張酷哥的仲介日常

03/02/2026

今天去電地政局區段徵收科，終於摳到一位較資深專員大姐說明。

區段徵收地主，單一歸戶號原則上只能抽一支順序籤，只有遇見下列合併情形，即可額外產生籤號：

比方有 A、B 兩個地主（歸戶號）
A 有 1000 權值
B 有 2000 權值

A、B 可以排列組合成三籤去申請配地，比方說：
A 的 800 權值為一籤
B 的 1000 權值為一籤
A+B 共1200 權值再另成一籤

“只要合併成員的「歸戶號組合不完全相同」即可產生新抽籤籤號”，前提是該籤號所含權值量符合該街廓最小配地額度（不然沒意義），這概念一般大眾很難直觀簡易具體描述，但有修過資料庫管理應該就能立刻理解。（像專員冗長講了一堆，炸聽到我幫她歸納縮短成一句話時還愣在那邊消化好一會才想通了說，喔你這麼說也可以XDDD）

也就是說舉例有甲、乙、丙三人，如果想盡可能增多順序籤數量，便可透過不同排列組合產生：

1. 甲
2. 乙
3. 丙
4. 甲乙
5. 甲丙
6. 乙丙
6. 甲乙丙
共七支籤。

這麼做對於手頭有大量權值的業主團隊有機會分散籤運不夠理想的風險，但究竟主力權值究竟最後籤號在前在後也是得看運氣，區段徵收的配地攻略就是如此有趣！

這規則也給想空手進場的投資者，多了許多空間，不用非得受到只出售部分權值的賣方制約綁在一起選配土地，只要按照前述方式產生出多的籤號即可保有抽籤的彈性和自主性。

當然，地政局的角色立場統一希望地主們如果要買賣拜託選配好土地拿到權狀再去進行，避免他們作業時添亂，所以今天洽詢時，專員不斷跳針表達分那麼多籤權值可能不夠用啦～諸如此類的

但我用意只是想確定客觀規則是否允許這樣操作，兜了好幾圈他們才冷靜下來給了肯定的答案，只是又補充說每件區段徵收的流程大同小異，所以還是要自己注意。

而投資市場就是這樣，有誘因的產品總是大家會想方設法在遊戲規則內把利益最大化，這也就是內行土地玩家該有的門道！

#區段徵收
#航空城計畫
#區段徵收科
#地政局

22/08/2025

多頭行情買方大多懶的花時間，貴沒關係，單純就好，反正會繼續漲，只怕趕不及上車。

現在多空交戰，便宜就來、斷頭不賴、腰斬是真愛！機率高低而已，總而言之，買方開始願意等，可以花更多時間等整合案、二胎件、34-1、合建的案子開始出頭天。

平常比較常看到同行分享的，大多是房屋類型的故事：

「屋主換屋買的預售快交屋了，現有這間大砍價惜售！」

鄰居跑得算快（鞭子抽的夠狠），大刀還沒砍到腰，只是少了幾跟頭髮，其實也是賺，只是不到預期，但銷售節奏跟我當初安排根本100％吻合，差在咱被當成抬轎的，唉～

同事還有一間青埔 A17 三房車，上個月同房型三樓成交 2400 多萬，這間只要 2000 萬，搞不好還有找，一坪 40 萬內，香！

「屋主股票套住了，要賣房子去救股票」
「地主航空城和南科都有買，想賣航空城去救南科」

類似這種的就當成同件事來說了。

玩英雄聯盟的都知道，打野應該要幫優不幫劣（Cyo 說的 XD）。

股票（尤其中短線）也是，常常看到有人遇到要抉擇時，都是賣掉小漲的強勢股，拿去救那些跌到萬年深淵無法翻身的劣勢股，無法面對帳面上一點小虧損，寧願永遠套在那邊等奇蹟。

