Homeline Mortgage Corp.

08/18/2023

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Seriously... and 𝗵𝗲𝗿𝗲 𝗶𝘀 𝘄𝗵𝘆:

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📍Mortgage is another form of saving.
As you pay down your mortgage and reduce the amount you owe, without realizing it, you are saving as the value of your home is increasing—just as the value of your savings account increases with interest. You likely would get back every dollar you paid out and more when you sell, assuming you stay in your house long enough.

📍Get the house at a lower price now and the get lower rate later.
The good news is that interest rates are expected to lower in 2nd half of 2024. This means that you can refinance your loan and lower your monthly payments. So, not only are you buying a house without any competition, but you're also securing your target interest rate for the long term.

If you are ready move forward and discover what mortgage options you can apply, please feel free to contact via call / Text / Email or DM me. Remember rates are not going lower anytime soon.

04/25/2023

안녕하세요 남가주 부동산 협회에서 신뢰할 만한 부동산 관련 업체들이 함께 뜻을 모아 준비한 세니마 입니다.

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02/19/2021

[부동산 투자] 주택 소유주의 절세법


모기지 이자 비용 세금 공제 혜택
재산세·증개축 비용 감면 가능

한국과 미국의 주택 정책 중에 눈에 띄게 차이가 나는 것이 있다. 한국의 경우 1가구 1주택 소유를 원칙으로 하기 때문에 한 가구에서 2채 이상의 주택을 가지고 있을 때 보유세의 비율이 높아지고 팔았을 때 차익에 대한 양도 소득세가 몹시 높아진다. 그러나 미국에서는 두 개 이상의 주택을 소유하게 되어도 정부는 적극적으로 여러 가지 세금을 감면하여 경제적 혜택을 주고 있다. 먼저 국세청(IRS)은 융자를 받아 주택을 구매한 홈오너에게 모기지 이자 비용과 재산세를 매년 보고하는 소득세의 공제대상으로 하여 세제 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다. 그러면 미국의 주택소유자들이 매년 하는 세금보고 때에 도움이 될만한 중요한 세제 혜택을 정리해 보자.

첫째 IRS에 소득을 보고할 때 모기지 이자비용에 대한 세금을 공제받을 수 있다. 우선 매달 지불하는 주택 융자 상환액의 내용은 보통 원금과 이자로 구성되는데 대출 초기에는 원금 상환보다 이자의 비중이 상당히 높다. 그리고 주택 융자에 대한 이자 공제는 가장 큰 세금 감면을 받을 수 있는 항목 중 하나이다. 결혼한 부부는 최대 100만 달러까지 대출금의 이자가 감면되며 위에 언급하였듯이 공제액은 모기지가 시작되는 초기에는 원금이 삭감되는 것보다는 월 페이먼트의 대부분이 이자이므로 새로 집을 사서 대출을 하는 사람들에게 특히 많은 혜택을 볼 수 있다. 때에 따라 월 페이먼트에 재산세를 미리 공탁(property tax escrow)하기도 하는데 이때 주택 보험료나 모기지 보험료(PMI) 등이 추가되기도 한다.

둘째 보통 해마다 2번에 걸쳐 내야 하는 재산세도 역시 세금보고 시의 공제 항목에 포함된다. 세금보고를 할 때 공제 항목을 기재한 납세자들은 주거용 부동산에 대한 부동산 세금 공제를 받을 수 있으며 과세연도 중반에 집을 샀다면 판매일 이후에 납부한 모든 세금을 공제받을 수 있다. 자신이 거주하는 집에 대한 재산세를 1만 달러 공제 한도액 규정의 적용을 받는다. 특히 1가구 2주택 이상의 투자용(렌트) 주택이나 아파트의 경우는 재산세 전체에 대해 공제를 받을 수 있다.

특히 주택을 증·개축을 하여 개조하면 주택의 가치도 높일 수 있고 함께 세금공제 혜택을 받을 수 있다.

주택을 살 때와 마찬가지로 집을 증·개측할 때도 역시 주택의 담보대출이 가능하고 동일한 모기지 이자 공제 혜택을 받을 수 있다. 이렇게 집에 대한 개선을 계속하는 것은 주택을 판매할 때도 좋은 가격을 받는 데 도움이 될 수 있다. 주택으로 인하여 지불한 세금이나 가격보다 더 높은 금액에 팔린다면 추가비용은 일정기준과 규칙에 따라 양도소득이 되어 과세대상으로 간주할 수 있다.

그러나 주택을 보수할 때의 비용이 공제되어 집을 팔 때 집값이 올랐을 때 세금 공제 혜택을 볼 수 있다.

