Carlos Calabuig - Mortgage Loan Originator

Carlos Calabuig - Mortgage Loan Originator Branch Manager · NMLS # 386784 · Más de 20 años en financiamiento de real estate · PRMG NMLS # 75243 · Equal Housing Opportunity · 786-217-3618

08/28/2026

Hasta acá miramos todo Estados Unidos. Hoy miramos nuestro mercado, y no se parece.

El cuadro de hoy cubre tres condados: Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Treinta y ocho años completos, de 1988 a 2025. Te lo dejo abajo para descargar, con el gráfico de las dos curvas juntas.

Primero la buena noticia: el sur de la Florida sube más que el promedio del país, casi un punto por año más. Un punto por año suena poco, y en treinta y ocho años no lo es: hoy nuestro índice está en cuatrocientos cuatro, y el nacional en trescientos dos.

Ahora la otra parte, y no es mala noticia: es una característica del mercado, y conviene conocerla. Nuestro mercado se mueve más en las dos direcciones. Cuando sube, sube más fuerte. Cuando baja, baja más fuerte.

Mirá el gráfico y se ve solo. Entre 2001 y 2006 la curva nuestra se despega de la nacional y se va muy para arriba: en 2006 nuestro índice estaba en doscientos cincuenta y siete y el nacional en ciento sesenta y ocho. Cinco años después, en 2011, nosotros estábamos en ciento veintisiete y ellos en ciento veinticuatro. Casi juntos: toda esa ventaja se había emparejado. Y desde 2013 la curva vuelve a separarse hacia arriba.

Y hay algo más: acá el ciclo dura más. El país tocó fondo en 2011, nosotros en 2012. Un año más para caer, y un año más para arrancar. Es un mercado de ciclos amplios, no de línea recta.

¿Y qué hacés con esta información? Algo muy concreto. Acá el horizonte largo importa todavía más que en el resto del país, porque si te toca entrar antes de una baja, la recuperación local lleva más tiempo. El que compra acá pensando en dos años está jugando otro juego. El que compra pensando en diez, está jugando el que este mercado premia.

En el próximo video te voy a contar el caso de dos personas que compraron la misma propiedad, el mismo día, acá. Y terminaron muy distinto.

El cuadro y el gráfico están acá abajo para descargar. https://drive.google.com/file/d/1-xIjliLlgfbP30tMBIz-aaJG84NXWzoI/view?usp=sharing

Si sos realtor, la comparación con el resto del país te sirve para tus conversaciones.

Carlos Calabuig · NMLS #386784 · Equal Housing Opportunity
Contenido educativo e informativo. No constituye asesoramiento de inversión, financiero, fiscal ni legal, ni una oferta o solicitud de crédito. El rendimiento pasado no garantiza resultados futuros. Todos los documentos del préstamo se emitirán en inglés. Intérprete disponible a solicitud.

08/26/2026

En el video anterior te dije que 1 dólar puesto en vivienda en 1941 se convirtió en 65 dólares. Hoy te muestro la otra forma de medir ese mismo dólar. Las dos son ciertas, y conviene conocer las dos.

Te lo explico con algo de todos los días. Si tu sueldo sube 10%, pero el supermercado también subió 10%, ¿ganás más? No. Ganás igual. Con la vivienda pasa exactamente lo mismo: el precio subió mucho en 84 años, pero todo lo demás también subió.

Entonces la pregunta correcta no es cuántos dólares vale. Es cuánto podés comprar con esos dólares. Y para eso hay que mirar dos números juntos: la casa se multiplicó por 65, y todo lo demás —la comida, la ropa, el auto— se multiplicó por 21. Los dos subieron. La casa subió más.

Te lo pongo con una cosa sola, para que quede. En 1941 tenías 1 dólar, y con ese dólar comprabas una cosa. Una. Ese dólar puesto en una casa hoy son 65, y esa misma cosa hoy cuesta 21. Con 65 comprás 3.

Antes 1. Ahora 3. La propiedad le ganó al costo de vida, y le ganó por 3 veces. Eso es lo que hizo la casa sola, sin que nadie hiciera nada. Y quiero que te quedes con las dos cosas, porque las dos son ciertas: 65 es lo que subió el precio, y 3 es lo que ganaste en poder de compra. Son dos preguntas distintas, y cada número contesta la suya.

