https://www.facebook.com/103604525262171/

Đáo Hạn Sổ Đỏ - Chi Phí Hợp Lý ,Uy Tín, Chuyên Nghiệp, Số 9 Duy Tân, Hanoi (2026)

29/11/2023

Bổ sung nhiều quy định mới nâng chất, ngăn tình trạng "ép" khách hàng mua bảo hiểm
Ánh Tuyết
Nhiều yêu cầu mới đặt ra với đại lý bảo hiểm, đặc biệt là ngân hàng khi bán chéo bảo hiểm được lãnh đạo Cục Quản lý, giám sát bảo hiểm lưu ý khi thực thi Thông tư số 67 từ đầu tháng 11. Nhờ đó, nâng cao chất lượng tư vấn, tránh việc “ép” khách hàng tham gia bảo hiểm...
Toàn ngành bảo hiễm vẫn chưa thoát khỏi khó khăn khi tổng doanh thu phí bảo hiểm sụt giảm trên 7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Toàn ngành bảo hiễm vẫn chưa thoát khỏi khó khăn khi tổng doanh thu phí bảo hiểm sụt giảm trên 7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư số 67/2023/TT-BTC ngày 02/11/2023 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bảo hiểm, Nghị định số 46/2023/NĐ-CP ngày 01/7/2023 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bảo hiểm (Thông tư số 67).

Thông tư số 67 gồm 7 chương, 62 điều và 13 phụ lục nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động kinh doanh bảo hiểm. Đặc biệt, Thông tư số 67 đưa ra nhiều quy định mới nhằm nâng cao chất lượng tư vấn bảo hiểm nói chung và tư vấn bảo hiểm qua các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài nói riêng.

QUY ĐỊNH CHẶT CHẼ, MINH BẠCH KHI BÁN BẢO HIỂM QUA NGÂN HÀNG
Phân tích rõ hơn những nội dung quan trọng nhằm nâng cao chất lượng hoạt động đại lý bảo hiểm và chú trọng phát triển về chiều sâu, trao đổi với báo chí mới đây, ông Ngô Việt Trung, Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát bảo hiểm (Bộ Tài chính), cho biết Thông tư số 67 tăng cường tính minh bạch trong hoạt động đại lý, đặc biệt là hoạt động đại lý thông qua các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đó, thứ nhất, về tư vấn sản phẩm bảo hiểm.

“Tại mỗi chi nhánh, phòng giao dịch của tổ chức tín dụng phải thiết lập một quầy giao dịch riêng để thực hiện hoạt động đại lý bảo hiểm, tách biệt với khu vực hoạt động nghiệp vụ khác của tổ chức tín dụng”, ông Trung nêu rõ.

Thông tư số 67 cũng đưa ra quy định yêu cầu đại lý bảo hiểm phải thực hiện ghi âm quá trình tư vấn bảo hiểm đối với các sản phẩm bảo hiểm như sản phẩm bảo hiểm liên kết đầu tư. Bởi đây là sản phẩm khá phức tạp, có yêu cầu cao về nhận thức và tài chính của người tham gia.

Ông Ngô Việt Trung, Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát bảo hiểm.
“Chúng tôi mong muốn chất lượng tư vấn được nâng cao, tránh việc tư vấn viên “ép” khách hàng tham gia sản phẩm bảo hiểm không đúng nhu cầu và khả năng tài chính của mình.

Đồng thời, trong quá trình tư vấn sản phẩm bảo hiểm, đại lý bảo hiểm, hoặc nhân viên trong tổ chức hoạt động đại lý trực tiếp thực hiện hoạt động đại lý bảo hiểm phải cung cấp đầy đủ, chính xác cho bên mua bảo hiểm các thông tin về sản phẩm bảo hiểm thông qua các tài liệu do doanh nghiệp bảo hiểm xây dựng và cung cấp".

Thông tư số 67 cũng quy định các ngân hàng hoạt động đại lý phải tư vấn rõ cho khách hàng các sản phẩm bảo hiểm được phân phối qua tổ chức tín dụng không phải là sản phẩm của tổ chức tín dụng và việc tham gia sản phẩm bảo hiểm không phải là điều kiện bắt buộc để sử dụng các dịch vụ, sản phẩm khác của tổ chức tín dụng.

Để tăng cường trách nhiệm giám sát và đảm bảo chất lượng của hoạt động bán bảo hiểm qua ngân hàng, Thông tư số 67 quy định các tổ chức tín dụng hoạt động đại lý bảo hiểm phải thiết lập bộ phận chuyên trách để thực hiện hoạt động đại lý bảo hiểm. Đồng thời, phải có quy trình giám sát và kiểm soát chất lượng việc thực hiện hoạt động đại lý bảo hiểm của các nhân viên trong tổ chức đại lý.

