Inquilinos de Espacios SV

14/08/2024

SYSTEMS THINKING FOR THE REAL ESTATE SYSTEM

Today we are continuing to start the El Salvador Real Estate Lab Laboratorio del Sistema Inmobiliario SV . On August 2nd Luis Dominguez Luis Ernesto Dominguez Magaña founder of the CCIL Creative Class & Intelligentsia Lab registered to the offering on the u-school for Transformation (by Presencing Institute Presencing Institute ) : u-lab 0x . Theory U is an awareness-based method for the transformation of self and system that blends systems thinking, innovation, and leading change--from the viewpoint of an evolving human consciousness. The short course will introduces key concepts in Theory U including:

The U framework.
The essence of systems thinking and systems change.
The choice we face between Presencing and Absencing.
How we can lead through the quality of our listening and attention.

The image is from a video where Otto Scharmer Otto Scharmer explains the Essence of Systems Thinking: In many cases, we know what needs to be done to address the crises we are facing but we don’t know how to make it happen. The video delves about how can we bridge this knowing-doing gap? Awareness-based systems change provides an approach that activates our individual and collective agency and helps us to sense and actualize the emerging future.https://youtu.be/zjeDGG1VdfE?si=5OYtFzO6hwli4l5O

We are looking at the learning module content.

Because of the new migration of expats from different parts of the world to El Salvador, we have chosen to analyze the Real Estate System and the Investmet House Market of the San Salvador Metropolitan Area, that includes the coastal region of Costa del Balsamo where many of this investments are coming to and gentrification is taking place and where a social divide is beeing created between locals and foreigners, appart from the environmental impact this growth is causing.

We have taken a couple of years to create an artificial simulator of the Real Estate System and have identified the variables of each part of the system:

A/SPACE MARKET
A1) Supply side of the Space Market: Space Landlords. Arrendantes de Espacios SV
A.1.1.Current Inventory of Physical Spaces for Lease.
A.1.2.Current Rental Prices.
A.1.3.Forecasts of supply/Inventory.
A.1.4.Forecast of Rental Prices.

A2) Demand side of the Space Market:Space Tenants. Inquilinos de Espacios SV
A.2.1.Occupancy Levels.
A.2.2.Demand for space use.
A.2.3.Forecasts of occupancy levels.

B/ASSET MARKET

B3) Supply side of the Asset Market: Real Estate Asset Sellers Propietarios vendedores de Activos Inmobiliarios SV
B.3.1.General Forecasts on Cash Flows of Real Estate Assets and their effect on future asset values or selling prices (Property Market Value)
B.3.2.Increase or decrease in operating cash flows of assets due to increases or decreases in rental prices and occupancy rates.
B.3.4.Increase or decrease in asset selling prices due to increases or decreases in capitalization rates.
B.3.5.Owners' ability to regulate the flow of financial capital into the real estate development industry.

B4) Demand side of the Asset Market: Real Estate Asset Buyers (Investors Buying). Inversionistas compradores de Activos Inmobiliarios SV
B.4.1.Information on market capitalization rates required by real estate asset buyers in the asset market.
B.4.2.Information on investors' desires and perceptions regarding the risks and returns of real estate assets and their effects on capitalization rates. (desire for returns and perceived risks)

C.DEVELOPMENT INDUSTRY
C5) Real Estate Developers: El Desarrollador Inmobiliario SV
C.5.1.Forecasts of market values - future selling prices - of assets under development (three years).
C.5.2.Current development costs and three-year forecasts, including construction costs and land costs and their opportunity value (including acquisition costs).
C.5.3.Information regarding expected profits or earnings by Developers.
C.5.4.Forecasts of future construction or ex*****on times.
C.5.5.Number of new spaces being started (construction starts).
C.5.6.Number of new spaces that have completed construction (construction completions).
C.5.7.Spaces pre-leased before completion, demolitions, conversion of old structures, construction of new buildings, and completed "net" construction.
C.5.8.Is development profitable?

EXOGENOUS SYSTEMS TO THE REAL ESTATE SYSTEM
D.NATIONAL AND LOCAL ECONOMIES El Economista Urbano SV
D6) Economy
D.6.1.Perspectives on the Salvadoran National and Local Economies/Macroeconomies.
D.6.2.Causes within the National and Local Economies that produce demand for certain quantities of use of physical spaces of various types, as a function of the cost (rental price) of such spaces, by Tenants in El Salvador, within the space market of the Real Estate System.
D.6.3.Forecasts of macroeconomic factors such as interest rates and inflation.

