Accent Capital

20/04/2022

Наш аккаунт в социальной сети ВКонтакте можно найти по ссылке https://vk.com/accent_capital

Переходите, чтобы получать всегда только актуальную и важную информацию об инвестициях в коммерческую недвижимость и не только
#инвестиции #коммерческаянедвижимость #кризис #защитакапитала #деньги #Россия

Accent Capital входит в рейтинг Forbes «Короли российской недвижимости» 🏢💰 Канал о недвижимости и деньгах Нас нужно читать

11/03/2022

Согласно исследованию Accent Capital, средний чек инвестиций в ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов составляет 1,7 млн рублей, при этом для «квалов» он равен 16 млн.

Сколько объектов можно «упаковать» в фонд?
В отличие от общемировой, в российской практике есть негласное правило: 1 объект – 1 фонд. Ведь когда управляющая компания специализируется на одном секторе недвижимости, это приносит бОльшую выгоду с точки зрения операционных расходов, что, в свою очередь, увеличивает доходность инвестора.
Хотя небольшая доля диверсифицированных ЗПИФ все же есть, в них «упакованы» активы из различных секторов недвижимости – например, склады, офисы или торговые центры.
Примечательно, что в Соединенных Штатах объектами фондов становятся не только традиционные виды недвижимости, но и совсем непривычные, например, рекламные щиты, тюрьмы или больницы - деятельность американских REIT классифицируется по 13 секторам.
Главное преимущество пайщика
Капитал инвестора, размещенный фонде, находится в доверительном управлении. Это означает, что управляющая компания попадает под полный контроль Центрального банка и спецдепозитария.
Таким образом, каждая операция учитывается при составлении отчетности, подтвержденной спецдепозитарием и направляемой в ЦБ.
Есть ряд операций, где ответственность перекладывается на управляющую компанию – например, фонды не могут самостоятельно оплачивать штрафы и пени, они оплачиваются со счетов УК. Если фонд не в состоянии расплатиться по своим долгам, ответственность вплоть до субсидиарной также ложится на УК. Пайщики фондов становятся собственниками части дорогостоящего институционального объекта недвижимости, стоимость которого обычно измеряется в миллиардах рублей.
Для большинства инвесторов как в России, так и за рубежом эта опция без инвестиций в фонд недвижимости недоступна.
#ЗПИФ #фонднедвижимости #пайщик #ЦБ

10/03/2022

Почему все «заболели» складами?

Пандемия отправила значительную часть трудоспособного населения на удаленную работу, потребительский сектор переходит в онлайн.
Складская недвижимость стала бенефициаром этих изменений – из-за высокого спроса инвесторов на активы этого сектора, мы наблюдаем дефицит складских площадей (спрос около 6 млн кв. м за 2020-2021).
Выросла стоимость активов и ставка аренды, которая поддерживается низкой вакансией на складском рынке – в наших объектах она составляет 0%.
Эти драйверы роста складской недвижимости в период пандемии также оказали влияние на высокую доходность складского сектора - 20-25% годовых по сравнению с торговой и офисной недвижимостью - доходность 5-9%.
Можно говорить о том, что складской сектор выглядит как лидер в долгосрочной перспективе.
Очевидно, что это может сформировать рост предложения, есть тренд на смещение спроса в регионы, то есть в России будет строиться больше складов, при этом низкая вакансия сохранится, а ставки аренды продолжат расти.
#складскаянедвижимость #коммерческаянедвижимость

09/03/2022

- Стоит ли сейчас вкладываться в жилье?
- В каких регионах нужно покупать квартиры?
- Какого размера жилплощадь наиболее ликвидна?

Юлия Александрова, директор департамента жилой недвижимости Accent Capital:
«В данный период довольно сложно что-то рекомендовать - я бы пока воздержалась от покупок.
Цены на недвижимость взлетели на ажиотаже, сейчас на рынке слишком много инвесторов, которые рассчитывают на перепродажу квартир.

Ликвидными объектами в Москве считаются самые маленькие площади и обычные однокомнатные квартиры 37-39 кв. м.
Аналитика ЦИАН говорит нам о том, что в 2021 году однокомнатные квартиры в России в среднем подорожали на треть.
Есть регионы, где стоимость малогабаритного жилья взлетела на 65%, например, в Адыгее, не сильно отстают Краснодарский край (+52%) и Алтай (+47%).
В топе регионов по росту цен на жильё также оказались Карачаево-Черкесия, Калининградская область и Камчатский край. В этих регионах недвижимость подорожала на 46%, чуть меньше прибавили в цене квартиры в Калмыкии и Чувашии (+43% и 40% соответственно), +38% за год показали однушки в Калужской области и Ставропольском крае.

