明善國際投資顧問暨金融不動產跨境電商港務倉儲控股集團

27/12/2016

目前都發局審議敦化南北路都更案件，要求商業區鄰路 30 米以上、4 樓以下須做商用使用，故未來敦化南北路上大樓都更後，即使改建豪宅，仍須保留臨街型商業使用，還是能保有一定的商業氣息，若都更順利，區域街邊商業區可望塑造出六本木精品、豪宅、商辦、旅館並立的繁華景貌。

敦化南北路沿線正由企業、建商、壽險公司共同推起一股都更風潮，包括台塑總部、冠德敦北地上權、國泰敦北民生分行都更案、中華票券大樓、寶豐隆興業敦南大樓、華塑大樓等案均在都更案程序中，原先都是純辦大樓，都更後卻多改為其他使用，或採商辦複合豪宅或旅館方式規劃，主因還是敦化南北路商辦一級商圈被信義區取代，豪宅價值已遠超商辦價值，而旅館則能創造穩定收益，因此申請都更案件多改建為旅館或豪宅。

https://tw.stock.yahoo.com/news_content/url/d/a/20161227/%E8%B1%AA%E5%AE%85%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A8%85%E9%99%8D-%E9%83%BD%E6%9B%B4%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%84%AA%E6%83%A0-%E6%95%A6%E5%8C%96%E5%8D%97%E5%8C%97%E8%B7%AF%E9%83%BD%E6%9B%B4%E5%8F%97%E7%9B%8A%E5%A4%A7-033948827.html

台北市府放寬新豪宅房屋稅，受惠最大的是 2014 年以後完工的新豪宅，目前台北市敦化南北路上，部分都更案已進入動工階段，也有許多案件即將完成審議，日前剛公告出售 8 戶的華固 (2548) 「華固名鑄」，即為其中進度較快的都更案。

13/12/2016

過去兩年銷聲匿跡的外資，又在今年下半年出現，多家亞太區私募基金積極評估台灣的商用地產市場，尤其鎖定旅館與北市商辦。

眼見近期外資頻繁詢問，商仲大膽預測明年第三季房市便會落底。根據商仲業者表示，外資蹤影在今年下半年陸續出現，相較前兩年無外資評估的困境，近期算是相當熱絡，再加上房價自2014年修正至今，跌幅10~35%不等，已有相當的空間，推算外資從評估到出手預計需要9~12個月，因此，大膽預測明年第三季將可見到外資危機入市的蹤影。第一太平戴維斯台灣區董事長朱幸兒進一步分析，預測明年第三季房價落底的因素有四項，包括台灣房價自2014年向下探底至今，跌幅高達10~35%，已有相當的進場空間，再加上世界各國因選舉等因素情勢並不明朗，目前貿然前進投資海外並非聰明選擇，因此，推測國內大型投資機構，尤其是壽險業者會將資金...

11/12/2016

宜蘭的觀光業業實在跑得有點過熱了...
「宜蘭的飯店拓點潮明年將達到高峰，觀光產業急速起飛，卻潛藏隱憂。宜蘭旅館公會理事長孫顏美表示，宜蘭人口原本就不多，新飯店大量增加，吸引員工跳槽，加上勞基法新制上路，人力缺口嚴重，「不少中小型旅館老闆都得自己跳下來工作」。」

全台旅館產業一片蕭條，唯獨宜蘭火熱，老爺、力麗觀光、寒舍、雲朗、福泰、四維航等各大集團將不約而同開出新飯店，顯示以國旅為主的宜蘭觀光市場，前景依舊看俏。

10/12/2016

跨境電商營業稅 課定了

http://money.udn.com/money/story/6710/2160256

立法院院會昨（9）日三讀通過加值型及非加值型營業稅法修正案，明定跨境電商業者須來台落地辦理稅籍登記，且比照台灣業者繳納5%的營業稅。違者可處3,000元以上、3萬元以下罰鍰，並可按次處罰。

30/11/2016

MSCI 明晟季度調整權重在台股今 (30) 日收盤後生效，加權指數早盤以上漲 21.86 點開出後，隨著金融股穩盤強度增帶動大盤震盪向上，盤中在 9225 點附近狹幅震盪，預估成交量近 700 億元，分析師指出，不見得 MSCI 生效後台股即會變盤，但可預料到主流內容將持續快速輪動轉變。

