05/09/2024
Инвестиции в недвижимость в США в 2024-м году.
Практически в 100% случаев, когда речь заходит о частных инвестициях в недвижимость, подразумевается либо покупка готовой или строящейся жилой или коммерческой недвижимости с целью её последующей сдачи в аренду, либо покупка акций Real Estate Investment Trusts (REITs) на фондовом рынке.
Да, ещё, конечно же, популярна тема Foreclosure – покупка на аукционе недвижимости, которую, как предмет залога, продаёт кредитор в связи с невозможностью взыскать задолженность по кредиту.
Это далеко не все виды инвестиций в недвижимость и, более того, не самые привлекательные с точки зрения доходности. Но давайте сначала обсудим их, а потом перейдём к самому сладкому.
Итак, покупка жилой или строящейся недвижимости с целью последующей сдачи её в аренду.
Пожалуй, это самая популярная во всём мире стратегия инвестиций в недвижимость. Она используется как частными инвесторами, так и корпорациями с капиталом в сотни миллиардов долларов. Главный её плюс – это консерватизм, иными словами, низкие риски. Главный риск – потеря арендатора и отсутствие денежного потока во время поиска нового.
В идеале инвестор покупает готовую недвижимость с существующим долгосрочным договором аренды, и цена недвижимости определяется с помощью Cap Rate – рыночной ставки капитализации: инвестор заранее знает, на какую доходность с этого объекта можно рассчитывать. Помимо Cap Rate неплохо также знать все расходы будущего владельца инвестиционного объекта, будь то расходы на содержание, налоги, возможно расходы на управление объектом недвижимости.
Отдельно остановимся на расходах на управление. Если такие расходы есть, то инвестор получает инвестиционную недвижимость, которую можно назвать пассивным доходом. То есть заниматься ей как бизнесом в этом случае не придётся. Если же таких расходов нет, то собственник должен быть готов заниматься своим объектом сам, либо нанять проперти менеджера, который будет делать для не него эту работу (поддержание состояния помещения в кондициях, устранение проблем, работа с арендаторами) за вознаграждение.
О какой доходности может идти речь? Текущая операционная доходность для жилой недвижимости будет сопоставима со ставками по банковским депозитам (CD). Если недвижимость растёт в цене, то общая доходность будет опережать депозиты. Но рассчитывать в среднесрочной перспективе на доходность с учётом роста стоимости актива за вычетом инфляции в 10% годовых и более, будет слишком оптимистично.
Теперь по возможности коротко разберём покупку акций REITs.
Компания, специализирующаяся на инвестициях в недвижимость, выпускает акции, которые котируются на бирже. По закону не менее 90% от своего дохода REITs выплачивает своим акционерам. Это самый ликвидный вид инвестиций в недвижимость. Купить и продать акции компаний с достаточным объёмом торгов можно онлайн за секунды. Таких инвестиционных продуктов в США сотни. У REITs, как правило, есть специализация по типам недвижимости: жилая, офисная, торговая, индустриальная, дата-центры и даже недвижимость для ритуальных услуг. То есть возможность диверсификации максимально широкая. Выплаты, как правило, ежеквартальные.
В чём же минусы инвестиций в REITs, которые также называют «бумажная недвижимость»?
Во-первых, чудес не бывает, и арендный поток даёт инвесторам доходность за вычетом затрат те же 3-5% годовых.
Во-вторых, изменение стоимости акций. Фондовый рынок для большинства непрофессиональных инвесторов похож на игру в казино. Чтобы регулярно покупать акции на минимуме их стоимости и продавать на максимуме, нужно обладать опытом. И если его нет, ошибки и эмоциональные переживания по этому поводу неизбежны. Если доверяете создание портфеля и управление им инвестиционному управляющему, то шансы заработать определённо вырастают, но и доходами придётся поделиться с управляющим.
Foreclosure – прекрасное хобби, которое может как приносить деньги, так и дорого обходиться участникам. Как многие знают из телевизионных шоу, смелый инвестор, не имея возможности не только провести инспекцию дома, но и банально попасть внутрь, чтобы оценить хотя бы визуально его состояние, покупает «кота в мешке».
То есть можно заранее сделать анализ и понять, сколько дом в нормальных кондициях данной площади в данной локации может стоить, можно установить для себя «потолок цены» для аукциона. Но нельзя предположить более-менее точный бюджет реконструкции. Ибо крайне редко так бывает, что незадачливый банкрот при выселении оставит дом в состоянии «заезжай и живи».