E.NATIONAL AND INTERNATIONAL CAPITAL MARKETS Expertos en Mercados de Capitales e Inversiones Inmobiliarias SV
E7) Capital Markets and Real Estate Investments:
E.7.1.Investors' desires and perceptions regarding risks and returns of real estate assets compared to other types of investment available in the capital market and their effect on cap rates.
E.7.2.Availability of debt or other types of liquidity.
E.7.3.Benchmarking of asset returns, long-term interest rates, or risk-free rates and their effect on cap rates.
E.7.4.Considerations on expanded national and international capital markets: Asset Market and Money Market.

19/06/2024

The chart above highlights Nareit T-Tracker and NCREIF ODCE industrial occupancy rates from the first quarter of 2000 through the first quarter of 2024.

Over the examined time period, the public and private industrial sectors have frequently traded places in taking the occupancy rate lead. Since the first quarter of 2018, ODCE industrial occupancy rates have exceeded their REIT counterparts by an average of 1.3%; the current gap has remained at a comparable level. Although REIT industrial occupancy rates have been lagging, they have maintained exceptionally high levels. As of the first quarter of 2024, the REIT industrial occupancy rate averaged 96.1%.

U.S. public equity REIT data have shown considerable strength and persistence in occupancy rates. T-Tracker data indicate that, on average, REIT industrial, apartment, and retail occupancy rates have continued to exceed 95%. Comparing REIT metrics with those from NCREIF ODCE fund properties shows that, on average, REITs have enjoyed occupancy rate advantages across the apartment, retail, and office property types. These outcomes highlight REIT prowess in asset selection and management.

19/06/2024

The chart above displays Nareit T-Tracker and NCREIF ODCE apartment occupancy rates from the first quarter of 2000 through the first quarter of 2024.

From the first quarter of 2000, quarterly Nareit T-Tracker apartment occupancy rates have exceeded those from NCREIF ODCE fund properties more than 80% of the time. Overall, the average public-private difference was 0.9%. As of the first quarter of 2024, Nareit T-Tracker and NCREIF ODCE posted average apartment occupancy rates of 95.8% and 93.7%, respectively. Similar to the office sector, the public-private spread now has more than doubled its historical average.

19/06/2024

The chart above presents Nareit T-Tracker and NCREIF ODCE retail occupancy rates from the first quarter of 2000 to the first quarter of 2024.

A reversal of retail fortunes occurred during the Global Financial Crisis. Prior to the first quarter of 2008, private retail properties, on average, held the occupancy advantage. Since that time, REIT retail occupancy rates have exceeded their ODCE counterparts by an average of 2.8%. In recent years, the gap has grown substantially wider. In the first quarter of 2024, the REIT retail occupancy rate averaged 96.6%; it was 92.0% for ODCE fund properties. The public-private spread currently stands at 4.6%.

19/06/2024

The chart above depicts public and private office occupancy rates since the first quarter of 2000. Data from the Nareit Total REIT Industry Tracker Series® (T-Tracker) and National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) focus on properties from U.S. public equity REITs and Open End Diversified Core Equity (ODCE) funds, respectively.

Since 2000, office REITs have generally maintained an occupancy advantage (averaging 2.4%) over their ODCE counterparts. Ongoing office supply-demand challenges have driven the sector’s occupancy rates to the lowest levels among the four traditional property types. As of the first quarter of 2024, Nareit T-Tracker and NCREIF ODCE posted average office occupancy rates of 87.7% and 82.3%, respectively. The public-private spread has now widened to more than double its historical average.

26/02/2023

office Cumulative tenant demand growth by quaility of space. Across regions, the average leasing environment health score remained a strong 75 in North America, an above-average 53 in European markets, and a slightly below-average 48 in Asia. All three regions are 20-35 points higher than the lows they fell to during the height of the pandemic in 2020, although North America fundamentals have appeared to soften in more recent quarters.

