https://www.facebook.com/102782988807134/

Vũ Xuân Lâm - Chuyên Gia Bất Động Sản Hà Nội, Hanoi (2026)

18/09/2021

ĐIỀU KIỆN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Để thực hiện được cần đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Luật Đất đai 2013.
>> 05 trường hợp không được hưởng thừa kế nhà, đất
>> Bộ Xây dựng công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý II/2021

Điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất (ảnh minh họa)

Theo điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân, bao gồm:

- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

- Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hộ gia đình, cá nhân được nhận thế chấp sổ đỏ

Theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều này.

Như vậy, khi có nhu cầu thế chấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể thế chấp tại hộ gia đinh, cá nhân (trong trường hợp hộ gia đinh, cá nhân đủ điều kiện) mà không nhất thiết phải thế chấp tại ngân hàng như trước đây.

10/09/2021

BẠN ĐÃ BIẾT GÌ VỀ QUY HOẠCH!

Quy hoạch 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, 1/2.000, 1/500 là gì?
Chúng ta lại nghe tới Quy hoạch với các tỉ lệ như 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, và đặc biệt là Quy hoạch 1/2.000, Quy hoạch 1/500, vậy thì những thứ này nên hiểu như thế nào?
Các loại liệt kê ở trên chính là Tỉ lệ quy hoạch, Tỉ lệ càng cao thì độ chính xác càng thấp. Như các tỉ lệ 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000 là các loại quy hoạch mang tính Định hướng, nghĩa là chỗ này sẽ làm gì, chỗ kia sẽ làm gì, độ chính xác thấp có nghĩa là với các quy hoạch loại đó, thì sai số có thể lên đến hàng trăm mét so với thực tế, ví dụ, quy hoạch loại này sẽ xác định có 1 con đường đi qua khu vực đó, nhưng đi chính xác chỗ nào thì không biết. Thế nên với các tỉ lệ cao thì Quy hoạch chỉ mang tính tham khảo và định hướng. Cho đến Quy hoạch 1/2.000 và 1/500 thì mới có tính chính xác và pháp lý cụ thể.
Quy hoạch 1/2.000 là do nhà nước lập, được cập nhật theo định kỳ 05 năm 1 lần. Ngoài ra quy hoạch này cũng có thể cập nhật không định kỳ khi có sự thay đổi nào đó. Quy hoạch 1/2.000 là một tài liệu pháp quy có tính pháp lý. Và với quy hoạch loại này, thường làm đến khu vực, khu phố, các tuyến đường liên kết.
Quy hoạch 1/500 là thường do doanh nghiệp lập, việc lập quy hoạch 1/500 phải phù hợp với quy hoạch 1/2000. Có thể hiểu quy hoạch 1/500 là chi tiết hơn so với quy hoạch 1/2.000, quy hoạch 1/500 tham chiếu đến từng lô đất, từng con hẻm với độ chính xác cao.
Như thế, nói về tính pháp lý, chỉ có Quy hoạch 1/2000 và 1/500 là có tính pháp lý cụ thể. Còn tất cả các loại quy hoạch khác chỉ mang tính tham khảo. Và trong thực tế, có những nơi chưa có Quy hoạch 1/2000, lúc này doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai quy hoạch 1/500.
Có bao nhiêu loại Quy hoạch?
Như ở trên đã nói đến các Tỉ lệ Quy hoạch, vậy có một câu hỏi đặt ra là với mỗi cấp Quy hoạch như thế thì có bao nhiêu loại Quy hoạch.
Có nhiều loại Quy hoạch cho các mục đích khác nhau, nhưng quan trọng nhất phải kể đến gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất: Cái này quan trọng nhất, để cho biết Đất đó có mục đích sử dụng là gì trong tương lai, và hệ số sử dụng đất (FAR) là bao nhiêu.
- Quy hoạch giao thông: Nói về các con đường, lộ giới, đường nội bộ, hẻm…
- Quy hoạch xây dựng: Nói về các chỉ giới xây dựng (hay chỉ giới đường đỏ), hiểu nôm na là khoảng lùi trong xây dựng, mật độ xây dựng, tầng cao…
- Quy hoạch phân lô: Là chi tiết ô phố ra từng lô đất nhỏ.
Tất cả các loại quy hoạch này có thể được thể hiện chung trên 1 bản vẽ, cũng có thể được thể hiện trên nhiều bản vẽ khác nhau.
Ngoài các loại quy hoạch ở trên, còn có các loại khác như quy hoạch cao độ, quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan, quy hoạch đô thị…
Tại sao lại phải kiểm tra quy hoạch với bất cứ mảnh đất nào mặc dù đã có Sổ (GCN QSDĐ)?
Quy hoạch như đã nói ở trên là Kế hoạch, vậy thì có Kế hoạch thì sẽ có Hiện trạng. Trong các giấy tờ về pháp lý Sở hữu, chỉ ghi Hiện trạng ngay thời điểm cấp Giấy. Vậy thì điều gì xảy ra khi Quy hoạch 5 năm đổi 1 lần, thậm chí đổi mà không cần 5 năm, điều gì đảm bảo rằng kể từ lúc Cấp sổ đến nay Quy hoạch không có gì thay đổi. Vì không đảm bảo nên mới phải đi kiểm tra.
Để rõ hơn, chúng ta có ví dụ, sổ đỏ của bạn được cấp năm 2005, và ghi mục đích sử dụng là Đất ở. Tuy nhiên hiện tại, sau 15 năm thì ngay cái chỗ đó có 1 con đường đi qua, lúc này, Quy hoạch của thửa đất này trở thành Đất giao thông, không còn là đất ở nữa. Thế nên đừng bao giờ tin những gì Sổ viết, mà phải đi kiểm tra cho chắc.
Tính pháp lý của Quy hoạch?
Quy hoạch là một kế hoạch liên quan đến Đất đai của nhà nước nói chung. Nó không phải là giấy tờ mang tính sở hữu, chủ quyền. Nói cách khác, Quy hoạch chỉ mang tính xác định Thuộc tính của một khu đất, để cho biết khu đất đó được phép làm gì, và làm như thế nào… Và lưu ý rắng, Quy hoạch không thể khẳng định được ai là người Sở hữu khu đất đó.
Quy hoạch treo là gì?
Chúng ta cũng hay nghe đến từ Quy hoạch treo, và hậu quả của nó. Quy hoạch treo nghĩa là cái Kế hoạch về đất đai của nhà nước không rõ ràng ở khu đó, vì thế nên khu vực đó phải giữ nguyên hiện trạng không được làm gì cả. Và vì nhà nước không rõ ràng, nên cũng không ai dám làm gì liên quan đến xây dựng hết. Đó chính là quy hoạch treo.