股票和不動產哪個好玩，見仁見智，標的選擇熟為優劣，我們也沒絕對的資格說嘴。

但就不動產之間的比較，有個估價概念叫做流通性，可以直觀理解成該產品潛在買家的數量，跟價格不見得直接相關。

取捨之際，除了腦袋執著在（較有變數的）未來性，也得考量（實際面的）流通性，希望各位出售時跟購買時都一樣開心，而不是買賣時都用狂奔的，懂的都懂。

暑訓告個小段落，終於有空彙整日常，下一篇來分享近期遇到的危老小烏龍。

#仲仲日常

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22/08/2025

機場捷運A21站地區區段徵收及大溪埔頂營區區段徵收開發案可建築土地標售事宜
公告期間:自114年8月20日起至114年9月19日止
投標日期:114/8/20至114/9/22上午9時止
開標日期:114/9/22(星期一)上午10時
https://land.tycg.gov.tw/cp.aspx?n=4076

#區段徵收

21/08/2025

環評大會審查高鐵延伸宜蘭案，環委經考量工程期間土石方暫置、樹木移補植等，建議本案補充修正後通過。鐵道局說，新建工程約59.6公里，未來台鐵、高鐵可互補和成長。

10/07/2025

#區段徵收
#台知園區

經濟部近年重啟「台灣知識經濟旗艦園區特定區計畫」（簡稱台知園區，原璞玉計畫）。新竹縣政府於上週六(7/5)辦理聽證前說明會。強調此次目的在聽不在答，僅蒐集意見。部分地主質疑，目前尚未進入土地徵收階段，卻說要....

18/06/2025

27/04/2025

最近前輩友人想轉投資其他行業別，從高爾夫球練習場（因為預算太可愛被打槍到就此絕口不提），發想評估了幾項後覺得長照不錯，稍微做了些市調和功課後便興致勃勃開始進行，而敝人責無旁貸的肩負土開任務，尋找合適的土地，畢竟未來也可能參與其中。

但，初步的找地條件如下：
購地預算3000 萬內為主，（一般農業區或都內）農地面積 400～500 坪或（不限定使用分區）建地 200 坪左右，地點可往大溪、龍潭，如往海邊別超過新屋及新坡市區，臨路條件6～8 米即可（符合變更條件），環境適合居住不能太吵雜等等。

以我在不動產行業的敏銳度，第一時間內心就發動了日向家血繼限界，一袋米要扛幾樓就先不說，預算、單價、總價、地點、臨路、使用分區這六個主要條件，光要達成8成一般就算 Apple 案了，更何況100%滿足。

先問了一輪熟識的同行朋友未果，也不意外。

但任務嘛，總是要有點挑戰性，所以硬著頭皮卯起來把591 翻了一遍，足足1000 多個案子，不乏有重複的，看到眼睛快脫窗了，篩到剩下10 幾件還沒去了解，但在繼續工作前，先來歸（ㄅㄠˋ）納（ㄩㄢˋ）兼吐槽一下，幾個比較無言的情形抒發一下：

1. 廣告臨路說六米，電話打去才說部分路段沒辦法會車，一整家公司至少六七個人都在廣告這筆，每個人都強調六米路到底⋯

2. 太靠海邊的一律篩掉就不提了，桃園的海邊除了冷、濕、部分還有工業區飄出來的味道。

3. 中壢民權路附近才 1 字頭的甲建！但地形長得像海星⋯同業還一直強調地形真的很醜很難規劃喔好像怕真的會成交一樣，那幹嘛還廣告啊⋯

4. 大致條件基本上都符合，但是廣告的這位老兄連一般農業區和特定農業區都沒搞清楚沃草白開心的。

5. 青埔附近的農加建，面積和臨路都不錯，打去結果業務大媽在那邊教訓你同行要先告知，還需要她說嗎？（怪了也沒跟你討地號，只是先概略了解案子是否合適，現在是身為不動產經紀人就不能買不動產了膩？）
兇屁兇，要買也是跟你同事買，哼！

6. 類似第3 種狀況，業務主動告知土地賣很貴、地形不太好，路很難進出blah blah～我就納悶，業務是欠這個不討喜的地主很多還怎樣，怎麼不直接載明就好，都電話打去才講⋯后～里穴！

哼～QK一下等等來去叫AI 做簡報了（摔筆）

#不動產日常

拜託各位冰友有合適案子的分享一下啦～

20/04/2025

桃園市政府計畫在平鎮山子頂規畫公辦永豐市地重劃區，開發面積近6.4公頃，其中包含公園、住宅與宗祠等用地，2022年已完成重劃計畫書，但設計階段發現地底廢棄物多達23萬立方公尺，清運費高達13.3億元，超出開發成本1.9億元甚遠，面臨廢止命運。

最新進度是地政局今年2月6日已報內政部廢止重劃，正待內政部核定。

#市地重劃

桃園市政府計畫在平鎮山子頂規畫公辦永豐市地重劃區，開發面積近6.4公頃，其中包含公園、住宅與宗祠等用地，2022年已完成...