그 외에 모기지 이자 크레딧이나 포인트 공제 등을 통하여도 세금 감면의 혜택을 볼 수 있으니 전문가와 상의하여 볼 것을 권한다. 특별히 본인이 거주하는 주택이 지난 5년간 2년 이상 살았다면 1인당 25만 달러씩 부부 합산 50만 달러까지 세금이 공제된다.

한국과 미국의 주택 정책 중에 눈에 띄게 차이가 나는 것이 있다. 한국의 경우 1가구 1주택 소유를 원칙으로 하기 때문에 한 가구에서 2채 이상의 주택을 가지고 있을 때 보유세의

02/19/2021

[부동산 투자] 집 사야 할까?

안정적인 투자처 이자·재산세 공제 혜택도
현금 충분해도 장기저리 모기지 이용 유리

집값이 많이 올랐지만, 요즘도 3%대 미만의 이자율 때문에 주택 구매를 생각하는 바이어들이 많다. 주택 구매를 생각한다면 먼저 고려하여야 할 것이 주택을 소유하게 되면 어떤 유익이 생기는지 따져 보아야 한다. 물론 주택 구매는 자신이나 가족의 안락한 보금자리의 역할이 가장 중요하다.

그리고 안전한 투자를 찾는다면 부동산 투자가 가장 좋은 미래에 대한 투자가 될 것이다. 이미 부동산 가격이 많이 올랐지만, 아직도 부동산 구매는 투자 가치가 높다. 하지만 부동산 투자는 다운페이먼트와 구매에 필요한 비용을 합하면 다른 것보다 더 큰 목돈이 필요하고 사고 난 후에도 페이먼트해야 하고 주택가격이 내려갈 때의 손해도 생각해야 하지만 그래도 긴 안목으로 본다면 부동산 구매는 가장 강한 미래에 대한 투자이다. 그리고 융자를 하였다면 페이먼트의 많은 부분을 차지하는 이자와 재산세 등에 대한 세금을 공제받을 수 있어 유리하다.

렌트를 하게 되면 그에 대한 비용은 세금 공제 등의 혜택을 전혀 받을 수 없다. 하지만 예측하기 어려운 렌트비 인상보다 주택을 사면 보통 30년 동안 고정되는 월 페이먼트는 주택 소유주가 미래 계획을 세울 수 있게 된다. 그리고 주택을 본인의 취향에 맞게 리모델하거나 가족의 필요에 따라 증축을 할 수 있어 예산을 세워 맞추어 갈 수 있다.

무엇보다도 주택을 소유하면 세금 혜택이나 월 페이먼트를 통하여 저축하게 되는 효과도 크지만 가장 큰 장점은 가지고만 있으면 저절로 가격이 올라 소유주의 재산이 늘어나는 것이다.

그러면 먼저 내가 원하는 집을 사려면 적당한 가격은 얼마가 될지 다운페이먼트가 얼마를 할 수 있는지 결정이 돼야 하므로 에이전트와 함께 집의 크기, 원하는 동네 등을 정하여 가격을 알아본다. 그 후 개인적으로 넓은 마당이나 수영장, 전망 등 개인적인 취향을 반영하여 구체적으로 집을 찾기 시작한다. 이때 미리 융자 에이전트와 상의해서 융자 사전허가서(Pre-Approval Letter)를 받아 원하는 주택에 오퍼를 넣을 때 함께 제출한다. 특히 요즘은 융자가 까다로워 융자 에이전트에게 원하는 주택의 가격과 본인의 경제적인 정보를 미리 주어 융자를 받을 수 있는 한도액을 알아보아 시간과 수고를 아낄 수 있다. 그리고 전문가가 바이어에게 가장 좋은 프로그램을 선택할 수 있도록 도움을 받고 시작하는 것이 시간도 절약되고 안전하다.

혹시 현금이 충분하다면 대출 없이 주택을 사는 것은 어떨까? 그러나 일반적으로 주택을 살 때 현금으로 사는 것을 권하지 않는다. 우선 현금으로 주택 구매를 할만한 목돈이 있어도 여윳돈이 항상 있어야 하기 때문이다. 새로 산 집에 생각지 않던 돈이 더 들어갈 수도 있고 예정에 없던 응급 상황은 언제나 일어날 수 있기 때문이다. 예기치 않은 일로 소득을 잃게 되면 적어도 몇 달 동안은 유지할 수 있을 만큼 충분한 돈이 필요하니 어느 정도의 유동자산은 계속 유지해야 한다. 그리고 아직은 모기지 융자만큼 이자율이 낮은 대출상품이 없으니 장기저리이자로 융자를 받아 집을 사고 나머지 돈을 다른 곳에 더 효율적으로 투자할 수도 있다.