10/09/2021

10 trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng từ năm 2021
Từ năm 2021 có nhiều trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Từ ngày 1.1.2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 chính thức có hiệu lực, quy định nhiều trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng 2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng (được ban hành ngày 17.6.2020) quy định chi tiết các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

1. Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.

2. Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

3. Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này.

4. Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.

5. Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

6. Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

7. Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này.

8. Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

9. Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

10. Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các trường hợp 2, 6, 7, 8 và 9 (đã nêu phía trên), trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại trường hợp 9 có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

06/09/2021

Mỹ sắp xây Đại sứ quán 1,2 tỷ USD, Điểm nhấn của thị trường Bất động sản Cầu Giấy sắp tới.

Chiều 25/8, Phó Tổng thống Mỹ Kamala Harris đã chứng kiến lễ ký thỏa thuận thuê đất phục vụ việc xây khu phức hợp Đại sứ quán Mỹ mới - biểu tượng cho quan hệ đối tác của hai nước.

Đây là hoạt động nằm trong khuôn khổ chuyến thăm Việt Nam kéo dài 3 ngày (24-26/8) của Phó Tổng thống Mỹ Harris, quan chức cấp cao nhất trong chính quyền Tổng thống Joe Biden từng đến Việt Nam kể từ thời điểm chuyển giao chính quyền mới ở Mỹ.

Được biết, khu phức hợp Đại sứ quán Mỹ mới tọa lạc ở quận Cầu Giấy, có diện tích 39.000m2, vốn đầu tư 1,2 tỷ USD và do hãng EYP Architecture & Enginerring thiết kế.

Theo giới thiệu của EYP: "Là công trình đại diện cho cột mốc quan trọng trong mối quan hệ ngoại giao của hai nước Mỹ-Việt Nam, Khu Phức hợp Đại sứ quán Mỹ mới thể hiện cảnh quan đô thị hiện đại của Hà Nội đồng thời phản ánh vẻ đẹp tự nhiên thanh bình của thành phố."

