Ing. Martin Štellmach - Najlepšia investícia je investícia do seba

15/05/2025

Niektoré spracovanie hypotekárneho úveru je prechádzka ružovou záhradou a iné zase maratón niekoľkomesačných príprav, manažovania procesov ako geometrický plán, príprava kúpnych zmlúv, vyhotovenie znaleckých posudkov, získanie vyjadrení od obce a pod.

Aktuálne mám na stole prípad, kde klient nepoužíva/nemá mail. Na nehnuteľnosti, ktorú sa rozhodol kúpiť je ťarcha vo forme vecného bremena a okrem peňazí na kúpu potrebuje aj prostriedky na vyplatenie úverov, ktoré už teraz má. Teda je potrebné najprv upratať ťarchu z listu vlastníctva, následne s právnikom vyladiť kúpne zmluvy, tiež vymyslieť stratégiu na splatenie aktuálnych záväzkov a vyriešiť financovanie. To všetko osobne alebo telefonicky, keďže mailom nevyriešime v tomto prípade všetko čo potrebujeme. Aby toho nebolo málo, na záver ešte v poisťovni vybaviť spárovanie platby za poistenie nehnuteľnosti, keďže klient neurobil úhradu správne.

Ďalší prípad je o kúpe domu, kde predávajúci je pozbavený svojprávnosti. Komunikácia prebieha medzi klientom, realitnou maklérkou, oprávnenou osobou, ktorá zastupuje predávajúceho, znalcom a bankou. Do procesu nám vstupujú aj ďalší záložcovia, jeden je v domove dôchodcov a druhý našťastie plne spolupracuje :) Tu potrebujeme správne zadefinovať 4 rôzne účely úveru, a to kúpa, rekonštrukcia, splatenie úveru a bez dokladovania účelu. Následne doložiť všetky potrebné doklady. Kupujúca je SZČO, teda tam bola potrebná aj kontrola daňového priznania. Vybavili sme daňový úrad, prekonzultoval som procesy na súde, dohodol skrz realitnú maklérku termíny podpisov a zabezpečenie potrebných dokumentov k opatrovníctvu, zozbieral informácie k vyplácaným záväzkom, zabezpečil znalca a následne všetko vyriešil s bankou. Klienti navštívili pobočku banky raz na vopred dohodnutý rezervovaný termín, bez čakania.

Tretia chuťovečka je o klientovi, ktorý chce stavať dom na pozemku za domom jeho rodičov. Tu som v procese od samého začiatku. Teda najprv vymyslenie postupu, aby celú výstavbu mohol realizovať bez vlastných zdrojov a aby sme ešte splatili záväzky, ktoré už má. Najprv konzultácia ku geometrickému plánu a vysvetlenie geodetovi, nech plán nedáva zapísať - nezabudnúť na dôležitú vec - vyňať časť parcely na prístupovú cestu, aby klient mal zabezpečený prístup k svojmu pozemku za domom. Následne zabezpečenie znalca. Konzultácia s právnikom ohľadom kúpnych zmlúv. Konzultácia k vyňatiu pôdy pod domom, aby klient neplatil dane za stavebný pozemok z celej parcely, ale iba tam, kde bude dom. Teraz nasledovala žiadosť do banky, kde opäť klient živnostník musí mať v poriadku daňové priznanie. Jeho účtovníka poznám, veľmi super chalan, komunikácia bezproblémová. Máme všetky dokumenty čo potrebujeme. Žiadosť do banky zadaná, tentoraz 3 účely: kúpa, refinanc a bez dokladovania účelu - informatívny účel - výstavba. V napätí očakávame verdikt schvaľovateľa, podľa ktorého zistíme ako sa vyspal, či v noci niečo bolo alebo nebolo a či je pred dovolenkou alebo už po dovolenke :)

19/02/2025

Včera som nahlásil poistnú udalosť, dnes máme odpoveď.

Je to klientova prvá poistná udalosť a pre mňa prvá spojená s vandalizmom.

Ale všetko dopadlo podľa našich predstáv. Resp. všetko nie, radi by sme ešte stretli toho vandala :D

V tomto prípade ide o opravu vonkajších žalúzií na rozostavanej stavbe. Niekomu asi vadili a preto potreboval svoju frustráciu ventilovať hádzaním skál do spomínaných žalúzií :-/ Ak mu to pomohlo, sme radi.

Našťastie túto terapiu nemusí platiť môj klient z vlastného vrecka.

14/02/2025

Nič sa nechystá. Už je to tu.

Dnes nahrávanie pre rádio. Avšak nie v úlohe rockovej hviezdy, ako som si to niekedy predstavoval :D

Nahrávam svoje odpovede k položeným otázkam z finančného sveta. Som zvedavý na výsledok :)

Tak dopočutia!

13/02/2025

Nový deň a opäť nová poistná udalosť. Dnes to bude hlásenie pokazenej chladničky.

S klientmi komunikujem od posledného výdychu chladničky až po ukončenie poistnej udalosti.

Najprv sme si prešli diagnózu chladničky. Následne sme si dohodli pokyny k privolaniu servisného technika, ktorý konštatoval exitus :-(

Vystavil nám úmrtný list chladničky a ten posielam práve do poisťovne.

03/02/2025

Úrokové sadzby pomaly klesajú. Ešte stále sme ďaleko od úrokov pod 1% spred pár rokov, avšak už aj dnes vieme znížiť náklady na existujúcich hypotékach.