08/02/2025

google 地球真好用
如果需要別太古早時期的空拍圖，先別急著跑去申請農林測量圖，可以先上來瞄一下，很多案情若然揭曉。
https://reurl.cc/mRjLL7

前幾天洽談土地案件碰到一些疑慮，查詢時順道看一下高鐵週邊過去跟現在，原來這就是房價每坪單價 16 萬 跟 61 萬的差別 XD。

買賣土地然常被認為相對簡單，跟房屋比起來沒有那麼多瑣碎的服務，還要看屋況、漏水、凶宅、結水電等等....

但，坑起來也是要人命。

一般從事徵收土地買賣，除了注意謄本上
1. 所有權是否完整
2. 他項權利是否符合比例
3. 是否有其他如污染、限制登記等註記

還需要再確認
1. 徵收公文或政府發布計畫範圍內行文（不然是買辛酸的嗎？）
2. 重劃與否（影響配地比例）
3. 農用（土地增值稅、房地合一稅，有被開罰過的自己要注意）
4. 套繪（雖不影響徵收價值，但卻是買方議價的好理由，然後公文還得公所和建管處各發一份）

最後還有近來越來越被重視的，未爆核彈等級的
「地下掩埋廢棄物」問題。

購買前或地主自己先對土地健檢一下，可以先觀察
1. 土地高度是否異於鄰地或馬路，且相當顯著
2. 種植農作時，土地是否不太容易保水，灌溉完很快就流失
3. 上 google 地球先看看（免費的），真的有需要或是高機率時再去申請航拍圖（農林測量圖）

很多地主會認為，農用證明都申請的下來了，怎麼可能？

但我們目前通用的農用證明申請，都是隨意插上公所要求的農用標準作物，拍照驗收即可，能否存活則非所問。

而且掩埋物通常在地下 3 至 6 公尺以下，沒出動個重型機具，根本探測不到那深。

因此如果現況耕作中，農作都能健康收成的，相對安全很多。
但，郊區過去疏於管理雜草叢生看起來又有莫名土堆的.......

保重阿～

#區段徵收
#土地買賣
#廢棄物掩埋

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02/02/2025

新竹縣提出 #科三計畫、 #台知園區、 #新竹縣市科技大橋、 #台1線替代道路第二期工程、 #大新竹輕軌銜接桃園機捷 等5大重要政策議題，縣府要求將台知園區納入 #大矽谷計畫，國發會主委回應將督促各部會列管最終進度。

目前 #台知園區 將由經濟部啟動聽證程序，預計農曆年後就將進行聽證會，相關形式與時間會再與經濟部討論。

桃竹苗大矽谷計畫攸關台灣產業發展，新竹縣長楊文科今天在主管會報中提到，新竹縣提出科三計畫、台知園區、新竹縣市科技大橋、台...

02/02/2025

劉男就提供地主清冊給予房仲，以供其開發客戶使用。而後劉男於當年11月15日收受10萬元現金分紅、另外收受10萬元分紅並以之回補公司股款，再於2012年1月16日收受7萬5,000元現金分紅，於2014年1月27日收受10萬元現金分紅，於2014年2月14日至18日間，以股東身分接受免費員工到大陸地區旅遊。之後因劉男積欠房仲債務，房仲報警處理，檢警清查後才發現劉男有插乾股領分紅的貪污情事，因此提起公訴。

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歪樓心得：

分潤 12.5％，但看起來每年平均才分到10萬左右.... 是業務沒在認真開發還是提供的人被坑了XD 也賺太少了吧！

#個資法
#縣地重劃
#市地重劃
#區段徵收

前新竹縣政府地政處徵收科技士劉宏基，與魏姓房仲勾結，以插乾股的方式，由劉男洩漏應保密的區段徵收地主清冊給予房仲，供其拓展業務之用，並領取房仲分給的分紅3，甚至還參加房仲的公司員工海外旅遊，不法得利約30萬...