12/10/2026
Articol nou ✍️ pentru agentul imobiliar si proprietar: reprezentare exclusivă, comision și riscuri juridice la vânzarea unui apartament
Materialul de mai jos este structurat pentru activitatea de zi cu zi a unui agent imobiliar din România. Explică ce clauze merită incluse în contract, cm poate fi documentată colaborarea cu proprietarul și cumpărătorul și ce riscuri apar când apartamentul a fost modificat față de releveul cadastral (RLV).
Principiul de bază: agentul trebuie să își protejeze contractual comisionul și munca depusă, dar și să prezinte corect informațiile cunoscute despre imobil. Contractul de exclusivitate nu îl scutește pe agent de obligația de a acționa cu bună-credință și nu transferă automat asupra lui răspunderea proprietarului pentru toate problemele apartamentului.
✂️ 1. Contractul de reprezentare exclusivă: ce trebuie să conțină
În România, relația dintre agenție și client este reglementată, între altele, de OG nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor și de dispozițiile Codului civil privind contractul de intermediere. OG nr. 21/1992 stabilește elementele minime ale contractului și obligațiile de informare ale agenției.
📐 Clauze esențiale pentru proprietar
**Clauză: Obiectul contractului**
Ce trebuie să fie clar: Adresa și identificarea apartamentului, serviciile concrete pe care le prestează agentul.
**Clauză: Exclusivitatea**
Ce trebuie să fie clar: Perioada, dacă proprietarul poate vinde direct și ce se întâmplă dacă vinde unei persoane aduse de agent.
**Clauză: Prețul**
Ce trebuie să fie clar: Prețul solicitat și cine poate aproba o negociere sau o reducere.
**Clauză: Comisionul**
Ce trebuie să fie clar: Procentul sau suma, dacă include TVA și momentul exact când devine datorat.
**Clauză: Durata**
Ce trebuie să fie clar: Data de început și data de încetare.
**Clauză: Încetarea contractului**
Ce trebuie să fie clar: Condițiile de denunțare și reziliere, inclusiv notificarea.
**Clauză: Obligațiile proprietarului**
Ce trebuie să fie clar: Să furnizeze acte corecte, să declare modificările și problemele cunoscute și să anunțe dacă a negociat direct cu un client prezentat de agent.
**Clauză: Obligațiile agenției**
Ce trebuie să fie clar: Promovarea convenită, organizarea vizionărilor, informarea corectă și comunicarea ofertelor.
**Clauză: Situații după încetare**
Ce trebuie să fie clar: Cum se tratează cumpărătorii identificați sau prezentați în perioada contractului, în limitele legii și ale clauzei agreate.
Elementele minime prevăzute de lege includ identificarea părților, serviciul, prețul, durata, încetarea, comisionul maxim, exclusivitatea dacă este acceptată și situațiile în care comisionul se datorează.
📐 Ce înseamnă exclusivitatea, în practică?
Exclusivitatea nu trebuie tratată ca o simplă propoziție în contract. Trebuie să se înțeleagă exact ce au convenit părțile.
Exemple de situații care trebuie reglementate expres:
- Proprietarul găsește singur un cumpărător.
- Un alt agent contactează proprietarul sau publică apartamentul.
- Proprietarul vinde unei persoane care a vizionat apartamentul cu agentul.
- Proprietarul încetează contractul, apoi vinde unei persoane prezentate anterior de agenție.
- Proprietarul retrage apartamentul de la vânzare sau modifică prețul.
🔖 Atenție: nu presupune că orice vânzare în perioada exclusivității generează automat comision în orice împrejurare. Dreptul la comision trebuie analizat în raport cu contractul semnat, clauza de exclusivitate, serviciile prestate și regulile de protecție a consumatorului. OG nr. 21/1992 prevede și limite privind solicitarea comisionului și clauzele penale.
✂️ 2. Cum se protejează agentul de proprietarii care evită comisionul
Cea mai bună protecție este combinația dintre contract clar, dovezi ale activității și comunicare scrisă.
👉 Măsuri concrete
1. Semnează contractul înainte de promovare. Nu te baza doar pe o înțelegere verbală sau pe mesaje.
2. Explică exclusivitatea înainte de semnare. Proprietarul trebuie să înțeleagă dacă poate vinde direct și ce consecințe are acest lucru.
3. Păstrează dovada promovării. Salvează linkurile anunțurilor, capturi de ecran și datele publicării.
4. Înregistrează vizionările. Folosește o fișă de vizionare cu data, imobilul, persoana care a vizionat și confirmarea acesteia.
5. Confirmă ofertele în scris. După o ofertă sau o negociere, trimite un mesaj ori un e-mail de confirmare.
6. Păstrează evidența persoanelor prezentate. Notează când și pentru ce imobil a fost prezentat fiecare cumpărător, cu respectarea regulilor privind datele personale.
