Jun W. Bae NMLS # 178471

10/22/2026

*Interest Rates Are Rising—So Why Might It Be Easier to Buy a Home?*

As mortgage interest rates begin to climb again, many prospective homebuyers are understandably concerned. Hopes that rates would decline have been tempered by persistent inflation concerns and rising bond yields, putting renewed upward pressure on mortgage rates. Higher rates mean higher monthly payments, which can reduce the price range buyers can comfortably afford.

But there’s another side to the story: while buying a home may be more expensive to finance, it could be becoming easier to negotiate a better deal.

1. Less Competition, More Room to Negotiate
Until recently, it was common for desirable homes to attract multiple offers shortly after hitting the market. Buyers often found themselves competing against one another, sometimes offering above the asking price or waiving important contingencies, such as financing, appraisal, or home inspections, to make their offers more attractive.

Today, higher borrowing costs and ongoing affordability challenges are prompting some buyers to take a more cautious approach. In certain markets, homes are spending more time on the market, creating opportunities for buyers to negotiate lower prices, request repairs, or ask sellers to contribute toward closing costs.

While market conditions vary by location and property, buyers may have more negotiating power than they did during periods of intense competition.

2. Seller Credits: A Valuable Negotiating Tool
One strategy worth considering in a higher-rate environment is a seller credit. Rather than reducing the asking price, a seller may agree to contribute toward the buyer’s eligible closing costs or, when permitted by the loan program, a mortgage rate buydown.
These credits can help reduce the amount of cash a buyer needs at closing or lower monthly mortgage payments, depending on how the funds are applied.

For example, on a $700,000 home, a $10,000 seller credit could cover a meaningful portion of eligible closing costs or potentially help pay for a temporary or permanent mortgage rate buydown. The actual benefit depends on the loan type, lender requirements, applicable contribution limits, and the terms negotiated between the buyer and seller.
In the right circumstances, these concessions can make a purchase more manageable without requiring the seller to lower the advertised price.

3. Buy Within Your Budget—Not on the Promise of Lower Rates
Of course, greater negotiating power does not eliminate the challenges of higher interest rates. Before making an offer, buyers should carefully evaluate whether the monthly payment fits comfortably within their budget at current rates.

Refinancing may become an option if rates decline in the future, but there is no guarantee that rates will fall or that refinancing will be advantageous when the time comes. A sound purchase decision should make financial sense today, without relying on a future rate reduction.

4. The Housing Market Is About More Than Interest Rates
Interest rates play an important role in affordability, but they are only one part of the equation. When rates decline, monthly payments may become more manageable, but increased buyer demand can also lead to stronger competition and less room to negotiate.
When rates rise, borrowing becomes more expensive, yet some buyers may benefit from less competition, more flexible sellers, and opportunities to negotiate favorable terms.

The bottom line: Rather than trying to predict when mortgage rates will fall, focus on finding a home that fits your needs and budget—and negotiating the best possible terms in today's market.

A higher-rate environment may seem discouraging at first. However, by looking beyond the interest rate and considering the purchase price, seller concessions, and overall affordability, buyers may discover opportunities that would have been harder to find in a more competitive market.

10/15/2026

*금리는 올랐지만, 집을 사기는 쉬워졌다?*

최근 모기지 이자율이 다시 상승하면서 주택 구매자들의 고민이 깊어지고 있다. 한때 금리 하락에 대한 기대감이 높아졌지만, 물가상승 우려와 이에 따른 채권금리 상승 압력으로 모기지 금리는 다시 오름세를 보이고 있다. 높은 이자율은 월 페이먼트를 증가시키고, 결국 구매 가능한 주택가격에도 영향을 미친다.