집값이 많이 올랐지만, 요즘도 3%대 미만의 이자율 때문에 주택 구매를 생각하는 바이어들이 많다. 주택 구매를 생각한다면 먼저 고려하여야 할 것이 주택을 소유하게 되면 어떤 유익

02/19/2021

주택 구매 결정 전 모기지 렌더부터 찾아야


[내 집이냐 렌트냐 결정할 7가지 질문]
모기지 승인 여부가 첫 단추
다운페이·클로징 비용 확인
거주지역·기간도 중대 변수

집을 사는데 드는 비용은 다운페이, 클로징 비용뿐 아니라 이후 보험료, 재산세, 유지와 보수비 등 다양하다. 스스로 질문해보고 준비가 됐는지 따져본 뒤 과정을 진행해야 한다. [AP]
“렌트로 계속 살까? 아니면 이제 집을 사야 할 타이밍인가?”

내 집을 갖게 되면 렌트비로 소중한 재산을 날리는 대신 내 소유가 된 집에 모기지 페이먼트를 하는 만큼 차곡차곡 자산을 늘려갈 수 있다.

그러나 렌트로 살면 직업 선택과 이사 등에 있어서 보다 유연한 삶을 살 수 있고 주택 소유주가 짊어질 비용 부담도 피할 수 있다.

‘리맥스 부동산’의 데이비스 파슨스 브로커는 “사람마다 답이 다를 수 있는 개인적인 문제”라며 “편리하게 이사하길 원하고 집을 책임지기 싫으며 당연히 렌트”라고 말했다.

홈오너로 살지, 렌트 세입자로 살지 결정에 필요한 7가지 질문을 소개한다.

▶모기지 승인

현금으로 집을 살 수 없다면 모기지가 필요할 것이다. 내 집을 가질 꿈에 부풀어 더 깊은 공상에 빠져들기 전에 할 일은 모기지 렌더를 찾아가 대출을 받을 자격이 되는지 확인하는 것이다. 모기지 렌더는 대출 가능 여부는 물론, 소득대비부채(DTI) 비율에 따라 대출 가능 금액까지 안내해 줄 것이다.

‘로스 모기지 코프’의 팀 로스 CEO는 “직업의 안정성, 크레딧 히스토리와 저축 정도가 모기지 승인에 중요한 요소가 작용한다”고 말했다.

모기지 렌더와의 미팅이 성공적이라면 주택 구매를 위한 다음 단계로 나아갈 수 있다. 그러나 그렇지 않다면 시간과 노력을 더욱 들여서 본인의 재정 상황을 개선해야 할 것이다.

이어 로스 CEO는 “재정과 관련해 승인을 얻는 것은 집을 사는 데 중요한 과정으로 만약 이 과정에서 어려움을 겪는다면 렌트가 좋은 대안이 될 것”이라고 말했다.

이와 관련, 리얼터닷컴은 ‘렌트냐, 구매냐’ 계산기 서비스를 제공 중이다. 웹사이트(https://www.realtor.com/mortgage/tools/rent-or-buy-calculator)를 방문해 질문에 답하는 식으로 집을 살지, 렌트로 살지를 결정하는 데 도움을 얻을 수 있다.

▶클로징 비용

주택 구매를 위해 다운페이를 충분히 준비했다면 축하받을 일이다. 그러나 집을 사기를 원한다면 추가로 드는 비용이 더 많은 것을 알아야 한다.

‘체이스’의 미셸 해몬드 어드바이저는 “모기지를 받으면 차차 갚으면 되고 당장 다운페이만 있으면 집을 살 수 있다고 착각하는 경우가 의외로 많다”며 “그러나 클로징 비용은 상당한 금액으로 감정, 인스펙션 등에 쓰이며 집값의 최대 3%가량이 소요된다”고 말했다.

정리하면 최근 바이어 경쟁 속에서 집값의 20% 다운페이 이외에 추가로 3%가량 현찰이 있어야 집을 살 준비가 됐다고 판단할 수 있다는 설명이다.

▶보험료와 재산세

다운페이, 클로징 비용, 홈 인스펙션과 감정 등은 모두 홈오너가 되는데 필요한 돈과 관련된 고려 사항이다. 그러나 다른 부동산 관련 비용들은 전적으로 어느 지역에 집을 구매할지에 달려 있다.

로스 CEO는 “다운페이, 클로징 비용에 까다로운 모기지 승인까지 통과했는데 무슨 부동산 관련 비용이라고 물을 수 있다”며 “그러나 집을 갖게 된 이후 발생하는 집 보험, 재산세 등의 비용은 집의 위치와 어떤 커뮤니티에 속했는지에 좌지우지된다”고 말했다.

