Arrendantes de Espacios SV

14/08/2024

SYSTEMS THINKING FOR THE REAL ESTATE SYSTEM

Today we are continuing to start the El Salvador Real Estate Lab Laboratorio del Sistema Inmobiliario SV . On August 2nd Luis Dominguez Luis Ernesto Dominguez Magaña founder of the CCIL Creative Class & Intelligentsia Lab registered to the offering on the u-school for Transformation (by Presencing Institute Presencing Institute ) : u-lab 0x . Theory U is an awareness-based method for the transformation of self and system that blends systems thinking, innovation, and leading change--from the viewpoint of an evolving human consciousness. The short course will introduces key concepts in Theory U including:

The U framework.
The essence of systems thinking and systems change.
The choice we face between Presencing and Absencing.
How we can lead through the quality of our listening and attention.

The image is from a video where Otto Scharmer Otto Scharmer explains the Essence of Systems Thinking: In many cases, we know what needs to be done to address the crises we are facing but we don’t know how to make it happen. The video delves about how can we bridge this knowing-doing gap? Awareness-based systems change provides an approach that activates our individual and collective agency and helps us to sense and actualize the emerging future.https://youtu.be/zjeDGG1VdfE?si=5OYtFzO6hwli4l5O

We are looking at the learning module content.

Because of the new migration of expats from different parts of the world to El Salvador, we have chosen to analyze the Real Estate System and the Investmet House Market of the San Salvador Metropolitan Area, that includes the coastal region of Costa del Balsamo where many of this investments are coming to and gentrification is taking place and where a social divide is beeing created between locals and foreigners, appart from the environmental impact this growth is causing.

We have taken a couple of years to create an artificial simulator of the Real Estate System and have identified the variables of each part of the system:

A/SPACE MARKET
A1) Supply side of the Space Market: Space Landlords. Arrendantes de Espacios SV
A.1.1.Current Inventory of Physical Spaces for Lease.
A.1.2.Current Rental Prices.
A.1.3.Forecasts of supply/Inventory.
A.1.4.Forecast of Rental Prices.

A2) Demand side of the Space Market:Space Tenants. Inquilinos de Espacios SV
A.2.1.Occupancy Levels.
A.2.2.Demand for space use.
A.2.3.Forecasts of occupancy levels.

B/ASSET MARKET

B3) Supply side of the Asset Market: Real Estate Asset Sellers Propietarios vendedores de Activos Inmobiliarios SV
B.3.1.General Forecasts on Cash Flows of Real Estate Assets and their effect on future asset values or selling prices (Property Market Value)
B.3.2.Increase or decrease in operating cash flows of assets due to increases or decreases in rental prices and occupancy rates.
B.3.4.Increase or decrease in asset selling prices due to increases or decreases in capitalization rates.
B.3.5.Owners' ability to regulate the flow of financial capital into the real estate development industry.

B4) Demand side of the Asset Market: Real Estate Asset Buyers (Investors Buying). Inversionistas compradores de Activos Inmobiliarios SV
B.4.1.Information on market capitalization rates required by real estate asset buyers in the asset market.
B.4.2.Information on investors' desires and perceptions regarding the risks and returns of real estate assets and their effects on capitalization rates. (desire for returns and perceived risks)

C.DEVELOPMENT INDUSTRY
C5) Real Estate Developers: El Desarrollador Inmobiliario SV
C.5.1.Forecasts of market values - future selling prices - of assets under development (three years).
C.5.2.Current development costs and three-year forecasts, including construction costs and land costs and their opportunity value (including acquisition costs).
C.5.3.Information regarding expected profits or earnings by Developers.
C.5.4.Forecasts of future construction or ex*****on times.
C.5.5.Number of new spaces being started (construction starts).
C.5.6.Number of new spaces that have completed construction (construction completions).
C.5.7.Spaces pre-leased before completion, demolitions, conversion of old structures, construction of new buildings, and completed "net" construction.
C.5.8.Is development profitable?