Công trình này được lấy cảm hứng từ Vịnh Hạ Long và kiến trúc mở "thể hiện cách tiếp cận hướng về tương lai, năng động, thích ứng và minh bạch trong chính sách ngoại giao của Mỹ".

Đây cũng là điểm sáng của thị trường Bất động sản sắp tới của Quận Cầu Giấy nói riêng và Thành Phố Hà Nội nói chung.

04/09/2021

4 CHÍNH SÁCH MỚI VỀ ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở TỪ 01/9

Từ 1.9.2021, một số chính sách về đất đai, nhà ở sẽ có hiệu lực, đặc biệt liên quan đến sổ đỏ.

Bồi thường tái định cư khi xây lại chung cư cũ
Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 1.9.2021, quy định phương án bồi thường trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư như sau:
- Nếu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì hệ số bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ;
- Nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế nêu trên.
- Nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư theo 2 trường hợp nêu trên thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị căn hộ được bồi thường sau khi quy đổi theo hệ số từ 1 - 2 lần diện tích căn hộ cũ.

Đơn giản hóa giấy tờ khi làm sổ đỏ
Ngày 1.9.2021, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có hiệu lực, sửa đổi một loạt các Thông tư hướng dẫn Luật Đất đai.
Trong đó nhấn mạnh, đối với trường hợp nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận mà có yêu cầu thành phần là bản sao CMND/CCCD hoặc sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh nhân thân thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sử dụng dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp các giấy tờ này để chứng minh nhân thân trong trường hợp dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, các lĩnh vực (trong đó có lĩnh vực đất đai).
Thông tin trên sổ đỏ có nhiều thay đổi

Bổ sung quy định mã MX (mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất) trên sổ đỏ sẽ được thay thế bằng mã đơn vị hành chính cấp huyện, nếu cấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã.
- Quy định rõ hơn cách viết xác nhận trên sổ đỏ trong trường hợp tặng cho thửa đất để làm đường giao thông, thủy lợi hoặc công trình công cộng khác.
- Bổ sung thông tin ghi trên sổ đỏ đã cấp, nếu trước đây sổ đỏ đó được cấp chung cho nhiều thửa đất, nay có thửa đất được tách ra để cấp riêng một sổ đỏ.

Thêm trường hợp đăng ký biến động đất được cấp sổ đỏ
Thông tư mới cũng quy định, thửa đất được tách ra để cấp riêng sổ đỏ đối với trường hợp sổ đỏ đã được cấp chung cho nhiều thửa (trước đây chỉ quy định trường hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật)
- Thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định (trước đây chỉ quy định trường hợp thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính).

