GEA YÖNETİM

GEA YÖNETİM Bina ve Tesis Yönetiminde Kurumsal Çözüm Ortağınız. Geleceğe Emin Adımlar...

HİZMET SATIN ALMA SÜREÇLERİNDE İŞÇİLİK ALACAKLARI VE MÜTESELSİL SORUMLULUKToplu yapı ve site yönetimlerinde hizmetlerin ...
09/04/2026

HİZMET SATIN ALMA SÜREÇLERİNDE İŞÇİLİK ALACAKLARI VE MÜTESELSİL SORUMLULUK

Toplu yapı ve site yönetimlerinde hizmetlerin dış kaynak kullanımı yoluyla temin edilmesi, operasyonel verimlilik sağlamakla birlikte, iş hukuku bakımından önemli sorumluluk alanlarını da beraberinde getirmektedir. Özellikle site yönetimlerinin, hizmet sağlayıcı firmaların personeline karşı üstlendiği sorumluluk, uygulamada çoğu zaman yeterince öngörülememekte ve ciddi mali sonuçlara yol açmaktadır.
4857 sayılı İş Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca; bir işverenden, işyerinde yürütülen mal veya hizmet üretimine ilişkin işlerde iş alan ve kendi işçilerini çalıştıran kişi “alt işveren” olarak tanımlanmakta; bu durumda işin yürütüldüğü organizasyonun sahibi olan taraf ise “asıl işveren” olarak kabul edilmektedir. Bu ilişkinin en kritik sonucu, asıl işverenin, alt işveren işçilerinin işçilik alacaklarından müteselsil sorumlu tutulmasıdır. Bu sorumluluk, sözleşmeye dayalı değil; doğrudan kanundan kaynaklanan bir yükümlülüktür ve işçinin korunması ilkesine dayanır.
Müteselsil sorumluluk; işçiye seçimlik bir hak tanımakta olup işçi alacağını doğrudan asıl işverenden talep edebilmektedir. Bu kapsamda site yönetimleri; Ücret alacakları, Fazla çalışma ücretleri, Yıllık izin alacakları ve Kıdem ve ihbar tazminatları gibi temel işçilik alacaklarından sorumlu tutulabilmektedir. Dolayısıyla site yönetiminin “bilgisi yoktu” veya “firma sorumluydu” şeklindeki savunmaları hukuki sonuç doğurmamaktadır.
Yargıtay uygulamalarında müteselsil sorumluluk rejimini işçi lehine yorumlamaktadır. Özellikle 9. ve 22. Hukuk Dairelerinin kararlarında aşağıdaki ilkeler benimsenmiştir.
- Asıl işverenin sorumluluğu, işçinin çalıştığı süre ve işyeri ile sınırlı olmak üzere müteselsildir.
- İşçi, alacağını doğrudan asıl işverenden talep edebilir.
- Sözleşme hükümleri değil, fiili çalışma düzeni esas alınır.
Tesis yönetimi sektöründe en yaygın hata, hizmet satın alma sürecinin yalnızca maliyet odaklı değerlendirilmesidir. Oysa bu süreç; İş hukuku, Sosyal güvenlik hukuku ve Borçlar hukuku kesişiminde yer alan çok boyutlu bir risk alanıdır. Bu kapsamda özellikle; Alt işverenin mali yetersizliği, SGK ve bordro süreçlerindeki eksiklikler ve Personelin fiilen site yönetimi tarafından yönetilmesi gibi durumlar, doğrudan müteselsil sorumluluk doğurmaktadır.
Bu noktada profesyonel tesis yönetimi anlayışı, klasik hizmet satın alma yaklaşımından ayrılmaktadır. GEA Yönetim A.Ş., hizmet alım süreçlerini yalnızca operasyonel değil, hukuki risk üretim alanı olarak ele almaktadır. Hizmet sağlayıcıların kurumsal ve mali yeterlilik analizine tabi tutulmasını, SGK ve bordro süreçlerinin sistematik denetimini, Hak ediş ödemelerinin işçilik alacaklarının ödendiğinin belgelenmesine bağlanmasını, Sözleşmelerin risk yönetimi temelli kurgulanmasını ve fiili organizasyonda alt işveren bağımsızlığının korunmasını esas almaktadır. Bu yaklaşım, Yargıtay içtihatlarıyla uyumlu bir risk yönetimi sistemi oluşturmaktadır.
Hizmet satın alma süreçleri, basit bir tedarik ilişkisi gibi görünmekle birlikte, önemli hukuki sonuçlar doğuran bir yapıya sahiptir. Müteselsil sorumluluk, site yönetimleri açısından çoğu zaman gecikmeli olarak ortaya çıkan ancak ciddi mali yükümlülükler doğuran bir risk alanıdır. Bu nedenle çağdaş tesis yönetimi anlayışı; yalnızca hizmet üretimini değil, aynı zamanda hukuki öngörü ve risk kontrolünü de kapsayan bütüncül bir yaklaşımı zorunlu kılmaktadır.

