10/11/2017
Yeni Emlak Yönetmeliği Taslağı hakkında...
Değerli Gayrimenkul ProfesyonelleriSektörümüz adına uzunca süredir heyecan,heves ve istekle beklediğimiz Emlakçılık Yasası yönetmelik taslağı şeklinde yayınlandı.Sektörü yönetmelik bazında da olsa düzenlemeyi amaçlayan bu gelişme önemli ve değerlidir...
Maddelerini incelediğimizde Satıcı müşterilerin tek bir yere Yetki vermeleri veya birden fazla yerle çalışabilmeyi yetki verdikleri emlak danışmanlarının onayına bağlanması ve yine alıcı müşterilerin yer gösterme formu doldurulmadan sunum yapılmayacak olması belki biz kurumsal gayrimenkul danışmanları için zaten uyguladığımız bir şey olmasına rağmen tüketici nezdinde kural koyucunun bunu müşterilerimize deklare ediyor olması önemli ve gerekli maddeler.Yine sektöre girişte aranacak asgari şartlar getirilmesi ve bu sektörde çalışmaya lisans zorunluluğu getirilmesi değerli bir gelişme.
Taslakta olan veya olmayan bazı maddelere ve konulara gelince;
Türkiye'de şu anda Satıcı tarafından %3+kdv Alıcı tarafından %3+kdv olarak ödenen hizmet bedeli oranı %3'e(kdv hariç mi dahil mi olduğuda belli değil!)indiriliyor.Ve bu Maximum oran olarak tanımlanıyor yani daha altı bir oranı müşterinin istemesinin önünde bir engelde yok.Bu madde serbest ticaretin,rekabetle daha iyi,kaliteli ve dolayısıyla maliyetli bir şekilde bu işi yapan herkesi engellediği gibi,zaten yaklaşık %75'i Satıcıyı bir tarafın Alıcıyı bir tarafın temsil ettiği dolayısıyla bir işlemde genel olarak tek taraftan hizmet bedeli alan,yılık ortalamaları 3 satış olan emlak danışmanlarının,küçük emlak ofislerinin gelirini, giderlerini bile karşılayamayacak noktaya getirecektir.400.000 tl ortalama bir portföy fiyatı dersek 6.000 tl tutan %1,5 gelirin %50'si olan 3.000 tl emlak danışmanına,%50'si olan 3.000 tl ofisin payı olduğunu düşünürsek yıllık 3 satış yapan emlak danışmanı 9.000 tl gibi yıllık bir kazançla ,5 emlak danışmanı çalıştıran bir ofis 45.000tl gibi bir kazançla işi sürdürmesini bırakın hayatlarını idame ettirmeleri bile mümkün değildir.Aynı durum daha çok gayrimenkul danışmanı çalıştıran ve daha büyük ofislerde çok daha büyük giderlerle çalışan kurumsal gayrimenkul ofisleri içinde geçerlidir.Bu seviyeye düşen kazançlar kurumsal gayrimenkul sektörünün bırakın tüm giderlerini,pazarlama maliyetlerini bile karşılamakta yetersiz kalacaktır.Daha ucuza daha iyi,kaliteli,modern ve güvenilir hizmet verilemeyeceği ortadadır.Serbest ticarette rakiplerinden daha fazla harcama yapıp bunun içinde ürününe veya hizmetine rakiplerinin üstünde bir fiyat istemek herkesin hakkıdır,bunu tercih edip etmemek ise müşterinin hakkıdır.
Son paragrafında çıkarılma amacının sektöre nitelikli insan gücü kazandırmak olduğu söylenen yönetmeliğin bu kazanç düşüşü ve sınırlaması ile bırakın nitelikli insan gücü kazandırmayı özellikle sektörün son 10 yılda çehresini değiştiren kurumsal gayrimenkul danışmanlarında olsun,emlak danışmanlarında olsun nitelikli insan gücünü büyük oranda yok edeceği açıktır.
Başka bir madde ise yetki veren satıcının yetki süresi dolmadan istediği zaman tek taraflı olarak gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi fesih edebileceği maddedir.O zaman tüm satıcılar kendileri bir alıcı bulduğunda veya emlak danışmanının bir alıcısı gayrimenkulü almak istediğinde bu maddeyi kullanarak sözleşmeyi fesih edebilmesi durumunda sözleşme yapılıyor olmasının bir anlamı kalmamaktadır.
