El Desarrollador Inmobiliario SV

28/10/2025

🔑 ¿Dónde se Creó la Oferta de Vivienda Nueva en el AMSS? Análisis de Permisos (2010-2014)

Por Luis Ernesto Dominguez Magaña para el Laboratorio del Sistema Inmobiliario SV

Para los Desarrolladores Inmobiliarios, el indicador de Proyectos con Permisos de Construcción Otorgados es la métrica más importante de la futura oferta de vivienda.

Los datos de la OPAMSS entre 2010 y 2014 revelan una concentración geográfica extrema de las Construcciones Iniciadas (Construction Starts) en el Área Metropolitana de San Salvador (AMSS):

4.22 Millones de metros cuadrados de construcción de vivienda fueron aprobados en ese periodo.

De esa cantidad, el 95.2% se concentró en solo cinco municipios.

📊 La Concentración del Capital

Esta concentración no es casualidad; coincide con los territorios que aún disponen de Suelo Urbanizable a precios y regulaciones factibles, impulsando la inversión de capital hacia:

Santa Tecla (40.7%): El principal motor de crecimiento.

Antiguo Cuscatlán (26.8%): Histórico polo de alta plusvalía.

San Salvador (15.6%): Concentración de suelo limitado.

6.8% en San Martín y

5.3% en Apopa;

(municipios que comprenden el 95.2% de la totalidad de área aprobada para desarrollo de vivienda)

¿El Impacto en el Mercado?

Esta tendencia del periodo 2010-2014 tiene una relación directa con el Mercado de Activos de hoy: la escasez de oferta nueva fuera de estos polos impulsa los Precios de Venta Futuros y asegura que los Propietarios Vendedores puedan exigir altas plusvalías en la reventa.

Si eres inversionista o desarrollador, debes entender que la concentración del suelo es el principal cuello de botella.

¿Cree que esta concentración se mantiene hoy o se ha dispersado a otros municipios periféricos?

28/10/2025

🚨 El Precio Oculto del Suelo: Entendiendo el Costo de la Tierra a 2020 y su Valor de Oportunidad en el Sistema Inmobiliario

Por: Luis Ernesto Dominguez Magaña para el Laboratorio del Sistema Inmobiliario SV


Los Desarrolladores Inmobiliarios crean nueva Oferta y está directamenta afectada por los costos iniciales del terreno.

Para entender el futuro precio de venta de cualquier proyecto, debemos analizar el indicador de Costos de Tierra y su Valor de Oportunidad.🔑

Los 2 Componentes que Disparan los Precios:

1.Costos de Adquisición: Es la sumatoria de todos los gastos para ser dueño legal:

Precio de Compra del Inmueble.
Gastos Legales y Notariales (Escrituración).
Comisiones de Corretaje e Impuestos de Transferencia.
Due Diligence Inicial (Estudios de zonificación)

2.Valor de Oportunidad: Este es el costo financiero más grande. Es el rendimiento (interés o ganancia) que el desarrollador deja de percibir por tener su capital "inmovilizado" en el terreno.

Si los procesos de permisos son largos , el dinero permanece atado por más tiempo.

Un Permiso de Construcción que tarda años eleva el Valor de Oportunidad, obligándonos a subir el Precio de lanzamiento para justificar el riesgo y la pérdida de rendimiento.📈

La Consecuencia: Concentración y Escasez

Estos costos se magnifican en un mercado con alta concentración de suelo:

Reserva Limitada: En 2020, solo se identificaron 5.4 millones de metros cuadrados (775 manzanas) de reserva de suelo urbanizable en manos de desarrolladores.

Concentración: Dos sociedades del mismo grupo (Desarrolladora Las Cumbres e Inversiones Roble) concentran la mayor parte de esta reserva, principalmente en San José Villanueva y Apopa. Les sigue la empresa constructora JOR, aunque no ha desarrollado proyectos habitacionales
entre 2010 – 2019, dispone de una extensión importante de reserva de suelo.

Esta concentración reduce la competencia en la Oferta e impulsa los precios de venta, asegurando que los Activos Inmobiliarios se mantengan atractivos para los inversionistas.