Y hay un segundo dato que va con este: de cada 10 años, la vivienda le ganó al costo de vida en 5. La mitad. La otra mitad empató o perdió.

Y eso mismo, dicho con números, es lo siguiente. En el video anterior te di tres: 5.1, 4.4 y 5.3, y los tres eran de precio. Ahora mirá los tres medidos en poder de compra: el 5.1 es 1.4, el 4.4 es 0.8, y el 5.3 es 1.5. Son los mismos tres números, la misma serie, medida con la otra vara.

Fijate el del medio, el del año típico: de 4.4 pasó a 0.8. Ese es el que más se mueve de los tres. Y ahora el primero, 1.4% por año: ese es el que te da las 3 veces. 1.4% aplicado 84 años seguidos, uno atrás del otro, es triplicar. Un número chico repetido mucho tiempo, y eso es todo lo que hace falta.

Y guardate ese 1.4, porque ese es el número de la propiedad. No es el número de tu dinero: ese es otro, y no es 1.4, es de dos dígitos. Más adelante en esta serie te lo muestro, con la cuenta hecha. Los seis números están juntos, uno al lado del otro, en el cuadro que dejo para descargar.

Esto es lo importante para vos. Si comprás una propiedad al contado y te sentás a esperar que suba, estás protegiendo tu dinero. Está muy bien, es mejor que tenerlo quieto en el banco. Pero no estás construyendo patrimonio. Son dos cosas distintas, y conviene saber cuál estás haciendo.

Entonces te vas a preguntar, con razón: si es así, ¿cómo hay tanta gente que sí construyó patrimonio con propiedades? Te doy un caso real, acá en el sur de la Florida. Alguien compró una propiedad en el año 2000 y puso 30.000 dólares. Hoy tiene 562.000 dólares de patrimonio. Y en el medio pasó por la caída más grande que tuvo este mercado.

Ese número no sale de la apreciación: ya viste que la apreciación sola apenas te protege. Sale de cómo compró.

En el próximo video bajamos del país a nuestro mercado: cómo se movió el sur de la Florida, con sus propios números. Y en el que sigue, el caso de los 30.000 completo: dos compradores, la misma propiedad, todos los números en dólares.

El cuadro con las dos columnas, precio y poder de compra, lo dejo disponible para descargar. https://drive.google.com/file/d/1lm-JzqHKovYQ1lZ5eD_xu_9GYpXE6yps/view?usp=sharing

Carlos Calabuig · NMLS #386784 · Equal Housing Opportunity Contenido educativo e informativo. No constituye asesoramiento de inversión, financiero, fiscal ni legal, ni una oferta o solicitud de crédito. El rendimiento pasado no garantiza resultados futuros. Todos los documentos del préstamo se emitirán en inglés. Intérprete disponible a solicitud.

08/24/2026

En el cuadro de 84 años de precios de vivienda en Estados Unidos hay tres números que parecen decir lo mismo: 5.1, 4.4 y 5.3. Salen de la misma serie y cada uno contesta una pregunta distinta.

La tasa compuesta es 5.1% anual, y es el que importa. No es un promedio: es lo que efectivamente le pasó al dinero de punta a punta. Aplicada año tras año durante 84 años, convierte un dólar de 1941 en 65 dólares. Ya pasó, no es una proyección.

La mediana es 4.4% y describe el año típico: ordenás los 84 años del peor al mejor y agarrás el del medio. La mitad rindió menos y la mitad más.

El promedio simple es 5.3%: sumás las 84 variaciones y dividís. Queda por encima de la mediana porque unos pocos años muy altos lo estiran hacia arriba, y queda por encima de la compuesta porque no ve una asimetría importante. En 2008 el valor cayó 12%; para volver al mismo punto, al año siguiente no alcanzaba con subir 12%, hacía falta 13.6%.

Para uso práctico alcanza con dos: la compuesta te dice cuánto tenés al final, y la mediana cómo es un año cualquiera. Si alguien promete mucho más que eso de manera constante, algo no cierra. Y si un año da menos, no es el fin del mundo.