그런데 최근 주택시장을 조금 다른 시각에서 바라볼 필요가 있다. 금리가 높아지면서 구매 부담은 커졌지만, 역설적으로 주택을 구입하는 과정에서는 이전보다 유리한 환경이 만들어지고 있기 때문이다. 얼마 전까지만 해도 마음에 드는 집이 나오면 여러 구매자가 동시에 오퍼를 제출하는 일이 흔했다. 리스팅 가격보다 높은 금액을 제시하거나, 감정평가와 주택검사 조건까지 포기해야 경쟁에서 살아남을 수 있었다.

하지만 지금은 상황이 달라지고 있다. 높은 금리와 주택가격 부담으로 구매자들이 신중해지면서 일부 지역에서는 매물이 시장에 머무는 기간이 길어지고 있다. 가격 인하를 요청하거나 셀러에게 클로징 비용의 일부를 부담하도록 요구할 수 있는 여지도 생겼다.

특히 셀러 크레딧(Seller Credit)은 고금리 시장에서 유용한 협상 수단이다. 판매자가 제공하는 크레딧을 클로징 비용이나 이자율 인하비용에 활용하면 초기 현금 부담 또는 월 페이먼트를 줄일 수 있다. 예를 들어 70만 달러 주택을 구입하면서 1만 달러의 셀러 크레딧을 받는다면 상당한 클로징 비용을 충당할 수 있다. 물론 융자 종류에 따라 허용되는 한도와 조건은 다르지만 말이다.

그렇다고 높은 금리를 무시하고 서둘러 집을 사야한다는 건 아니다. 중요한 것은 현재의 이자율을 기준으로 계산한 월 페이먼트를 충분히 감당할 수 있는지 판단하는 일이다. 향후 금리가 하락하면 재융자를 고려할 수 있겠지만, 이를 전제로 무리한 구매를 결정해서는 안 된다.

주택시장은 이자율 하나로 움직이지 않는다. 금리가 낮아지면 구매 부담은 줄지만 더 많은 구매자가 시장에 진입하면서 경쟁이 심해질 수 있다. 반대로 금리가 높은 시기에는 융자비용이 부담스럽지만 구매자에게 협상기회가 늘어날 수도 있다.

결국 중요한 것은 금리하락을 기대하며 그 시점을 예측하는 것이 아니라, 자신의 재정상황에 맞는 주택을 찾고 현재 시장에서 얼마나 합리적인 조건으로 구입할 수 있는지를 판단하는 일이다. 높은 금리만 바라보면 부담스러운 시장이지만, 가격과 협상조건까지 함께 살펴보면 또 다른 기회가 보일 수 있다.

최근 모기지 이자율이 다시 상승하면서 주택 구매자들의 고민이 깊어지고 있다. 한때 금리 하락에 대한 기대감이 높아졌지만, 물가상승 우려와 이에 따른 채권금리 상승 압력으로 모기지 금리는 다시 오름세를 보이고 있다. 높....

10/08/2026

*The Reality Reflected by Rising Conforming Loan Limits*

Recently, some mortgage lenders began applying higher conforming loan limits for 2027 ahead of the Federal Housing Finance Agency’s (FHFA) official announcement. While the 2026 conforming loan limit for standard areas is currently $832,750, some lenders are already offering limits in the $845,000 to $850,000 range.

The FHFA has not yet finalized the official 2027 limits, but lenders appear to be anticipating another increase. And while the change may seem like a technical adjustment in the mortgage market, it reflects something much larger: the continued rise in home prices.

Conforming loan limits represent the maximum loan amount that Fannie Mae and Freddie Mac can purchase or guarantee under their standard conforming guidelines. When those limits increase, buyers can finance more expensive homes with conventional conforming loans rather than having to move into jumbo financing.

That distinction can be particularly meaningful in higher-priced markets such as Washington, D.C. metro area. A difference of even a few thousand dollars in the conforming limit can affect whether a buyer qualifies for conforming financing or needs a jumbo loan—and, in some cases, how much they need to put down.

But the more important question is: Why do these limits keep rising?

The answer is closely tied to home prices.