¿Qué opina sobre el impacto del Valor de Oportunidad en el precio final de la vivienda?

28/10/2025

Para determinar la cantidad de nuevos espacios que han completado su construccion (construcciones finalizadas) , la mejor manera es identificar los proyectos que ya tienen permiso de habitar.

Se puede observar en la tabla, los proyectos desarrollados entre 2010 y 2019. Se asume que cuando el autor de la publicacion donde se encontro esta informacion afirma que son proyectos DESARROLLADOS, se asume que son proyectos donde las unidades ya obtuvieron el permiso de habitar, por tanto la tabla refleja lo que necesitamos reflejar en este album, que son construcciones finalizadas, osea con permiso de habitar. Esta puede ser una base para identificar cuanto se otorgaron los permisos de habitar de estos proyectos. El autor de la publicacion menciona una cantidad de proyectos que estaba EN PROCESO para 2020, lo cual significa que ya tenian permiso de construccion pero todavia no estaban concluidos y por tanto no tenian permiso de habitar.

Durante el período 2010-2019, se desarrollaron 57 proyectos (24 de tipo vertical y 33 horizontal) en el AMSS y municipios cercanos, con una inversión de US$686.8 millones, en un área de 1.2 millones de metros cuadrados, y una construcción de 5,833 viviendas, con precios promedios que oscilan entre los US$89,063 y los US$344,970, los cuales se ejecutaron por 16 agentes desarrolladores.
(1) Inversiones Bolívar, S.A. de C.V.
(2) Inversiones Roble
(3) Dueñas Hermanos Limitada
(Urbánica)
(4) Desarrollos Veranda, S.A. de C.V.
(5) T.P., S.A. de C.V.
(6) Grupo Arquero, S.A. de C.V.
(7) D&D Construcciones, S.A. de C.V.
(8) Inmuebles, S.A. de C.V.
(9) Alpha Inmobiliaria, S.A. de C.V.
(10) INURBA, S.A. de C.V.
(11) ITAT, S.A. de C.V.
(12) GALMACO, S. A. de C.V. (Tres
Torres Desarrolladora)
(13) ALGASA, S.A. de C.V.
(14) SAD, S.A. de C.V.
(15) CONICA, S.A. de C.V.
(16) Grupo Rivera, S.A. de C.V.

De esta manera se identifican como los principales agentes económicos desarrolladores en el AMSS
a Inversiones Bolívar; seguido por Inversiones Roble, Dueñas Hermanos Limitada, y Desarrollos
Veranda, S.A. de C.V. (Desarrollos Veranda).

Los proyectos habitacionales de vivienda de mercado desarrollados entre 2010 – 2019 presentan
como características principales un tamaño promedio de 228.71 metros cuadrados, un precio
promedio de US$184,094, diversas amenidades (piscina, gimnasio, juegos infantiles, parques, casa
club y cerco perimetral), y su principal locación es el AMSS.

La tabla refleja solo Vivienda nueva, no refleja vivienda usada, y solo refleja Vivienda de Mercado, no refleja vivienda de interes social.
Una vivienda es considerada de mercado es aquella cuyo valor supera los US$38,900.

Segun la publicacion de donde se obtuvo la tabla, acorde con la evidencia de proyectos EJECUTADOS se aduce la tendencia hacia la urbanización en altura en zonas céntricas localizadas en el AMSS (Zonas céntricas indica lo contrario a las periferias de las ciudades) debido a que el 48.2% de proyectos habitacionales DESARROLLADOS entre 2010 – 2019 son viviendas de esta naturaleza, aumentando al 69.2% de construcciones EN PROCESO para 2020. Para verificar la cantidad de proyectos y unidades habitacionales DESARROLLADOS entre 2010 – 2019, ver anexo 4. Esta tendencia se observa de forma más predominante a partir del 2017.

Fuente: ii. Vivienda de mercado a. Clasificación de la oferta de vivienda 6. Características de los oferentes de vivienda nueva y participantes del mercado C.Caracterizacion de la oferta. II.Caracterizacion de la oferta y la demanda de vivienda nueva. Estudio de condiciones de competencia en la provision de vivienda nueva en El Salvador. Version Publica. Intendencia Economica. 2022.