29/08/2021

7 ĐIỀU BẠN CẦN ĐẾN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Có một câu hỏi khá phổ biến hiện nay, đó là trong thời điểm công nghệ đang cực kỳ phát triển, các giao dịch bất động sản giữa người bán và người mua liệu đều có thể thực hiện chỉ qua một trang website? Tiện lợi là điều chắc chắn, tuy nhiên kết quả đem lại có thể sẽ không thỏa mãn như mong đợi. Sau đây là 7 lý do tại sao bạn cần đến một đại lý môi giới bất động sản:
1) Hiểu rõ những quy trình giao dịch phức tạp
Với những thay đổi liên tục về các chính sách, các thủ tục giấy tờ (liên quan đến thuê, hợp đồng và nhiều quy trình mua/bán/cho thuê mới), sự hỗ trợ từ một đại lý môi giới sẽ giúp bạn hiểu tường tận và rõ rang hơn “một bức tranh toàn cảnh” về các quy trình giao dịch. Các đại lý/nhà môi giới sẽ đảm bảo mọi việc chu trình được diễn ra suôn sẻ và đúng theo các thời hạn cho phép.
2) Tận dụng kiến thức và kinh nghiệm chuyên môn
Đại lý môi giới nắm rõ các khu vực và những dự án tiềm năng đối với từng đối tượng khách mua cụ thể. Điều này vô cùng hữu ích cho khách hàng đang muốn điều hướng các thông tin về thị trường bất động sản.
3) Chỉ dẫn đúng hướng
Một môi giới có kinh nghiệm là người sẽ hiểu rõ nhu cầu của khách hàng, từ đó giới thiệu khách hàng đến những chuyên gia/đối tác hiểu rõ những vấn đề có thể giải quyết trong chu trình mua và bán, giúp tư vấn khách hàng “tháo gỡ” được những khúc mắc thông qua các quan hệ đối tác giữa môi giới, nhà thầu, nhà cho vay, luật sư, v.v
4) Giúp bạn tránh những vấn đề rắc rối không đáng có
Tưởng tượng rằng bạn vô tình bắt gặp một căn hộ lý tưởng vô cùng và quyết định chuyển đến nơi ở mới đấy. Không quá lâu sau, bạn phát hiện ra rằng một phần căn hộ của mình thuộc tài sản bất hợp pháp và phải bị thu hồi. Thật thảm họa đúng không? Môi giới bất động sản có thể giúp bạn khỏi trải nghiệm không hay ho này. Với kinh nghiệm, chuyên môn và kiến thức pháp lý, người môi giới có khả năng dự đoán các vấn đề phát sinh có thể xảy ra và có các cách giải quyết vấn đề triệt để.
5) Xử lý các loại giấy tờ pháp lý
Khi thỏa thuận thành công, sẽ tuyệt vời và tiết kiệm nhiều thời gian hơn hẳn khi có sự trợ giúp từ người hiểu rõ cần chuẩn bị và thực hiện chu trình pháp lý với những loại giấy tờ nào, giúp bạn giảm thiểu các công việc phức tạp liên quan đến giấy tờ.
6) Hỗ trợ bạn suốt hành trình
Dù sở hữu nhiều kiến thức về bất động sản, nhưng thực tế vẫn an toàn hơn khi có một chuyên gia hướng dẫn đường đi nước bước cho mình. Những rủi ro thường hay phát sinh sau khi hợp đồng được thỏa thuận xong, và sự có mặt của các bên môi giới ở đây sẽ có ích rất nhiều nhờ các mối quan hệ và kinh nghiệm trên thị trường.
7) Luôn ở bên bạn
Một môi giới giỏi sẽ đánh giá ngôi nhà tương lai của bạn như của chính họ, và giúp bạn sắp xếp những buổi tham quan nhà mâu để đạt được kết quả tối ưu. Người môi giới, bằng những kiến thức vững chắc về thị trường của họ, sẽ thay mặt bạn thương thảo với người bán để chốt mức giá phù hợp nhất với ngân sách của bạn.
Tốc độ gia tăng số lượng các nhà môi giới trên những trang mạng đem lại một góc độ mới đối với thị trường, nhưng nếu nói về kiến thức và chuyên môn của một người làm môi giới thực sự, thì khó có thể mô phỏng và nhân rộng theo số lượng. Chính vì vậy, việc lựa chọn một người môi giới phù hợp cũng là một trong những nhân tố quan trọng trong quá trình tìm kiếm ngôi nhà mơ ước của mỗi cá nhân và gia đình.

29/08/2021

BÍ QUYẾT HIỂU RÕ TÂM LÝ KHÁCH HÀNG CỦA MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGHIỆP!