EXOGENOUS SYSTEMS TO THE REAL ESTATE SYSTEM
D.NATIONAL AND LOCAL ECONOMIES El Economista Urbano SV
D6) Economy
D.6.1.Perspectives on the Salvadoran National and Local Economies/Macroeconomies.
D.6.2.Causes within the National and Local Economies that produce demand for certain quantities of use of physical spaces of various types, as a function of the cost (rental price) of such spaces, by Tenants in El Salvador, within the space market of the Real Estate System.
D.6.3.Forecasts of macroeconomic factors such as interest rates and inflation.

E.NATIONAL AND INTERNATIONAL CAPITAL MARKETS Expertos en Mercados de Capitales e Inversiones Inmobiliarias SV
E7) Capital Markets and Real Estate Investments:
E.7.1.Investors' desires and perceptions regarding risks and returns of real estate assets compared to other types of investment available in the capital market and their effect on cap rates.
E.7.2.Availability of debt or other types of liquidity.
E.7.3.Benchmarking of asset returns, long-term interest rates, or risk-free rates and their effect on cap rates.
E.7.4.Considerations on expanded national and international capital markets: Asset Market and Money Market.

07/08/2024

These data are based on 134 entries in the past 18 months from 20 different contributors.
Last update: July 2024

Property Prices in El Salvador

median apartment size is 90 square meters

1 bedroom apt has 50 square meters and 3 bedroom apartment has 110 square meters

1 bedroom in city centre $690.47 per month/ $13.80 per sq mt p month

1 bedroom outside of centre $579.39 per month/$11.58 per sq mt p month

3 bedroom in city centre $962.31 per month/$8.74 per sq mt p month

3 bedroom outside of centre $812.87 per month/$7.38 per sq mt p month

16/06/2024

Aunque los ingresos brutos del sector construccion incluyen la obra publica, es un buen indicador de cuanto inventario nuevo se esta agregando.

Podemos ver que en 2024 se esta facturando menos que en la pandemia en el sector construccion, lo cual podria indicar que en 2024 se esta agregando menos inventario que antes de la pandemia.

Es curioso como fue aumentando la facturacion del sector despues del bajon de la pandemia. Es curioso que el sector se comporto diferente que la economia, mientras la economia tuvo el rebote en el ano 2021 y 2022, el sector construccion lo tuvo en el 2023. Podriamos decir que la decision de inversion fue cuando estaba bien la economia y se tarda un ano en ver esa inversion.

Si es curioso que que en el ano 2023 el sector facturo mucho mas que en el ano 2019 preparandemia, lo que indica que el sector no solo se recupero despues de la pandemia sino que ha crecido.Esto tambien podria indicar que se ha agregado mucho inventario en el ano 2023, mas que lo que se agregaba en la pandemia.

Podriamos decir que por dos anos consecutivos, 2022 y 2023 se esta agregando inventario en igual o mayor proporcion que antes que la pandemia, lo que indica que eso esta empujando los precios de alquiler hacia abajo.

Se puede ver como que ya el ciclo llego su pico en 2023 y ya hoy en 2024 esta empezando a bajar. Ya no sube.

20/11/2023

Al parecer el IPC Alquileres Efectivos de Alojamiento tiene diferencias con la realidad, con lo que realmente crecen los alquileres, como que cuando bajan los alquileres no baja el indice, o cuando realmente suben no sube el indice, y puede pasar varios cuartos asi sin reflejarse, incluso en la pandemia se ve que el CPI no reflejo el bajon real, aunque si se vio la tendencia para abajo, y despues de la pandema si subio, pero no tanto como la realdidad, y se ve que a finales de 2022 incluso siguio subiendo mientras la realidad refleja una caida abrupta pero ya esta empezando a bajar en este cuarto final de 2023.

