06/11/2019
По нормам международного права она не имеет никакой коммерческой стоимости
Россия, как известно, идет по жизни своим, особым путем. Причем буквально во всех сферах жизни, в том числе и в вопросах собственности. Многое из того, о чем написал в ЖЖ аналитик Андрей Нальгин, в принципе известно давно, однако жизнь способна преподносить новые сюрпризы:
«Один продвинутый товарищ поделился невесёлой историей своего приятеля, который, к несчастью, унаследовал квартиру в Москве. Вместе с другими родственниками, да. Наследственные споры – сами по себе тягомотны и печальны, а если уж кто-то из их участников живёт в другом городе или даже стране, становится совсем тоскливо. Но, как оказалось, главная «засада» с российской недвижимостью для любого собственника – вовсе не в территориальности. Она – совсем в другом.
Как утверждает товарищ, канадский суд отказал в рассмотрении тяжбы по вопросу наследства, так как московская квартира не является недвижимостью по международным нормам, а является её суррогатом, особой формой бессрочного наследуемого пользования жильём социального найма, без владения землёй, строительными конструкциями и фасадными поверхностями. И более того, адвокатское бюро в разъяснении отказа суда написало что владение московской квартирой сравнимо с выкупом доли объёма склада, когда вы не владеете собственно складской недвижимостью, но по особому договору вы владеете частью объёмов этого склада. Такие договоры не регламентируются на международном уровне ибо правительство страны вправе отказать во владении этими объемами помещения или изменить его условия в любой момент.
Как говорится, сказка ложь, да в ней намёк. Не может быть полноценной собственности на недвижимое имущество без права владения земельным участком, на котором эта недвижимость возведена. А в России с этим всё сложно.
По закону, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Но на практике переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с формированием границ земельного участка и проведением его государственного кадастрового учета.
Если же земельный участок не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего муниципалитета. И он, понятное дело, не горит желанием делиться своей собственностью с жителями.
Более того, реальная практика ещё интересней. Оформить участок под многоквартирным домом в Москве удалось лишь единицам – не более 1% от общего числа таких домов в столице. Столичные власти всеми правдами и неправдами тормозят этот процесс. И как показывают нам Ночь длинных ковшей или Программа реновации жилья, право собственности на недвижимое имущество не такое уж нерушимое в наших реалиях. Росчерком пера его можно ограничить, изменить или прекратить. Так может, правы канадские адвокаты, считающие российскую недвижимость суррогатом?»
А публикация в ЖЖ адвоката Артема Сидорова только добавит проблеме российской недвижимости новых красок, хотя кому-то еще и нешуточной головной боли:
«Такой вид недвижимости, как апартаменты, довольно популярен на рынке. Цена меньше чем у квартир, а расположение может быть хорошим. Однако при приобретении т.н. апартаментов, а по сути нежилых помещений, риски многократно увеличиваются по сравнению с приобретением квартир. Продолжаются уголовные дела и суды по делам, связанным с апартаментами компаний Ред Девелопмент (Лофт Тайм) и РОО «Клуб Дзюдо+» (комплекс в Бутово).
И вот новый проблемный адрес. 12 января межрайонный природоохранный прокурор обратился в суд с иском к ООО «Экспо-Парк», а также нескольким десяткам владельцев апартаментов о сносе зданий т.н. клубной резиденции Loft-River в границах «Природно-исторического парка «Москворецкий». Как указывает прокуратура, незаконно были возведены три объекта капитального строительства по адресу: г. Москва, ул. Летная, д. 99, стр. 1, 3, 10, расположенные в границах особо охраняемой природной территории «Природно-исторический парк «Москворецкий». В 2013-2015 годах на месте снесённых складских помещений в отсутствие разрешения было произведено незаконное строительство двух 4-этажных зданий с подземными этажами общей площадью более 6 тысяч квадратных метров, помещения которых используются в качестве апартаментов, а также 2-этажного нежилого здания площадью 38,9 квадратных метров.
В связи этим хотелось бы предостеречь тех, кто решил инвестировать средства в такие объекты, как апартаменты. Очень часто под видом перепланировки существующих нежилых зданий, реконструкции, проводится фактически незаконное изменение целевого назначения, снос и новое строительство, что может привести к подаче вот таких вот исков о сносе объектов...»