28/10/2025

PERMISOS DE CONSTRUCCION 2020

Para determinar la Cantidad de nuevos espacios que se están empezando a construir (construction starts), se puede observar los proyectos desarrollados entre 2010 y 2019. Se asume que cuando el autor de la publicacion donde se encontro esta informacion afirma que son proyectos desarrollados, se asume que son proyectos donde las unidades ya obtuvieron el permiso de habitar, por tanto la tabla no refleja lo que necesitamos reflejar en este album, que son construcciones en proceso, osea con permiso de construccion. De todas maneras, esta puede ser una base para identificar cuanto se otorgaron los permisos de construccion de estos proyectos. Sin embargo, el autor de la publicacion si menciona una cantidad de proyectos que estaba en proceso para 2020, lo cual significa que ya tenian permiso de construccion pero todavia no estaban concluidos y por tanto no tenian permiso de habitar.

La tabla refleja solo Vivienda nueva, no refleja vivienda usada, y solo refleja Vivienda de mercado, no refleja vivienda de interes social.
Una vivienda es considerada de mercado si su valor supera los US$38,900.

Segun la publicacion de donde se obtuvo la tabla, acorde con la evidencia de proyectos ejecutados se aduce la tendencia hacia la urbanización en altura en zonas céntricas localizadas en el AMSS (Zonas céntricas indica lo contrario a las periferias de las ciudades) debido a que el 48.2% de proyectos habitacionales DESARROLLADOS entre 2010 – 2019 son viviendas de esta naturaleza, aumentando al 69.2% de construcciones EN PROCESO para 2020. Para verificar la cantidad de proyectos y unidades habitacionales DESARROLLADOS entre 2010 – 2019, ver anexo 4. Esta tendencia se observa de forma más predominante a partir del 2017.

Fuente: ii. Vivienda de mercado a. Clasificación de la oferta de vivienda 6. Características de los oferentes de vivienda nueva y participantes del mercado C.Caracterizacion de la oferta. II.Caracterizacion de la oferta y la demanda de vivienda nueva. Estudio de condiciones de competencia en la provision de vivienda nueva en El Salvador. Version Publica. Intendencia Economica. 2022.

27/10/2025

CONSTRUCCIONES COMPLETADAS DE VIVIENDA NUEVA 2019.

19 agentes económicos desarrolladores de proyectos para el AMSS (tabla 7).En el mercado de vivienda es posible identificar a dos tipos de agentes económicos: (i) desarrolladores de vivienda y (ii) constructores. El desarrollador es el agente responsable de todos los aspectos del proyecto, desde la adquisición del terreno urbanizable, la zonificación, diseño, ingeniería,financiamiento y venta de las viviendas; mientras que los constructores son las empresas subcontratadas para la ejecución de la obra física con el objetivo de reducir costos y aprovechar su experiencia relacionada con el rubro.

Tabla 7. Agentes desarrolladores y constructores .

Los datos incorporan a los trabajadores de los Desarrolladores activos para proyectos del AMSS durante el período 2015 y 2019, y a los principales constructores contratados por tales agentes económicos. Es de aclarar que algunos desarrolladores no solo se dedican a proyectos de vivienda, sino también a edificios para oficinas o comercios, tal es el caso de Dueñas Hermanos Limitada, Inversiones Roble, Inversiones Bolívar, Inmuebles, entre otros.

Fuente: Pagina 53. Tabla 7. Agentes desarrolladores y constructores.6.caracteristicas de los oferentes de vivienda nueva y participantes del mercado. C.Caracterizacion de la oferta. II.Caracterizacion de la oferta y la demanda de vivienda nueva. Estudio de condiciones de competencia en la provision de vivienda nueva en El Salvador. Version Publica. Intendencia Economica. 2022.

24/10/2025

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Estos son los proyectos en construcción y comercialización de mayor altura a el día de hoy en San Salvador, Antiguo Cuscatlán y La Libertad. (Hay muchos otros proyectos pero estos son los más altos)

Se espera muy pronto el render de la Tether Tower, ubicada en San Salvador, con una altura de al menos 70 pisos, convirtiéndose en la torre más alta de Centroamérica e incluso superando a Panamá.

