菲爾地產 Fair Real Estate

02/06/2026

【菲爾資產｜全球房市週報】
台灣 × 澳洲｜June 2026

👇 這週最值得關注的兩件事

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🏠 台灣

🧐現在是買房好時機嗎？

答案是——對自住買方來說，近年最強的議價機會正在形成

2026年建商餘屋預估高達36萬戶即將湧入市場，央行限貸六成政策持續壓抑投資需求，民間投資意願保守。Q1 GDP雖為年陳比最強季，但資金還沒大量回流房市

➡️ 下半年供給潮來臨前，是自住買方談價的黃金視窗

✅ 來源：內政部國土管理署、中央銀行、主計總處

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🇦🇺 澳洲

🧐澳洲房市還能買嗎？

要看你買哪裡——城市差異比你想的還大

RBA三度升息至4.35%，完全抵消去年降息效果，四大銀行全面轉嫁給貸款人。全國房價年增9.9%看似亮眼，但伯斯獨走+26%，雪梨和墨爾本卻已開始轉跌

2027年7月負扣稅改革上路，新建物業成為外國人唯一保有雙重稅務優勢的選項

➡️ 城市選擇決定成敗，進場前務必做足功課

✅ 來源：RBA、Cotality、CBA、Westpac、澳洲聯邦預算案

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15/05/2026

【菲爾地產 全球房市週報】美國 X 馬來西亞

🇺🇸 美國房市 🔴 壓力
📊 房貸利率攀升至6.54%，中東衝突與通膨推高利率壓力

📈30年期固定利率房貸截至5月14日達6.54%，為近5週高位。美國與伊朗軍事衝突推升油價，4月CPI年增3.8%，為2023年5月以來最高。
🏦Fed今年已三度按兵不動，基準利率維持3.5–3.75%。儘管如此，MBA數據顯示上週申請量仍週增1.7%，買方正逐漸適應高利率環境。
🗺️市場分化：德克薩斯州、佛羅里達州轉為買方市場；東北部與中西部維持強勁賣方市場。
📌 資料來源：Freddie Mac、Bankrate、抵押貸款銀行家協會（MBA）
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🇲🇾 馬來西亞房市 📈 上漲
🚇 柔佛新山RTS捷運完成93%，鄰近站點房價兩年漲18–20%

✅馬來西亞2026年房市高度分化。最大亮點：柔佛新山RTS捷運連接新加坡進度達93%，議會2月12日通過相關法案，正式商業營運目標訂在2027年1月。
🏠靠近捷運站5公里內物業兩年內已升值18–20%；JB市中心自2020年至今累計漲幅達40–50%，RTS鄰近區租金報酬率6–8%。
⚠️注意：2026年1月起外國人購買住宅印花稅由4%倍增至8%，總交易成本約9–10%。
🏦Bank Negara維持OPR於2.75%，對首購族友善。
📌 資料來源：NAPIC/JPPH、Bank Negara Malaysia（BNM）、馬來西亞議會、Bamboo Routes

14/05/2026

【菲爾資產 全球房市週報】台灣 X 澳洲
🇹🇼 台灣房市
🟡趨勢判斷：盤整築底，量縮趨緩但信心待根據

📊根據六都地政局公布數據，2026年4月六都買賣移轉棟數合計約 1.57萬棟，月減14.2%、年減7.1%，為八年同期新低；累計前四月共6.27萬棟，年減3.4%，創1999年有紀錄以來第三低量。
🔎中央銀行2026年首季理監事會議意外鬆綁，全國自然人第二戶房貸成數調升至六成；央行同步公布議事錄，確有理事提出反對意見，顯示政策方向仍存在內部分歧，後續管制力道仍需密切觀察。
🏢內政部統計顯示，2025年全台建物買賣移轉棟數約26.1萬棟，創九年新低，不動產經紀業家數自2025年7月高點後連續六個月下滑，全台仲介店頭累計熄燈逾126家。
📄主計總處資料顯示，2025年台灣經濟成長率達7.37%，惟經濟動能未能有效傳遞至房市；央行預測2026年經濟成長率為3.67%，房市仍受信用管制與貸款壓力雙重壓抑。
🔺內政部國土管理署提醒，報稅季期間符合公益出租人資格的房東，可依規定享有租稅優惠，官方持續推動社會住宅包租代管計畫。
📌 資料來源：內政部統計、中央銀行理監事會議決議、主計總處、工商時報
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🇦🇺 澳洲房市
🔴 趨勢判斷：升息壓力升高，市場明顯分化