Quy trình này phải đảm bảo các nhân viên trong tổ chức đại lý trực tiếp thực hiện hoạt động đại lý tuân thủ đúng các nguyên tắc hoạt động đại lý, các nội dung được ủy quyền tại hợp đồng đại lý và quy định của pháp luật có liên quan.

Thứ hai, cấm ngân hàng bán bảo hiểm liên kết đầu tư kèm khoản vay.

Theo quy định tại Thông tư số 67, tổ chức tín dụng không được tư vấn, giới thiệu, chào bán, thu xếp việc giao kết hợp đồng bảo hiểm liên kết đầu tư cho khách hàng trong thời hạn trước 60 ngày và sau 60 ngày kể từ ngày giải ngân toàn bộ khoản vay.

NGĂN "MẬP MỜ" THÔNG TIN
Nhằm bảo vệ quyền lợi khách hàng, cũng như để doanh nghiệp bảo hiểm kiểm tra, giám sát hoạt động của đại lý trong việc tư vấn và giao kết hợp đồng với khách hàng, ông Ngô Việt Trung cho biết Thông tư số 67 yêu cầu rõ về các tài liệu trong hợp đồng bảo hiểm.

Đối với các sản phẩm bảo hiểm nhân thọ dài hạn, có giá trị hoàn lại, doanh nghiệp bảo hiểm phải có trách nhiệm cung cấp bản giấy tài liệu tóm tắt cho bên mua bảo hiểm và phải có xác nhận của bên mua bảo hiểm để giúp người mua bảo hiểm dễ dàng tiếp cận hơn với các thông tin, hiểu rõ hơn về sản phẩm, quyền và nghĩa vụ khi tham gia hợp đồng bảo hiểm nhân thọ trước khi quyết định giao kết hợp đồng…

Thời gian cân nhắc 21 ngày tham gia bảo hiểm được xác định kể từ khi bên mua bảo hiểm xác nhận đã nhận được các tài liệu nêu trên.

Ngoài ra, để đảm bảo quyền chủ động lựa chọn tham gia của khách hàng, Thông tư số 67 quy định doanh nghiệp bảo hiểm phải thiết lập công cụ tính toán trên website của doanh nghiệp và hướng dẫn để khách hàng có thể chủ động, tự xây dựng kế hoạch bảo hiểm phù hợp với bản thân trước khi lựa chọn giao kết hợp đồng bảo hiểm.

KỊP THỜI XỬ LÝ KHIẾU NẠI, XỬ NGHIÊM ĐẠI LÝ VI PHẠM
Về phía doanh nghiệp, Thông tư số 67 cho phép doanh nghiệp bảo hiểm tham gia vào quá trình kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm đối với chất lượng hoạt động đại lý của nhân viên trong tổ chức đại lý.

Doanh nghiệp bảo hiểm phải thực hiện việc giám sát và kiểm tra định kỳ nhằm đảm bảo chất lượng hoạt động giới thiệu, tư vấn sản phẩm bảo hiểm của các nhân viên của tổ chức hoạt động đại lý, kịp thời phối hợp với tổ chức hoạt động đại lý để kiểm tra, rà soát, xử lý các khiếu nại của bên mua bảo hiểm liên quan đến việc tư vấn của nhân viên của tổ chức hoạt động đại lý và xử lý vi phạm (nếu có).

Về hoa hồng, theo Thông tư số 67, hoa hồng đại lý bảo hiểm nghiệp vụ bảo hiểm sinh kỳ, bảo hiểm trả tiền định kỳ, bảo hiểm hỗn hợp được điều chỉnh tăng. Đồng thời thay đổi tỷ lệ hoa hồng năm thứ nhất của bảo hiểm liên kết chung, bảo hiểm liên kết đơn vị. Việc phân bổ thời gian chi trả hoa hồng dài hơn, nhằm khuyến khích đại lý chú trọng vào chất lượng khai thác và duy trì hợp đồng bảo hiểm.

Đồng thời, bổ sung giới hạn đối với chi phí thưởng, hỗ trợ đại lý nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bảo hiểm, hướng tới phát triển chất lượng hơn là tập trung vào số lượng.

Về các hình thức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo hiểm, theo thông tin từ ông Ngô Việt Trung, từ nay đến cuối năm, Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo hiểm, đảm bảo hệ thống pháp luật về kinh doanh bảo hiểm được đồng bộ, phù hợp với hệ thống pháp luật khác liên quan, thực tiễn thị trường và quản lý chặt chẽ lĩnh vực kinh doanh bảo hiểm.