✓HORIZON ONE: 48 pisos (168m de altura aprox) (San Benito, San Salvador)
✓SURF HILLS: 38 pisos (Surf City en La Libertad)
✓ARELA: 35 pisos (San Benito, San Salvador)
✓CASA 725: 33 pisos (San Benito, San Salvador)
✓ORIGIN: 27 pisos (Santa Elena, Antiguo Cuscatlán)
✓UNO CITY LIFE: dos torres de 25 pisos y 23 pisos (Colonia Escalón)
✓PORTAL ALCALÁ: dos torres de 25 pisos (Antiguo Cuscatlán)
✓SENTOSA RESIDENCES: dos torres de 25 pisos y 16 pisos (La Mascota, San Salvador)
✓AURA 360: 24 pisos (Colonia Escalón)
✓LATERAL: tres torres de 23 pisos, 21 pisos y 18 pisos.
✓OPERA LA MONTAÑA: 23 pisos.
✓VISTA SERENA: dos torres de 21 pisos y 9 torres de 8 pisos en un mismo conjunto.

Sin duda alguna, esto genera Miles de empleos y el auge de la construcción en el país, una apuesta grande desde que inició Nayib Bukele como Presidente.

También hay que recordar que ahora ya no existen limitantes en el tema de edificios como existía antes y además de excepción de impuestos para torres que superen los 35 pisos.

08/05/2025

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A building’s true cost goes far beyond its construction. Strategic design choices made early on can dramatically impact decades of operational expenses. As energy prices rise, understanding life cycle costs is more important than ever. See why planning for the long haul is key to financial and environmental sustainability: https://fmj.ifma.org/the-real-cost-of-a-building?utm_campaign=real+cost+of+a+building&utm_source=facebook&utm_medium=social&utm_content=1746720661

14/08/2024

SYSTEMS THINKING FOR THE REAL ESTATE SYSTEM

Today we are continuing to start the El Salvador Real Estate Lab Laboratorio del Sistema Inmobiliario SV . On August 2nd Luis Dominguez Luis Ernesto Dominguez Magaña founder of the CCIL Creative Class & Intelligentsia Lab registered to the offering on the u-school for Transformation (by Presencing Institute Presencing Institute ) : u-lab 0x . Theory U is an awareness-based method for the transformation of self and system that blends systems thinking, innovation, and leading change--from the viewpoint of an evolving human consciousness. The short course will introduces key concepts in Theory U including:

The U framework.
The essence of systems thinking and systems change.
The choice we face between Presencing and Absencing.
How we can lead through the quality of our listening and attention.

The image is from a video where Otto Scharmer Otto Scharmer explains the Essence of Systems Thinking: In many cases, we know what needs to be done to address the crises we are facing but we don’t know how to make it happen. The video delves about how can we bridge this knowing-doing gap? Awareness-based systems change provides an approach that activates our individual and collective agency and helps us to sense and actualize the emerging future.https://youtu.be/zjeDGG1VdfE?si=5OYtFzO6hwli4l5O

We are looking at the learning module content.

Because of the new migration of expats from different parts of the world to El Salvador, we have chosen to analyze the Real Estate System and the Investmet House Market of the San Salvador Metropolitan Area, that includes the coastal region of Costa del Balsamo where many of this investments are coming to and gentrification is taking place and where a social divide is beeing created between locals and foreigners, appart from the environmental impact this growth is causing.

We have taken a couple of years to create an artificial simulator of the Real Estate System and have identified the variables of each part of the system:

A/SPACE MARKET
A1) Supply side of the Space Market: Space Landlords. Arrendantes de Espacios SV
A.1.1.Current Inventory of Physical Spaces for Lease.
A.1.2.Current Rental Prices.
A.1.3.Forecasts of supply/Inventory.
A.1.4.Forecast of Rental Prices.