萬寶投顧投資總監蔡明彰認為，台股在 MSCI 全球新興市場指數已連續第 13 次遭調降權重，「可說司空見慣了，不用太擔心台股尾盤甩尾」。

另一方面，市場預期 OPEC 減產恐喬不攏，原油價格重挫將衝擊市場行情，對此蔡明彰提醒，無須過於擔憂油價崩跌，主因美國消費有撐，反而可關注，隨著川普效應緩和、美元回跌，將使新台幣短線有撐，並使台股行情不差。

行政院為加速推動都更，將祭出多項優惠措施，行政院長林全更強調務必重建民眾對都更的信心，激勵今日營建類股大幅走強，基泰、鄉林漲停，國建、太子漲幅均超過 8%，欣巴巴、冠德、宏盛漲幅超過半根停板，全坤建、國揚、力麒、日勝生、總太等均有 3% 以上漲幅。

而在美國升息預期帶動下，金控股和壽險股持續作為撐盤要角，新光金飆漲超過 4%，富邦金、開發金和中信金漲 1% 上下，永豐金、國泰金等也穩居紅盤；同時，旺旺保漲超過半根停板，新產、中再保漲逾 1%。

全球各地相繼爆出禽流感疫情，歐洲、中東與亞洲各國紛紛採取預防及控制措施，避免疫情擴大，鄰近我國的南韓和日本陸續撲殺家禽，今日防疫概念股再吸引買盤入場，易威攻上漲停，國光生漲逾 3%，泰博、基亞生、毛寶和康那香等也有逾 1% 漲幅。

此外，隨著傳產股輪動，第 4 季進入傳統旺季的紡織業者再度走強，聚陽、如興漲 5% 左右，儒鴻、廣越漲逾 2%，南緯和銘旺實漲逾 1%。

元大投顧指出，本波指數回檔儘管在半年線獲得支撐，然上檔仍受限於 11 月 9 日的巨量長黑 K 棒高點 9296 點壓力，由於追價意願始終不強，盤面是個股表現各自發揮。

另外，元大投顧提醒，小型股雖取代大型股成為近期拉抬對象維繫人氣，但畢竟多屬跌深反彈，時序進入月初，市場焦點又將回到營收數字揭曉，因各家產業淡旺季不一，預期股價波動變化大。

http://news.cnyes.com/news/id/3632027

台股盤中─別怕大盤甩尾！領軍部隊輪流上陣 金融、營建喊衝

30/10/2016

　生產「東亞」燈具聞名的老牌上市公司中國電器爆發掏空案，中電董事長周麗真、前總經理張志偉等人，涉嫌利用CLS、GLI等2家海外公司挪用中電千萬美金，檢調28日約

28/10/2016

《金融》標普：房價估溫和走跌，台灣金融業風險仍可控制
2016/10/28 08:01 時報資訊

【時報-台北電】依據國際標準來看台灣銀行業的經營表現，標準普爾（S&P）27日表示，台灣銀行業經營能力處於標普全球評級等級「bbb」，即與全球相較，台灣銀行業的經濟風險仍較低，面臨的產業風險趨勢穩定，但受到市場結構零散影響，銀行業的獲利能力持續面臨壓縮。

　　標準普爾年度報告「銀行業國家風險評估」結果指出，台灣主權評等AA-／穩定／A-1+，cnAAA／cnA-1+下，台灣BICRA分組在世界第「4」組，與馬來西亞、墨西哥和以色列同組。BICRA評分量尺分為1至10，最低風險的銀行體系為第1組，最高風險者為第10組。

　　標普指出，台灣在經濟風險項目的評分方面，較其他國家具有優勢。台灣的經濟風險評分為「3」，較其他BICRA分組結果相同國家，諸如墨西哥、馬來西亞與以色列等國強健，包括台灣家計單位淨財務資產強健，應能減緩部分來自民間部門偏高負債水準所帶來的潛在信用風險。