“Chúng tôi dự thảo Nghị định này theo hướng cụ thể hóa các hành vi vi phạm và tăng cường biện pháp xử phạt vi phạm hành chính, kể cả phạt bằng tiền, hình thức phạt bổ sung và các biện pháp khắc phục hậu quả nhằm tạo tính răn đe hơn với các hành vi vi phạm”, lãnh đạo Cục Quản lý, giám sát bảo hiểm nhấn mạnh.

Với những quy định tổng thể nêu trên, cùng với việc tăng cường quản lý, giám sát, thanh tra, kiểm tra với các doanh nghiệp bảo hiểm và các tổ chức tín dụng, lãnh đạo Cục Quản lý, giám sát bảo hiểm kỳ vọng trong thời gian tới, thị trường bảo hiểm sẽ minh bạch hóa và nâng cao chất lượng tư vấn bảo hiểm nói chung, của các tổ chức tín dụng nói riêng, nhằm bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người tham gia bảo hiểm.

Số liệu mới công bố của Bộ Tài chính về tổng quan thị trường bảo hiểm Việt Nam 10 tháng của năm 2023 cho thấy, tổng doanh thu phí bảo hiểm giảm 7,3% so với cùng kỳ năm 2022, ước đạt 184,8 nghìn tỷ đồng trong khi chi trả quyền lợi bảo hiểm ước đạt 64,9 nghìn tỷ đồng, tăng 35,8%.

Bên cạnh đó, tính đến hết tháng 10, tổng tài sản của các doanh nghiệp bảo hiểm đạt 898,7 nghìn tỷ đồng, tăng 11,6%; đầu tư trở lại nền kinh tế đạt 754,9 nghìn tỷ đồng, tăng 12,8%.

28/11/2023

Cho vay tín chấp, ngân hàng bế tắc đòi nợ

Hàng ngàn khoản nợ xấu vay tín chấp đang nằm kho tại các ngân hàng thương mại, công ty tài chính kể từ khi hoạt động của các công ty mua bán nợ bị đóng băng, truy quét. Có ý kiến cho rằng, nên xem xét mở lại ngành nghề kinh doanh đòi nợ một cách có điều kiện

Bế tắc nợ không tài sản đảm bảo

Từ đầu năm đến nay, VietinBank nhiều lần rao bán hàng trăm khoản nợ vay tiêu dùng không có tài sản thế chấp, song không có người mua. Nhiều ngân hàng TMCP khác cũng cho biết, họ đang bế tắc trong việc bán nợ không có tài sản đảm bảo.

Đại diện Ngân hàng BIDV cho hay, nợ xấu cho vay tiêu dùng không tài sản đảm bảo tại ngân hàng này chưa đến 1% tổng dư nợ vay tiêu dùng, nhưng số lượng khoản vay lên đến hàng ngàn, nên công tác thu hồi gặp nhiều khó khăn do mất nhiều nhân lực để thực hiện việc này.

“Thực tế, việc bán danh mục các khoản nợ này không thực hiện được do thị trường không có bên mua, do đặc điểm quy mô khoản vay nhỏ và không có tài sản đảm bảo. Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng không thuê được các dịch vụ thu hồi nợ, do doanh nghiệp không được kinh doanh các dịch vụ trong lĩnh vực thu hồi nợ”, đại diện BIDV cho hay.

Những năm trước, các ngân hàng, công ty tài chính thường bán theo lô các khoản nợ xấu cho vay tiêu dùng cho các công ty thu hồi nợ, các công ty tư vấn luật. Tuy nhiên, thời gian qua, không ít công ty này đòi nợ theo hình thức cực đoan, khủng bố, bị công an xử lý. Đến nay, các công ty mua thu hồi nợ gần như đã bị đóng băng hoạt động.

Ông Bùi Đức Tài, Phó cục trưởng Cục Cảnh sát hình sự (Bộ Công an) đề nghị, các ngân hàng phải nghiêm cấm hành vi ký kết các hợp đồng biến tướng với các doanh nghiệp khác để giải ngân cho vay, mua bán nợ, đòi nợ thuê.

Tuy vậy, việc các ngân hàng đứng ra thu hồi từng món nợ nhỏ không hề dễ dàng. Kinh nghiệm nhiều quốc gia cho thấy, việc thu hồi nợ hiệu quả với các món nợ nhỏ thường phải thông qua bên thứ ba.

Ông Kian Foh Then, Tổng giám đốc điều hành Collectius (Asia) - fintech hàng đầu Đông Nam Á về dịch vụ quản lý nợ khuyến nghị, Việt Nam nên bỏ ngành nghề “đòi nợ” khỏi danh mục ngành nghề cấm kinh doanh.

