勞倫斯夢想家 張偉倫 Lawrence

13/09/2026

📍苗栗大湖｜326坪方正角地｜專任委託總價3,600萬

土地完成合併整合，緊鄰大湖國中學區，臨路方正角地、面寬約40米，苗栗大湖同時具備「臨路＋方正＋大面寬＋學區」四項條件的完整基地非常少見。

土地基本資料
📌 座落：苗栗縣大湖鄉
📌 總面積：326坪
📌 使用分區：建蔽率60%／容積率180%
📌 總價：3,600萬（單價約11萬/坪）
📌 委託方式：專任委託

Q&A
Q：這塊地可以蓋什麼？
A：依建蔽60%／容積180%試算，適合規劃4層以下連棟透天或低層集合住宅。

Q：總價怎麼算出來的？
A：專任委託總價3,600萬，換算單價約11萬/坪，產權單純可一次整合交易。

Q：這塊地的稀有性在哪？
A：苗栗大湖同時符合臨路、方正無畸零、面寬達40米、緊鄰學區這幾個條件的完整角地，市場上不多見。

📞 0988-510-018 張偉倫 Lawrence｜土地開發整合・房地產顧問・專案代銷

不動產經紀業｜巨馥地產有限公司
經紀人：宣國威(102)中市經紀字第001075號
營業員：張偉倫(109)苗縣經證字第370218號

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13/09/2026

11/09/2026

11/09/2026

🏠 配偶贈與後再由子女繼承，賣房時竟可能從「舊制」變「房地合一新制」？

很多家庭在做資產傳承時，都會有一個很自然的想法：

「房子先贈與給另一半，以後再留給孩子就好。」

但真正要注意的，可能不是現在贈與要繳多少稅，而是——

孩子未來繼承後出售，究竟適用舊制，還是房地合一新制？

這個差異，可能直接影響最終稅負。

📌 一個很值得注意的傳承情境

假設：

▪️ 民國98年｜爸爸買進房地
▪️ 民國109年｜爸爸將房地贈與媽媽
▪️ 民國113年｜媽媽過世，兒子繼承
▪️ 民國115年｜兒子出售房地

很多人第一個反應可能是：

「爸爸98年就買了，應該是舊制吧？」

但事情沒有這麼簡單。

真正的關鍵，在於中間曾經發生過一次：

「配偶贈與」。

⚠️ 為什麼「105年1月1日」這麼重要？

房地合一所得稅制度自民國105年1月1日起施行。

依財政部現行規定，配偶本人取得另一半贈與的房地後出售，符合規定時，可以回溯至配偶間第一次相互贈與前，原配偶取得該房地的日期，來判斷持有期間及新舊制。

但是——

如果房子後來不是由受贈配偶出售，而是受贈配偶過世，再由下一代繼承後出售，稅制判斷就必須重新檢視。

財政部也曾以實際案例說明：

父親早年取得房地，105年後將部分持分贈與母親，母親過世後再由子女繼承；其中母親於105年後「受贈取得」的持分，子女日後出售時，可能屬於房地合一新制課稅範圍。

也就是說：

不要只看到「爸爸當年買房的日期」，還要把後續的贈與、繼承時間與各持分取得原因一起拆開判斷。

🔍 最容易誤會的3件事

①「配偶贈與免贈與稅，所以沒有稅務成本？」

不一定。

配偶相互贈與的財產依法可不計入贈與總額；土地也可能依規定申請不課徵土地增值稅。

但這解決的是「當下移轉」的問題。

未來出售時的所得稅，是另外一件事。

②「房子很早以前買的，所以孩子以後賣一定是舊制？」

不一定。

中間如果曾經發生贈與、繼承、持分移轉，就必須逐一確認：

✔ 原始取得時間
✔ 配偶贈與時間
✔ 被繼承人的取得原因
✔ 繼承發生時間
✔ 各持分是否具有不同取得歷程

甚至同一間房子，因為不同持分的取得原因不同，可能出現部分適用舊制、部分適用新制的情況。

③「繼承可以併計上一代持有期間，所以一定沒問題？」

這也是常見誤區。

「持有期間怎麼算」與「到底適用新制還是舊制」，不能完全混為一談。

符合房地合一新制的繼承房地，在計算適用稅率的持有期間時，依規定可能可以併計被繼承人的持有期間；但首先仍要判斷這筆房地交易究竟是否落入房地合一課稅範圍。

💰 為什麼這件事一定要在「贈與之前」算？

因為舊制與房地合一新制的課稅邏輯完全不同。

舊制主要針對房屋交易所得課稅；土地部分則有其土地增值稅制度。

房地合一新制則是以房屋、土地交易所得為基礎計算，並依持有期間、交易情形及是否符合相關優惠規定等決定實際稅負。

因此，同一間房地只是改變了傳承路徑：

直接繼承
與
先配偶贈與 → 再由下一代繼承

未來出售時的所得稅結果，就可能完全不同。

📋 配偶贈與前，我會建議先確認4件事

1｜原始取得日是哪一天？
尤其要確認是不是在民國104年12月31日以前取得。

2｜配偶贈與預計在哪一天完成？
105年1月1日是房地合一制度的重要分界。

3｜這間房子未來會不會由下一代出售？
如果本來就有出售、換屋或資產處分規劃，更應事前試算。

4｜直接繼承、配偶贈與、買賣或其他傳承安排，總稅負各是多少？
不要只比較今天可以省多少，而要比較整個資產傳承流程的總稅負與實際需求。

⚠️ 房產傳承，真正要看的不是「這一步有沒有免稅」

而是：

「這一步做下去，下一步會發生什麼？」

配偶贈與本身可能具有稅務優惠，但如果房子本來屬於舊制取得，又規劃未來由下一代繼承後出售，就更值得在移轉前把完整稅務路徑算一次。

因為一紙贈與登記，