　　根據統計，台灣銀行業的民間債權主要集中在房屋貸款，標普指出，台灣房地產價格曾一度增長快於其他亞太國家，預計未來兩年房地產價格將會溫和有序地下降，如今大約3％，加上政府對房貸變動密切監管，整體金融體系的風險仍在可控制範圍。

　　標普也提醒，台灣的產業風險評分較其他國家為弱，主要劣勢來源在於競爭態勢，與同業相較，台灣銀行體系的營運結構過度競爭、且獲利能力較低，尤其是未來兩年內，海內外（尤其是大陸）營運環境疲弱預估會進一步面臨獲利下滑的壓力。這項問題的解決方法，標普分析師團隊認為，台灣銀行業要調整資金來源，並把結構改採較低風險、允當性較高的制度架構，才有機會克服多方劣勢。 （新聞來源：工商時報─陳碧芬／台北報導）

【時報-台北電】依據國際標準來看台灣銀行業的經營表現，標準普爾（S&P）27日表示，台灣銀行業經營能力處於標普全球評級等級「bbb」，即與全球相較，台灣銀行業的經濟風險仍較低，面臨的產業風險趨勢穩定，但受到市場結構零散影響，銀行業的獲利能力持續面臨壓縮。

03/10/2016

房市景氣歹歹，建商拚順利交屋，愈來愈給力！甚至使出渾身解數，從代繳契稅50％、提供A房換B房的「換約」服務、提供「A、B約」，一直到代辦銀行增貸成數、幫忙轉手、幫忙採買家具等，各種交屋禮，琳瑯滿目，就是要討好客戶，配合建商歡喜交屋。

房價近年持續下修，建商交屋也愈來愈頭大，和往年房價一日三市、預售屋承購戶往往急著辦理交屋、早日坐享增值利益的情景，不可同日而語。因此為了拚圓滿交屋，讓客戶喜歡「入厝」，建商紛紛使出絕招，極力討好客戶，以縮短交屋時間。

根據調查，現在的建商為了讓台北市中山區大直某棟豪宅大樓順利交屋，提供客戶代繳契稅50％的好康，以降低客戶在交屋時的抗性。這是從2014年7月1日起完工並取得使用執照，台北市大幅提高房屋標準單價，並且實施新制房屋稅、契稅相對激增之後，較罕為見的交屋禮。

第二是提供A房換B房的「換約」服務，目前已有多家建商彈性提供。例如，興富發建設有提供承購「台北時代廣場」客戶，換約到「台北晶麒」的權宜作法；長虹建設提供「天璽」1戶店面承購戶，換約到「凌雲」3戶店面的案例。

第三種是提供承購戶「A、B約」，取代直接降價。例如買價500萬元、A約簽訂500萬元，建商讓客戶先交屋、辦理實價登錄，之後再履行B約、退100萬元支票給承購戶，結果等於變相降價，但又毋需在實價登錄資訊中揭露。

第四是建商幫承購戶代辦銀行增貸成數；第五種，則是建商幫忙想轉手的客戶，另尋買主脫手。

第六種交屋特殊服務，則是幫忙客戶採買家具；第七種，則是最常見的贈送裝潢和家俱。
http://www.chinatimes.com/newspapers/20161003000040-260202

03/10/2016

史上最大量「交屋潮」來臨！估計2013年北台灣都會區新推出高達1.3兆元的新案，今年進入完工交屋高峰期，尤其明、後（2017～2018）年將是2014、2015年推出新案的完工交屋高峰，不但平均銷售率只有4成多，且面臨價跌、稅增、和量大等考驗，加上5成多餘屋要出清，預期建商要拚全部完工入帳，難度比往年高。

華固建設董事長鍾榮昌表示，今年是「交屋年」，把房子蓋好、完美交屋，才是華固今年的營運重點；現在是現金為王的時代，以「回收現金」為上策，先適度降價讓利求現金，才能衝成交量、銷售率。

長虹建設董事長李文造也不諱言，今年對於建商來說，最大的困難，是怎麼交屋給客戶、怎麼銷售餘屋；尤其要等新完工新屋都交屋給客戶之後，才能再處理餘屋價錢怎麼定？怎麼賣？