Ông Kian Foh Then lấy ví dụ, các nước trong khu vực đều cho phép đòi nợ qua trung gian thứ ba, tất nhiên đi cùng là các quy định khắt khe. Chẳng hạn, tại Indonesia, tất cả công ty fintech đều phải có giấy phép của Hiệp hội Fintech Indonesia (AFPI) đối với các dịch vụ đòi nợ. Malaysia, Singapore, Philipines và Thái Lan đều có hiệp hội thu hồi nợ. Các nước này cho phép các định chế tài chính được thuê dịch vụ ngoài ngân hàng để đòi nợ. Tất nhiên, các tổ chức đòi nợ này phải có chứng nhận về việc thành viên hiệp hội thu hồi nợ và hòa giải viên phải trải qua đào tạo, phải tuân theo Bộ quy tắc ứng xử.

Về vấn đề này, luật sư Trương Thanh Đức chia sẻ: “Rất tiếc là chúng ta đã cấm dịch vụ đòi nợ thuê, trong khi đây là nhu cầu tất yếu của thị trường. Đúng ra, tòa án, các cơ quan thực thi pháp luật phải bảo vệ quyền chủ nợ. Song trong khi tòa án chưa làm được, chúng ta phải mở cửa cho các đơn vị đòi nợ, cùng với việc nâng cao vai trò của cơ quan tố tụng”.

Các ngân hàng, công ty tài chính cho biết, nhiều khoản vay từ lúc khởi kiện đến khi thi hành án, phát mại tài sản mất 2-3 năm. Với nhiều khoản nợ có giá trị nhỏ, việc đòi nợ qua tòa án là không khả thi do quá mất thời gian và tốn kém, thậm chí chi phí bỏ ra còn lớn hơn khoản nợ xấu thu về.

Theo các ngân hàng, công ty tài chính, việc thu hồi nợ xấu không có tài sản đảm bảo đang gặp khó vì hai lý do.

Một là, hiện tượng bùng nợ tập thể lan rộng.

Hai là, Nghị quyết 32/2017/QH14 thí điểm về nợ xấu sẽ chấm dứt hiệu lực cuối năm nay, trong khi Dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi chưa kịp thông qua tại kỳ họp này, đồng nghĩa sẽ có một khoảng trống pháp lý với hoạt động thu hồi nợ.

Bảo vệ quyền chủ nợ, hút doanh nghiệp phi ngân hàng mua bán nợ xấu

Ông Kian Foh Then cho rằng, việc cho bên thứ ba tham gia thị trường nợ xấu, tức phát triển thị trường nợ thứ cấp, mang lại nhiều lợi ích cho thị trường. Theo đó, bên mua nợ xấu sẽ hỗ trợ cả bên vay và bên cho vay. Các tổ chức tín dụng bán nợ xấu, nhưng vẫn giữ mối quan hệ với khách hàng.

Cần có các biện pháp cụ thể nhằm kêu gọi, nâng cao ý thức, thái độ của những người vay, đồng thời có chế tài răn đe, xử lý nghiêm các đối tượng tham gia các hội nhóm bùng nợ. Nếu không có hành động cụ thể, việc bùng nợ có thể tiếp tục xảy ra và có thể tác động đến nợ xấu không những cuối năm 2023, mà còn nhiều năm sau nữa.

- Ông Nguyễn Đình Đức, Phó tổng giám đốc HD Saison

Tất nhiên, để làm được điều này, thị trường cần các bên mua có năng lực chuyên môn trong xử lý danh mục nợ xấu phức tạp, cần phải xây dựng thị trường chứng khoán hóa nợ xấu.

Về mặt pháp lý, cần có cơ chế bảo vệ cả bên bán lẫn bên mua; có cơ chế khuyến khích ngân hàng và công ty tài chính bán bớt nợ xấu; có chính sách thu hút nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào nợ xấu; cho phép nhà đầu tư tiếp cận nguồn dữ liệu tin cậy về nợ xấu…

Theo khuyến nghị của Collectius, để xây dựng thị trường nợ thứ cấp, đầu tiên, phải phát triển hệ sinh thái bao gồm các công ty mua bán nợ chuyên biệt và các nền tảng hỗ trợ giao dịch nợ xấu. Tiếp đó, cấp phép cho các công ty cung cấp dịch vụ thu hồi nợ có uy tín. Hạ tầng pháp lý này sẽ giúp đơn giản hóa quy trình cho cả bên mua và bên bán. Cuối cùng là các chính sách ưu đãi, giảm thuế với hoạt động mua bán nợ…