Un dato para calibrar expectativas: años por encima del 20% hubo dos en 84, 1946 y 1947, justo después de la guerra. Cuando se escucha que la vivienda sube 20%, se está escuchando la excepción.

Pero hay algo que este cuadro no dice: todos estos números son nominales, sin descontar la inflación. Y cuando se le descuenta la inflación, el cuadro cambia por completo. Ese es el próximo video.

El cuadro completo con los 84 años, las fuentes y la metodología lo dejo disponible para descargar.

DESCARGAR: https://drive.google.com/drive/folders/1k8kGF5PevQBP5JMmGsdyeGPmWpwHj9tA?usp=sharing

Si querés analizar tu situación desde el lado del financiamiento, escribime.

Carlos Calabuig · NMLS #386784 · Equal Housing Opportunity. Contenido educativo. No constituye asesoramiento de inversión.

08/21/2026

En el video anterior mostré que en 84 años la vivienda en Estados Unidos subió en 77 y bajó en 7, y que 5 de esas 7 bajas están juntas en un solo episodio: 2007 a 2011. Hoy vamos a ver ese episodio.

Empiezo por la conclusión, para que no se pierda: no faltaron las propiedades, falló el crédito.

Y no fue una sola cosa, fue una cadena. Primero se aflojó el crédito hasta niveles que hoy suenan inventados: score de 500, 100% financiado sin poner un peso, e ingresos que nadie verifica, porque el que pedía declaraba lo que ganaba y se le creía. Muchos de esos préstamos, además, tenían la cuota diseñada para subir a los dos años.

Segundo, ese crédito fácil empujó los precios. Tercero, como los precios subían se financiaba una y otra vez, sacando dinero de la propiedad, y ese dinero volvía a empujar los precios: una rueda que se alimenta sola. Y cuarto, la rueda se cortó y muchos quedaron debiendo más de lo que valía la propiedad.

Acá está el detalle que casi nadie cuenta: en muchos casos no era que no se podía pagar, era que ya no tenía sentido seguir pagando. Sin nada propio invertido y con una deuda por encima del valor, entregar la propiedad era la cuenta que cerraba. Cuando eso pasa a la vez y en cantidad, todo vuelve al mercado de golpe y el precio baja.

DESCARGA: El ÍNDICE DE PRECIOS https://drive.google.com/file/d/1ymvlRKfcyZqQyiOFsJUKuH2CnykWpDCP/view?usp=sharing

Mirá la cadena completa y buscá en qué eslabón estuvo el problema con la propiedad. No aparece. Fue un error de crédito, no del real estate, y fue tan grande que cambió las reglas del sistema entero.

Y esas reglas son las que rigen hoy: el ingreso se verifica, la capacidad de pago se documenta y la cuota que se aprueba es la que se va a pagar. Así que cuando escuches comparar el mercado de hoy con 2008, la pregunta útil es concreta: ¿está pasando otra vez la cadena?

En el próximo video de la serie: los tres números que hay que saber leer del cuadro de 84 años.

Si querés analizar tu situación desde el lado del financiamiento, escribime.

Carlos Calabuig · NMLS #386784 · Equal Housing Opportunity. Contenido educativo. No constituye asesoramiento de inversión.

#2008

08/19/2026

Todos los años alguien me dice lo mismo: «Carlos, el mercado está por caer». Hace más de 20 años que escucho esa frase, y la escuché en años en que el mercado bajó y en muchos más en que no.

Antes de ir a los números, una cosa sobre cómo mirar esto, porque hay dos formas. Pensalo como un fotógrafo: podés poner un lente que enfoca un solo punto y ver este año, o podés poner un lente panorámico y ver 84. La realidad es la misma, lo que cambia es lo que ves. Y con este activo, el lente que sirve es el panorámico.

El registro, entonces. En 84 años la vivienda en Estados Unidos subió en 77 y bajó en 7. Nueve de cada diez años, subió.

Y esas siete bajas no están salteadas: están agrupadas en dos episodios concretos. La recesión de 1990-1991, con bajas de menos de un punto cada año, y la crisis subprime de 2007-2011, cuyo peor año fue 2008 con -12%. Dos más cinco: siete.