YARGITAY KARARLARI (SEÇİLMİŞ İÇTİHATLAR)
- Yargıtay 9. HD, 20.03.2017, E.2015/22772, K.2017/4231 → Asıl işverenin işçilik alacaklarından müteselsil sorumluluğu
- Yargıtay 9. HD, 14.02.2019, E.2016/18658, K.2019/3160 → Sorumluluğun işçinin çalıştığı süre ile sınırlı olduğu
- Yargıtay 22. HD, 05.04.2018, E.2016/15345, K.2018/8409 → İşçinin alacağını doğrudan asıl işverenden talep edebilmesi
- Yargıtay 9. HD, 21.01.2016, E.2014/28745, K.2016/1382 → Muvazaalı alt işverenlik ve doğrudan işveren kabulü
- Yargıtay 22. HD, 12.06.2017, E.2015/23010, K.2017/14758 → Fiili çalışma düzeninin esas alınması

Kentsel Tesis Yönetim Derneği
Neslihan KAYA TUFAN
Neslihan Kaya Tufan
Ahmet Hüsamettin Kaya

📞 0850 532 32 07 🌐www.geayonetim.com
🌐www.kastamonuyonetim.com 🌐www.geagayrimenkul.com

GEA Yönetim A.Ş. olarak; 04 Nisan 2026 tarihinde İstanbul Elite World Hotel’de, Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği (T...
06/04/2026

GEA Yönetim A.Ş. olarak; 04 Nisan 2026 tarihinde İstanbul Elite World Hotel’de, Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği (TRKTYD) tarafından düzenlenen törende “Bölgemizin En İyi Yönetim Firması” ödülünü teslim almaktan büyük bir onur duyuyoruz.
Törene teşrifleriyle değer katan TBMM İçişleri Komisyonu Başkanı ve İstanbul Milletvekilimiz Sayın Süleyman Soylu’ya; ayrıca başta TRKTYD Başkanı Sayın Suat Sandalcı olmak üzere, dernek yönetimine ve kıymetli değerlendirme heyetine teşekkürlerimizi sunarız.
GEA Yönetim A.Ş. olarak; kurumsal yönetim ilkeleri, sürdürülebilirlik ve güven esaslı yaklaşımımızla, sektörümüzde kalıcı değer üretmeye ve standartları ileri taşımaya kararlılıkla devam edeceğiz.
Saygılarımızla.
Süleyman Soylu
Kentsel Tesis Yönetim Derneği
Neslihan KAYA TUFAN
Ahmet Hüsamettin Kaya

GEA Yönetim A.Ş. olarak; 04 Nisan 2026 tarihinde İstanbul Elite World Hotel’de, Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği (T...
05/04/2026

GEA Yönetim A.Ş. olarak; 04 Nisan 2026 tarihinde İstanbul Elite World Hotel’de, Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği (TRKTYD) tarafından düzenlenen törende “Bölgemizin En İyi Yönetim Firması” ödülünü teslim almaktan büyük bir onur duyuyoruz.
Törene teşrifleriyle değer katan TBMM İçişleri Komisyonu Başkanı ve İstanbul Milletvekilimiz Sayın Süleyman Soylu’ya; ayrıca başta TRKTYD Başkanı Sayın Suat Sandalcı olmak üzere, dernek yönetimine ve kıymetli değerlendirme heyetine teşekkürlerimizi sunarız.
GEA Yönetim A.Ş. olarak; kurumsal yönetim ilkeleri, sürdürülebilirlik ve güven esaslı yaklaşımımızla, sektörümüzde kalıcı değer üretmeye ve standartları ileri taşımaya kararlılıkla devam edeceğiz.
Saygılarımızla.