Theo các chuyên gia, để bảo vệ thị trường tài chính tiêu dùng, trước tiên, cần bảo vệ quyền chủ nợ. “Bảo vệ quyền thu hồi nợ của chủ nợ là bảo vệ sống còn bên cho vay, cũng chính là bảo vệ thị trường. Nếu tình trạng bùng nợ tăng mạnh, lãi suất vì vậy cũng sẽ vọt tăng, ảnh hưởng đến mục tiêu tài chính toàn diện. Các ngân hàng sở hữu hành lang pháp lý vững chắc, có đội ngũ đòi nợ hùng hậu hàng trăm người mà vẫn còn nợ xấu cao. Các công ty tài chính, fintech, chuỗi cầm đồ…, với hành lang pháp lý lỏng lẻo, làm sao có thể đòi nợ nếu không dựa vào lực lượng đòi nợ chuyên nghiệp?”, ông Trương Thanh Đức đặt câu hỏi.

25/11/2023

Người trên 60 tuổi có được thế chấp Sổ đỏ không?
Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Văn Tuấn
Để được thế chấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện theo quy định Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Bên cạnh đó, không ít ngân hàng giới hạn độ tuổi khách hàng được thế chấp Sổ đỏ. Vậy, theo quy định thì người trên 60 tuổi có được thế chấp Sổ đỏ không?

* Thế chấp Sổ đỏ là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Pháp luật không giới hạn về độ tuổi thế chấp

Để trả lời cho câu hỏi người trên 60 tuổi có được thế chấp quyền sử dụng đất hay không cần phải xem quy định để việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:

(1) Điều kiện về chủ thể thế chấp

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Nếu bên thế chấp và bên nhận thế chấp là cá nhân thì phải từ đủ 18 tuổi trở lên và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự,…

- Người thế chấp hoàn toàn tự nguyện.

(2) Điều kiện về mục đích và nội dung thế chấp

Thế chấp quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (nội dung này căn cứ vào hợp đồng thế chấp và trên thực tế hợp đồng thế chấp đều đáp ứng được điều kiện này).

(3) Điều kiện về hình thức

Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

(4) Điều kiện về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất để được thế chấp phải có đủ các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

(5) Phải được đăng ký thế chấp theo quy định.

Như vậy, pháp luật không giới hạn về độ tuổi thế chấp. Nói cách khác, dưới góc độ pháp lý thì người trên 60 tuổi vẫn được thế chấp quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay có không ít ngân hàng có quy định giới hạn về độ tuổi thế chấp quyền sử dụng đất dẫn tới việc người trên 60 tuổi hoặc 65 tuổi không được thế chấp nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho ngân hàng.

24/11/2023

Mua nhà xây theo tiến độ cần lưu ý gì?
Người mua có thể gặp rủi ro, tranh chấp nếu không biết rõ về chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, luật kinh doanh bất động sản.
Mua nhà ở theo các dự án hình thành trong tương lai (xây theo tiến độ) có nhiều ưu điểm với cả bên mua và bên bán. Theo đó, chủ đầu tư có thể huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án ngoài vốn vay, ngược lại, người mua giảm bớt được áp lực tài chính, thông qua việc thanh toán nhiều lần theo tiến độ dự án.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích, để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Ngoài ra, hợp đồng còn phải gồm thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp...
Pháp luật cũng có quy định bảo lãnh của ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực - thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.
Theo các chuyên gia bất động sản, để thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, trước hết, ngân hàng sẽ ký với chủ đầu tư hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Sau đó, trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với khách hàng, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao cho bên mua.

Căn cứ theo hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai và hợp đồng bảo lãnh, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà. Người mua cần lưu ý, trong đó, thư bảo lãnh sẽ nêu rõ bên nhận bảo lãnh (người thụ hưởng) chính là khách hàng mua nhà tương ứng với từng căn hộ, từng hợp đồng mua bán nhà cụ thể, giá trị bảo lãnh, điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và thời hạn bảo lãnh.
Thực tế, ít chủ đầu tư thực hiện điều này, mà bằng nhiều cách, họ sẽ cố tình né đi để không phải trả phí bảo lãnh khoảng 2% cho ngân hàng hoặc chính người mua cũng biết điều này nhưng lại không dứt khoát yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng, bởi khi đó chủ đầu tư sẽ tính mức phí bảo lãnh ngân hàng vào trong giá bán căn hộ, dẫn đến người mua phải thanh toán tiền mua căn hộ nhiều hơn.

Cũng theo các chuyên gia, để lách quy định này, nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ đưa công văn hồi đáp của ngân hàng hoặc văn bản đồng ý về mặt nguyên tắc (chủ trương) hoặc cam kết dưới dạng "thư hứa" sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nếu đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật và quy định của ngân hàng để tạo niềm tin cho khách hàng và dễ bị hiểu lầm dự án này đã có bảo lãnh của ngân hàng.