Eso solo ya cambia cómo se lee un titular. Cuando alguien dice «va a bajar», la pregunta correcta no es si puede pasar, porque puede. La pregunta es cada cuánto pasa, y qué tiene que pasar para que pase.

Y hay un dato más que me parece el mejor de todos: desde 1945 hubo 13 recesiones en Estados Unidos y la vivienda bajó en dos. Atravesó subiendo la crisis del petróleo de los setenta, la doble recesión de los ochenta con tasas arriba del 15%, las puntocom en 2001 y la recesión de 2020. La vivienda tiene un ciclo propio; no es un reflejo del ciclo económico.

Dónde estamos hoy, y prefiero decírtelo yo: 2025 cerró en 1.3% y el dato de mayo viene en 1.1%, con diferencias grandes entre regiones. Estamos en la parte lenta del ciclo, que es exactamente el tipo de año que el cuadro de 84 años ya tiene adentro, muchas veces.

El cuadro completo con los 84 años, las fuentes y la metodología lo dejo disponible para descargar.
https://drive.google.com/file/d/1heuPkm7lttWpNODtS6K7JnrFT0oQZCR0/view?usp=sharing

En el próximo video de la serie: qué pasó realmente en 2008.

Si querés analizar tu situación desde el lado del financiamiento, escribime.

Carlos Calabuig · NMLS #386784 · Equal Housing Opportunity. Contenido educativo. No constituye asesoramiento de inversión.

08/17/2026

Este es el último video de la serie. Y es donde todo se une.

Un roadmap real de 10 años usando apalancamiento inteligente.

Año 0: Compras tu primera propiedad. Casa principal, con FHA al 3.5% de down o Convencional al 3%. Vivís en ella dos años.

Año 2: Refinancias para eliminar el PMI. Te mudas a una segunda casa principal. La primera pasa a ser propiedad de inversión, con el inquilino pagando la hipoteca. Empezó el motor.

Año 4: Con la equity acumulada de las dos, compras una tercera propiedad. Esta ya de inversión pura, con DSCR. Ratio positivo, cashflow positivo desde el mes uno.

Año 6: Refinanciar la primera propiedad. La apreciación te permite sacar el down payment original. Ese dinero va a la cuarta propiedad. Retorno infinito en la primera.

Año 8: Refinanciar la segunda. Cuarta y quinta propiedad adquiridas. Cinco propiedades en total. Cashflow mensual combinado de miles de dólares. Amplificación fiscal significativa.

Año 10: Cinco a seis propiedades activas. Más de 1 millón de dólares en equity acumulado. Ingreso pasivo mensual que cubre gastos personales. Empezas a pensar en transición: consolidar, reducir deuda, o seguir escalando.

Este es un roadmap conservador. Con más agresividad y las condiciones correctas, se puede acelerar. Pero acá está la clave: no se logra con una sola operación grande. Se logra con operaciones consistentes, en el orden correcto, aprovechando cada palanca que la serie te enseño - el multiplicador, el cash-on-cash, el pago del principal, la amplificación fiscal, el retorno infinito. Y ajustando por tu etapa de vida y tolerancia al riesgo.

Y este sistema funciona sobre un activo con historial: 84 años de datos en Estados Unidos, 77 años positivos y solo 7 negativos, promedio anual de 5.3%. Los números del roadmap no son teóricos - son coherentes con un mercado que ha capitalizado a los inversores pacientes por casi un siglo.

El apalancamiento no es un truco. Es un sistema. Si queres armar tu roadmap personal de 10 años, escribime. Ese es exactamente el tipo de conversación que tengo con los inversores que llegan a mi oficina.

Carlos Calabuig - NMLS #386784
Equal Housing Opportunity

08/14/2026

Te vengo hablando de las ventajas del apalancamiento. Ahora te voy a hablar de los riesgos.

Porque las dos caras del apalancamiento son parte del mismo cuadro. Y porque entender los riesgos es lo que te va a proteger.

Cuatro riesgos reales del apalancamiento y cómo cubrirse.

1. Sobreapalancamiento. Poner el LTV al máximo posible en todas las propiedades te deja sin margen. Un mercado bajista temporal puede llevarte a estar underwater, debiendo más que el valor de las propiedades. Cobertura: mantén LTV moderados, sobre todo en propiedades de largo plazo.