7. Stabilește o clauză post-contract. Poate reglementa tranzacțiile ulterioare cu persoane prezentate în perioada exclusivității; redactarea trebuie să fie precisă, proporțională și conformă legii.
8. Trimite notificări scrise. Dacă proprietarul încearcă să ocolească agenția, păstrează dovezile și cere îndeplinirea obligațiilor în condițiile contractului.
👉 Exemplu de formulare de discutat cu un avocat.
" Proprietarul confirmă că persoanele cărora agenția le-a prezentat imobilul, le-a organizat vizionări sau le-a transmis informații individualizate despre acesta pot fi evidențiate prin fișe de vizionare, corespondență ori alte documente justificative.
În cazul în care se încheie o tranzacție cu o persoană prezentată de agenție, aplicarea clauzei privind comisionul se va determina potrivit condițiilor contractului, inclusiv condițiilor de exclusivitate și de încetare a acestuia."
Această formulare poate fi orientativă, nu o garanție automată de recuperare a comisionului. Contractul final trebuie să precizeze fără ambiguități când se datorează comisionul, inclusiv în cazul unei vânzări directe.
✂️ 3. Cum se protejează agentul de cumpărătorii care încearcă să evite comisionul
Dacă agenția prestează servicii cumpărătorului, trebuie să existe un contract de intermediere care să stabilească serviciile și tariful. Pentru un consumator, OG nr. 21/1992 prevede că agenția nu poate solicita comision în anumite situații, inclusiv dacă nu există contract de intermediere sau dacă tranzacția nu s-a încheiat; când nu există exclusivitate, legea prevede și situația tranzacției realizate fără participarea agenției.
👉 Procedură recomandată:
- Încheie contractul de intermediere cu cumpărătorul înainte de a-i presta serviciile pentru care soliciți comision.
- Explică în scris dacă și cât comision datorează cumpărătorul, inclusiv TVA și momentul plății.
- Înregistrează vizionarea și confirmă în scris adresa imobilului prezentat.
- Nu promite că vei putea garanta situația juridică sau tehnică a imobilului dacă nu ai verificat-o.
- Dacă ai obligații față de vânzător și față de cumpărător, explică transparent cui îi prestezi serviciile și cine îți plătește comisionul.
- Nu folosi o penalitate disproporționată pentru a descuraja ocolirea agenției.
🔖 Important: OG nr. 21/1992, art. 9⁸, limitează clauzele penale din contractele de intermediere imobiliară cu consumatorii: acestea nu pot impune o sumă mai mare decât onorariul care ar fi fost datorat dacă tranzacția s-ar fi încheiat. O clauză care prevede o sumă fixă foarte mare pentru simpla retragere a cumpărătorului poate fi problematică.
✂️ 4. Apartament modificat față de RLV: pereți desființați, bucătărie mutată pe balcon
Aici este importantă diferența dintre aspectul fizic al apartamentului, documentația cadastrală și legalitatea lucrărilor executate.
Un apartament poate arăta într-un anumit fel la vizionare, dar releveul cadastral să arate o compartimentare diferită. Faptul că modificările sunt vizibile nu înseamnă că au fost autorizate sau că situația din acte a fost actualizată.
📐 Ce spune legislația:
- Legea nr. 50/1991 stabilește regula autorizării lucrărilor de construcții și enumeră anumite lucrări care pot fi executate fără autorizație. Nu orice modificare interioară este automat scutită de autorizație.
- Legea nr. 196/2018, art. 37 și art. 41, reglementează modificările constructive în condominii, inclusiv condițiile privind expertiza tehnică, autorizația și acordurile necesare în situațiile prevăzute de lege.
📐 Cum se analizează situațiile întâlnite în practică
**A. Pereți desființați sau mutați**
Trebuie stabilit ce tip de perete a fost modificat și dacă lucrarea necesita autorizație, expertiză tehnică ori alte acorduri. Nu se poate concluziona doar din fotografii că peretele era nestructural sau că lucrarea este legală. Dacă există suspiciuni, cereți documentația și o opinie tehnică de specialitate.
**B. Bucătărie mutată pe balcon**
Verificați dacă balconul a fost închis sau integrat în apartament, dacă s-au modificat fațada, instalațiile sau suprafețele și dacă există actele necesare. Nu presupuneți că mutarea bucătăriei este legală doar pentru că există apă, canalizare și mobilier montat. Trebuie verificată și documentația tehnică, precum și eventuala afectare a părților comune.
**C. RLV diferit de apartamentul existent**
Diferența trebuie consemnată, nu ignorată. Solicitați proprietarului planurile și actele lucrărilor, iar dacă situația cadastrală nu reflectă configurația reală, cereți verificarea de către un specialist cadastral și, dacă este cazul, de către proiectant sau expert tehnic. Notarul trebuie informat înainte de semnare.
