16/09/2026
【投資人觀點分享】大阪旅館真的崩盤了？萬博退場IR接棒 低谷佈局2030
「聽說大阪旅宿市場正在崩盤？」在跨國旅宿投資的浪潮中，我們有不少客戶因為看好日本關西地區強大的觀光效益，進而投入大量資本在旅宿業。然而，近期某台灣知名飯店品牌的創辦人與我們分享，萬博後的大阪旅宿市場出現拋售潮，但若能掌握最根本的「財務損益表現」與「資產營運效率」，有機會危機入市撿便宜。
一、 大阪旅宿供需失衡
從客觀的數據來看，目前大阪旅宿市場供給大於需求。過去為了迎接萬博，大阪在2023年新增約 6,042間客房、2024年又增加約 4,739間。大型案包括：
APA Hotel & Resort大阪梅田駅Tower：約1,704室
APA Hotel & Resort大阪難波駅前Tower：約2,055室
Four Seasons大阪：約175室
DoubleTree大阪城：約373室
Canopy by Hyatt大阪難波：約167室
2025年又加入Waldorf Astoria、Patina、阪急Grand Respire等高級飯店。
以上數量還不含小型飯店與民宿，也就是說，2023～2025年間大阪經歷了一波非常大的飯店供給潮。萬博結束後，旅宿市場出現以下兩個現象：
1.客房均價下跌
由於近年大量外資湧入大阪開飯店。在供過於求的價格競爭下，大阪當地的平均客房單價（房價）已被快速壓低，部分區域甚至被砍到每晚約台幣 600 元至 800 元。這種價格結構已經嚴重脫離了正常商務旅館、精緻旅宿的合理價格區間。
2.損益結構失衡
不僅房價慘不忍睹，日本當地的水電、物業管理與人力資本也是越來越高。創辦人對此提出一針見血的疑慮：「在每晚房價僅有幾百元台幣的市場下，面對如此高昂的固定成本支出，業者要怎麼回本，甚至是怎麼生存？」這種利潤空間極度被壓縮的現況，使得大阪旅宿市場的任何投資機會都需要被審慎評估。
二、 危機入市的機會
創辦人與我們分享，由於日本借款利率低，不少同業朋友過去運用槓桿快速展店，但這些快速展店（旅宿業）的成本就是必須承受了龐大的資金還款壓力。在無法創造足夠現金流來穩定支出銀行利息、營運成本的情況下，原本高住房率的旅宿資產會慢慢開始賠錢，甚至被迫在進場不到幾年後，就得低價出售的悲劇。這也證明若一味追求「買得早」或「店數多」，也不是長久之計，若缺乏市場合理的房價支撐，就算在大阪市中心也只會加速資金的燃燒。但對於手上資金雄厚的投資人，目前反而是危機入市的好機會。
三、 大阪下一個結構性利多：大阪IR(綜合度假村)
還記得萬博所在地的人工島夢洲（Yumeshima）嗎？這地方將在2030年成為大阪最大的地產與觀光成長引擎-大阪 IR（Integrated Resort，綜合型度假村)，可以把它理解成日本第一座真正以「國際觀光＋MICE＋娛樂＋飯店＋博弈」為核心的大型複合城市級開發案。
大阪IR基地約 49.2萬㎡，總樓地板面積約 78萬㎡，預計 2030年秋季開幕。工程已於2025年4月正式動工，官方目前仍維持2030年秋季開業目標。背後投資者除MGM與ORIX各約43%外，還有許多知名關西大型企業，總投資規模約1兆2,700億日圓。包含國際會議中心及展覽中心、CASINO賭場、三座飯店合計2500間客房、其他商場餐廳及文化設施等等。
如果說大阪萬博是Event，大阪IR則是Anchor。2025年的萬博創造半年活動，短期爆發後就結束。2030年的大阪IR則是數十年的營運，每年持續創造人流。而並非多數來客都會住在IR裡，所以大阪市區如難波、心齋橋、日本橋等交通方便區域的老舊商務飯店、因資金壓力大想出場的個案都是值得評估的投資標的。
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