Süleyman Soylu
Kentsel Tesis Yönetim Derneği
Neslihan KAYA TUFAN
Ahmet Hüsamettin Kaya
Zeynep Yılmaz
Huriye Fide

Profesyonel Yönetim, Operasyonel Bir Faaliyet Değil, Kurumsal Bir YetkinliktirGünümüz dünyasında tesis ve yaşam alanı yö...
27/03/2026

Profesyonel Yönetim, Operasyonel Bir Faaliyet Değil, Kurumsal Bir Yetkinliktir

Günümüz dünyasında tesis ve yaşam alanı yönetimi, klasik anlamda bir “idari işlev” olmaktan çıkmış; kurumsal kapasiteyi, risk yönetimini ve sürdürülebilirlik performansını doğrudan belirleyen stratejik bir yetkinliğe dönüşmüştür.
Uluslararası ölçekte profesyonel yönetim; standartlar, metrikler ve disiplinler arası yaklaşımlar üzerinden tanımlanır.
Bu çerçevede yönetim; SO 41001 ile sistematik hale getirilir, Yaşam döngüsü maliyet analizi (LCC) ile optimize edilir, Risk modellemeleri ile öngörülebilir kılınır ve KPI tabanlı performans sistemleri ile sürekli ölçülür.
Dolayısıyla modern yönetim pratiği, sezgisel kararların değil, veriye dayalı yönetişim (data-driven governance) anlayışının bir ürünüdür.

Türkiye’de ise yönetim pratiği; kurumsallaşma eksikliği, standartlaşma yetersizliği ve ölçümleme kültürünün sınırlı olması gibi yapısal nedenlerle hâlen önemli ölçüde operasyonel refleksler üzerinden şekillenmektedir. Sonuç olarak birçok yapı; yönetildiğini varsaymakta, ancak gerçekte ölçülmeyen, dolayısıyla yönetilemeyen süreçler içinde faaliyet göstermektedir.

Gelişmiş sistemlerde yönetim, kişilerden bağımsız süreçlerle yürür. Gelişmekte olan yapılarda ise süreçler, kişilere bağımlıdır. Bu ayrımda; finansal verimlilikten teknik sürdürülebilirliğe, hukuki risklerden kullanıcı memnuniyetine kadar tüm çıktıları doğrudan etkiler.

Profesyonel yönetimin özü, operasyonel süreklilik sağlamak değil; ölçülebilirlik, izlenebilirlik ve hesap verebilirlik üzerinden değer üretmektir.
Bu nedenle yönetim; bir hizmet değil, kurumsal bir mimari tasarım problemidir.

GEA Yönetim A.Ş. perspektifiyle:
Yönetim; sistem kurma, veri üretme, süreçleri standardize etme ve kurumsal güven inşa etme faaliyetidir.
Çünkü; Yönetim, sonuç üretmez; doğru kurgulandığında, sonuçları sistem üretir.

Suat Sandalci
Neslihan KAYA TUFAN
Ahmet Hüsamettin Kaya

📞 0850 532 32 07 🌐www.geayonetim.com
🌐www.kastamonuyonetim.com 🌐www.geagayrimenkul.com

Tüm dünyada barışın ve huzurun hakim olması duasıyla Ramazan Bayramınız mübarek olsun🌹Hayırlı Cumalar.
20/03/2026

Tüm dünyada barışın ve huzurun hakim olması duasıyla Ramazan Bayramınız mübarek olsun🌹
Hayırlı Cumalar.