26/02/2023

Leasing Environment Health Scores (LEHS) average across each of the major property sectors across Asia, Europe, and North America. The LEHS is a composite index on a scale of 0-100 with 50 equal to the long-term average of three demand-side fundamental indicators: annual tenant demand growth, occupancy rates, and trailing annual rent growth. Luis Ernesto Dominguez Magaña

15/10/2022

¿Como afecta la economía (causas que producen demanda, tasas interés e inflacion; ver: Economista Urbano SV) al mercado de espacios (niveles de ocupación definidos por los de Espacios SV) ,

Los inmuebles que los arrendantes poseen, no crecerán en sus ingresos este 2022 porque los Inquilinos paguen mejores precios.

El incremento en el IVAE de las Actividades Inmobiliarias en 2022, probablemente refleja que la ocupación y el inventario crecieron y no los precios.

Desde el punto de vista de los de Espacios, lo que hay que medir son los niveles de ocupación, y el crecimiento de la economía y el empleo ( Economista Urbano SV) que se convierten en fuentes de demanda de espacios:

¿Que pasaba en 2019 con el empleo en las Actividades Financieras e Inmobiliarias? {Reflejo de demanda de espacios Clase A)

¿Que pasó en 2020 con la Pandemia?

¿Que proyectamos en ese momento de pandemia?

¿En base a que?

¿Que sucedió?

¿Que va a pasar?

Es curioso que a finales de 2020 acertamos ( Economista Urbano) en el pronóstico de la recuperación del empleo (que aumenta la ocupación de los de Espacios SV) pero las bases sobre las que pronosticamos el crecimiento del empleo cambiaron, pero el pronóstico de número de empleos siguió siendo acertado si lo comparamos con la realidad.

La explicación a lo anterior es que quizá el crecimiento promedio anual de la economía seria igualmente bajo según lo pronosticaba a finales de 2020 el Banco Mundial y según sucedió realmente en 2020 ,21 y 22.

Se observa que algunos sectores de Inquilinos son inmunes a la volatilidad de la economia, son empleos bastante estables, por tanto, buenos inquilinos.

A finales de 2020, en plena Pandemia, proyectaba que los Inquilinos que se dedican a las Actividades Financieras y que influyen en los precios de los espacios de oficinas Clase A serian afectados por un decrecimiento de la actividad económica de - 7.5% en 2020, un crecimiento de 3.8% en 2021, 2.8% en 2022 y 2.5% en 2023.

La actividad económica en realidad decreció - 8.5% en 2020, crecio 10.8% en 2021, y se pronostica crecerá 2.8% este 2022 y 2% en 2023.

Si observamos el pronóstico de crecimiento promedio de los siguientes 3 años, pronosticado a finales de 2020, este era de 0.4% y lo que sucedió y lo sabemos ahora a finales de 2022 es que el promedio anual será de 1.77%.

Mi calculo a finales de 2020 como Economista Urbano para los de Espacios,, era que en Marzo de 2023 llegaríamos a los mismos niveles de ocupación prepandemia si el inventario de los de Espacios no crecía por la actividad de Desarrollador SV y se mantenía igual después de la Pandemia (lo cual no era realista debido a los Edificios que se estaban construyendo, pero tenía que hacer un cálculo desde el lado de la demanda de espacios).

Al parecer, los de Espacios como los Bancos calculan su fuerza laboral y por ende sus niveles de ocupación de acuerdo a promedios de crecimiento anual de la economía y no siguiendo la volatilidad de corto plazo de la economía.

Si analizamos el 30% de rebaja en los precios de alquileres que observe a finales de 2021, por parte de los de Espacios y del lado de la demanda de los de Espacios y la ocupación generada por la cantidad de cotizantes (ver Economista Urbano SV), era que existían entre sept-nov de 2021, un promedio de 32,929 cotizantes dedicados a las Actividades Financieras, contra 32,929 cotizantes a inicios de 2020 antes de la Pandemia.

Esta disminucion real representaba 2121 cotizantes menos o un 6.44% menos de ocupacion de parte de los de Espacios con respecto al inventario prepandemia que poseían los de Espacios SV, sin incluir el nuevo espacio producido por Desarrollador Inmobiliario SV.