📈RBA於5月5日第三度升息1碼，基準利率升至4.35%；總裁Bullock表示政策有空間暫停，但未排除進一步升息。Commonwealth Bank預測全年利率維持不變，Westpac仍預測6月、8月各再升1碼至4.85%。
📉Cotality全國住宅價值指數顯示，2026年Q1整體上漲2.1%，惟城市分化明顯：柏斯單季勁升7.3%（年增26%），悉尼與墨爾本因供給增加、拍賣清除率下滑，漲勢趨緩，年增分別約2%。
🪙全澳住宅總市值達12.6兆澳幣，住宅房貸餘額僅2.6兆澳幣，整體貸款成數約20%，系統性風險有限。但拍賣清除率已滑落至56.5%，為今年次低，市場情緒明顯趨謹慎。
💹澳洲聯邦預算案（5月12日公布）擬對新投資物業取消負扣稅（Negative Gearing）優惠，資本利得稅（CGT）折扣可能從50%削減至25–33%；現有持有物業預計受祖父條款保護，不受新制影響，但新購置投資房的稅務成本將顯著提升。
📊Commonwealth Bank高級經濟師指出，澳洲住宅供給長期不足，目前建設進度距2029年國家住宅協議120萬戶目標仍有明顯差距，供給短缺將持續支撐中長期房價。
📌 資料來源：RBA（澳洲儲備銀行）、Cotality（原CoreLogic）、Commonwealth Bank、聯邦預算案

07/05/2026

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07/05/2026

📚 你真的了解「美國公寓」和台灣公寓有什麼不同嗎？

很多人第一次聽到「美國公寓投資」，腦中閃過的問題都是：
「跟台灣買公寓差在哪？」

今天整理出5大方向，讓你一次比較清楚 👇

① 產權結構
台灣：公寓產權通常含土地持分
美國：Condo（共有公寓）持有室內空間 + 共有設施比例
→ 兩者均可 100% 自由買賣，產權明確

② 租金報酬率
台灣（台北市區）：約 1.5%–2.5%
美國（達拉斯、奧蘭多等二線城市）：約 6%–7%
→ 同樣預算，美國租金收益高出 2–3 倍

③ 持有成本
台灣：房屋稅 + 地價稅（總額相對低）
美國：Property Tax（每年約 1%–2.5% 房屋估值）
→ 德州無州所得稅，整體稅負仍具競爭力

④ 外國人購買限制
台灣：外資買房有限制
美國：外國人可 100% 持有產權，無需身份限制

⑤ 出租管理
台灣：自己找房客或靠仲介
美國：有成熟的 Property Management 制度
→ 一條龍代管，你在台灣也能穩定收租

📌 結論：美國公寓不是「更複雜」，
是「制度更成熟、收益更透明」。

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06/05/2026

【美國房地產市場的無限潛力】

美國房地產市場一直以來都是全球投資者的熱點。這片廣闊的土地不僅擁有穩定的經濟環境，還提供了多元化的投資選擇，從而為全球的投資者提供了無數的機會。無論是想要投資商業地產、住宅物業，還是尋求新興的房地產科技，公司都能在這裡找到合適的契機。

近年來，隨著技術的進步和消費者需求的變化，美國房地產市場呈現出一個積極的增長趨勢。科技的應用不僅提升了物業管理的效率，也開創了全新的投資模式。特別是在商業地產和住宅市場中，投資潛力不容小覷。商業地產方面，辦公樓、零售空間和工業物業都在不斷升值；而在住宅市場，隨著城市化進程加快和人口增長，租賃需求也在持續上升。

您是否考慮過在美國進行房地產投資？無論您是新手還是經驗豐富的投資者，美國市場都值得深入研究和探索。歡迎分享您對美國房地產市場的看法和經驗，讓我們一起探討這個充滿活力的市場！也許您的下一個成功投資就在這裡誕生。

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展示一張美國達拉斯Ivy Wood別墅社區的圖片，讓您的投資夢想更具現實感！ 📸 這張圖片不僅展現了美國城市的繁榮與活力，也象徵著無限的投資機會正在等待著您的發掘。

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26/03/2026

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