The FHFA adjusts the conforming loan limit based on changes in national home prices. The increase from $806,500 in 2025 to $832,750 in 2026 reflected the continued increase in home values.

In other words, a higher conforming loan limit is not simply an expansion of borrowing capacity. It is also a reflection of how much more expensive homes have become.

Over the past several years, higher mortgage rates have significantly reduced buyers’ purchasing power and contributed to a sharp decline in housing transaction volume. Many expected that weaker affordability would eventually lead to a substantial decline in home prices.

That decline, however, has been limited in many markets. A shortage of available homes, combined with continued demand, has helped support prices even as mortgage rates have remained elevated.

The result is a somewhat counterintuitive housing market: fewer transactions, weaker affordability, but home prices that have remained relatively resilient.

And that resilience is reflected in the conforming loan limit.

Of course, a higher conforming loan limit does not mean home prices will necessarily continue rising. Housing markets differ significantly by region, and future prices will depend on factors such as mortgage rates, economic conditions, employment, and the balance between housing supply and demand.

Still, if you are postponing a home purchase because you are waiting for prices to fall, the conforming loan limit is a number worth watching. It is more than a mortgage-industry threshold. It is also another way of seeing how much the cost of housing has changed. The rising conforming loan limit is, in effect, a reflection of the higher price level the U.S. housing market has reached.

10/01/2026

*컨포밍 론 한도가 말해주는 현실*

최근 일부 모기지 렌더들이 2027년 컨포밍론 한도 공식 발표에 앞서 먼저 올려 적용하기 시작했다. 현재 2026년 일반 지역의 공식 한도는 ＄832,750이지만, 일부 렌더들은 이미 ＄845,000에서 ＄850,000 수준까지 적용하고 있다.

아직 연방주택금융청(FHFA)이 확정한 2027년 공식 한도는 아니지만, 시장에서는 올해도 한도가 올라갈 것으로 보고 한발 먼저 움직이고 있는 것이다.

컨포밍론 한도는 Fannie Mae와 Freddie Mac이 매입할 수 있는 일반 모기지의 최대 융자 금액이다. 한도가 올라가면 더 높은 가격의 주택도 Jumbo Loan이 아닌 일반 Conventional Loan으로 융자받을 수 있는 범위가 넓어진다.

특히 주택가격이 높은 북버지니아나 워싱턴 지역에서는 불과 몇 만 달러의 한도 차이로 융자선택의 폭이나 필요한 다운페이먼트가 달라질 수 있어 바이어들에게도 실질적인 의미가 있다.

그런데 여기서 더 주목할 것은 왜 이 한도가 계속 올라가느냐는 점이다. FHFA는 매년 전국 주택가격의 변화를 반영해 다음해 한도를 조정한다. 2025년 ＄806,500이었던 한도가 2026년 ＄832,750으로 오른 것도 주택가격 상승을 반영한 결과다. 즉 한도 인상은 단순히 융자혜택을 확대하는 것이 아니라, 이미 높아진 집값을 모기지 시장이 따라가고 있다는 의미이기도 하다.

지난 몇 년간 높은 이자율이 계속되면서 집값이 크게 떨어질 것이라는 기대도 많았다. 실제로 높은 금리는 바이어들의 구매력을 떨어뜨렸고 주택 거래량도 크게 줄였다. 그럼에도 공급 부족과 꾸준한 수요가 가격을 지탱하면서 전국적인 주택가격은 많은 사람들이 기대했던 만큼 내려가지 않았다. 결국 높아진 주택가격이 다시 컨포밍론 한도의 상승으로 이어지고 있는 셈이다.

물론 컨포밍론 한도가 오른다고 앞으로 집값이 계속 오른다는 뜻은 아니다. 지역에 따라 시장상황도 다르고 앞으로의 금리와 경기, 고용시장에 따라 가격은 얼마든지 달라질 수 있다. 하지만 집값 하락만을 기다리며 주택구입을 미루고 있다면 매년 올라가는 이 숫자도 한번쯤 눈여겨볼 필요가 있다.