可能不只是「把名字換成另一半」。

它也可能影響下一代未來出售時的房地合一稅適用結果。

📌 Lawrence 房產筆記

不動產傳承沒有一套方式適合所有家庭。

房屋取得年度、取得方式、持分比例、公告土地現值、房屋評定現值、實際成本、是否自住，以及未來是否出售，都可能改變最後的稅務結果。

在贈與之前先算，通常比完成移轉之後才想辦法補救，更有規劃空間。

本文依財政部房地合一課稅規定及相關解釋令整理，屬一般性房產稅務資訊；個案仍應依實際產權移轉歷程、持分及稅籍資料，由國稅局、地政士或會計師確認。

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08/09/2026

07/09/2026

07/09/2026

07/09/2026

05/09/2026

【買房車位怎麼挑？平面、機械、坡道式優缺點一次看懂】

買房時，很多人只看「房子幾坪、總價多少」，卻忽略了一個每天都會使用、也可能影響未來轉售性的關鍵——車位。

尤其在頭份、竹南、新竹等以汽車通勤為主的生活圈，車位不只是停車空間，更是購屋總價、使用便利性、社區管理成本與未來轉售條件的一部分。

我是 張偉倫 Lawrence｜勞倫斯夢想家，整理幾個實際看房時，建議購屋族一定要確認的重點。

▌一、常見車位怎麼選？

① 坡道平面｜多數自住族優先考慮
直接沿車道開到停車格，不需要等待機械設備。

優點：
✓ 進出快速、使用直覺
✓ 車型限制相對少
✓ 後續維護相對單純
✓ 中古屋市場接受度通常較高

缺點：
價格通常也是各類車位中相對較高。

如果預算允許，又準備長期自住，坡道平面通常是最容易使用、也最容易被市場接受的選擇。

② 升降平面｜車位是平面，但進出靠汽車升降設備
停妥後與一般平面車位相近，但車輛進出地下室需透過升降設備。

優點是價格可能較坡道平面低；缺點則是尖峰時段可能需要等待，也要考慮設備保養、故障及未來維修成本。

③ 坡道機械｜價格較低，但先確認你的車停不停得下
車輛可沿坡道進入停車層，再停入機械設備。

購買前務必確認：
✓ 限高
✓ 限寬
✓ 限長
✓ 限重
✓ SUV／休旅車能否使用
✓ 機械設備年份與保養紀錄
✓ 社區維修費如何分攤

不要只因為「車位比較便宜」就決定，現在省下的價差，也要把未來使用與維護成本一起評估。

④ 升降機械、倉儲式｜更需要評估設備與管理
這類車位最大的重點不是只有售價，而是等待時間、故障風險、維護制度、停電或設備異常時的處理方式，以及未來接手買方的接受程度。

▌二、權狀40坪，不代表房子真的有40坪

這是首購族很容易忽略的地方。

假設：

房屋＋車位權狀合計 40坪
成交總價 2,000萬元
其中車位登記 10坪
車位價格 200萬元

若要觀察扣除車位後的房屋單價，可拆開計算：

（2,000萬－200萬）÷（40坪－10坪）＝60萬／坪

如果直接用：

2,000萬 ÷ 40坪＝50萬／坪

兩種算法會差到 10萬元／坪。

所以比較中古屋、新成屋或預售屋行情時，不能只看網站顯示的「總價÷總坪數」，還要確認車位價格、車位登記面積，以及各案坪數組成，才有較合理的比較基礎。

▌三、為什麼有些車位權狀6坪，有些卻10幾坪？

因為權狀上的車位面積，不一定等於你眼睛看到的停車格面積。

實務上還可能涉及車道、坡道及必要空間的持分與登記方式，因此不同建案即使停的是類似大小的車位，權狀登記坪數仍可能不同。

買房不要只問「有沒有車位」，還要問「車位幾坪、怎麼登記、價格多少」。

▌四、車位產權更要看清楚

中古屋交易時，應進一步確認車位的登記型態、使用權源、是否屬共有部分、是否有專用使用約定，以及能否與主建物分開移轉。

法定停車空間、增設停車空間及過去的獎勵停車空間，在產權與使用限制上可能不同，不能只靠「平面車位」四個字判斷。

最穩妥的方式，是實際核對：
建物謄本、建物測量成果圖、買賣契約、分管或規約相關資料。

▌五、車位到底該買還是租？

如果是長期自住＋每天需要開車，我通常會建議把「有合適車位」直接列入購屋條件，而不是交屋之後再想辦法。

因為房子可以重新裝潢、格局有時可以調整，但社區停車位數量通常不是入住後想增加就能增加。

如果是短期持有、投資，或目前資金配置比較吃緊，則可以把周邊月租行情、社區車位供給與房屋總價一起評估。

最後給準備買房的朋友一個簡單排序：

長期自住：坡道平面優先
預算有限：再評估升降平面／機械車位
開SUV、電動車或大型車：簽約前一定實際確認尺寸、載重及充電條件
買中古屋：一定核對車位產權與使用方式

買房真正要比較的，從來不只是「總價便不便宜」。

房屋坪數、車位坪數、車位價格、產權、管理維護與未來轉售性，要拆開來看，才比較接近這間房子真正的價值。

我是 張偉倫 Lawrence｜勞倫斯夢想家
長期深耕 苗栗頭份、竹南、新竹房地產市場，分享買房、賣房、土地與不動產交易實務。

如果你正在看頭份、竹南、新竹的房子，不確定「這個車位值多少？」「權狀坪數怎麼看？」「這間房的單價到底怎麼算？」
歡迎把物件資料傳給我，我可以協助你從實際交易角度一起拆解。

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