Có trường hợp, chủ đầu tư áp dụng hình thức chiết khấu giá bán khi nộp tiền mặt hoặc thanh toán vượt tiến độ thực hiện dự án, dẫn đến những rủi ro lớn. Với những trường hợp không kiểm soát được thông tin như vậy, cũng có cả trường hợp chủ đầu tư cố tình bán trùng một căn hộ cho nhiều người dẫn đến người mua nhà là bên bị thiệt hại lớn.
Mua căn hộ xây theo tiến độ, người mua cần nắm chắc các kiến thức về luật kinh doanh bất động sản để tránh những tranh chấp không đáng có. Ảnh: Giang Chinh.
Mua căn hộ xây theo tiến độ, người mua cần nắm chắc các kiến thức về luật kinh doanh bất động sản để tránh những tranh chấp không đáng có. Ảnh: Giang Chinh.
Theo Luật sư Hà Huy Phong - Công ty Luật Inteco, khi mua nhà, trước hết người dân phải trang bị kiến thức để bảo vệ chính mình. "Đó là quy tắc bất biến trong hoạt động thương mại, mua bán hàng hóa. Mua nhà ở thì nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của nhà ở, của dự án. Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình và chứng minh đầy đủ cơ sở pháp lý của việc bán nhà, hồ sơ pháp lý của nhà ở trước khi ký kết hợp đồng", ông Phong nói.
Tuy nhiên, luật sư cũng thừa nhận, thực hiện việc này không dễ. Nguyên nhân là bởi chủ đầu tư luôn tìm cách né tránh, và sự bất bình đẳng trong quan hệ giữa người mua và người bán còn rất rõ, mà người mua thường yếu thế. Bên cạnh đó, người mua cũng chưa có sự hiểu biết đầy đủ về mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục bảo lãnh theo quy định pháp luật nên dễ dàng bị chủ đầu tư qua mặt, cung cấp thông tin một chiều.

Luật sư Hà Huy Phong cho rằng, một trong những giấy tờ quan trọng mà người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất. Khi có các giấy tờ này, tức là dự án đã có "đất sạch", hạn chế tối đa về tranh chấp. Tiếp theo, người mua cần yêu cầu giấy phép xây dựng của dự án. Chủ đầu tư luôn phải có sẵn các loại giấy tờ này, khi người mua yêu cầu có thể xuất trình ngay. Từ các giấy tờ chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan có liên quan như Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc về dự án đang mở bán.
Các chuyên gia cũng khuyên khách hàng nên chọn những chủ đầu tư có uy tín, có năng lực tài chính để bảo đảm dự án triển khai đúng tiến độ. Cùng với đó, người mua cần nắm rõ chính sách cho vay mua nhà và chính sách bảo lãnh dự án từ ngân hàng.
Hầu hết các dự án nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đều có các ngân hàng liên kết đưa ra chính sách cho vay mua nhà đất ưu đãi. Phương thức này giúp người mua dễ dàng sở hữu nhà ở mà không quá áp lực về tài chính trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, nắm được tâm lý của hầu hết khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã lập lờ trong việc bảo lãnh của ngân hàng để người mua hiểu lầm.
Ngoài ra, người mua cần xem xét kỹ tiến độ dự án, các điều khoản khác trong hợp đồng, kiểm tra chi tiết nhà khi bàn giao, thời hạn cấp sổ hồng...
"Tốt nhất, trước khi quyết định đặt bút ký hợp đồng mua bán nhà dự án, nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nên tìm đến sự tư vấn pháp luật của các chuyên gia pháp lý hoặc luật sư uy tín"

23/11/2023

Ngân hàng Nhà nước giải đáp thắc mắc về những nhu cầu vốn không được cho vay
Kim Anh
Tác giả: Kim Anh
Ngày 08/11/2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Công văn 8631/NHNN-CSTT giải đáp các câu hỏi liên quan quy định tại Thông tư 06/2023/TT-NHNN.

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước giải đáp một số thắc mắc về những nhu cầu vốn không được cho vay như sau:

Câu hỏi 1:
Khoản vay nước ngoài dưới hình thức mua bán hàng hóa trả chậm có phải là khoản vay nước ngoài dưới hình thức nhập khẩu hàng hóa trả chậm?