컨포밍론 한도는 단순히 얼마까지 빌릴 수 있는지를 보여주는 숫자가 아니라, 미국 주택가격이 지난 몇 년 간 어디까지 올라왔는지를 보여주는 또 하나의 기록이기 때문이다.

최근 일부 모기지 렌더들이 2027년 컨포밍론 한도 공식 발표에 앞서 먼저 올려 적용하기 시작했다. 현재 2026년 일반 지역의 공식 한도는 ＄832,750이지만, 일부 렌더들은 이미 ＄845,000에서 ＄850,000 수준까지 적용하고 있다.아직 연.....

09/25/2026

*While Waiting for Interest Rates*

As mortgage interest rates gradually stabilized this year, expectations among buyers who had postponed purchasing a home began to rise as well. Many buyers started thinking, “If we wait just a little longer, perhaps interest rates will come down further.”

However, with renewed inflation concerns stemming from geopolitical tensions and rising oil prices, mortgage rates are once again facing upward pressure. For now, it is difficult to say with confidence that interest rates will decline quickly.

This brings up one of the questions I hear most often:“Wouldn’t it be better to wait a little longer until interest rates come down?”

If your current financial situation does not allow you to comfortably afford a home, there is certainly no reason to rush into a purchase. At the same time, it is worth considering the risks of postponing a home purchase solely because you expect interest rates to fall. Interest rates are only one part of the home-buying equation.

For example, suppose you purchase a $600,000 home with a 20% down payment and take out a $480,000 mortgage. If the interest rate increases from 6.25% to 6.875%, your monthly principal and interest payment would increase by approximately $200.

That is certainly a meaningful difference. However, while you wait for rates to come down, there is no guarantee that home prices or market conditions will remain unchanged.

There is also another side to higher interest rates. When rates rise, some buyers step away from the market, which can reduce competition. Depending on the local market, this may create opportunities for buyers to negotiate on price or request seller concessions, such as closing-cost credits.

Ultimately, the important question is not simply, “What is the interest rate?” It is also: “How much home can I comfortably afford today, and can I make the monthly payment sustainably?”

If mortgage rates decline after you purchase, you may have an opportunity to reduce your rate through refinancing, assuming market conditions and your financial situation make refinancing worthwhile. But if home prices rise while you wait—or if you miss out on a home that fits your needs—there is no guarantee that you will be able to purchase that same home later at the same price.

That does not mean everyone should buy now before rates potentially rise further. The first step should always be to review your income, assets, liabilities, and long-term housing plans and determine whether the payment fits comfortably within your budget.

Trying to predict the lowest mortgage rate is extremely difficult. We cannot control geopolitical events, oil prices, inflation, or the many other factors that influence financial markets. Conditions can change quickly, and the market can move in a direction that few people expect.

The best time to buy a home is not necessarily when interest rates reach their lowest point.

It is when you can comfortably afford the payment and find the home you need at a price and terms that make sense for you.

Interest rates may provide another opportunity to refinance in the future. But there is no guarantee that the right home, at the right price and with favorable terms, will be available again when you are ready.

Sometimes, the better question is not “When will rates go down?” but rather: “Given today’s rates and market conditions, does buying a home make sense for me?”

09/17/2026

*금리를 기다리는 사이*

올해 들어 모기지 이자율이 조금씩 안정되면서 주택 구입을 미뤄왔던 바이어들의 기대도 커졌다. 조금만 더 기다리면 금리가 더 내려갈 것이라는 기대였다. 그러나 최근 지정학적 긴장과 유가상승으로 인플레이션 우려가 커지면서 모기지 이자율도 다시 상승압력을 받고 있다. 당분간 금리가 빠르게 내려갈 것이라고 장담하기 어려운 상황이다.