住展雜誌企研室經理何世昌表示，2016年房市，還算是相對安全的一年，因為今年的重點，不是看新案銷售率如何、而是要看交屋率如何。以2016年來說，將是2013年北台灣歷年預售新屋最大推案量即將完工交屋的高峰期，估計當年有1.3兆元新案將陸續完工，形成今年的「交屋潮」。

由於當年平均銷售率高達70～80％，再加上承購戶不履行交屋的違約條款，要扣15％房地總價款，所以預期今、明年建商交屋，客戶配合交屋的成功率都還蠻高的。

但2018年之後，恐怕交屋就是一大考驗，平均一案交屋時程，也可能會再拉長1～2年。

何世昌表示，2014年北台灣推案約1.16兆元，但平均銷售率大幅衰退到4成多；2015年案量約8,440億元，平均銷售率更掉到32％；2016年上半年新案再萎縮、至4,070億元，平均銷售率剩下3成。

這波房價下修、餘屋去化慢的整理格局中，後年起交屋的新案，恐怕才真正面臨量大、價跌、稅增、和銷售率低等考驗，建商要拚全部完工入帳，將比往年要難。

觀察當前房市，何世昌解讀，現在建商推案定價策略，是12個字「會降的、不會倒，會倒的、不會降。」因為現在利率很低，央行第3季理監事會議維持貨幣寬鬆政策，有些建商寧可趁著利息成本低的時候，儘量不降價、賭一賭撐過不景氣。
http://www.chinatimes.com/newspapers/20161003000038-260202

史上最大量「交屋潮」來臨！估計2013年北台灣都會區新推出高達1.3兆元的新案，今年進入完工交屋高峰期，尤其明、後（2017～2018）年將是2014、2015年推出新案的完工交屋高峰，不但平均銷售率只有4成多，且面臨價跌、稅增、和量大等考驗，加上5成多餘屋要出清，預期建商要拚全部完工入帳，難度比往年高。　華固建設董事長鍾榮昌表示，今年是「交屋年」，把房子蓋好、完美交屋，才是華固今年的營運重點；現在是現金為王的時代，以…

03/10/2016

冠德總銷25億元、已售6成多的林口「冠德鼎捷」，台中總銷25億元的「謙臻邸」銷售率約7成，前7月陸續入帳；累計前8月營收大幅成長78％至82.79億元。

接下來台北市已售4成、總銷22億元「冠德君閱」，可望加入10月貢獻行列，再加上轉投資環球購物中心、根基營造（2546）將貢獻轉投資收益，法人預期，第4季不看淡，全年站穩營收百億大關有機會。

至於長虹，年度大案「明日博」可望在年底認列轉投資收益，內湖總銷83億元「長虹天璽」則100％完銷，11、12月可望交屋入帳、大部分會落在2017年持續挹注。
http://www.chinatimes.com/newspapers/20161003000156-260206

營建股將進入第4季完工入帳的旺季，冠德（2520）、潤隆（1808）和興富發（2542）、華固（2548）、鄉林（5531）、長虹（5534），手中多筆新案都集中在第4季完工入帳，預期將吃下大補丸，全年力拚營收成長動能有「衝」勁。　冠德總銷25億元、已售6成多的林口「冠德鼎捷」，台中總銷25億元的「謙臻邸」銷售率約7成，前7月陸續入帳；累計前8月營收大幅成長78％至82.79億元。　接下來台北市已售4成、總銷22億元「冠德君閱」，可望加入…

03/10/2016

https://goo.gl/sBdRmg

上櫃網路公司久大資訊，今（3）日下午將在櫃買中心宣布重大消息，該公司將正式併購台灣知名的網路原生電商品牌業者東京著衣。併購後，久大將從單純的網路廣告為主要業務的公司，轉型為網路電商品牌公司，接下來還會持續併購其他網路原生品牌電商企業，預計年底前還會有2個併購案完成。　久大資訊上周五宣布，因10月3日有重大訊息發布，3日暫停交易。久大資訊上周五收盤價為12元，自7月初波段低點以來，近3個月股價漲幅高達5成。…

03/10/2016

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=1286473661376441&id=100000414573343