Trả lời:

Theo quy định tại Thông tư số 12/2022/TT-NHNN, khoản vay nước ngoài là cụm từ dùng chung để chỉ khoản vay nước ngoài không được Chính phủ bảo lãnh và khoản vay nước ngoài được Chính phủ bảo lãnh dưới mọi hình thức thông qua hợp đồng vay, hợp đồng nhập khẩu hàng hóa trả chậm, hợp đồng ủy thác cho vay, hợp đồng cho thuê tài chính hoặc phát hành công cụ nợ trên thị trường quốc tế của bên đi vay.
Theo đó, khoản vay nước ngoài dưới hình thức mua bán hàng hóa trả chậm nêu tại khoản 6 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) là khoản vay nước ngoài dưới hình thức hợp đồng nhập khẩu hàng hóa trả chậm theo quy định hiện hành về quản lý vay, trả nợ nước ngoài của doanh nghiệp không được Chính phủ bảo lãnh.

Giải đáp thắc mắc về những nhu cầu vốn không được cho vay
Giải đáp thắc mắc về những nhu cầu vốn không được cho vay (Ảnh minh họa)
Câu hỏi 2:

Tổ chức tín dụng có được cho vay để trả nợ trước hạn đối với khoản vay nước ngoài của tổ chức, cá nhân (không phải vay từ tổ chức tín dụng) không?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 6 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (đã được sửa đổi, bổ sung), tổ chức tín dụng được xem xét, quyết định cho vay để trả nợ trước hạn khoản vay nước ngoài đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại điểm a, b khoản 6 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (sửa đổi bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) và khi khách hàng đáp ứng các điều kiện vay vốn theo quy định tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN (đã được sửa đổi, bổ sung).

Câu hỏi 3:

Trường hợp khách hàng vay mua nhà, TCTD giải ngân vốn cho vay và phong tỏa số tiền giải ngân cho đến khi khách hàng hoàn tất thủ tục mua nhà có thuộc trường hợp cho vay để gửi tiền hay không?

Trả lời:

Trường hợp khách hàng vay mua nhà, tổ chức tín dụng giải ngân vốn cho vay và phong tỏa số tiền giải ngân cho đến khi khách hàng hoàn tất thủ tục mua nhà thi không thuộc trường hợp tổ chức tín dụng cho vay để gửi tiền.

Câu hỏi 4:

Tổ chức tín dụng không được cho vay để gửi tiền là dưới các hình thức tiền gửi nào tại tổ chức tín dụng, có bao gồm chứng chỉ tiền gửi do tổ chức tín dụng phát hành?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 7 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN, tổ chức tín dụng không được cho vay đối với nhu cầu vốn với mục đích để gửi tiền. Theo quy định tại khoản 13 Điều 4 Luật Các Tổ chức tín dụng, nhận tiền gửi là hoạt động nhận tiền của tổ chức, cá nhân dưới hình thức gửi tiền không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm... theo nguyên tắc có hoàn trả đầy đủ tiền gốc, lãi cho người gửi tiền theo thỏa thuận.

Theo đó, tổ chức tín dụng không được cho vay đối với nhu cầu vốn với mục đích để mua chứng chỉ tiền gửi do chính tổ chức tín dụng cho vay hoặc tổ chức tín dụng khác phát hành.

22/11/2023

Vay thế chấp bất động sản khác tỉnh được không?
Chuyên gia nói phần lớn các ngân hàng ưu tiên nhận thế chấp tài sản bảo đảm ở khu vực có chi nhánh để thuận tiện thẩm định, quản lý.

Tôi đang sống ở TP HCM và sở hữu một số bất động sản ở tỉnh khác. Tôi muốn vay vốn kinh doanh tại các ngân hàng nhưng không biết có thể thế chấp bằng bất động sản khác tỉnh được không và thủ tục ra sao.

Mong chuyên gia tư vấn giúp tôi.

Độc giả Trung

Chuyên gia tư vấn:

Vay thế chấp bất động sản khác tỉnh được hiểu là bạn dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp cho ngân hàng nhằm đảm bảo cho khoản vay. Nhưng tài sản lại ở tỉnh thành khác với nơi bạn cư trú, làm việc. Tài sản có thể là đất đai hay các tài sản khác gắn liền với đất như nhà cửa, công trình.

Với trường hợp này, việc vay thế chấp bằng sổ đỏ khác tỉnh có thể được ngân hàng chấp nhận. Tuy nhiên, tùy vào mỗi ngân hàng và mỗi một hồ sơ cụ thể, kết quả duyệt hồ sơ cũng như tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm sẽ khác nhau. Điều này phụ thuộc rất nhiều vào quy chế cho vay của nhà băng. Thủ tục và hồ sơ vay cũng khác nhau, tùy theo mục đích sử dụng vốn vay khác nhau (vay kinh doanh, vay tiêu dùng, vay mua bất động sản hay vay xây sửa nhà).