GEA AKADEMİ - 13.03.2026''Tesis yönetimi artık bina yönetimi değil, şehir ölçeğinde bir yönetim disiplinidir''Kentleşme ...
13/03/2026

GEA AKADEMİ - 13.03.2026
''Tesis yönetimi artık bina yönetimi değil, şehir ölçeğinde bir yönetim disiplinidir''

Kentleşme Dinamikleri, Güvenlik Paradigması ve Yeni Hukuki Çerçeve:
Türkiye’de tesis yönetimi sektörünün gelişimi, ülkenin kentleşme süreci ile doğrudan ilişkili bir dönüşümün sonucudur. Bu dönüşümün temel dinamikleri; demografik hareketlilik, mekânsal yoğunlaşma, güvenlik algısı ve toplu yaşam organizasyonunun giderek karmaşıklaşmasıdır.
1950’li yıllardan itibaren hız kazanan kırsaldan kente göç hareketi, Türkiye’de konut üretim modelini önemli ölçüde değiştirmiştir. Geleneksel müstakil konut dokusu yerini giderek çok katlı apartman yerleşimlerine bırakmış; bu yeni yaşam biçiminin hukuki altyapısı ise 1965 yılında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile oluşturulmuştur. Ancak söz konusu kanun, büyük ölçüde klasik apartman ölçeğini esas alan bir düzenleme niteliğindedir.
1990’lı yıllardan itibaren metropollerde hızlanan demografik çeşitlenme ve kent güvenliği tartışmaları, konut üretiminde yeni bir paradigma değişimini beraberinde getirmiştir. Bu dönemde ortaya çıkan güvenlikli site yerleşimleri, literatürde “gated community” olarak tanımlanan kapalı yaşam alanlarının Türkiye’deki karşılığıdır.
Bu yeni yerleşim modeli; güvenlik kontrollü yaşam alanları, sosyal donatı bütünlüğü, rekreasyon ve hizmet altyapısı ve ortak işletme organizasyonu gibi unsurları aynı mekânsal sistem içinde barındıran karmaşık yaşam ekosistemleri oluşturmuştur. Bu durum, klasik apartman yönetimi modelinin ötesinde profesyonel tesis yönetimi organizasyonlarını zorunlu hale getirmiştir.

Profesyonel Tesis Yönetiminin Kurumsallaşması:
Özellikle metropollerde faaliyet gösteren kurumsal gayrimenkul geliştiricileri, projelerin sürdürülebilir değerini koruyabilmek amacıyla profesyonel tesis yönetim firmaları ile çalışma modelini benimsemiştir.
Bu süreçte tesis yönetimi; operasyonel yönetim, teknik işletme, finansal yönetim, güvenlik ve risk yönetimi bileşenlerini kapsayan çok disiplinli bir yönetim alanına dönüşmüştür. Uluslararası yatırımcıların Türkiye gayrimenkul sektörüne girişleri ile bazı tesis yönetim şirketlerinin yabancı yatırımcılar tarafından satın alınması veya ortaklık yapıları oluşturması, sektörde uluslararası rekabet ve kurumsal standartların yükselmesine de katkı sağlamıştır.

Sektördeki Yapısal Problemler:
Tesis yönetimi sektörünün hızlı büyümesi, bazı yapısal sorunları da beraberinde getirmiştir. Özellikle yüksek bütçeli site işletmeleri sebebiyle sektörün bazı alanlarında rant odaklı yapılanmalar ortaya çıkmış; yasal düzenlemelerin sınırlı olması ve mesleki standartların yeterince tanımlanmamış olması, sektörün belirli ölçüde kontrolsüz büyümesine yol açmıştır.
Bu durum; mesleki yeterlilik sorunu, finansal şeffaflık problemleri, kurumsal standart eksikliği gibi yapısal sorunların ortaya çıkmasına neden olmuştur.

Anadolu Kentlerinde Yeni Konut Paradigması:
2000’li yıllardan itibaren Türkiye’de yaşanan ekonomik ve demografik dönüşüm, yalnızca metropolleri değil Anadolu şehirlerini de etkilemiştir. Artan göç hareketleri, yabancı uyruklu nüfusun yükselmesi ve kentleşmenin hızlanması sonucunda Anadolu şehirlerinde de apartman yaşamından site yaşamına geçiş süreci hızlanmıştır. Bu dönüşüm, profesyonel tesis yönetimi hizmetlerine olan ihtiyacı Türkiye genelinde yaygınlaştırmıştır.