Общение с участниками этого рынка Foreclosure приводит к выводу, что это лотерея и скорее хобби вроде реставрации ретро-автомобилей, чем стабильный бизнес. Можно как заработать десятки процентов, так и ничего.
Ну и, наконец, вишенка на торте – инвестиции в девелопмент недвижимости.
В чём бизнес девелопера: для начала найти земельный участок и как можно выгоднее его купить. Земельный участок должен быть в правильной (востребованной) локации, zoning должен позволять построить на нём то, что задумано или должна быть техническая возможность в обозримые сроки его поменять на то, что задумано.
Далее нужен проект, причем не проект «дома мечты», а оптимальный проект дома, который многие заходят купить.
У девелопера должна быть своя лицензия General Constructor. Если лицензии нет, то придётся нанимать стороннего генподрядчика, который будет иметь цель заработать на строительстве как можно больше. Если вы побываете на собеседованиях проектных менеджеров, работающих на генеральных подрядчиков, то их главные достижения и предмет гордости - сколько денег им удалось снять с клиентов. Понимаете, к чему это?
Девелопер не строит всё своими силами. Даже если у него есть какие-то собственные строительные подразделения, то в любом случае какие-то узкоспециализированные работы он поручает подрядчикам. Также у девелопера есть профессиональные закупщики и пул надёжных поставщиков строительных материалов.
Ну и последнее, у девелопера есть доступ к финансированию проекта. То есть если земельный участок, как правило, приобретается на собственные средства, то строительство ведётся на заёмные деньги. Будь то деньги от кредитной организации или от инвесторов.
Девелоперская маржа составляет десятки процентов годовых. Отклонения в меньшую сторону случаются, если выбрана неудачная локация, либо окончание строительства и выставление объекта на продажу выпало на период рецессии (падения цен на недвижимость). Такое в США случается нечасто. Последняя серьёзная рецессия была в 2008-м году, если кто-то помнит.
Крупные частные инвесторы, отдающие свои миллионы в хедж-фонды, десятки, если уже не сотни лет участвуют в девелоперском бизнесе и успешно приумножают свой капитал.
У частных инвесторов, не обладающих миллионами, возможность инвестировать в девелоперские проекты появилась сравнительно недавно.
Ещё раз оговоримся, что это не покупка дома или квартиры на стадии строительства, а именно участие с помощью своего капитала (как правило входной билет от $100,000) в девелоперском проекте с целью получения прибыли.
Для частных инвесторов есть два способа инвестирования в девелопмент недвижимости:
1. Займ девелоперу под фиксированный процент с ежеквартальными выплатами дохода. Доходность составляет 8-10% годовых и зависит от суммы и срока вложений.
2. Участие в акционерном капитале проекта, когда инвестор в соответствии со своей долей инвестиций получает долю прибыли после реализации проекта. Срок инвестиций 1-2 года, а средняя доходность порядка 25% годовых.
Инвестиции в девелопмент недвижимости имеют больше рисков, чем покупка акций REITs или покупка объекта с арендным потоком. Основной риск здесь – профессионализм девелопера. Не будем рассматривать варианты с проходимцами, выдающими себя за профессиональных девелоперов. Это всё гуглится и таких ошибок избежать не сложно. Если у девелопера достаточно опыта, есть трек-рекорд реализованных проектов, есть выбор проектов для инвестиций, то есть их не один или два, а как минимум несколько, реализуемых параллельно, то уже можно рассчитывать, что имеем дело с профессионалами, которые заработают и себе, и инвесторам.
Также важна стадия проекта, на которой входит инвестор. И для разных штатов и каунти она разная. Например, в городе Нью-Йорке входить в проект на стадии разрешения на строительство означает, что начала самого строительства возможно придётся ждать ещё год. Таковы бюрократические реалии. А в Тампа-Бэй срок получения всех документов для старта работ занимает, как правило, не более 3-х месяцев. И если говорим о single family home, то уже через год он скорее всего будет не только построен, но и продан.
В заключении ещё раз скажем, что самым консервативным с точки зрения рисков является покупка готового объекта со сформированным арендным потоком.
Наиболее ликвидным видом инвестиций в недвижимость будет покупка акций REITs, с помощью которых можно диверсифицировать свой инвестиционный портфель на сотни и тысячи арендаторов.
Наиболее веселым и увлекательным будет Foreclosure. Предсказать, сколько заработаете, невозможно. Но зато точно будете заняты.
Наиболее потенциально доходными будут инвестиции в девелопмент недвижимости. Заработаете, давая девелоперам деньги в займы под фикс, либо поучаствуете в прибыли.