En Noviembre de 2020 (ver: Economista Urbano) yo había PRONOSTICADO que los de Espacios en promedio, por efecto de su desocupación y sin tomar en cuenta la salida al mercado de inventario nuevo generado por Desarrollador Inmobiliario, incidirian en los precios de alquiler mensual de oficinas Clase A exigidos por los de Espacios, bajandolos de $20 a $18.30 por metro cuadrado mensual, osea una disminución de precios de 5.85% comparado con el precio prepandemia de $20 por mt2 mensual (en realidad la disminución de precios fue de 30%) y que del lado de la ocupación y los de Espacios, los empleados de las Actividades Financieras generados por el crecimiento de la economía (según Economista Urbano) serían de 30,995 cotizantes en promedio a Sept-Nov de 2021, osea 1, 934 cotizantes menos que al principio de 2020 antes de la Pandemia o una disminución de la ocupación de 5.87% (En realidad fue de 6.44%)

La otra observación que puedo hacer es que los ingresos del sector de de espacios, reflejado en las Actividades Inmobiliarias y el crecimiento de su IVAE se vio más golpeado durante la Pandemia que el sector de de Espacios que se dedican a las Actividades Financieras, pero a partir del último trimestre de 2021, la dinámica es alreves. ¿Que es lo que ha pasado? Les va bien a los arrendantes o les va mal a los Inquilinos? ¿Porque los Inquilinos están vendiendo menos?

Como estan los niveles de ocupación de los Inquilinos en 2022?

No se este año 2022 como están los niveles de empleo del sector de Actividades Financieras (ver Economista Urbano) que generan demanda de espacios de oficinas y mayor ocupación de parte de los de Espacios, y si ya se ocuparon los espacios nuevos de los de Espacios, generados por Desarrollador Inmobiliario, y que paso con los viejos, y que paso con los empleados de los de Espacios que no regresaban y con los deseos inquilinos que querían moverse de lugar a finales de 2021.

Es probable que la ocupación de los de Espacios pudiera haber llenado todos los espacios desocupados propiedad de los de Espacios que estaban llenos prepandemia, pero recordemos que existe inventario nuevo producido por @ El Desarrollador Inmobiliario y no se si viene más inventario en este año 2022.

Pronosticos equivocados Tasa Crecimiento Banco Mundial/Inquilinos/Economistas

Revisando mis pronosticos de Julio de 2020 puedo observar que el pronóstico del Banco Mundial a Julio de 2020 respecto a tasas de crecimiento de la economía (2020,2021,2022), fue equivocado, aunque en promedio anual fue, si no me equivoco, casi un 1% arriba de lo que en realidad ha sucedido.

Pronóstico de ocupación/Inquilinos 2023,2924,2025?

E crecimiento en la ocupación producido por los de espacios SV en base demanda generada por la economía e identificada por los Economista Urbano, crecerá o de crecerá en los próximos años?

Luis Ernesto Dominguez Magaña

10/10/2022

Así se veía el impacto del covid en los niveles de ocupación en 2020 Luis Ernesto Dominguez Magaña

TRADUCIENDO EL DESEMPLEO A VACANCIA EN EL MERCADO DE OFICINAS CLASE A

(Calculos preliminares)

Por: Luis Ernesto Dominguez. E-Mail: [email protected]

Como vamos a convertir el resultado de esta investigacion de mercado en percepciones frescas que generen energia? Mas energia que la que ha sido consumida durante el proceso de producirla.....


Como nos ayudara a salir de la negacion y de la vision unilateral del ambiente de negocios? Las lecciones que logro extraer y documentar la Secretaria de Transparencia en el 2017 despues de la gran recesion 2007-2014, fue que por cada incremento porcentual del crecimiento de la economia, el empleo formal incrementa 1.43%, manteniendose todo lo demas constante.


Lo que me ha ocupado en estos ultimos meses es el espacio de oficina Clase A. Ver edificios de oficinas sin terminar me dice que es importante saber que va a pasar con ellos.

Un indicador importante de demanda de espacios de oficina Clase A, es el empleo en Actividades Financieras y de Seguros. El año 2020 comenzo con 32,929 trabajadores reportados (en planilla) segun los datos del ISSS a Octubre de 2020.