집 보험료는 웬만한 보험사를 통하면 되고 재산세는 로컬 정부의 재산세 산정국이나 능력 있는 부동산 에이전트에 문의해도 된다. 사려고 하는 집의 감정가를 기준으로 얼마나 세금을 내게 될지는 주별로, 도시별로, 지역별로 큰 차이를 보이기 때문에 미리 알아보는 것이 좋다.

▶거주 기간

구매하는 주택에서 앞으로 살게 될 기간도 따져봐야 한다. 로스 CEO는 손해를 보지 않으려면 최소한 2~3년은 거주해야 한다고 강조했다. 그는 “집을 사고팔 때는 여러 가지 비용이 동반된다는 점을 기억해야 한다”고 말했다. 실제 집을 살 때는 클로징 비용과 다운페이를 지불해야 한다. 또 집을 팔 때는 부동산 에이전트에 주는 커미션을 부담해야 한다. 집을 소유하면서 매년 드는 비용도 있는데 이들을 상쇄하려면 최소한 몇 년은 걸린다는 설명이다.

로스 CEO는 “구매한 집에서 5~10년 또는 그 이상을 살 계획이 확실하다면 재산을 모을 수 있는 준비가 끝날 것”이라고 말했다. 최소한 2년 이상 한 곳에서 살 수 없다면 적절한 렌트를 구해 살면서 저축을 통해 다운페이와 클로징 비용 등을 모으는 편이 낫다.

▶리노베이션

현관의 색을 바꾸고 싶거나, 타일을 교체하고 싶거나, 과감한 새로운 벽지를 시도해 보고 싶다면 렌트보다는 집을 사는 편이 낫다. 주택을 소유하면 집을 리노베이션을 하고 꾸미는 데 거의 아무런 제약이 없기 때문이다. 물론 렌트도 마음씨 좋은 주인을 만나면 벽지를 바꿀 수도 있지만, 가능성은 매우 낮다.

‘리맥스 노스프로페셔널스’의 리치 가드너 대표는 “집을 꾸미면서 특색을 뽐내거나 가치를 높이고 싶은 경우, 또 집을 통해 재산을 불리고 싶은 경우라면 주택 구매가 당연히 더 나은 방향 선택”이라고 강조했다.

▶주택 유지·보수

렌트로 살면 좋은 점 중 하나는 집주인이 모든 주택 유지와 보수를 책임진다는 점이다. 경우에 따라서는 전구가 나가도 사람을 부르면 추가 비용 없이 편하게 고칠 수 있다.

해몬드 어드바이저는 “내 집을 장만했다는 꿈에 부풀어 렌트를 벗어나면 그 순간부터 현실은 집에 대한 모든 유지와 보수 책임을 지는 것부터 시작된다”며 “경우에 따라 생각보다 상당히 많은 거액이 들 수도 있다”고 말했다.

실제 스모크 디텍터를 교체하거나 눈을 치우는 일부터 배관 공사나 집의 파운데이션 문제까지 주택을 유지하고 보수하는 것은 끝없는 작업의 연속이고 집을 보유하는 기간에는 관련 비용이 꾸준히 발생할 수밖에 없다.

▶시세 변동

주택 시장은 여전히 뜨겁다. 팬데믹에도 불구하고 집값은 꾸준히 오르고 있다. 그러나 앞으로도 계속 그럴 것이라고 장담할 수는 없는 일이다.

리맥스 부동산의 파슨스 브로커는 “주택 시장은 출렁거리는 특징이 있다”며 “미국에서 주택에 대한 투자는 역사적으로 훌륭한 재테크 방법이지만 집값은 가끔 내려가기도 한다”고 말했다.

이에 빗대 그는 “집값 변동성을 본인의 직업, 연령, 향후 계획 등 여러 상황과 연결해 봤을 때 불확실한 측면이 있고 그것이 불안하다면 적정한 수준의 렌트비를 내고 사는 것도 좋은 선택이 될 수 있다”고 말했다.

http://m.koreadaily.com/news/read.asp?page=1&branch=&source=&category=money&art_id=9100325

08/22/2020

남가주 주택시장 빠르게 정상화…5개월만에 7월 40만채 이상 판매


가주 주택 시장이 코로나 19의 영향에서 빠르게 벗어나고 있다.

가주부동산중개인연합(이하 CAR)은 지난달 가주의 기존주택 판매수가 전월 및 전년동기 대비 각각 28.8%와 6.4% 증가한 43만 7890채(연중 조정치 적용)를 기록했다고 17일 밝혔다.

이는 지난 2월 이후 처음으로 40만채를 상회한 수치일 뿐 아니라 판매고 기준 지난 2년 6개월래 최대치에 해당한다.