Trên thực tế, phần lớn các ngân hàng sẽ ưu tiên nhận thế chấp tài sản bảo đảm ở khu vực họ có chi nhánh để thuận tiện thẩm định, quản lý tài sản. Vì vậy, danh sách bất động sản ở tỉnh được nhận thế chấp sẽ tùy theo từng ngân hàng. Có ngân hàng quy định tài sản thế chấp nằm trong bán kính tối đa 40-70 km từ chi nhánh, ưu tiên các bất động sản ở thành phố, trung tâm đô thị ở tỉnh. Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản ở tỉnh sẽ không cao như ở TP HCM. Ngân hàng thường sẽ chỉ cho vay 50% giá trị bất động sản.

Một điểm bạn cần lưu ý, bất động sản ở tỉnh phải có một phần hoặc toàn bộ là diện tích đất ở (thổ cư). Ngoài ra, tiêu chí nhận thế chấp các bất động sản ở tỉnh sẽ chặt chẽ hơn các bất động sản ở TP HCM, để giảm rủi ro thanh khoản cho ngân hàng. Đối với một số nhà băng, bất động sản ở tỉnh khác sẽ được nhận kèm theo tài sản bảo đảm chính ở TP HCM chứ không nhận riêng lẻ.

Do đó, trước khi vay, bạn nên tìm hiểu kỹ về số tiền cần vay, thời gian vay, lãi suất, từ đó lên danh sách chi nhánh ngân hàng chấp nhận vay thế chấp sổ đỏ khác tỉnh và tìm hiểu quy chế của họ.

Quy trình vay vốn ngân hàng thế chấp bằng bất động sản ở khác tỉnh thường bao gồm một số bước.

Một là, chuẩn bị hồ sơ vay tại ngân hàng, trong đó kê khai Giấy đề nghị vay thế chấp bất động sản theo mẫu.

Hai là, ngân hàng tiếp nhận hồ sơ vay vốn và hướng dẫn bạn gửi hồ sơ, tài liệu phù hợp cho khoản vay.

Ba là, ngân hàng sẽ đánh giá xem xét các tiêu chí như tính khả thi của hồ sơ vay, hiệu quả phương án sản xuất kinh doanh/đầu tư, khả năng trả nợ của bạn.

Cuối cùng, ngân hàng quyết định phê duyệt khoản vay và giải ngân.

21/11/2023

2. Quy trình làm thủ tục vay ngân hàng

Phần lớn quy trình cho vay tại các ngân hàng đều có những bước chung:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Thông thường các nhân viên ngân hàng sẽ đặt câu hỏi với khách hàng xoay quanh: mục đích vay, số tiền cần vay là bao nhiêu, thời gian vay trong bao lâu, tài sản đảm bảo là gì (nếu vay thế chấp), thu nhập trung bình hàng tháng bao nhiêu, nguồn thu nhập có ổn định không, các nguồn thu nhập chính…

Sau khi khảo sát, nhân viên ngân hàng sẽ xem xét từng khoản vay và hướng dẫn khách hàng làm hồ sơ đầy đủ đảm bảo điều kiện vay vốn ngân hàng đó.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và thẩm định tài chính

Sau khi tiếp nhận hồ sơ vay vốn từ khách hàng, ngân hàng tiến hành xác nhận thông tin và thẩm định lại hồ sơ. Mỗi ngân hàng sẽ có quy chế thẩm định riêng với mục đích là hạn chế rủi ro, tăng khả năng hoàn vốn vay.

Nếu khách hàng càng cung cấp đầy đủ giấy tờ được yêu cầu, ngân hàng sẽ thẩm định nhanh, cơ hội được duyệt cho vay càng cao.

Xem thêm: Thẩm định tài sản mục đích vay vốn ngân hàng
Bước 3: Phê duyệt khoản vay

Sau khi thẩm định hồ sơ vay vốn, nhân viên lập các đề xuất tín dụng và gửi lên các cấp có thẩm quyền để xin phê duyệt khoản vay. Sau đó nhân viên ngân hàng sẽ gửi thông báo đến khách hàng về khoản vay được duyệt.

Bước 4: Giải ngân

Nếu hồ sơ được duyệt, khách hành ký hợp đồng và ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân (cung cấp khoản tiền mà khách hàng được vay theo đúng hợp đồng). Khách hàng có thể nhận trực tiếp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản.

Thủ tục vay ngân hàng thường được thực hiện và hoàn tất trong 1 - 3 ngày. Tuy nhiên, đối với các khoản vay phức tạp, thời gian này có thể kéo dài đến 1 tuần.

Đáo Hạn Sổ Đỏ - Chi Phí Hợp Lý ,Uy Tín, Chuyên Nghiệp

29/11/2023

28/11/2023

25/11/2023

24/11/2023

23/11/2023

22/11/2023

21/11/2023

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category