이럴 때 가장 많이 듣는 질문이 있다. “금리가 내려갈 때까지 조금 더 기다리는 것이 낫지 않을까요?” 현재의 페이먼트가 부담스럽다면 무리해서 집을 살 필요는 없다. 하지만 금리가 더 내려갈 것이라는 기대만으로 주택구입을 계속 미루는 것도 생각해볼 문제다. 집을 살 때 고려해야 하는 것은 이자율 하나만이 아니기 때문이다.

예를 들어 60만 달러짜리 집을 20% 다운하고 48만 달러를 융자받는다고 가정해 보자. 이자율이 6.25%에서 6.875%로 올라가면 월 원금과 이자 페이먼트는 약 200달러 늘어난다. 적은 금액은 아니다. 하지만 금리가 내려가기를 기다리는 동안 집값과 주택시장이 그대로 있어준다는 보장도 없다.

반대로 높은 금리가 바이어에게 불리하기 만한 것도 아니다. 금리가 높아지면 주택구입 수요와 경쟁이 줄어 가격협상이나 셀러 크레딧을 받을 기회가 생길 수도 있다. 결국 중요한 것은 이자율 숫자 하나가 아니라 지금 내가 얼마의 집을 살 수 있고, 그에 따른 페이먼트를 안정적으로 감당할 수 있느냐이다.

집을 구입한 뒤 시장금리가 내려가면 재융자를 통해 이자율을 낮출 기회가 생길 수 있다. 하지만 기다리는 동안 집값이 올라가거나 원하는 집을 놓쳤다면 그 가격으로 되돌아갈 방법은 없다. 그렇다고 금리가 더 오르기 전에 지금 당장 집을 사야한다는 의미도 아니다. 소득과 자산, 부채, 앞으로의 거주계획을 검토하고 현재의 페이먼트를 무리없이 감당할 수 있는지가 먼저다.

시장의 가장 낮은 이자율을 정확히 맞히는 것은 현실적으로 어렵다. 전쟁도, 유가도, 인플레이션도 우리가 통제할 수 없고 시장은 언제든 예상과 다르게 움직일 수 있기 때문이다.

집을 사는 가장 좋은 시점은 가장 낮은 이자율을 맞히는 순간이 아니다. 내가 감당할 수 있는 페이먼트가 확인되고 필요한 집을 합리적인 가격에 살 수 있을 때다. 금리는 나중에 다시 낮출 기회가 올 수 있지만, 좋은 집을 좋은 조건에 살 수 있었던 기회까지 다시 돌아온다는 보장은 없다.

올해 들어 모기지 이자율이 조금씩 안정되면서 주택 구입을 미뤄왔던 바이어들의 기대도 커졌다. 조금만 더 기다리면 금리가 더 내려갈 것이라는 기대였다. 그러나 최근 지정학적 긴장과 유가상승으로 인플레이션 우려가 커지....

09/10/2026

*Loan Eligibility and Immigration Status: What Borrowers Need to Know*

When applying for a loan in the United States, immigration status can be just as important as income, credit history, and assets. Recent changes to eligibility requirements for certain government-backed loan programs mean that individuals and businesses who previously qualified under a particular immigration status may no longer be eligible.

SBA Loan Eligibility Has Changed

One of the most significant recent changes involves Small Business Administration (SBA) loans.

Effective March 1, 2026, the SBA tightened citizenship and residency requirements for its 7(a) and 504 loan programs. Previously, businesses owned by Permanent Residents could qualify for SBA financing if they met certain requirements. Under the updated rules, however, businesses that are wholly or partially owned by non-U.S. citizens—including Permanent Residents—are excluded from these programs.
This means that even a Permanent Resident who has lived in the United States for many years and successfully operated a U.S. business may no longer qualify for SBA 7(a) or 504 financing.

Changes to FHA Home Loans

Home loan eligibility has also changed.