2. Cash Flow negativo mensual. Si compras propiedades donde el pago del inquilino no cubre la hipoteca mas gastos, cada mes estas poniendo dinero de tu bolsillo. Un par de meses de vacancia y el plan se rompe. Cobertura: compra solo propiedades con cashflow positivo mínimo, aunque sea 100 o 200 dólares. Nunca compres esperando que el mercado suba para justificar la operación.

3. Mercado bajista prolongado. Si compras en pico de ciclo y el mercado entra en corrección de 3 a 5 años, tu equity se puede vaporizar temporalmente. No es pérdida real si no vendes, pero es estresante y limita tu capacidad de refinanciar. Cobertura: no compres siempre al mismo tiempo. Distribuí tus compras en distintos momentos del ciclo. Y no dependas del refinance para pagar cuentas de corto plazo.

4. Tasas variables o ajustables. Muchos préstamos DSCR o ciertos programas tienen tasas que se ajustan cada 3 a 7 años. Un salto grande puede convertir un cashflow positivo en negativo. Cobertura: entender exactamente qué tipo de tasa tenes, cuando se ajusta, y que escenario aguantas.

El apalancamiento es una herramienta poderosa. Pero como toda herramienta poderosa, exige respeto.

El inversor que entiende los riesgos dura décadas. El que los ignora, dos ciclos.

Si quieres evaluar los riesgos de tu portafolio actual, escribime.

Carlos Calabuig - NMLS #386784
Equal Housing Opportunity

08/12/2026

Cuando alguien me pregunta "cuanto me conviene apalancarme", la respuesta honesta es: no hay una sola respuesta.

Y no la hay porque hay al menos seis factores personales que inciden en decisiones sobre apalancamiento. Te los paso, para que los tengas en mente.

1. Tu objetivo con la propiedad. No es lo mismo comprar para vivir, comprar para rentar a largo plazo, o comprar para revender en 5 años. Cada propósito abre programas y estructuras hipotecarias distintas.

2. Tu horizonte. Cuanto tiempo pensas mantener la propiedad? Un horizonte largo abre opciones que un horizonte corto no.

3. Tu comodidad con la deuda. Esto es personal y válido. Hay gente que duerme tranquila con más apalancamiento y gente que prefiere pagar más down para dormir mejor. Ninguna esta mal. Son estilos.

4. Tu situación actual de propiedades. ¿Es tu primera compra? ¿Ya tienes una casa principal? ¿Tienes propiedades de inversión? Cada situación abre programas distintos - FHA, Convencional, DSCR, Non-QM.

5. Tu situación como borrower. Sos empleado, self-employed, jubilado, foreign national? Domestic o internacional? Cada perfil califica para programas específicos.

6. El escenario de tasas del momento. Cuando compras, el momento del ciclo de tasas influye en cómo estructurar el financiamiento. Fijo, ARM, Interest-Only, buy-down - cada opción tiene su momento.

Mi trabajo como Loan Officer es analizar estos seis factores desde el ángulo hipotecario. Que programas te sirven, que estructura conviene, que matemática cierra.

Porque muchas veces la decisión de si comprar o no, cuando comprar, cuánto comprar - depende primero de entender que es posible desde el lado del financiamiento.

Si queres analizar la parte hipotecaria de tu situación, escribime.

Carlos Calabuig - NMLS #386784
Equal Housing Opportunity

08/10/2026

En esta serie te vengo mostrando por qué el apalancamiento suele ser mejor que comprar cash cuando el objetivo es multiplicar patrimonio. Ahora es el momento de la contracara - pero con los matices que aprendí en más de 20 años viendo ciclos completos.

Hay cuatro escenarios donde comprar cash puede tener sentido.

1. Cuando tu objetivo es cashflow puro para retiro. Si estás en tus 60 o 70 y necesitas ingreso mensual sin la presión de una hipoteca, cash tiene todo el sentido. Renta pura, sin pago mensual. Preservación, no multiplicación.