Yeni Bir Dönem: Yasal Reform Süreci:
Tesis yönetimi sektörünün sağlıklı gelişimi için son yıllarda önemli kurumsal çalışmalar yürütülmektedir. Bu süreçte Sayın Suat Sandalcı önderliğinde kurulan Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği (TRKTYD); çalıştaylar ve sektör istişare toplantıları ile mevcut mevzuatın günümüz site yerleşimleri için yetersiz kaldığını ortaya koymuştur. Bu çalışmalar sonucunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde tesis yönetimi alanını düzenlemek amacıyla yeni bir kurumsal yapılanma oluşturulmuş ve bu kapsamda kurulan Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğüne Sayın Banu Arslan atanmıştır.
Sektör temsilcileri, akademisyenler ve kamu kurumlarının katkılarıyla hazırlanan yeni Kat Mülkiyeti Kanunu taslağı, uzun süren hazırlık ve değerlendirme sürecinin ardından 01 Ekim 2026 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne sunulmuştur. Yeni düzenlemenin temel hedefleri arasında; tesis yönetimi sektörünün hukuki çerçevesinin netleştirilmesi, mesleki standartların oluşturulması, kurumsal yönetim ilkelerinin güçlendirilmesi, sektörün denetim mekanizmalarının geliştirilmesi bulunmaktadır.

Sonuç:
Türkiye’de tesis yönetimi sektörü, kentleşme dinamiklerinin doğal bir sonucu olarak ortaya çıkmış ve özellikle son otuz yıl içerisinde önemli bir gelişim göstermiştir. Ancak modern kent yaşamının karmaşıklığı dikkate alındığında, tesis yönetimi artık yalnızca bir idari faaliyet değil; teknik, finansal ve sosyal boyutları bulunan stratejik bir yönetim disiplinidir.
Hazırlanan yeni yasal düzenlemeler ve sektörün kurumsallaşma yönündeki çabaları, Türkiye’de tesis yönetimi alanının daha şeffaf, denetlenebilir ve profesyonel bir yapıya kavuşmasını sağlayacak önemli bir dönüm noktası olacaktır.


Ahmet Hüsamettin KAYA
GEA YÖNETİM A.Ş.
13.03.2026

Suat Sandalci
Neslihan Kaya Tufan
Neslihan KAYA TUFAN
Ahmet Hüsamettin Kaya

📞 0850 532 32 07 🌐www.geayonetim.com
🌐www.kastamonuyonetim.com 🌐www.geayonetim.com

Bazı marşlar okunur… İstiklal Marşı ise yaşanır.İstiklal Marşı sadece bir şiir değildir.O; bir milletin imanının, cesare...
12/03/2026

Bazı marşlar okunur… İstiklal Marşı ise yaşanır.

İstiklal Marşı sadece bir şiir değildir.
O; bir milletin imanının, cesaretinin ve bağımsızlık iradesinin kelimelere dökülmüş halidir.

Mehmet Akif Ersoy’un kaleminden çıkan o dizeler, cephede vatanı için savaşan Mehmetçiğin yüreğindeki inancın, fedakârlığın ve kararlılığın sesidir. Her kıtasında bir mücadele, her mısrasında bir şehidin emaneti vardır.

Bizlere düşen görev ise o ruhu unutmamak, unutturmamak ve gelecek nesillere aynı inançla taşımaktır.

İstiklal Marşı’nın kabulünün 105. yılında;
Başta Gazi Mustafa Kemal Atatürk ve silah arkadaşları olmak üzere, vatan uğruna can veren tüm şehitlerimizi rahmetle, gazilerimizi minnet ve saygıyla anıyorum.
Çünkü bu milletin istiklali; kâğıtlarda değil, gerektiğinde canını ortaya koyan evlatlarının yüreğinde yazılıdır.

GEA AKADEMİ - 11.03.2026Müteahhit firma Site Yönetimini Ne Kadar Süreyle Yürütebilir?Türkiye’de toplu konut ve apartman ...
11/03/2026

GEA AKADEMİ - 11.03.2026
Müteahhit firma Site Yönetimini Ne Kadar Süreyle Yürütebilir?