A2) Demand side of the Space Market:Space Tenants. Inquilinos de Espacios SV
A.2.1.Occupancy Levels.
A.2.2.Demand for space use.
A.2.3.Forecasts of occupancy levels.

B/ASSET MARKET

B3) Supply side of the Asset Market: Real Estate Asset Sellers Propietarios vendedores de Activos Inmobiliarios SV
B.3.1.General Forecasts on Cash Flows of Real Estate Assets and their effect on future asset values or selling prices (Property Market Value)
B.3.2.Increase or decrease in operating cash flows of assets due to increases or decreases in rental prices and occupancy rates.
B.3.4.Increase or decrease in asset selling prices due to increases or decreases in capitalization rates.
B.3.5.Owners' ability to regulate the flow of financial capital into the real estate development industry.

B4) Demand side of the Asset Market: Real Estate Asset Buyers (Investors Buying). Inversionistas compradores de Activos Inmobiliarios SV
B.4.1.Information on market capitalization rates required by real estate asset buyers in the asset market.
B.4.2.Information on investors' desires and perceptions regarding the risks and returns of real estate assets and their effects on capitalization rates. (desire for returns and perceived risks)

C.DEVELOPMENT INDUSTRY
C5) Real Estate Developers: El Desarrollador Inmobiliario SV
C.5.1.Forecasts of market values - future selling prices - of assets under development (three years).
C.5.2.Current development costs and three-year forecasts, including construction costs and land costs and their opportunity value (including acquisition costs).
C.5.3.Information regarding expected profits or earnings by Developers.
C.5.4.Forecasts of future construction or ex*****on times.
C.5.5.Number of new spaces being started (construction starts).
C.5.6.Number of new spaces that have completed construction (construction completions).
C.5.7.Spaces pre-leased before completion, demolitions, conversion of old structures, construction of new buildings, and completed "net" construction.
C.5.8.Is development profitable?

EXOGENOUS SYSTEMS TO THE REAL ESTATE SYSTEM
D.NATIONAL AND LOCAL ECONOMIES El Economista Urbano SV
D6) Economy
D.6.1.Perspectives on the Salvadoran National and Local Economies/Macroeconomies.
D.6.2.Causes within the National and Local Economies that produce demand for certain quantities of use of physical spaces of various types, as a function of the cost (rental price) of such spaces, by Tenants in El Salvador, within the space market of the Real Estate System.
D.6.3.Forecasts of macroeconomic factors such as interest rates and inflation.

E.NATIONAL AND INTERNATIONAL CAPITAL MARKETS Expertos en Mercados de Capitales e Inversiones Inmobiliarias SV
E7) Capital Markets and Real Estate Investments:
E.7.1.Investors' desires and perceptions regarding risks and returns of real estate assets compared to other types of investment available in the capital market and their effect on cap rates.
E.7.2.Availability of debt or other types of liquidity.
E.7.3.Benchmarking of asset returns, long-term interest rates, or risk-free rates and their effect on cap rates.
E.7.4.Considerations on expanded national and international capital markets: Asset Market and Money Market.

07/07/2024

Junio julio 2024

La cámara salvadoreña de la construcción casalco por su parte,confirma que hay más de 60 proyectos habitacionales en construcción,la mayoría de ellos,como torres de apartamentos y complejos habitacionales cercanos a centros comerciales.

Los datos oficiales confirman además, que el sector reportó un crecimiento del 17.9% al cierre de 2023,el mayor crecimiento de todos los sectores económicos y un dato por el que muchos expertos creen que el el país vive ahora un boom inmobiliario

07/07/2024

SFORMA parte de INGN Holdings,Grupo Regalado, desarrollará dos proyectos con 105 y 300 unidades habitacionales. En Urbanización Santa Elena y Nuevo Cuscatlan.

24 niveles,más 3 de parqueos y 105 unidades.desde $250,000,sale en Julio.

22/01/2024

22/01/2024

The final key theme shaping the outlook for commercial real estate (CRE) market is new supply. We anticipate a slowdown in new supply across various sectors and regions due to rising construction costs, tighter lending conditions, and uncertainty regarding exit valuations. This is expected to cause a decrease in development completions in 2024.