06/11/2025
GENTRIFICACIÓN, BURBUJA Y CIENCIA: La Radiografía del Mercado de Vivienda Financiada en El Salvador
Por Luis Ernesto Dominguez Magaña para el Laboratorio del Sistema Inmobiliario SV
Últimamente, en El Salvador, el debate sobre el mercado inmobiliario se centra en la gentrificación y la potencial burbuja de precios, impulsado por las nuevas torres de apartamentos que vemos surgir. Mucha gente siente que está siendo excluida del progreso.
¿De qué se habla al decir gentrificación? Se refiere al encarecimiento de la vivienda en zonas como las playas o el Centro Histórico, obligando a residentes de bajos recursos a irse porque ya no pueden costear los nuevos alquileres, restaurantes y servicios.
¿De qué se habla al decir burbuja? Se habla de que los precios de los apartamentos nuevos son inalcanzables para la mayoría de los salvadoreños.
Para abordar estos fenómenos con seriedad y evitar la politización, la ciencia económica y el análisis de datos son indispensables. Es por eso que estoy creando un Índice de Asequibilidad de Vivienda, una herramienta objetiva para la planificación y la inversión.
🔬 La Ciencia Detrás de la Asequibilidad
Para crear un índice con estándares internacionales, la metodología exige concentrarse en la vivienda que realmente refleja la capacidad de pago de la mayoría.
Mi Objetivo Metodológico es: Determinar el Precio Mediano de Venta nacional mensual de viviendas unifamiliares usadas o de reventa, excluyendo:
Vivienda nueva.
Vivienda multifamiliar (apartamentos/dúplex).
Segundas viviendas y viviendas de inversión.
Al escuchar las quejas sobre los precios elevadísimos de la vivienda multifamiliar, observo que estos sí influyen en la mediana de precios de la vivienda usada (subiendo el precio de la tierra y los materiales). Sin embargo, fijarse solo en los apartamentos nuevos no es metodológicamente correcto y nos lleva a politizar lo que es un problema de oferta y demanda en toda la cadena de valor.
Adelanto sobre la Burbuja: Hay que diferenciar entre el aumento de precios generado por la mejora de ingresos de la población (aumento de la demanda por alquiler/compra) y el aumento generado por el mercado de capitales, donde la gente con dinero busca activos inmobiliarios para colocar capital. Cuando el valor intrínseco de las propiedades es mucho menor que su valor de mercado, estamos ante un problema de burbuja, pero ese es un análisis que requiere más que solo ver las torres.
A continuación, comparto dos hallazgos cruciales de esta investigación, que revelan la verdadera composición del mercado de vivienda financiada:
1. 📊 Gráfico de Pastel: La Vivienda Usada Domina (No la Nueva)
El problema de la vivienda no se resuelve solo mirando hacia arriba (hacia las torres que se están construyendo). Eso es ver solo una parte del mercado: el de la vivienda multifamiliar nueva del segmento alto.
Mi análisis de 1,018 transacciones mensuales de adquisición de vivienda financiada (créditos y ventas) revela que el 80.64% de las ventas son de Vivienda Usada. La realidad del volumen se concentra en el mercado de segunda mano, que es donde se define la asequibilidad para el grueso de la población.
Detalle de la Participación en el Financiamiento:
Vivienda Usada (80.64%): La Banca y SACs lideran los créditos para vivienda usada con un 55.54% de participación (lo que hace que la mediana de precios de la vivienda usada sea sensible a sus movimientos). El FSV participa con el 44.46%.
Vivienda Nueva (19.36%): El FSV financia el 81.72% de las viviendas nuevas (principalmente VIS), mientras que la Banca solo participa con el 18.28% (concentrado en el nicho de alto precio).
2. 📈 Gráfico de Tendencia: Los Activos Extraordinarios se Agotan
Mi investigación ha encontrado el factor más importante que está presionando los precios de la vivienda usada hacia arriba: el agotamiento del inventario de Activos Extraordinarios (AE) del Fondo Social para la Vivienda (FSV).
Los AE son viviendas usadas vendidas a precios más bajos, que han actuado como un amortiguador social para personas de muy bajos ingresos. Si bien es cierto que estas viviendas quizás no siempre tienen las condiciones en las que todo salvadoreño se sentiría feliz de vivir, han representado una oferta real de bajo costo.
¡La Buena Noticia! El FSV ha podido deshacerse de millones de dólares en AE gracias a la reducción de la violencia pandilleril, que permitió que estas colonias fueran nuevamente accesibles y seguras. ¡Es una gran señal!
¡La Alerta de Precio! Menos oferta barata significa que el precio promedio de la vivienda usada se dispara.
📉 La Aceleración Exponencial del Precio Promedio de Vivienda Usada FSV (sin AE)
El Amortiguador se Agota: La oferta de AE se ha reducido drásticamente:
2022: $59 millones en Activos Extraordinarios.
2023: $32millones.
2024: $16 millones.
Conclusión: La caída de este inventario está eliminando la oferta de vivienda usada más barata, lo que está provocando que el precio promedio suba a tasas exponenciales (31.88% en los primeros ocho meses de 2025). Entre menos oferta barata exista, el precio de la vivienda usada de bajo costo tenderá a subir.
3. Conclusión y Llamado a la Transparencia 📣
El Índice de Asequibilidad de Vivienda es una herramienta que estoy desarrollando y que me ha permitido entender la compleja dinámica del mercado, más allá de lo que se construye en altura. Si bien el FSV y la Banca han financiado vivienda usada de bajo costo, la situación está cambiando rápidamente.
Mi investigación se ha topado, nuevamente, con la falta de datos públicos actualizados, especialmente respecto a la colocación de hipotecas por parte de la Banca y SACs. Si organizaciones como CASALCO comparten información, hace falta que los principales actores de financiamiento promuevan esta transparencia.
Hago un llamado a la Asociación Bancaria Salvadoreña (ABANSA) para que publiquen información clave sobre hipotecas y su colocación mensual. La falta de datos impide una planificación estratégica sólida.
¡No miremos solo hacia arriba! La asequibilidad de la vivienda usada es el verdadero indicador de la calidad de vida de la mayoría de los salvadoreños.