Türkiye’de toplu konut ve apartman yönetimi uygulamalarında en çok tartışılan konulardan biri, müteahhit firmaların site yönetimini ne kadar süreyle sürdürebileceği ve bu yetkinin yönetim planı veya sözleşmeler aracılığıyla bir yönetim şirketine devredilip devredilemeyeceğidir.
Uygulamada bazı yüklenici firmalar: Yönetim planına uzun süreli yönetim hükümleri koymakta, Belirli yönetim şirketleri ile uzun süreli sözleşmeler yapmakta, Kat maliklerinin yönetimi değiştirme yetkisini fiilen sınırlandıran düzenlemeler oluşturmaktadır.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Yetkisi
Kat mülkiyeti rejiminde yönetim yetkisi esas olarak kat malikleri kuruluna ait temel bir yetkidir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre; ‘’Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye yönetici olarak verebilirler.’’ Aynı maddede yöneticinin görev süresi hakkında da açık bir hüküm bulunmaktadır; ‘’Yönetici en çok bir yıl için seçilir ve süresi dolan yönetici yeniden seçilebilir.’’ Bu düzenleme, kat mülkiyeti hukukunda yönetici seçme yetkisinin kat maliklerine ait olduğunu ve bu yetkinin sınırsız şekilde devredilemeyeceğini ortaya koymaktadır.

Yönetim Planının Hukuki Niteliği
Kat mülkiyeti hukukunda yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim biçimini düzenleyen temel belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi yönetim planı hakkında şu hükmü içermektedir; ‘’Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.’’ Dolayısıyla yönetim planı; Kat maliklerini bağlayan temel bir düzenleyici metindir, Yönetim şekline ilişkin hükümler içerebilir. Ancak yönetim planı dahi kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler getiremez.

Birinci İhtimal
Yönetim Planında Süre Belirlenmesi yapılarak yönetim firması ile sözleşme yapılması
Uygulamada bazı müteahhit firmalar yönetim planına; Yönetimin belirli süre boyunca yüklenici tarafından yürütülmesi, Yönetim hizmetinin belirli bir yönetim şirketi tarafından verilmesi, Kat maliklerinin belirli süre içinde yönetimi değiştiremeyeceği gibi hükümler koymaktadır. Bu tür hükümler çoğu zaman 5 yıl, 10 yıl hatta 20 yıl gibi uzun süreleri içermektedir.
Ancak Yargıtay içtihatlarında bu tür düzenlemeler oldukça sınırlı şekilde kabul edilmektedir.
Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre; Kat maliklerinin yönetici seçme hakkı emredici niteliktedir ve bu hak yönetim planı ile ortadan kaldırılamaz. Bu nedenle yönetim planında yer alan çok uzun süreli yönetim hükümleri, kat maliklerinin yönetici seçme hakkını ortadan kaldırıyorsa hukuken geçersiz sayılmaktadır.

İkinci İhtimal
Yönetim Planında Süre Bulunmaksızın Yönetim Şirketi ile Sözleşme Yapılması
Bazı durumlarda müteahhit firma yönetim planına herhangi bir süre koymadan doğrudan bir yönetim şirketi ile sözleşme yapabilmektedir. Bu durumda sözleşmenin hukuki niteliği özel hukuk sözleşmesi niteliğindedir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi gereğince; ‘’Yönetici kat malikleri tarafından seçilir, Yönetici en fazla bir yıl için görev yapar’’. Dolayısıyla müteahhit tarafından yapılan yönetim sözleşmesi kat maliklerinin yönetici seçme yetkisini ortadan kaldıramaz. Kat malikleri kurulu oluştuğu anda, genel kurul yapılabilir, yeni yönetici seçilebilir ve yönetim şirketi değiştirilebilir.