Beginning in 2025, the Federal Housing (FHA) eliminated its eligibility category for "Non-Permanent Residents." As a result, individuals who are legally working in the United States under certain temporary visas, such as H-1B visas, are no longer eligible for FHA-insured loans under the former Non-Permanent Resident category.
Permanent Residents, on the other hand, remain eligible for FHA financing under the applicable FHA requirements.

DACA recipients are also currently ineligible for FHA-insured loans under the revised eligibility framework.

Conventional Loans May Still Be an Option

The loss of FHA eligibility does not necessarily mean that obtaining a home loan is impossible. Conventional loan programs have different eligibility requirements.
For example, Fannie Mae permits certain legally present non-permanent residents to qualify for conventional financing, provided they meet the program's other requirements.
DACA recipients are one example. Although FHA financing is no longer available to them, Fannie Mae's guidelines may allow individuals with valid DACA status and appropriate documentation of legal presence—including a C33 Employment Authorization Document—to qualify for conventional financing.

The Loan Program Matters

The important takeaway is that immigration status alone does not determine whether someone can obtain financing. Eligibility depends on both the borrower's status and the specific loan program.

For example:
• A Permanent Resident may qualify for FHA and conventional home loans but may no longer qualify for SBA 7(a) or 504 financing.
• An individual with an H-1B visa may be ineligible for FHA financing but may qualify for a conventional mortgage if other requirements are satisfied.
• A DACA recipient may be ineligible for FHA financing but may still have a potential path to conventional financing.

Because eligibility requirements can change, borrowers should not assume that a loan is available simply because they were able to obtain the same type of financing in the past.

Verify Before You Buy

Immigration-related lending rules can be complex, and requirements differ significantly from one loan program to another. Before purchasing a home or business—or beginning the loan application process—borrowers should verify their current immigration status, review the requirements of the specific loan program, and work with a qualified lending professional to determine what options may be available.

Being ineligible for one loan program does not necessarily mean that financing is out of reach. Sometimes, the answer is not "no," but finding a different financing path that fits your circumstances.

09/03/2026

*신분에 따라 달라지는 융자 자격*

미국에서 융자를 신청할 때 소득과 크레딧, 자산만큼 중요한 것이 신청자의 체류 신분이다. 최근 정부 관련 융자의 자격 기준이 바뀌면서 과거에는 가능했던 융자가 지금은 같은 신분으로도 불가능한 경우가 생기고 있다.

가장 큰 변화 중 하나는 SBA 융자다. 2026년 3월 1일부터 SBA는 7(a)와 504 융자의 시민권 및 거주 요건을 강화했다. 과거에는 영주권자가 소유한 사업체도 일정 조건을 충족하면 SBA 융자를 이용할 수 있었지만, 현재는 영주권자를 포함한 비시민권자가 전부 또는 일부 소유한 사업체는 해당 프로그램의 대상에서 제외된다. 오랫동안 미국에서 사업을 해왔고 영주권을 가지고 있더라도 더 이상 예전과 같은 SBA 융자자격이 주어지지 않는 것이다.

주택 융자에서도 변화가 있었다. FHA는 2025년부터 기존의 ‘Non-Permanent Resident’ 자격을 없앴다. 이에 따라 과거에는 H-1B와 같은 취업비자로 합법적으로 미국에서 일하면서 다른 조건을 충족하면 FHA 융자를 받을 수 있었지만, 이제는 불가능하다. 영주권자는 여전히 미국 시민권자와 같은 조건으로 FHA 융자를 신청할 수 있지만, 영주권자가 아닌 취업비자 소지자나 DACA 수혜자는 현재 FHA 융자의 대상이 되지 않는다.
그렇다고 이들이 주택 융자를 전혀 받을 수 없는 것은 아니다. Conventional 융자는 기준이 다르다. Fannie Mae는 합법적인 영주권자뿐 아니라 미국에 합법적으로 체류하는 비영주권자도 다른 융자 조건을 충족하면 Conventional 융자를 받을 수 있도록 하고 있다.