Цены на вторичном рынке жилья снизились в России с начала 2022 года в семи городах. В Сочи стоимость упала до 189 900 рублей за квадрат, существенно подешевело жилье в Махачкале, Нижнем Новгороде, Курске, Ижевске и Иркутске.
При этом средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в крупных городах России в начале года выросла на 1,27%, до 81 300 рублей».
#недвижимость #жилплощадь #рынокжилья

07/03/2022

Любой кризис – это самое лучше время для того, чтобы разобраться в своих инвестициях, распределить риски и диверсифицировать вложения.
Специалисты Private Banking, которые обслуживают богатейшие семьи мира, считают, что 60% сбережений следует хранить в недвижимости, а 40% - в ценных бумагах. Недвижимость всегда была особым инструментом для россиян – по данным НАФИ 44% граждан уверены, что это самый надежный способ инвестирования, а 40% в том, что и самый выгодный.

Недвижимость восстанавливается быстрее фондового рынка.

Последние события еще больше убедили нас в том, что акция или облигация – это все-таки бумага, ее ценность может исчезнуть вместе с внезапно возникающими геополитическими рисками. В 2009 году индекс РТС падал на 78% к максимумам 2008 года. В 2015 году он упал на 57%, к максимальным показателям 2014, восстановившись лишь в 2018 году. Сейчас в 2022 году индекс Московской биржи (MOEX Russia) упал на 89% до минимальных значений.

При этом ставки капитализации по данным Knight Frank на премиальные объекты складской, торговой и офисной недвижимости выросли с 9,25-11,00% в 2014 году до 10,25-12,5% в 2015 году, но уже за 1-2 года вернулись на докризисные значения в 9,5-11,5% к 2017 году. При этом в кризисном 2014 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость снизился на 54% - с 252,4 млрд до 136,1 млрд рублей. Однако восстановление произошло уже в 2016 году, причем с превышением исторических максимумов – до 285,3 млрд рублей. Это связано с тем, что в докризисные годы неопределенности образовалось большое количество отложенных сделок и на рынке образовался накопленный спрос.

То, что в текущей неопределенности рынок недвижимости может повторить свое поведение, вполне ожидаемо. При этом здесь могут появиться новые влиятельные игроки.

#кризис #капитализация #недвижимость #фондовыйрынок #инвестиции

04/03/2022

Продолжаем цикл рассказов о наших объектах🔽

Бизнес-центр «Дельта Плаза» (класс А) построен в 2011 году в 150 метрах от Садового Кольца.
Ближайшие станции метро в пешей доступности – Курская и Чкаловская.

Здание оборудовано современными инженерными системами: автоматизированной системой управления, включая систему контроля доступа и видеонаблюдения, систему охранной сигнализации, автоматизированную систему противопожарной защиты, спринклерную систему пожаротушения, систему пожарной сигнализации и оповещения о пожаре.

Бизнес-центр оборудован центральной многоканальной системой отопления и приточно-вытяжной вентиляции.
В здании установлено 7 грузопассажирских лифтов OTIS, три из которых – панорамные.

Девелопером проекта является компания .

#ДельтаПлаза #БизнесЦентр #ИнвестированиеВНедвижимость #КоммерческаяНедвижимость

01/03/2022

Торговый центр «Сокольники» победил в номинации «Действующий торговый центр. Редевелопмент» премии RCSC AWARDS 2021.

Награждение состоялось в прошлую пятницу на площадке отеля InterContinental в Москве.

Благодаря реконцепции арендуемую площадь торгового центра удалось увеличить на 15%, а вакантную - снизить до 1%.

Продолжением парка в городе – главная цель реконцепции, где большое внимание также уделяется историческому наследию – айдентика компании опирается на мотивы соколиной охоты, которая проходила в этих местах в средние века.

Торговый центр «Сокольники» построен в 2008 году, спустя четыре года его приобрела компания «Холдинг-центр». Объект является часть жилого комплекса бизнес-класса «Дом в Сокольниках».
В январе 2020 года ТЦ «Сокольники» был приобретен российской real estate компанией Accent Capital. Общая площадь торгового центра составляет 24 тыс. кв. м.
ТЦ «Сокольники» имеет три уровня торговых пространств, 100 машиномест, прямой подземный паркинг.

В непосредственной близости расположены станции метро «Стромынка» и «Сокольники», 7 остановок общественного транспорта, 15 городских маршрутов, а также парк «Сокольники», который ежедневно посещает 43 тысячи человек.
#Сокольники

27/02/2022

"Покупать малополезный и высокорискованный финансовый продукт только потому, что его посоветовал клиентский менеджер - противоречит здравому смыслу", - считает Андрей Аржанухин, директор департамента рынков капитала Accent Capital. Как же уберечься от такой покупки?

Смело спрашивайте по поводу вероятности получения дохода, это очень важно! Допустим, есть продукт с доходностью 12% годовых в долларах. Задайте своему менеджеру вопрос – с какой вероятностью я получу эту доходность? С какой вероятностью я получу доходность 6%, 0%, - 6%, -12%? Всегда помните о том, что есть вероятность заработать и вероятность потерять, причем обе эти вероятности должны быть оцифрованы.