Yargıtay içtihatlarında değerlendirmeler
Yargıtay içtihatlarında; ‘’ Kat malikleri kurulunun yönetici seçme yetkisi devredilemez ve bu yetki sözleşmelerle sınırlandırılamaz’’ ilkesi açıkça kabul edilmektedir. Yine Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin çeşitli kararlarında; Yönetim planı kat maliklerini bağlamakla birlikte, Kat maliklerinin yönetici seçme hakkını ortadan kaldıracak şekilde yorumlanamaz. Bu nedenle uygulamada, 2 yıl, 5 yıl, 10 yıl, 20 yıl, süresiz gibi yönetim devri hükümleri hukuka aykırı kabul edilmektedir.
- Kat Maliklerinin Yönetici Seçme Yetkisi Devredilemez; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi: E. 2004/9183 – K. 2004/10544
- Kat Malikleri Kurulu Yönetimi Her Zaman Değiştirebilir; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi: E. 2012/6345 – K. 2012/9087
- Uzun Süreli Yönetim Sözleşmeleri Kat Maliklerini Bağlamaz; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi: E. 2010/10871 – K. 2011/1873

Müteahhidin Geçici Yönetim Yetkisi;
Yeni tamamlanan yapılarda; bağımsız bölümlerin tamamı henüz satılmamış olabilir, kat malikleri kurulu fiilen oluşmamış olabilir. Bu gibi durumlarda müteahhittin geçici olarak yönetim faaliyetlerini yürütmesi uygulamada mümkündür.
Ancak bağımsız bölümlerin önemli kısmı satılıp kat malikleri kurulu oluştuğunda, yönetim yetkisi kat maliklerine geçer.

Sonuç;
Kat mülkiyeti hukukunda yönetim yetkisi esas olarak kat malikleri kuruluna ait temel bir yetkidir.
Bu nedenle; Yönetim planına konulan uzun süreli yönetim hükümleri ve Müteahhit tarafından yapılan uzun süreli yönetim sözleşmeleri, kat maliklerinin yönetici seçme hakkını ortadan kaldırdığı taktirde hukuken geçerli kabul edilmemektedir.
Sonuç olarak kat mülkiyeti rejiminde yönetim yetkisinin nihai sahibi kat malikleri kuruludur.
Bu yetkinin sözleşmeler veya yönetim planı hükümleri ile tamamen ortadan kaldırılması mümkün değildir.

Ahmet Hüsamettin Kaya
GEA Yönetim A.Ş.
11.03.2026

Suat Sandalci
GEA YÖNETİM

📞 0850 532 32 07 🌐www.geayonetim.com
🌐www.kastamonuyonetim.com 🌐www.geayonetim.com

GEA AKADEMİ- 09.03.2026634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Neden Yetersiz Kaldı?Türkiye’de milyonlarca insan artık apartmanl...
09/03/2026

GEA AKADEMİ- 09.03.2026
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Neden Yetersiz Kaldı?
Türkiye’de milyonlarca insan artık apartmanlarda değil, site ve kompleks yaşam alanlarında yaşıyor. Artık bu yaşam alanlarında yüzlerce daire, onlarca ortak alan, teknik sistemler, güvenlik, enerji yönetimi, finansal süreçler, sosyal tesisler ve hukuki sorumluluklar mevcut. Ancak bu kadar karmaşık bir yaşam düzenini yönetmeye çalışırken hâlâ 1965 yılında hazırlanmış 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile hareket ediyoruz. Aradan geçen yaklaşık 60 yıl içinde yaşam değişti, binalar değişti, şehirler büyüdü fakat yönetim mevzuatı aynı kaldı. Bugün karşılaştığımız pek çok sorunun temelinde de bu gerçek yatıyor.

Profesyonel Yönetim Tanımı Yok
634 sayılı kanunda, site ve tesis yönetimini üstlenecek kişi veya firmalarda aranacak mesleki yeterlilik, eğitim, sertifikasyon veya kurumsal kriterler açık şekilde tanımlanmamıştır.
Bu nedenle; hukuki bilgiye sahip olmayan, mali disiplin bilmeyen, teknik sistemleri yönetemeyen, kurumsal sorumluluk anlayışı bulunmayan, kişiler dahi yüzlerce daireyi ilgilendiren mali ve idari süreçleri yönetebilmektedir. Bu durum hem kat maliklerini hem de sektörü büyük risklerle karşı karşıya bırakmaktadır.