Treba byť však obozretný. Ak vám prišiel/príde list o navýšení úrokovej sadzby, máte 6 možností a je to týchto 5:

1. Nechať to tak - najhoršia možnosť :D
2. Refinancovať hypotéku do inej banky.
3. Požiadať o prehodnotenie úrokovej sadzby.
4. Požiadať o štátny príspevok na zvýšenú splátku úveru.

Ktorá možnosť je pre vás tá správna? Zatiaľ pri aktuálnych úrokoch mi väčšinou vychádza lepšie kombinácia prehodnotenia úrokovej sadzby a požiadania o štátny príspevok na zvýšenú splátku - samozrejme za predpokladu, že máte nárok na tento príspevok.

Ak hypotéku refinancujete do inej banky, pravdepodobne ešte stále splátku neznížite o vyššiu sumu ako by ste ju dokázali znížiť týmto príspevkom od štátu. Tie úroky medzi jednotlivými bankami zas nie sú až tak dramaticky odlišné. Celkom určite sa ale refinancovaním pripravíte o možnosť požiadať o spomínaný príspevok.

Z toho dôvodu odporúčam najprv preveriť, či vám nárok na štátny príspevok na zvýšené úroky vznikol alebo nie a podľa toho následne riešiť refinancovanie do inej banky alebo prehodnotenie úroku v banke, kde už ste.

Taktiež POZOR na spomínané prehodnotenie úrokovej sadzby! Štandardne táto zmena prebehne na základe zmeny zmluvných podmienok s poplatkom podľa cenníka banky. Nesmie však dôjsť k zmene čísla úveru. Teda treba každému zúčastnenému prizvukovať, že nemáte záujem o refinancovanie, ale iba o prehodnotenie/zmenu úrokovej sadzby.

Prikladám porovnanie, ako úver vyzerá pred zmenou úrokovej sadzby a tiež ako by mohol vyzerať aktuálne po prehodnotení a zmene úroku na základe zmeny zmluvných podmienok, ktorá by v tomto prípade bola spoplatnená poplatkom 90 až 180 eur. Zmenou dokáže klient mesačne ušetriť cca 100 eur na úrokoch.

Tieto zmeny sa dajú robiť vo väčšine bánk. Poplatky sa líšia. Úroky by ešte mali poklesnúť, no do konca roka sa zatiaľ nepredpokladá výraznejší pokles (predpoklad je cca 3,25% na konci roka 2025). Každopádne je to vždy na individuálnom posúdení situácie a ďalších investičných plánoch klienta :)

31/01/2025

Máme za sebou január a ja ho uzatváram 3. schválenou hypotékou. Realitný trh sa nerozbieha, ten už rozbehnutý je. Ceny nehnuteľností už opäť nie sú na svojich minimách. V tomto čase, keď si klienti zvykli na zvýšené úrokové sadzby, mám pre nich dobrú správu - tie už nejaký čas klesajú a približujeme sa k hranici 3,5%. Do leta to snáď bude štandard pre všetky banky.

28/01/2025

Poznáte ten pocit, keď vyzerá byť všetko v poriadku, čísla sedia, všetko hrá do karát. Klient je dobrý kamarát, hypotéka maličká, ani náznak problému (ok, zahraničný príjem je taký malý problém, ale riešiteľný, a hlavne v tomto prípade nie je zanedbateľná ani výška toho príjmu). Nahodíte žiadosť a čakáte schválenie. Po pár dňoch príde notifikácia o zamietnutí. "Až mi lata z rukoch vypadla". Zopakujem si všetky vybrané slová po j, p, k a ch. Odpoveď z banky - interné rozhodnutie banky a bla bla bla. My sa však nevzdávame. Nemajú relevantný argument a dôvod pre zamietnutie (hlavne pred dvoma mesiacmi klienta schválili, no hodnota LTV nás nepúšťala na potrebnú výšku úveru, všetko sme upratali, aby nás teraz schválili ako majú a bum). Úver sme reklamovali, nahodili ešte raz na ďalší deň a aj vďaka vzťahovému manažérovi nám bola hypotéka schválená vo výške akej ju potrebuje klient a plus dostal aj ponuku na spotrebák, ktorý ale nepotrebuje a teda ho nevezme. Teda včera ho*no a dnes hojno :) Som zvedavý, či ma niekedy svet bánk prestane fascinovať :D

27/01/2025

Vybavenie hypotekárneho úveru znie spočiatku ako taká "pohodinda". No nie vždy je to prechádzka ružovou záhradou. Skúsený sprostredkovateľ môže celý proces citeľne zjednodušiť :)

19/12/2022

Špekuluješ? Nešpekuluj! Peniaze sa v ponožke necítia dobre.

23/09/2022

Ahojte priatelia, dovolili sme si pre vás zhrnúť pár tipov trikov pri financovaní výstavby domu ;) Smelo vypočujte :)

Nahrali sme relatívne stručný návod ako by si mal postupovať pri financovaní výstavby domu. Tak si nás pusť a nepokaz si to!
Link: https://www.nespekuluj.sk/hlavne-dostavaj-dom-potom-dosetris-na-strom

12/07/2022

Kde kúpiť šťastie za peniaze? Celkom pekne zhrnutý pohľad na peniaze a šťastie :))