Variacion Mensual: variacion entre el mes corriente y el mes inmediato anterior

Variacion Acumulada. Variacion entre el mes corriente y el mes de diciembre del ano inmediato anterior

PARECERIA QUE YEAR OVER YEAR ES: Variacion Punto a Punto: Variacion entre el mes corriente y el mismo mes del ano inmediato anterior.

Variacion Incidencia: Contribucion en unidades porcentuales a la variacion del IPC desde el ultimo mes.

Rent CPI

Playing Catch Up

1/CPI Rent Y-o-Y Growth % (Consumer Price Index Rent of Primary Residence Year Over Year Growth %)Consumer Price Index for All Urban Consumers: Rent of primary residence

2/EA Rent Y-o-Y Growth % (CBRE Econometric Advisors Rent of Primary Residence Year Over Year Growth %)

Rent of Primary Residence: rent of primary residence (rent) https://www.bls.gov/cpi/factsheets/owners-equivalent-rent-and-rent.htm

Consumer Price Index CPI for All Urban Consumers Rent of Primary Residence (CPI Rent|)Year Over Year Y-o-Y Growth %

Índice de Precios al Consumidor (IPC) para Todos los Consumidores Urbanos - Alquiler de Residencia Principal (IPC Alquiler) - Crecimiento interanual (CIA) en porcentaje.

Índice de Precios al Consumidor (IPC) para Todos los Consumidores Urbanos - Alquiler de Residencia Principal (IPC Alquiler) - Crecimiento interanual (CIA) en porcentaje Variacion Punto a Punto: Variacion entre el mes corriente y el mismo mes del ano inmediato anterior.

04 Alojamiento, agua, electricidad, gas y otros Combustibles

041 Alquileres efectivos del alojamiento

04.1.1.1.1 Alquileres de vivienda, amueblada o no, que ocupan como residencia principal

20/11/2023

Variacion Incidencia: Contribucion en unidades porcentuales a la variacion del IPC desde el ultimo mes.

20/11/2023

11/12/2022

Lo correcto es decir que el edificio tiene 25% de vacancia. Los Inquilinos ocupan el 75% del edificio

La emblemática torre más alta de San Salvador, Millennium Plaza, finalizó su primera fase de construcción con una ocupación del 75 % de su área...

09/12/2022

Impacto de la inflación en el Precio de Alquiler de un Apartamento en La Colonia Escalon

Por: Luis Ernesto Dominguez Magaña

Artículo en proceso de creación.
Última edicion: Viernes 9 de Diciembre 11:37 am
Revisar al final del dia para artículo finalizado

Con las limitantes de diseño gráfico que tengo, les comparto esta gráfica que explicaré desde el punto de vista del Arrendante o Landlord.

Hay que ser granular en analizar cómo impacta la inflación los Precios de los Alquileres. Tenemos en la gráfica 4 medidas de inflacion:

1-IPC General (Color Azul)(Variación Anual - punto a punto: variación entre el mes corriente y el mismo mes del año inmediato anterior)
2-IPC Alojamiento (Color Verde Oscuro)(División Alojamiento, Agua, Electricidad, Gas y Otros Combustibles)
3-IPC Alquileres Efectivos (Color Rojo)(Grupo Alquileres efectivos de alojamiento)
4-IPC Conservación y Reparacion (Color Morado)(Grupo Conservación y reparación de la vivienda)

El IPC Alquileres Efectivos es el que impacta el Precio de Alquiler por metro cuadrado mensual.

Podemos ver que el IPC de Alquileres efectivos sigue con algún resago al IPC General. Antes de la Pandemia, en algunos meses era mayor que el IPC General, la gráfica no refleja datos mensuales para el año 2020, pero vemos que en los últimos dos años, a partir del rebote, el IPC Alquileres Efectivos ha sido menor que el IPC General pero ha ido aumentando. Por un lado hay que tomar en cuenta que con la Pandemia se suspendieron algunos pagos de alquiler, se rompieron algunos contratos, y también ha que tomar en cuenta que la mayoría de contratos de alquiler de apartamentos son por un año renovables. Entonces, los aumentos en los precios por causa de la inflación, puede llevar algún rezago por esta razón.

