địa phương như Bình Dương mới đây từng khởi tố, bắt tạm giam một “siêu cò đất” ngụ phường Hiệp An (TP Thủ Dầu Một) do liên quan đến vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” số tiền gần 90 tỷ đồng. Thế nhưng đây cũng chỉ là giải pháp tình thế, nói thẳng ra là “bắt cóc bỏ dĩa” chứ không thể ngăn chặn được triệt để từ gốc những sai phạm liên quan đến thao túng giá đất trong suốt một thời gian dài.