CAR의 진 레드식 회장은 “코로나 19로 인해 지연됐던 판매가 모기지 금리 저하에 따른 수요 증가에 따라 다시 정상치로 돌아오고 있다”며 “올해의 경우 예년 대비 수개월 늦은 9월까지 판매 상승곡선이 이어질 것으로 보인다”고 설명했다.

주택 거래가 다시 활개를 찾으면서 중간가 역시 또 한번 사상 최고치를 새로 썼다.

지난달 가주에서 거래된 기존 주택의 중간가는 직전달인 6월과 작년 7월 대비 각각 6.4%와 9.6% 증가한 62만 6170달러로 월별 상승폭 기준 역대 최고치에 해당한다.

중간가격 상승폭이 이처럼 가파른 것은 시장에서 거래된 주택의 대부분이 중고가 시장에 밀집됐기 때문으로 풀이된다.

실제 지난 6월 전체 약 44%를 차지했던 50만달러 (중간가 기준) 이하 주택의 시장 점유율은 40%로 하락한 반면 100만달러 이상 고가 주택의 점유율은 6월 18.1%에서 20.4%까지 증가했다.

남가주에서 주택 중간가가 가장 높은 오렌지카운티 지역의 브로커들은 “고가 주택 밀집 지역의 경우 소유주 대부분이 코로나 19에 따른 경기침체의 영향을 상대적으로 덜 받는 금융과 IT 등의 산업군에 종사하고 있어 거래에 큰 영향이 나타나지 않았다”라며 “이외에도 콘도 보다는 개인주택 그리고 도심지 보다는 해안가와 같이 사적 공간 확보가 용이한 지역에 대한 선호도가 그 어느 때 보다 높다 보니 중간가도 따라서 오르고 있다”고 풀이했다.

주택 거래 증가는 셀러와 바이어의 심리에도 긍정적 영향을 미치고 있다.

셀러의 입장에서는 더 높은 가격에 집을 팔 수 있다는 확신을 주고 바이어 역시 낮은 금리로 인해 더 좋은 집을 상대적으로 낮은 페이먼트에 살 수 있도록 하기 때문이다.

CAR이 진행한 설문 조사 결과 지난달 ‘지금이 주택 판매의 적기’라고 답한 셀러의 비율은 54%로 전월(44%) 및 전년동기(52%)대비 증가했다.

바이어 역시 ‘지금이 주택 구매의 적기’라고 답한 비율이 지난해 같은 기간의 23%에서 33%로 10%포인트 증가했다.,

한편 거래 증가는 재고물량의 급속한 소진으로 이어지고 있다.

가주 주요 지역의 재고물량은 지난해에 비해 무려 48%나 감소한 2.1개월치로 전년동기 3.2개월 대비 크게 감소했다. 특히 남가주의 경우 재고물량 감소 속도가 주 평균치를 크게 상회하는 50.7%에 달했다. 거래가 늘고 재고물량이 감소하며 리스팅에 오른 후 거래되기까지 소요되는 중간기간도 17일로 지난해 같은 기간의 21일 대비 4일 줄었다.

http://heraldk.com/2020/08/18/남가주-주택시장-빠르게-정상화-5개월만에-7월-40만채/

남가주 7월 주택판매현황

08/22/2020

7월 신규주택착공 크게 증가…149만6천채

New construction of a house Framed New Construction

지난달 미국의 신규주택 착공 및 허가 건수가 크게 증가하면서 코로나 19사태에서 회복되는 신호를 보냈다.

연방 상무부는 18일 지난달 미국의 신규주택 착공 건수가 전월 대비 22.6%, 전년동기 대비 23ㅣ4% 증가한 149만6000 채(연중조정치 적용)를 기록했다고 밝혔다.

이는 블룸버그 통신 등 전문가 예상치 125만채(4.6% 증가)를 크게 상회한 것으로 증가율 기준 지난 2016년 10월 이후 최고치며, 착공 건수 기준으로도 올해 2월 이후 최대치다.

당초 118만 6000채로 발표됐던 6월 착공실적은 122만채로 상향 조정됐다.

착공건수와 함께 허가 건수(퍼밋 신청)도 18.8% 증가한 149만 5000채(연중조정치 적용)로 집계됐다. 이 역시 월스트릿저널WSJ등의 예상치 130만채(4.8% 증가)를 크게 상회한 것으로 전년동기 대비로도 9.4% 증가한 수치다.