Puedo hipotizar que ante de la Pandemia, los alquileres estaban creciendo arriba de la inflación porque había demanda.

El IPC Alojamiento (Color Verde Oscuro) se ha incrementado mucho más que el IPC Alquileres Efectivos durante el rebote del 2021, y era menos que este antes de la Pandemia y ha vuelo a ser menor en los últimos meses. Hay que recordar que el IPC Alojamiento incluye Agua, Electricidad, Gas y Otros Combustibles.Esto seguro por los precios de la gasolina, electricidad y el efecto de los subsidios.

El IPC Conservación y Reparacion (Color Morado)(Grupo Conservación y reparación de la vivienda), se comparta casi con tendencias opuestas al IPC Alquileres Efectivos, lo que podría indicar que cuando se ponen caros los materiales de construcción bajan los alquileres, pero en los últimos meses los dos están subiendo, pero podría indicar que los precios de los alquileres no aguantan más seguir tan bajos y se aceptan incrementos, y quizá a pesar que los materiales de construcción están caros, se están dejando de hacer reparaciones y mantenimiento de viviendas.

Es interesante notar que el incremento de los costos de materiales para reparaciones, afecta más al propietario del inmueble cuando se convierte en vendedor de su activo (Propietarios vendedores de Activos Inmobiliarios SV) que mientras son Arrendantes, y afecta más el precio de venta que el del alquiler. Reduce el Ingreso Operativo.

Podemos ver el IPC Conservación y Reparacion,y como ha tenido una altisima alza en año del rebote 2021 y este año, lo que indica altos costos de materiales y menores precios de venta.

En color negro podemos ver el Precio de Alquiler por mt2 mensual, el cual para un apartamento en la Colonia Escalon, lo estamos en $8.62, y el IPC Alquileres efectivos lo incrementa en promedio a $8.77 en 2021 y a $8.81 en lo que va de 2022 En términos de la mensualidad, podemos decir que partimos con una mensualidad de $1637.80, en 2021 incrementa a $$1666.30 y en 2022 andaría en $1673.90. No es mucho, pero hay que tomar en cuenta que la inflación permanecerá por lo menos hasta la mitad de 2023, y subir precios en una época en que estamos creciendo menos disminuirá la demanda y forzara una mayor corrección de precios. También hay que tomar en cuenta para este segmento, que falta todavía vende mucho inventara, habrá más apartamentos disponibles en alquiler, y dependiendo de si la tasa de hipotecas sube o baja esto hará atractivo el alquiler o la gente preferira comprar. Mantener las tasas bajas para los Bancos implica menos depósitos, riesgos de descalce. Hasta ahorita se observa a los Bancos deteniendo la piedra. No les conviene subir tasas y arruinar su negocio hipotecario y que los Desarrolladores no vendan y les paguen los créditos de corto plazo.

Aprovechamos para estimar los efectos en los Cap rates:

1)Cap rate inicial: 3.79 (Residencial Clase A)

2)Cap rate con efecto inflación IPC Alquileres Efectivos:3.72% en 2021 y 3.70 en 2022. Esto se mira positivo, pero veamos el efecto de la Inflación en la conservación y reparación del inmueble.

3)Cap rate con efecto inflación IPC Alquileres Efectivos + IPC Conservación y Reparacion: 3.84 en 2021 y 3.86 en 2022. Aquí se ve claramente como esta presionando los precios hacia abajo la subida en los costos de mantenimiento y la reducción de flujos.