DACA가 대표적인 예다. FHA에서는 더 이상 대상이 되지 않지만, Fannie Mae는 유효한 DACA 신분과 C33 Employment Authorization Document 등으로 합법적인 체류를 확인할 수 있는 경우 Conventional 융자의 자격 대상이 될 수 있다고 명시하고 있다.

결국 중요한 것은 단순히 시민권자냐 아니냐가 아니다. 같은 체류 신분이라도 어떤 융자 프로그램을 선택하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있다. 영주권자는 FHA와 Conventional 주택 융자는 가능하지만 현재 SBA 7(a)나 504에서는 제한을 받을 수 있고, H-1B 취업비자나 DACA의 경우 FHA는 불가능하지만 Conventional은 조건에 따라 가능할 수 있다.

따라서 과거에 같은 신분으로 융자를 받았다는 경험만으로 지금도 가능할 것이라고 판단해서는 안 된다. 최근처럼 규정이 달라지는 시기에는 집이나 사업체를 구입하기 전에 자신의 현재 신분과 신청하려는 융자 프로그램의 자격 기준을 먼저 확인할 필요가 있다.

규정은 바뀌고 프로그램마다 기준은 다르다. 하나의 프로그램에서 자격이 되지 않는다고 해서 모든 융자의 가능성이 사라지는 것은 아니다. 때로는 안 되는 것이 아니라 내 조건에 맞는 다른 길을 찾아야 하는 경우도 있기 때문이다.

미국에서 융자를 신청할 때 소득과 크레딧, 자산만큼 중요한 것이 신청자의 체류 신분이다. 최근 정부 관련 융자의 자격 기준이 바뀌면서 과거에는 가능했던 융자가 지금은 같은 신분으로도 불가능한 경우가 생기고 있다.가장 ....

08/27/2026

*Pre-Approval Is Subject to Change*

A Pre-Approval Is a Snapshot, Not a Guarantee

Many homebuyers assume that once they receive a loan pre-approval, they can purchase a home up to that approved amount for an extended period of time. For example, if you are pre-approved to purchase a $700,000 home, you may naturally expect that same purchasing power to remain available months later.

However, a pre-approval is not a fixed number that remains unchanged once it is issued. Even if your income, assets, and credit score remain the same, changes in market interest rates can affect your purchasing power.

How Do Interest Rates Affect Your Pre-Approval?

One of the key factors lenders consider is your Debt-to-Income (DTI) ratio. Your DTI compares your monthly debt obligations with your gross monthly income.

When interest rates rise, the monthly mortgage payment for the same loan amount also increases. This can raise your DTI and potentially reduce the amount you qualify to borrow.

For example, imagine a buyer who was recently qualified to purchase a $700,000 home based on an interest rate in the low-6% range. If rates increase by approximately 0.5%, that buyer's maximum purchasing power could decrease—even if their income, assets, and credit have not changed.

This can be especially important for buyers whose DTI is already close to the lender's qualifying limit. In that situation, even a relatively small change in interest rates can have a meaningful impact on the maximum loan amount.

Your Pre-Approval Rate May Not Be Your Future Rate

If some time has passed since you received your pre-approval, it is a good idea to re-verify your numbers using current market conditions before submitting an offer.

Unless you have specifically locked in an interest rate, the rate discussed during your initial pre-approval is generally not guaranteed. If your home search takes a month or two, market conditions may be different when you are ready to write an offer.

What If Rates Go Up?

An increase in interest rates does not necessarily mean you have to give up on buying a home. You may have several options, depending on your situation:

• Consider a lower purchase price.
• Adjust the amount of your down payment.
• Explore seller concessions, if available, that could potentially be used toward an interest-rate buydown.
• Reassess your loan structure with your lender based on current market conditions.