부동산 경제학자들은 “코로나 19에 따른 경기 침체 속에서도 금융업과 IT 그리고 배송업 등은 오히려 소득이 증가했고 여기에 모기지 금리가 역대최저치로 떨어지며 오히려 주택 구매 여건이 개선된 면이 있다. 모기지 금리가 역대 최저수준을 계속 유지하고 업체들이 향후 경기전망을 밝게 본다면 착공 및 허가 건수는 앞으로 당분간 계속 증가할 수 있다”고 설명했다.

http://heraldk.com/2020/08/18/7월-신규주택착공-크게-증가-149만6천채/

08/22/2020

7월 기존주택 거래 24.7%↑…두달 연속 신기록

미국 주택시장이 사상 최저 수준의 금리에 힘입어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 충격파를 딛고 두달 연속 신기록을 세웠다.

부동산중개인협회(NAR)는 7월 기존주택 판매가 전달보다 24.7% 늘어난 586만건(연율 환산)을 기록했다고 21일 밝혔다.

블룸버그통신이 집계한 전문가 전망치 541만건을 웃돌았다.

7월 증가율은 NAR가 1968년부터 관련 통계를 작성한 이후 가장 큰 폭이다. 지난 6월 세워진 종전 기록(20.7%)을 한 달만에 곧바로 갈아치웠다.

지난달 기존주택 판매는 코로나19 사태 직전인 지난 2월 576만건(연율 환산)을 추월한 것으로 지난 2006년 12월 이후 가장 많다. 전년 동월과 비교해도 8.7% 증가했다.

또 기존주택 중위가격도 작년 7월보다 8.5% 오른 30만4천100달러(약 3억6천만원)로 역대 최고치를 찍었다.

로런스 윤 NAR 수석이코노미스트는 "주택시장은 회복 단계를 훨씬 넘어서 이제 호황 단계"라면서 "틀림없이 역대 최저의 주택담보대출 금리가 더 많은 수요자를 시장으로 끌어들이고 있다"고 진단했다.

로이터통신에 따르면 30년 만기 주택담보대출 고정금리 평균치는 2.99%로 1970년대 초반 이래 가장 낮다.

주택시장의 거래량은 통상 기존주택 90%, 신규주택 10%의 비율로 구성된다.

미국 주택시장이 사상 최저 수준의 금리에 힘입어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 충격파를 딛고 두달 연속 신기록을 세웠다.부동산중개인협회(NAR)는 7월 기존주택 판매가 전달보다 24.7% 늘어난 586만건(연율 환산)을 기록...

08/13/2020

매물 2.7개월이면 소진…가주 주택 턱없이 부족


셀러 우위 마켓, 두 자리 오퍼에 가격 상승
융자 사전 승인·경험 있는 에이전트 필요

평상시에도 매물이 부족했던 가주 주택시장이 코로나19 사태 이후 더 매물 부족 현상에 시달리고 있다.

코로나19 사태로 인한 경제 활동 위축 상태가 거의 6개월째 지속하면서 주택시장의 수요공급 곡선에도 확실한 변화가 생겼다. 바이어는 여전히 주택 구매에 나서고 있는데 셀러는 집을 내놓지 않고 있다. 이러한 변화의 결과는 명확하다. 주택 매물이 너무 부족하기 때문에 사려는 사람 사이에서 경쟁이 치열해질 수밖에 없다. 이는 자연스럽게 가격 경쟁으로 이어지고, 주택담보대출을 끼고 집을 사려는 사람보다 전액 현금을 내겠다는 사람이 더 유리한 환경이 조성되고 있다.

전국적으로 살펴보면 6월 기준으로 주택시장에 나와 있는 전체 매물은 약 4개월 분량이다. 전국부동산중개인협회(NAR) 로렌스 윤 수석 경제학자는 이에 대해 “상당히 부족하다”고 묘사했다.

가주는 상황이 더 심각하다. 역시 같은 6월 기준으로 주택시장 매물은 2.7개월 치 정도만 있는 것으로 집계됐다. 이는 바이어나 셀러 그 어느 쪽에도 유리하지 않은 상태로 해석되는 상황인 6개월 치 주택 매물 유지와 비교하면 턱없이 부족하다.

코로나19 사태는 전국적으로 주택 매물 수를 감소시켰다.

가주는 2019년 6월부터 코로나19 사태가 한창인 2020년 6월을 비교하면 주택 매매 건수가 13% 줄었다. 하지만 그 속을 들여다보면 사태는 더욱 심각하다. 주택시장에 나온 매물 건수를 비교하면 무려 43% 감소했다.

가주부동산중개인협회(CAR) 조던 레빈 부수석 경제학자는 "우리는 크게 상반된 모습을 보고 있다”면서 “가주는 지난 수년 동안 보여준 활발한 리스트에서 사상 최대치에 속하는 감소 폭을 보여주고 있다”고 말했다.