08/12/2022

Simulemos el efecto de la inflación en estos precios de alquiler

Para muestra un boton

Publicado: 16 de Noviembre 2022. 5:12 pm
Editado última vez: 16 de Noviembre 2022.5:12 pm
(Regrese y revise si ya leyó la última actualización. Estas observaciones se irán actualizando a medida que obtenga más información)
Autor: Luis Ernesto Dominguez Magaña

He delimitado un área pequeña del Submercado Inmobiliario de la Zona Cantón El Carmen, y recopilado información para comentar sobre ella. El área se puede ver en la imagen, y esta ubicada entre el Paseo General Escalon, una quebrada que sirve de división entre esta zona y la Iglesia San Pablo, y esta limitada también por la Calle El Mirador.Una muestra, pero que arroja buen insight.

En resumen, se pueden observar en el área, Edificios como Torre Las Vistas, Torre del Paseo, Torre Ambrogi, y Condominio Vistas del Mirador.

Puedo decir que no son los precios de alquiler residencial más caros del país, ya que he visto de hasta $12 dolares por metro cuadrado mensual.

Se observan alquileres entre $900 y $1800 mensual (entre $6.76 por mt2 mensual y $9.19 p/mt2 mensual).

Se observan tamaños de apartamentos de 92.13 mts2 a 226 mts2.

Se observan precios de venta de $153,000 a $325,000 (De $1194 p/mt2 a $1857 p/mt2 ).

Se observan cap rates de 3.2% a 3.79% anual (En otra ocasión explicó cómo los determine).

En conclusión, la pregunta que surge es si realmente es menos riesgoso invertir en un activo que ocupa un empleado o empresario en uno de estos apartamentos o es menos riesgoso invertir en un espacio de oficina Clase A ocupado por una corporación con buen crédito.

Los Cap Rates sugieren que es menos riesgosa una inversión en un apartamento que en una oficina Clase A, pero eso es precisamente lo que hay que comprobar (Los Cap Rates residenciales están abajo de 5% y si leen algunas de mis publicaciones verán que los Cap Rates de oficinas Clase A están arriba de 5%). Si esto no es verdad, los precios de venta o los alquileres residenciales estarían inflados y estaríamos ante muy malas inversiones. Esto es un buen insumo para los Inversionistas compradores de Activos Inmobiliarios SV

Aquí unos datos preliminares recolectados este dia:

A) Paseo General Escalon:

-Torre las Vistas: a enero de 2020 en $1600 mensual por 174 mts2 en piso 8 ($9.19 por mt2 mensual), paso 3 meses en lista, otro a $1500 mensual por 186 mts2 ($8.06 p/mt2 mensual). Son 13 niveles y 54 apartamentos, en promedio alquileres de $8.62 p/mt2 mensual. Al 10 de noviembre en venta 224 mts2 (190 mts2 área útil) en $285,000 negociables.Se observa al 18 de Julio, otro enlistado en $1800 mensual. Se observa también uno enlistado a $81 la noche. Cap Rate promedio 3.79%.

-Residencial altos del paseo: a noviembre de 2017 se observaba casa de 394 vrs2, 240 mts2 de construcción en $200,000.

-Condominio Residencial Torre del Paseo I: Apartamentos de 130 mts2, y otro de 92.13 mts2 a $153,000, o $1660 p/mt2 más cuota de mantenimiento de $90 mensual.

B) Calle arturo ambrogi:

-Torre Ambrogi:191.73 mts2 a $235,000 o $1225 p/mt2, también 175 mts2 a $325,000 o $1857 p/mt2. La compañía desarrolladora inició anunciando 23 apartamentos con precios desde $182,000 por 132 mts2 ($1368 p/mt2), y más recientemente en Febrero de 2022 el mismo tamaño se anunciaba a $1466 p/mt2 por 133 mts2 a $195,000 en 4o nivel. También se observan en alquiler un tamaño de 133 mts2 en $900, lo que indica $6.76 p/mt2 mensual. Cap rate aproximado: 3.2%.

C) Calle del Mirador.

-Condominio vistas del mirador (103 AV Norte)

-Suites Masferrer: se observan precios de $1194 p/mt2, por 226 mts2 a $270,000. En 2016 se observaban precios desde $185,000.