Modern Sitelerin Teknik Yapısı Kanunda Yok
Kat mülkiyeti kanunu 1965 yılında yazıldı ve bu kanunda; merkezi ısıtma ve enerji yönetimi, dijital yönetim sistemleri, akıllı bina teknolojileri, büyük ölçekli yaşam projelerinde yaşam kültürü, gibi bugün hayatın parçası olan konulara çözüm üretmesi elbette mümkün değildir. Bugün birçok site yönetimi sorunu aslında hukuki boşluklardan değil, mevzuatın çağın gerisinde kalmasından kaynaklanmaktadır.

Finansal Denetim Mekanizması Zayıf
Site yönetimleri artık milyonlarca liralık bütçeleri yönetmektedir. Ancak mevcut kanunda; mali şeffaflık, bağımsız denetim, profesyonel finans yönetimi, hesap verebilirlik standartları yeterince tanımlanmamıştır. Bu nedenle Türkiye’de site yönetimlerinde yaşanan birçok sorun sistem eksikliğinden doğmaktadır.

Tesis Yönetimi Artık Bir Uzmanlık Alanıdır
Dünya genelinde tesis yönetimi; akademik eğitimleri olan, uluslararası standartlarla yürütülen, profesyonel kurumlar tarafından yapılan bir uzmanlık mesleğidir. Türkiye’de ise bu sektör hâlâ büyük ölçüde yasal tanım ve standart eksikliği içinde faaliyet göstermektedir.

GEA Yönetim’in Yaklaşımı
Biz GEA Yönetim A.Ş. olarak tesis yönetimini sadece bir hizmet değil, bir yönetim disiplini olarak görüyoruz. Şeffaflık, hesap verebilirlik, teknik uzmanlık ve kurumsal yönetim anlayışıyla hareket ederek, yönetimini üstlendiğimiz yaşam alanlarında sürdürülebilir ve güvenilir bir yönetim modeli oluşturmayı hedefliyoruz.

Çünkü inanıyoruz ki;
Geleceğin şehirlerinde güçlü binalar değil, güçlü yönetimler ayakta kalacaktır.

Ahmet Hüsamettin Kaya
09.03.2026

Suat Sandalci
GEA YÖNETİM
📞 0850 532 32 07 🌐www.geayonetim.com
🌐www.kastamonuyonetim.com 🌐www.geayonetim.com

“Ey kahraman Türk kadını! Sen yerde sürünmeye değil, omuzlar üzerinde göklere yükselmeye layıksın.”8 Mart Dünya Kadınlar...
08/03/2026

“Ey kahraman Türk kadını!
Sen yerde sürünmeye değil, omuzlar üzerinde göklere yükselmeye layıksın.”

8 Mart Dünya Kadınlar Günü Kutlu Olsun.




📞 0850 532 32 07 🌐www.geayonetim.com
🌐www.kastamonuyonetim.com 🌐www.geayonetim.com
̈netimi ̈netimi ̈venlik ̈netim ̧u ̈neticilik ̈netim ̈netim

Apartman ve Site Yönetiminde 19 ncu yılımıza özel fiyatlarla, KASTAMONU, İSTANBUL, ZONGULDAK ve çok yakında GİRESUN da s...
15/12/2025

Apartman ve Site Yönetiminde 19 ncu yılımıza özel fiyatlarla, KASTAMONU, İSTANBUL, ZONGULDAK ve çok yakında GİRESUN da sizlerle.

Address

İSMAİLBEY Mahallesi SİLAHTAR SOK. YARDIMCI KONAĞI NO:13/B
Kastamouni
37200

Opening Hours

Monday 09:00 - 19:00
Tuesday 09:00 - 18:00
Wednesday 09:00 - 18:00
Thursday 09:00 - 18:00
Friday 09:00 - 18:00
Saturday 09:00 - 18:00

Telephone

+908505323207

Website

http://geagayrimenkul.com/, http://kastamonuyonetim.com/

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when GEA YÖNETİM posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to GEA YÖNETİM:

Shortcuts

Share

Category