Las proyecciones del BCR a Junio, decian que ibamos a decrecer 7.5%. en este año 2020. Si le aplicamos el factor crecimiento/empleo formal de 1.43% que mencione arriba, estariamos hablando de una perdida de empleos de 10.72% en este año 2020, y si le aplicamos ese porcentaje a los 32,929 trabajadores que habian en planilla en Enero en las Actividades Financieras y de Seguros, estariamos hablando de una perdida de 3529 empleados. Segun los datos de Octubre del ISSS, se han disminuido las personas reportadas en planilla en 2320 osea un 7.04%.

En terminos de lo que mejor llamaria “quasi vacancia” (porque la vacancia se define de otra forma), podemos asignarle a esos empleados perdidos un factor bien conservador de 5.04 mts2 de oficina usables por persona incluyendo areas comunes prorrateadas; entonces estariamos hablando de que se han desocupado o estan subutilizados unos 11,693 mts2 de oficinas donde podrian haber dejado de laborar 2320 empleados de las Actividades Financieras y de Seguros. Para dimensionar esto un poco, el Edificio Insigne en San Benito tiene unos 12,000 mts2.


Hay que aclarar que las personas reportadas (en planilla) al ISSS en Actividades Financieras y de Seguros, no todas trabajan en espacios de oficina Clase A. Las que trabajan en agencias Bancarias en Centros Comerciales, sus empresas pagan -por asignar un valor- alquileres de $37 dolares por metro cuadrado mensual, aunque no todas las Agencias estan en Centros Comerciales, y no todas estan en San Salvador, por lo que hay mucho espacio de Clase B utilizado por Bancos, y no solo son empleados de Bancos los que comprenden el grupo de empleados de Actividades Financieras y de Seguros reportados en planilla al ISSS. Unos 9 mil empleados trabajan en Banca Central, unos 13 mil en Bancos, 600 en Bancos Cooperativos, unos 3900 en Financieras, 900 en AFP’s, unos 2500 en Seguros, etc. No todos ocupan espacios Clase A. El organo ejecutivo tiene una buena tajada de estos espacios y si se queda sin dinero para pagar alquileres podria afectar duramente, especialmente el mercado de oficinas Clase B.


Si utilizamos un standard mas internacional, y le asignamos 25 mts2 de oficina por trabajador a las 2320 personas que ya no se reportan en las planillas del ISSS en las Actividades Financieras y de Seguros, el espacio subutilizado o vacante podria ser de unos 58,000 mts2, lo que equivaldria a unas cuatro Torre Futuras. Obviamente el espacio subutilizado no es todo de la Calidad y Precio que tiene el espacio en Torre Futura, y no todo estaria ubicado en San Salvador, pero esto da una idea de como se veria el espacio fisico que se estaria subutilizando.


Una de las preguntas es, si va a disminuir mas el empleo en las Actividades Financieras y de Seguros. Cuanto mas? Seran 1000 trabajadores mas? Que implica eso en metros cuadrados de oficina subutilizados (6000 mts2 adicionales a espacio subutilizado? 30 mil mts2 adicionales?-en todo el pais-)


Si bien es cierto, el BCR esta proyectando que vamos a crecer a 3.8% el proximo año, se traducira eso en que volveran a trabajar 1700 personas a las Actividades Financieras y de Seguros? 0 llevara mas de un año recontratarlos? Significara eso que el proximo año se volvera a utilizar o alquilar 8900 metros cuadrados de oficinas Clase A y Clase B, en todo el pais, o 44 mil metros cuadrados?


Esto tiene implicaciones para los planificadores de espacios, si les conviene soltar una posicion estrategica, ofrecer pagar menos mientras dura la crisis, y por cuanto tiempo tendrian que ofrecer pagar menos, y cuando podrian empezar a pagar mas. Incluso moverse de lugar podria ser oportuno y estrategico.

Hay que mencionar que aunque existe demanda, a pesar que el mercado esta contrayendose, salirse de un lugar y moverse a otro, no cuenta para calcular la absorcion neta que se necesita calcular, junto con el inventario nuevo, para calcular la vacancia real.

Aqui dejo estas observaciones y preguntas.

01/10/2022

https://www.facebook.com/100063681784435/posts/515569553909100/

"Los Mundo", una familia de youtubers dedicada a viajar por el mundo, han llegado a El Salvador. Así han contado sus experiencias.

19/09/2022

https://www.facebook.com/331232337032595/posts/2355672354588573/