🤝 Việc nắm bắt tâm lý khách hàng tốt giúp người môi giới bất động sản gỡ được nút thắt cảm xúc, điều hướng sản phẩm phù hợp khiến họ sẵn sàng ký vào hợp đồng giao dịch với bạn. Dưới đây là một số lời khuyên giúp hỗ trợ nhà môi giới hiểu rõ hơn về tâm lý khách hàng!
Muốn hiểu về tâm lý khách hàng, môi giới bất động sản cần hiểu cơ bản về tâm lý học. Tâm lý học là cơ sở để nhà môi giới marketing bất động sản liên quan đến hành vi, cảm xúc và nhu cầu. Vậy làm sao để nắm bắt hiểu về tâm lý học và nắm bắt được tâm lý khách hàng? Không hề khó, môi giới bất động sản chỉ cần làm tốt những điều sau đây:
1️⃣ Môi giới BĐS cần đặt mình vào vị trí khách hàng
Việc đặt mình vào vị trí khách hàng quan trọng với bất cứ ngành nghề nào trong đó có cả bất động sản. Khi môi giới đặt mình vào vị trí khách hàng, môi giới sẽ hiểu và đồng cảm hơn với người mua. Từ đó giúp bạn hiểu được lập trường, suy nghĩ của khách hàng và điều chỉnh hành vi của mình phù hợp với từng đối tượng riêng. Một số tâm lý chung của khách hàng khi quan tâm bất động sản được liệt kê dưới đây:
🌟 Khách hàng không thích tâm lý "bị mua"
Khách hàng không muốn mình bị rơi vào thế bị động, họ muốn là người chủ dộng quyết định. Vì vậy, bạn hãy lắng nghe nhu cầu khách hàng và giải đáp thấu đáo để khách hàng tình nguyện mua mà không cảm thấy hối hận. Hãy chỉ giới thiệu và để khách hàng tự chọn để họ luôn cảm giác sản phẩm đó là tốt nhất.
🌟 Khách hàng muốn thấy lợi ích của họ khi mua sản phẩm của bạn
Hãy nhớ rằng khách hàng tiềm năng của bạn cũng có thể là khách hàng tiềm năng của các đơn vị, môi giới khác. Bởi khi mua bất động sản họ thường sẽ tham khảo ở nhiều nguồn khác nhau. Và nếu bạn giới thiệu sản phẩm, họ sẽ có thắc mắc: Tại sao tôi nên mua căn hộ/ ngôi nhà hay dự án mà bạn giới thiệu?.
Và lúc này, môi giới thay vì chỉ tập trung vào thế mạnh, ưu điểm của sản phẩm, bạn hãy chú ý sự phù hợp với khách hàng, thỏa mãn được những kỳ vọng mà khách hàng đang tìm kiếm. Điều này sẽ giúp khách hàng tiềm năng dễ chú ý hơn đến sản phẩm bạn giới thiệu.
🌟 Khách hàng có thói quen "soi" nhược điểm sản phẩm
Theo tâm lý học, con người có xu hướng tìm ra các điểm tiêu cực, điểm xấu nhanh hơn các điểm tích cực, điểm tốt. Và ngay cả trong mua bán bất động sản cũng vậy. Phần lớn khách hàng mua bất động sản đều ở trong tâm thế thận trọng, chú ý để tránh khả năng bị lừa.
Lời khuyên cho môi giới bất động sản là thực ra lúc này khách hàng đang cố gắng lựa chọn thật kỹ một nơi ở thoải mái nhất với họ, do vậy bạn hãy kiên nhẫn, tư vấn những điều phù hợp và tốt nhất ở sản phẩm của bạn. Đừng cố gắng che dấu những khuyết điểm, thay vào đó hãy lấy những ưu điểm phù hợp nhất để thay thế.
2️⃣ Phân loại khách hàng
Để hiểu rõ được tâm lý khách hàng, môi giới nên phân loại khách hàng thành các nhóm tính cách khác nhau và cách tư vấn cho mỗi nhóm cũng sẽ khác nhau. Cụ thể, các chuyên gia bất động sản phân loại khách mua nhà đất thành 5 nhóm chính:
🌟 Hiểu tâm lý nhóm khách hàng thích mặc cả
Nhóm khách thích mặc cả là những người thường đã đi khảo giá ở rất nhiều nơi rồi mới tìm đến môi giới. Họ là những người luôn muốn mua bất động sản ở những nơi đảm bảo với mức giá thấp.
Đối với nhóm khách hàng này nếu muốn chốt sale thành công bạn có thể đưa ra cho họ một số ưu đãi đặc biệt về giá, hoặc bớt một chút phí hoa hồng cho họ. Chỉ cần giúp họ có được tâm lý họ đang là người ở thế chủ động và chiến thắng thì bạn sẽ thành công.
🌟 Tâm lý khách hàng nhóm cầu toàn