주택 경제학자들은 특히 가주에서 이같이 급격하게 주택 매물 부족 현상이 벌어지는 원인의 하나로 가주가 다른 주보다 더 엄격하게 자가격리 조처를 시행하고 있다는 점을 꼽았다. 이 때문에 셀러 입장에서는 자신의 집을 마켓에 내놓는데 주저할 수밖에 없다는 해석이다.

샌디에이고 소재 경제시장 분석업체인 엑스페라 그룹의 알랜 네빈 디렉터는 “주택소유주는 사람들이 집 구석구석을 돌아다니거나 부동산중개인 무리가 집을 살펴보는 것을 원하지 않고 있다”고 말했다.

매물이 부족한 것과 달리 수요는 여전히 강한 모습이다. 네빈 디렉터는 가주에서 주택을 구매할 수 있는 고소득 근로자는 코로나19 사태에 따른 불경기의 영향이 미미하다고 말했다. 전체 실업률은 두 자릿수로 뛰었지만, 대졸 이상 가주민의 실업률은 6%에 불과하다는 설명이다.

이에 따라 샌디에이고 카운티는 단독주택은 1.3개월, 콘도와 타운하우스는 1.7개월 치 매물만 남아 있을 뿐이다.

북가주에서는 샌프란시스코를 중심으로 한 베이지역 외에만 이런 매물 부족 현상이 강하게 나타나고 있다. 프리몬트 소재 레거시 부동산의 빌 아붐라드 대표는 “정말 매물이 없다”면서 "지난번 부동산 경기 붐이 있었던 때 매물 수보다 훨씬 적은 매물만 있는 상태”라고 말했다.

이런 상황은 바이어 입장에서는 불편하다. 다른 바이어와 경쟁해야 하고 더 많은 액수를 써내야 하기 때문이다. 아붐라드 대표는 최근 성사된 2건의 주택 매매에서 한 건은 64만 9000달러를 불렀는데 70만 2000달러에, 다른 집은 115만 달러에 나와 123만 달러에 팔렸다고 밝혔다.

북가주 베이지역은 워낙 집값이 비싸 100만 달러 미만 주택은 매물이 나오기 무섭게 팔리는 상황이라고 지역 부동산 관계자들은 입을 모았다. 하지만 주택 매물 부족 현상은 가주 뿐만 아니라 전국적인 현상이다. 리얼터닷컴(Realtor.com)은 전국 다수 지역에서 주택 매물이 급감하고 있는 것으로 파악됐다고 밝혔다. 7월 말까지 액티브 리스팅 기준으로 가주 프레즈노는 61%, 펜실베이니아 앨런타운은 60%, 아이다호 보이시 53%, 유타 솔트레이크시티 52%의 감소율을 나타냈다. 볼티모어, 신시내티, 필라델피아, 켄터키 루이빌과 같은 도시도 모두 45% 이상 매물이 줄었다.

새로운 현실에 적응하기 위해 부동산 중개인은 매물 확보를 위해 편지쓰기 캠페인을 펼치기도 하고 바이어는 가격 경쟁에 적극적으로 나서기도 하지만 대부분 결과는 없다.

아붐라드 대표는 “바이어 입장에서는 내 집 마련이 이렇게 어려우냐며 좌절한다”면서 “어떻게 행동해야 될지 난감해하고 있다”고 바이어의 분위기를 전했다.

주택 쟁탈전과 둥지 본능은 팬데믹이 가져온 이상한 현상 가운데 하나이다.

레빈 경제학자는 “집은 그 어느 시기보다 더 중요한 것이 됐고 여기서 사람들은 대부분의 시간을 보내며 생활하고 있다”고 지적했다.

그는 셀러가 궁극적으로는 자신에게 유리한 시장환경을 이용하기 위해 매물을 내놓을 것이라고 예상했다. 하지만 당분간은 매물 부족현상이 더 심화할 것으로 전망했다.

레빈 경제학자는 “가주는 팬데믹 이전부터 만성적인 주택 부족 위기를 겪어왔다”고 말했다.

만약 지금 구매할 집을 찾는다면 다음과 같은 조건에 유의하면 확률이 높아질 것이다.

▶모기지 융자 사전 승인을 받아라. 셀러 입장에서는 사전 승인받은 준비한 사람과 준비하지 않은 사람에 대한 평가는 천지 차이다. 특히 지금처럼 경쟁이 심한 경우에는 더욱 그렇다.

▶빠르게 행동해야 한다. 원하는 매물이 있다면 바로 움직여야 한다. 주저하면 놓친다. 가격을 바로 제시해야 한다.

▶가격 제시에 있어 과감해야 한다. 애스킹 가격보다 높은 가격을 써야 할 수 있다. 바이어 에이전트가 ‘가격 상승 조항(escalation clauses)’을 포함하기 시작했다.