The important thing is to review the numbers before submitting an offer, rather than signing a contract first and trying to work out the financing afterward.

The Bottom Line

Pre-approval is an important first step in the homebuying process, but it is not a guarantee that your purchasing power will remain unchanged.

Your qualification is based on several factors—including income, debts, assets, credit, loan program requirements, and prevailing interest rates. When those conditions change, your maximum purchasing power can change as well.

If you are preparing to make an offer and some time has passed since your pre-approval, take a moment to verify the numbers with your lender. A quick review before submitting an offer can help you understand your current purchasing power and avoid surprises later in the transaction.

08/20/2026

*사전승인도 변한다*

집을 사기 위해 융자상담을 받고 사전승인을 받아놓으면 많은 바이어들은 그 금액까지 한 동안 집을 살 수 있다고 생각한다. 예를 들어 70만 달러까지 사전승인을 받았다면 몇 달 뒤에도 당연히 같은 금액까지 가능할 것이라고 생각하기 쉽지만 실제로는 그렇지 않다.

사전승인은 한번 받아놓으면 그대로 유지되는 고정된 숫자가 아니다. 소득이나 자산, 크레딧에 아무런 변화가 없어도 시장 이자율이 움직이면 내가 살 수 있는 집의 가격도 달라질 수 있다.

이유는 DTI(Debt-to-Income Ratio), 즉 소득대비 부채비율 때문이다. 같은 금액을 빌리더라도 이자율이 올라가면 매달 내야하는 모기지 페이먼트가 증가하고 그 만큼 DTI도 올라간다. 일정 수준을 넘어서면 더 이상 같은 금액의 융자를 받을 수 없게 된다.

예를 들어 몇 주 전 6% 초반의 이자율을 기준으로 70만 달러짜리 주택까지 구입할 수 있었던 바이어가 있다고 하자. 이후 이자율이 0.5% 정도 올라갔다면 소득과 크레딧이 그대로여도 최대 구입가능 금액은 줄어들 수 있다. 특히 DTI가 이미 승인한계에 가까웠던 바이어라면 작은 금리변화도 생각보다 큰 영향을 줄 수 있다.

그래서 사전승인을 받은지 시간이 어느 정도 지났다면 실제 오퍼를 쓰기 전에 현재 이자율을 기준으로 융자조건을 다시 확인하는 것이 좋다. 사전승인 당시 안내받았던 이자율 역시 별도로 Lock하지 않았다면 보장된 것이 아니다. 집을 찾는데 한두달이 걸렸다면 처음 상담했을 때와 실제 계약할 때의 조건이 달라질 수 있다.

그렇다고 이자율이 올랐다고 집구입을 포기해야 한다는 뜻은 아니다. 구입가격이나 다운페이먼트를 조정할 수도 있고, Seller Credit을 받을 수 있다면 이를 이용해 이자율을 낮추는 방법도 검토할 수 있다. 중요한 것은 계약을 먼저하고 방법을 찾는 것이 아니라 오퍼를 넣기 전에 현재 조건으로 다시 계산해 보는 것이다.

사전 승인은 집을 사기 위한 중요한 첫 단계다. 하지만 승인 가능한 금액은 소득과 부채, 자산과 크레딧뿐 아니라 당시의 시장 이자율까지 반영해 산정되기 때문에 시간이 지나면 달라질 수 있다. 결국 시장 이자율이 변하면 나의 구매력도 함께 변할 수 있다는 뜻이다. 따라서 실제 계약을 앞두고 있다면 현재의 조건을 기준으로 다시 한번 숫자를 확인하는 것이 보다 안전한 선택이다.

집을 사기 위해 융자상담을 받고 사전승인을 받아놓으면 많은 바이어들은 그 금액까지 한 동안 집을 살 수 있다고 생각한다. 예를 들어 70만 달러까지 사전승인을 받았다면 몇 달 뒤에도 당연히 같은 금액까지 가능할 것이라고 ....