Đây là nhóm khách hàng không hề dễ phục vụ, vì thường nhóm khách hàng này sẽ không có lập trường vững vàng hay không bao giờ dứt khoát với bất cứ vấn đề nào. Họ thường tham khảo nhiều và dễ từ bỏ nếu nghe nhiều nhược điểm không tốt.
Để có thể chốt sale thành công với nhóm đối tượng này, hãy luôn có thái độ chân thành và tận tâm với họ. Môi giới hãy chủ động đưa ra những ý kiến tích cực và lợi ích họ sẽ nhận được sẽ giúp họ quyết định dễ dàng hơn. Đồng thời bạn có thể chỉ ra những nhược điểm từ bất động sản không phù hợp với họ, giúp họ chú ý hơn vào bất động sản phù hợp mà bạn đang giới thiệu.
🌟 Cách sale với nhóm khách hàng hào nhoáng
Họ là những người thoải mái, không thích chi tiết, rất dễ tiếp xúc, nhưng rất nhiều nhân viên bán hàng lại thất bại trước kiểu khách hàng này. Đây là những người thích những điều giúp họ được nổi bật. Vì vậy bạn nên khen họ và đưa ra những sản phẩm mang tính chất tốt nhất với sự hào nhoáng của họ
🌟 Tâm lý nhóm khách hàng khó tính
Sale bất động sản nào cũng sợ nhóm khách hàng này. Bởi những nhóm khách hàng này thường có tính cầu toàn cao và dễ bắt lỗi nhược điểm. Điểm đầu tiên khi muốn phục vụ nhóm khách khó tính này, bạn phải là người luôn đúng giờ, có lập trường và tư duy rõ ràng. Hãy luôn chú ý hình ảnh tươm tất, gọn gàng khi đi gặp khách hàng để họ biết rằng bạn tôn trọng họ. Ngoài ra bạn cũng phải là người hiểu thật rõ về sản phẩm mình bán để sẵn sàng trả lời cho bất cứ thắc mắc nào của khách hàng. Nhóm khách này rất hay chú ý đến những chi tiết nhỏ nhặt vì vậy hãy cố gắng giữ gìn hình ảnh và lời nói để không làm phật ý họ.
🌟 Tâm lý nhóm khách hàng hiện đại
Nhóm khách hàng hiện đại này thường không ưa sự dài dòng, họ muốn thấy những điều một là phù hợp, hai là không theo tiêu chí "nhanh-gọn-nhẹ". Khi họ thích họ sẽ quyết định mua ngay mà không cần tư vấn nhiều. Khi gặp nhóm khách này, các nhà môi giới đừng đưa họ một list danh sách dài dòng bởi sẽ làm mất thời gian của họ, hãy tư vấn những bất động sản phù hợp nhất. Khi tư vấn hãy cố gắng trình bày gãy gọn, xúc tích và chỉ đề cập đến những vấn đề mà khách hàng đang quan tâm.
3️⃣ Thúc đẩy tâm lý qua giác quan
Trong mua bán bất động sản, một số giác quan có thể ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng là:
- Tâm lý màu sắc: Màu sắc có thể ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng của người mua. Màu nhẹ nhàng, trung tính là tốt nhất vì dễ gây thiện cảm, tạo cảm giác ấm áp cho người mua như một ngôi nhà. Ngược lại, một số màu sắc có thể ngăn cản người mua như bức tường tối hoặc màu sắc quá chói. Tâm lý màu sắc có thể thay đổi hành vi tiêu dùng, vì vậy bạn nên hiểu rõ về điều này để lựa chọn trang phục, ngôi nhà mang tính dễ chịu và kích thích hành vi mua sắm.
- Tâm lý âm thanh: Một căn nhà bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn, gần khu công trường hay nhà máy thường dễ nhận được cái lắc đầu ngay từ lần đầu tiên xem của khách hàng.
- Tâm lý mùi hương: Còn gì tuyệt vời hơn với một căn nhà có không khí trong lành, không vương vấn mùi hương còn sót lại của vật nuôi. Một số mùi hương tự nhiên tinh tế sẽ không khơi dậy sự nghi ngờ.
Trên đây là những kiến thức chung về cách hiểu tâm lý khách hàng của môi giới BĐS. Nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp hãy chú ý những lưu ý trên để tăng khả năng chốt sale hơn. Đừng quên tìm đọc thêm các bài viết tổng hợp kinh nghiệm dành cho môi giới giúp bạn thành công hơn trên con đường đầy chông g*i và vị ngọt này!