▶경험 있는 에이전트를 선택해야 한다. 매물이 나오자마자 연락하고 바로 오퍼를 써넣을 수 있게 도와줄 수 있는 경험 있고 빠릿빠릿한 에이전트가 그 어느 때보다 필요한 시기다.

http://m.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=8560268

08/11/2020

모기지 금리 또 사상최저…30년 2.88%


올들어 8번째 기록 경신…15년 고정도 2.44%로 주택시장 견인차 역할 속 더 낮아질 가능성도

지난 주 30년 만기 모기지 평균 고정 금리가 2.88%로 역대 최저치를 기록하며 주택 부동산 시장에 활력소 역할을 하고 있다.

주택담보대출(모기지) 금리가 또 다시 사상 최저치를 기록했다. 지난달 사상 처음으로 3% 미만으로 떨어진 모기지 금리가 더 떨어지면서 올해 들어서만 8번째 역대 최저치 기록을 갈아치우고 있다.

마켓워치는 8일 연방 국책모기지 기관인 프레디맥(Freddie Mac)의 6일 자료를 인용해 30년 만기 모기지 평균 고정 금리가 2.88%까지 떨어졌다고 보도했다. 전주의 2.99%와 비교해 0.11%포인트 하락한 수치며 지난해 같은 기간 3.60%에 비해 0.72%포인트나 떨어졌다.

2.88%는 1971년 모기지 금리 통계를 집계한 이후 최저 수준에 해당된다. 앞서 지난달 16일에는 2.98%를 기록하며 사상 처음으로 금리가 3% 밑으로 떨어진 바 있다.

올해 들어서만 해도 모기기 금리가 사상 최저치를 기록한 것은 이번까지 포함해 모두 8번이나 돼 초 저금리의 모기지 시대임을 실감하게 하고 있다.

15년 만기 모기지 평균 고정 금리는 2.44%로, 전주 2.51% 보다 0.07%포인트 내렸다. 모기지 금리가 사상 최저치를 기록하고 있는 데는 코로나19 사태에 따른 경기 침체 현상이 자리잡고 있다.

머니워치에 따르면 미국 내 실업률이 10%대를 넘어서 고공행진을 계속하고 있는데다 2차 경기 부양 지원책 협상이 난항에 부딪히면서 승인이 지연된 데 따른 우려가 모기지 금리 하락으로 이어지고 있다는 것이다.

질로우의 매튜 스피크먼 이코노미스트는 “최근 모기지 금리 하락 압력은 일관되지만, 대출자의 수요 증가, 대출 기관의 금리 인하 주저를 포함한 여러 요인으로 인해 유동적”이라며 “지난주 연방 정부가 추가 부양안에 합의하지 못하면서 금리가 사상최저치를 기록했다”고 말했다.

그는 “7월 고용보고서가 약해지면 금리는 더 낮아질 수 있다”며 “반면 예상보다 강한 고용보고서가 나오면 금리는 올라갈 수 있다”고 내다봤다.

모기지 금리 하향세로 모기지 대출 신청 건수도 늘어나는 상황이다. 모기지은행협회(MBA)에 따르면 주택 구매 모기지 대출 신청 건수는 지난해에 비해 무려 22%나 증가했다.

하지만 주택구입 자금을 확보한 잠재적 구매자들은 매물 부족이라는 현실에 직면해 있다. 싼 이자의 자금 확보가 무색해지는 상황이다.

오히려 주택 매물이 부족하다 보니 주택 구매자들 사이에 경쟁이 붙으면서 매물당 복수의 매입 오퍼는 다반사다. 경쟁이 치열하다 보니 주택 가격의 상승으로 이어지고 있다.

한편 대출 금융기관들은 모기지 금리가 하향세를 지속하고 있는 상황에도 대출 자격 요건에 대한 심사를 더 강화하는 추세다. 코로나19 사태에 따른 실업 가능성이 상존하고 있기 때문이다.

리얼터닷컴의 조지 래티우 수석 이코노미스트는 “모기지 금리가 사상 최저치를 기록하면서 주택 시장 회복세가 이어지고 있다”며 “다만 주택 매물 부족 문제로 구매 경쟁이 치열해지면서 가격 상승 현상이 나타나 주택 구입의 장애물로 작용할 수 있다”고 전망했다.

주택담보대출(모기지) 금리가 또 다시 사상 최저치를 기록했다. 지난달 사상 처음으로 3% 미만으로 떨어진 모기지 금리가 더 떨어지면서 올해 들어서만 8번째 역대 최저치 기록을 갈아치우고 있다.마켓워치는 8일 연방 국책모기....