25/02/2022

Невозможно отследить изменения всех бумаг, которые торгуются на бирже – их сотни тысяч.

Для того, чтобы систематизировать #рынок, выделить определенные группы ценных бумаг и придуманы индексы.

Фондовые индексы используются не только для оценки ситуации на торговых площадках, но и для предсказания результатов будущих торгов. Индикаторы рассчитываются для различных стран, отраслей или для определенной группы ценных бумаг — акций, облигаций и других активов.

Чаще всего фондовые индикаторы считаются в соответствии с определенным количеством акций – например, бумаги самых дорогих компаний или акции с наибольшими объемами торгов.

Существуют ли индексы фондов недвижимости?
Индексы фондов недвижимости существуют в зарубежной практике.
Азиатско-тихоокеанский индекс (MSCI AC Asia-Pacific REIT) состоит из 21 REIT с общей рыночной капитализацией $172 млрд, он охватывает пять развитых стран — Австралию, Новую Зеландию, Гонконг, Японию, Сингапур — и девять развивающихся — Китай, Индию, Индонезию, Южную Корею, Малайзию, Пакистан, Филиппины, Тайвань и Таиланд.

Для сравнения: индекс REIT на Ближнем Востоке и в Африке насчитывает 29 REIT в пяти странах — ЮАР, Израиле, Саудовской Аравии, Кувейте, ОАЭ. Его рыночная капитализация — более $26 млрд.
Доходность таких инвестиций представляется вполне стабильной.

На протяжении последних 30 лет индекс FTSE Nareit All Equity REIT (индекс акций американских REIT, взвешенный по рыночной капитализации) показал доходность 1680%, или 10,1% годовых. При этом в разных секторах недвижимости показатели прибыли различны. Например, средняя доходность в складах для личного хранения составила 15,1%, тогда как в курортной недвижимости только 3,9%.

- Какие индексы есть на российском рынке? Читайте продолжение в карусели
#ФондовыйИндекс #Мосбиржа

23/02/2022

Чем отличаются фонды для квалицифированных и неквалифицированных инвесторов?

Отвечает Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital: Есть два существенных отличия – ЗПИФ для квалифицированных инвесторов и ЗПИФ для «неквалов». Если мы посмотрим на данные ЦБ РФ и Эксперт РА, то увидим, что львиная доля активов – 74% (114 млрд рублей) размещена в фондах для квалифицированных инвесторов. При этом доля «неквальных» фондов и их стоимость почти в три раза меньше – 26% (40 млрд рублей). А вот количество пайщиков в «неквальных» фондах выше более чем в три раза – 23 150 (в «квальных фондах» – 7 112 пайщиков). Такая диспропорция объясняется просто – перечень объектов для «квалов» шире, а риск выше. Например, в «квальные» фонды могут упаковываться активы с банковским долгом, ведь наличие кредита повышает доходность, также это может быть строительство нового объекта. В этом заключается существенное различие с т.н. «неквальными» фондами, куда, согласно правилам Центрального Банка, может входить только институциональная недвижимость со стабильным арендным потоком, у таких фондов нет права привлекать долг.

Также ЗПИФ Недвижимости различаются по объектам, которые входят в фонд – это могут быть, например, склады, торговые центры или офисы. Здесь инвестор сам выбирает, какие именно активы он считает наиболее перспективными и инвестирует в соответствующий фонд.

Еще одно важное и существенное отличие ЗПИФН – это стратегии инвестирования. Неквалифицированным инвесторам доступны только низкорисковые стратегии – это фонды, где размещены уже существующие объекты институционального качества (класс А) со стабильным арендным потоком, без привлечения долга. Доходность здесь, соответственно, не самая высокая.

22/02/2022

"Ключевыми факторами, которые будут влиять на инвесторов и их решения в 2022 году станут геополитика, инфляция и, как следствие, рост ключевой ставки, - Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital, отвечает на вопросы февральского номера журнала Commercial Real Estate, посвященного прогнозам, - В период высокой неопределенности инвестор будет формировать свой портфель, руководствуясь в первую очередь снижением рисков потери капитала. С одной стороны, это повысит интерес к инвестициям в недвижимость, которые стабилизируют уровень риска портфеля. С другой стороны, из-за роста стоимости строительства и ключевой ставки доходность по ним также будет снижаться.
Стоимость заемного капитала будет расти, как и доходность ОФЗ, которая уже приблизилась к 10%. При этом мы видим, что объем коллективных инвестиций растет, причем в основном за счет рыночных фондов, ранее основную долю занимали кэптивные фонды. Это говорит о запросе на инвестиции в недвижимость институционального качества, который возможно реализовать через коллективные инвестиции. Рынок коллективных инвестиций растет именно за счет фондов недвижимости. Это прекрасная новость для тех, кто ожидал аналога появления REIT в России".
ПРОДОЛЖЕНИЕ В КАРУСЕЛИ
#прогноз2022 #прогноздляинвестора #рынокинвестиций2022 #страновойриск