29/08/2021

Trang đăng tin bán bất động sản miễn phí hiệu quả nhất hiện nay là những trang nào
Đăng tin miễn phí bán bất động sản hiệu quả luôn là mối quan tâm của bất kỳ môi giới bất động sản nào. Nhất là những người mới vào nghề. Vì môi giới mới vào nghề thường chưa có vốn. Mà muốn có nhiều khách thì phải đăng thật nhiều tin. Mà đăng nhiều tin trên trang mất phí thì rất tốn kém. Trang batdongsan.com.vn tin Vip đặc biệt lên đến 220.000 đồng/1 ngày. Alonhadat thì tin Vip 5 cũng 10.000 đồng/1 tin/1 ngày. Chính vì vậy nên tìm kiếm trang đăng tin bán bất động sản nào hiệu quả nhất, mà lại miễn phí là việc nên làm. Tuy nhiên nhiều môi giới bất động sản lại chưa nắm được trang nào là tốt nhất. Hiện nay trên thị trường trang đăng tin bán bất động sản miễn phí có hàng trăm trang. Thậm chí có những công ty bất động sản cũng có trang web đăng tin bán bất động sản riêng. Cả một mớ bòng b**g không thể phân biệt được gây ra phiền toái, mất thời gian mà không hiệu quả. Chuyên gia bất động sản Xuân Lâm thấu hiểu vấn đề của bạn. Thực tế là không chỉ là sales hay môi giới bất động sản. Mà ngay cả những học viên và bạn đọc của Xuân Lâm cũng có chung vấn đề. Đó là tìm ra 5 trang web đăng tin bán nhà hoàn toàn miễn phí, mà lại mang tới hiệu quả cao nhất.
Nhiều người cho rằng những gì miễn phí thì thường không tốt. Có lẽ họ đúng ở góc độ nào đó. Tuy nhiên ở lĩnh vực trang tin bán bất động sản lại không đơn giản như vậy. Các trang tin có những khoản thu từ quảng cáo, PR doanh nghiệp, chứ không chỉ đơn thuần thu từ đăng tin bán bất động sản. Họ lấy các khoản thu từ quảng cáo và PR để nâng cao chất lượng web, thu hút khách hàng. Mang tới hiệu quả cho sales và môi giới. Sales và môi giới có nhiều khách lại càng đăng tin nhiều. Trang web của họ càng uy tín. Càng uy tín lại càng nhiều khách. Một vòng lặp đi lặp lại như vậy mang lại ích lợi cho môi giới vô cùng.
Có những trang web đăng tin bán bất động sản miễn phí chất lượng vượt trội. Thậm chí hiệu quả hơn cả trang đăng tin mất phí giá cao. Tuy nhiên chỉ ở một phân khúc nhất định. Lưu ý về điều này. Bán phân khúc cấp trung và cao cấp bạn bắt buộc phải trả phí. Mặc dù vậy vẫn có 1 trang web bán được phân khúc lớn mà hoàn toàn miễn phí. Tôi sẽ giới thiệu với quý bạn Top 5 trang web đăng tin miễn phí mà rất hiệu quả dưới đây:
1.Nhadat24g.com.vn
https://nhadat24g.com.vn/
Nhadat24g.com.vn được cả môi giới bất động sản chuyên nghiệp và sales dự án đánh giá cao nhất. “ Ông vua” của những trang tin đăng bán bất động sản miễn phí tại Việt Nam hiện nay. Giao diện thân thiện. Dễ sử dụng. Không biết tý gì về công nghệ cũng đăng tin được dễ dàng. Điểm nổi bật của Nhadat24g.com.vn chính là có tính năng Up tin. Bao gồm cả Up tin tự động. Tính năng ưu việt này khiến tin đăng của môi giới luôn được Push ( Đẩy tin) rất mạnh. Gia tăng hiệu quả việc đưa tin đăng của môi giới đến với khách hàng nhanh nhất, chính xác nhất. Điều tuyệt vời nữa chính là trang tin này “ thống trị” tin đăng phân khúc bất động sản “ Siêu to khổng lồ” giá trị từ 100 tỷ trở lên. Quảng cáo cho phân khúc này của Nhadat24g.com.vn làm cho các trang mất phí khác cũng phải “ chóng mặt”. Hiện tại 2 thị trường mạnh nhất của trang Nhadat24g.com.vn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
2.Muaban.net
https://muaban.net/