Yönetmelik taslağındaki bir diğer handikaplı madde alıcı,satıcı sözleşmelerinin hizmet bedeli gelirinin %10'u şeklinde düzenlenen bir oranla fesih edilebileceğidir.Yani toplamda %3 olan bedel yerine %0,3 gibi bir bedelle her iki tarafta sözleşmeden cayabilecektir.Bu madde her müşterinin cayma hakkını kullanarak hizmet bedelinin %10'u gibi bir bedel ödeyerek hizmet bedeli ödememelerinin önünü açacaktır.
Yine kiralamalarda hizmet bedeli oranı 1 kira bedeline düşürülmektedir.Prosedurü ve harcanan zamanı neredeyse satış süreci kadar olan ve sonrasında da çıkan her türlü problemde emlak danışmanının ücretsiz hizmet vermeye devam ettiği kiralama işleminde düşen bu orandan sonra ortak işlemlerde yarı kirayı başka emlak ofisiyle kalan yarı kirayıda kendi ofisiyle paylaşan emlak danışmanı pazarlama masraflarını bile karşılamayan 1/4 yani çeyrek kira rakamı için bu işi yapmayacağı ve portföyü paylaşıma açmayacağı için kiraya verenlerin kiraya verme süreleri uzayacak,bu müşterilerin zarar etmesine neden olabilecektir.
Yukarıda saydığım maddelerin yeniden gözden geçirilmesi ve gerekli düzenlemenin buna göre yapılması hem devletimizin vergi kaybını,hem sektörümüzün nitelikli insan gücünü kaybetmeyip,arttırabilmesinin önünü açması hem satıcı ve alıcı müşterilerimize daha iyi,kaliteli,modern pazarlama yöntemleri,araçları ve bütçeleri ile hizmet verilebilmesi açısından önemli ve gereklidir.
Coldwell Banker Türkiye olarak bizim olmasını istediğimiz yönetmelik ise çıkarılmasını,değiştirilmesini ve kabul edilmesini istediğimiz maddelerle ile birlikte;
-Her gayrimenkul,ofis ve emlak danışmanı için bir ID numarası verilmesi.
-Devletimizin online Tapu sistemine benzer Multiple Listing Service (MLS) ağı kurarak her bir ID numaralı gayrimenkulü,ID numarası belli yetkili olan emlak ofisi ve emlak danışmanı dışında kimsenin pazarlarlamasını önlemek hemde alıcı müşterilere buradan tüm Türkiye' de ki satılık gayrimenkullere ulaşma kolaylığı sağlamak.MLS sistemindeki fiyat ile tapu tescil fiyatını otomatik olarak karşılaştırıp olası çok düşük göstererek vergi kaybının önüne geçmek.Bu online sitede satıcılarında,emlak danışmanlarınında satılık gayrimenkule benzer gayrimenkullerin expertiz ve tapu satış rakamlarına ve o bölgede hangi emlak danışmanının ne kadar tapu satışına aracılık ettiğini yani skorunu görmesine olanak sağlanması.
-Tapu takas ve hizmet bedeli ödeme sisteminin yani alıcının devlet güvencesindeki hesaba tapu alım bedeli,harç bedeli be hizmet bedelinin yatırılması,tapu devrinin on line olarak yapılmasından sonra satıcının hesabına güvence sisteminin satıcı tarafının tapu harcı ve hizmet bedeli düştükten sonra kalan bakiyesinin ödenmesini ve emlak danışmanının sistemde görünen hizmet bedelini faturalarını alıcı veya satıcı hangi tarafı kim temsil ediyorsa online olarak kestikten sonra ödenmesinin herkesi garanti altına alan,devletin vergi gelirleri ve harç gelirleri için her hangi bir kaybı ortadan kaldıracak bir sistem olduğunu düşünmekteyiz.
Her birimiz bu işe tüm sermayemizi,geçmişimizi,eğitimizi,aklımızı ve kalbimizi koyduk.Bizim bu sektörü daha iyiye ve ileriye taşımak dışında bir amacımız olamaz.Sizlerinde görüşlerinizi paylaşmanızı ve bu HAYATİ Konuda hem marka yöneticilerinizi hem sektörde birlikte çalıştığımız insanları bilgilendirmenizi rica ediyorum.
Ölüler ağlamaz,Yönetmelik bu haliyle özellikle Kurumsal Gayrimenkul Danışmanlık Sektörünün ölmesine neden olabilir.