2. Cuando las tasas de interés están extremadamente altas - aca hay que tener cuidado. Es cierto que cuando el interés supera lo que la propiedad rinde en el corto plazo, apalancarse deja de tener sentido matemático inmediato. Pero las tasas altas son casi siempre transitorias. En 1981 las hipotecas estuvieron al 18%. El que compró entonces refinancio 3 años después cuando bajaron. El que no compró se perdió la apreciación para siempre. Y aunque la matemática inicial no de del todo, hay formas de ajustar el deal para que se pague sola desde el primer mes. Aumentar el down payment para bajar el pago mensual. Negociar el precio más agresivamente - en mercados de tasas altas hay menos competencia. Elegir el programa correcto: DSCR, Non-QM con Interest-Only, buy-down de tasa los primeros años. Estructurar híbrido con parte de seller financing. Todo eso ajusta el deal para que camine mientras las tasas bajen. Y cuando bajen, se refinancia. Muchas veces las tasas altas son el mejor momento para actuar, porque el resto no actúa. Menos competencia, mejores precios de propiedad. La tasa se refinancia después. La propiedad no se recupera si no la compraste.

3. Cuando el mercado no está en fase de apreciación - los datos históricos lo relativizan. En Estados Unidos hay 84 años de historia documentada del índice de precios de vivienda. De estos 84 años, 77 fueron positivos. Solo 7 fueron negativos. La apreciación promedio anual histórica es del 5.3%. Las caídas se concentraron en dos episodios específicos: 1990-1991 y la crisis subprime del 2007-2011. En otras palabras: cae pocas veces, por períodos acotados, y el balance de 84 años favorece a quien sostiene el activo en el tiempo. Para el inversor que se queda con las propiedades por décadas - el enfoque de crear patrimonio generacional - la apreciación acumulada compensa cualquier año flat de corto plazo.

4. Cuando tu situación fiscal específica no se beneficia de las deducciones del interés. Algunos perfiles fiscales jubilados con bajo ingreso, ciertos casos de foreign national - no capturan los beneficios de deducir intereses. Este es el escenario más concreto y menos discutible de los cuatro.

Ninguna estrategia es universal.

El apalancamiento es una herramienta poderosa cuando el contexto lo permite. Cash es la herramienta correcta cuando el contexto lo pide.

Un buen estratega financiero no defiende una sola opción. Elige la correcta según el caso - y sobre todo, sabe cuando la excepción no es realmente excepcional, y sabe ajustar el deal cuando la matemática inicial no cierra.

Si quieres que analicemos cuál estrategia te conviene según tu situación, escribime.

Carlos Calabuig - NMLS #386784
Equal Housing Opportunity

08/07/2026

Retorno infinito.

Es un concepto en real estate que suena imposible al principio, pero es completamente real. Te explico como funciona.

Cuando compras una propiedad de inversión, pones un dinero inicial - el down payment. Ese es tu capital en juego.

Ejemplo: compras una propiedad de 400 mil con 25% de down payment. Pusiste 100 mil.

Pasan unos años. El mercado aprecio. La propiedad ahora vale 550 mil, y además fuiste pagando el préstamo. Tu equity subió lo suficiente para refinanciar.

Acá viene la parte interesante. Refinancias al valor nuevo, y en ese refinance sacas los 100 mil que pusiste al principio. Los recuperas completos.

En ese momento tu inversión inicial es cero. No hay más dinero tuyo trabajando en esa propiedad.

Pero seguís siendo dueño. La propiedad sigue apreciándose. El inquilino sigue pagando la hipoteca. Vos seguís generando cash flow y beneficios fiscales.

Matemáticamente: cualquier ganancia dividida entre cero da infinito. Por eso se llama retorno infinito.

Un aviso importante: esto no pasa en un año. Necesitas apreciación del mercado y tiempo suficiente para que el equity crezca. Depende del ciclo, del área, del tipo de propiedad.

Pero cuando pasa, el dinero que recuperaste va a la próxima propiedad. Ahí empieza el ciclo otra vez.

Los inversores serios no acumulan propiedades comprando más. Acumulan reciclando el mismo capital una y otra vez.

Este video es parte de la serie "Crear y Multiplicar Riqueza en Real Estate - El Poder del Apalancamiento".

Si queres analizar cuando tu propiedad va a estar en condiciones de refinanciar, escribime.

Carlos Calabuig - NMLS #386784
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