Muaban.net: Người khổng lồ tốt bụng. Ai làm nghề môi giới mà không biết đến trang này thì chưa phải dân chuyên nghiệp. Vẫn miễn phí nhiều năm qua. Vẫn hiệu quả nhiều năm qua. Muaban.net thống trị phân khúc nhỏ. Bất động sản từ 1 tỷ đến 2,5 tỷ chính là sức mạnh vượt trội của trang. Chuyên gia bất động sản XUÂN LÂM đã khảo sát và thống kê trong nhiều năm qua để nhận định chính xác về trang web này. Đây còn được gọi là: Người bạn đồng hành của môi giới mới vào nghề. Vì cứ đăng tin là có khách. Muaban.net có độ phủ rộng toàn quốc. Mọi loại hình bất động sản đều đạt được hiệu quả tốt.
3.Sosanhnha.com
https://sosanhnha.com/
Sosanhnha.com: Trang tin này mặc dù là “ lính mới” trong lĩnh vực thương mại điện tử bất động sản nhưng nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà môi giới. Giao diện không bắt mắt, quảng cáo quá nhiều. Nhưng ưu điểm là SEO từ khóa tốt. Nhiều tin đăng tiếp cận đến “ tận tay” khách hàng. Ưu thế của trang Sosanhnha.com vẫn là những phân khúc nhỏ. Nhích lên đến trên 6 tỷ thì không đọ nổi với batdongsan.com.vn, hạ xuống từ 3 tỷ đến 6 tỷ thì bị Alonhadat và dothi.net “ đè bẹp”. Về phương diện đăng tin miễn phí mà vẫn có khách thì đây vẫn là lựa chọn hiệu quả. Thành thật mà nhận xét thì trang tin này hợp với người mới vào nghề. Dân chuyên nghiệp không ưu tiên trang này. Nhưng dù sao thì ai cũng là người mới rồi mới thành cũ phải không? Chính vì vậy nên Duy Ninh vẫn khuyến nghị môi giới nên sử dụng Sosanhnha.com như một kênh tìm kiếm khách hàng.
4.Chotot.com
https://www.chotot.com/
Chotot.com: Mô hình tương tự như Muaban.net phiên bản khác. Có thêm trang mở là nha.chotot.com để tránh bị pha loãng với các nhóm ngành hàng khác. Khảo sát các môi giới bất động sản hoạt động trong lĩnh vực thổ cư cho thấy. Trang tin Chotot.com hơn hẳn phần lớn những trang chỉ chuyên bất động sản còn lại. Tin đăng bán nhà của trang này được hiển thị hầu hết trên trang 2 google, thỉnh thoảng trang 1. Điểm cộng nữa là Chotot.com giống đại siêu thị hàng hóa. Khách hàng vào tò mò đôi khi vào cả bất động sản tham khảo. Một lợi thế khá lớn. Nhưng vẫn như nhận định, chỉ phù hợp với phân khúc khách hàng nhỏ tiền.
5.123nhadatviet.com
https://123nhadatviet.com/
123nhadatviet.com: Miễn phí và hiệu quả. Trang tin này nhận được nhiều lời khen ngợi của cả Sales dự án và môi giới thổ cư. Lượng tin lớn, phủ khắp các tỉnh thành phố cả nước. Nhiều từ khóa hấp dẫn và trúng mục tiêu. Chủ sở hữu trang tin này có vẻ chú trọng về nội dung hơn là hình ảnh. Nên giao diện hơi rối mắt. Hình ảnh mầu sắc lòe loẹt. Mặc dù là tập trung chính vào thị trường khu vực phía Nam. Nhưng những tin đăng của 123nhadatviet.com tại miền Bắc cũng rất dầy đặc. Độ phủ lớn. XUÂN LÂM thấy có nét tương đồng giữa trang này và trang Alonhadat.com.vn. Không rõ liệu có liên quan hay không? Trên thị trường có nhiều trang web lớn xây dựng thêm những trang web con để bổ trợ cho web mẹ. Sau đó web con lại lớn mạnh có khi hơn cả web mẹ. Dù gì thì 123nhadatviet.com cũng là trang web hiệu quả dành cho môi giới mới vào nghề.
5 trang web trên là những nhận định của riêng chuyên gia bất động sản Xuân Lâm.
Với kinh nghiệm và nghiên cứu của chính mình, tôi khuyến nghị môi giới bất động sản thổ cư và sales bất động sản nên đăng tin miễn phí trên 5 trang web trên để có hiệu quả cao nhất.
Chuyên gia bất động sản Xuân Lâm

Vũ Xuân Lâm - Chuyên Gia Bất Động Sản Hà Nội

18/09/2021

10/09/2021

10/09/2021

06/09/2021

04/09/2021

29/08/2021

29/08/2021

29/08/2021

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category