📐 Ce ar trebui să facă agentul
1. Să compare apartamentul cu RLV-ul disponibil și să noteze diferențele vizibile.
2. Să ceară proprietarului, în scris, să precizeze ce modificări a făcut și dacă are autorizații, expertize, proiecte sau alte documente relevante.
3. Să păstreze răspunsul proprietarului și documentele primite.
4. Să comunice cumpărătorului diferențele cunoscute, înainte ca acesta să ia o decizie.
5. Să nu afirme că modificările sunt „legale”, „autorizate” sau „în regulă” fără bază documentară suficientă.
6. Dacă există indicii de risc structural sau lucrări posibil neautorizate, să recomande verificare de specialitate și să evite prezentarea situației ca fiind clarificată până la verificare.
Regulă practică: nu este suficient să scrii în anunț „apartamentul se prezintă conform fotografiilor”. Aceasta descrie aspectul vizibil, dar nu clarifică diferențele față de acte sau legalitatea modificărilor.
✂️ 5. Cine răspunde: proprietarul sau agentul?
Răspunsul depinde de ce s-a întâmplat, ce știa fiecare și ce obligații și-a asumat.
**Situație: Proprietarul a executat modificările fără actele necesare**
Principiul general: Proprietarul trebuie să clarifice situația lucrărilor și documentației. Poate avea obligații și răspunderi potrivit legii.
**Situație: Proprietarul cunoaște o problemă și o ascunde cumpărătorului**
Principiul general: Poate răspunde contractual și, după caz, pentru prejudiciile produse, în funcție de fapte și de lege.
**Situație: Agentul prezintă exact ce vede, dar știe că RLV-ul diferă și nu spune nimic**
Principiul general: Există un risc juridic pentru agent, deoarece agenția are obligații de informare cu privire la deficiențele cunoscute sau pe care, în mod rezonabil, ar fi trebuit să le cunoască.
**Situație: Agentul comunică diferențele, prezintă actele existente și recomandă verificare**
Principiul general: Își documentează conduita și reduce riscul de a fi acuzat că a ascuns informații; aceasta nu îl exonerează automat de orice răspundere.
**Situație: Problema nu era vizibilă și agentul nu o cunoștea și nu avea motive rezonabile să o suspecteze**
Principiul general: Răspunderea nu se stabilește automat; se analizează faptele, obligațiile contractuale și probele.
OG nr. 21/1992, art. 9⁴, impune informarea scrisă, corectă, completă și precisă asupra deficiențelor cunoscute sau care puteau fi cunoscute în mod rezonabil, precum și asupra situației juridice a imobilului.
Prin urmare, agentul nu devine automat responsabil pentru toate lucrările ilegale făcute de proprietar, dar nici nu se poate apăra întotdeauna spunând că doar a arătat apartamentul. Dacă știe despre o diferență relevantă între realitate și acte, trebuie să o comunice clar.
✂️ 6. Vicii ascunse: ce drepturi are cumpărătorul?
Un viciu ascuns nu este orice defect descoperit după cumpărare. Potrivit Codului civil, în esență, trebuie să fie un defect suficient de important, care nu putea fi descoperit de un cumpărător prudent fără asistență de specialitate și care exista la momentul relevant prevăzut de lege. Regimul este reglementat în special de art. 1707 și următoarele din Codul civil.
Exemple posibile, în funcție de împrejurări:
- infiltrații ascunse în spatele finisajelor;
- probleme structurale care nu puteau fi observate la o vizionare obișnuită;
- instalații cu defecte grave, mascate;
- modificări constructive cu probleme tehnice sau juridice care nu au fost dezvăluite.
Un perete desființat sau o bucătărie amenajată pe balcon nu reprezintă automat un „viciu ascuns” dacă modificarea este vizibilă. Poate exista însă o problemă juridică distinctă dacă lucrarea nu este autorizată, afectează structura ori nu corespunde documentației.
📐 Ce poate cere cumpărătorul?
În funcție de condițiile legale și de gravitatea problemei, cumpărătorul poate avea dreptul la măsuri precum remedierea defectului, reducerea prețului sau rezoluțiunea vânzării. Dacă sunt îndeplinite condițiile legii, pot fi cerute și despăgubiri. Nu orice defect conduce automat la anularea vânzării, iar rezultatul depinde de probe și de situația concretă.
📐 Cum se protejează cumpărătorul înainte de semnare
1. Solicită extrasul de carte funciară, actul de proprietate și documentația cadastrală disponibilă.
2. Compară RLV-ul cu apartamentul real și cere explicații scrise pentru fiecare diferență importantă.
3. Solicită documentele privind lucrările: autorizație, proiect, expertiză tehnică, recepție sau alte acte relevante, după caz.
4. Angajează un specialist tehnic independent dacă au fost desființați pereți, modificate instalații sau integrate balcoane.
5. Informează notarul despre diferențele constatate înainte de semnarea contractului de vânzare.
6. Introdu în antecontract sau în contract declarații precise despre modificările cunoscute, documentele existente și obligațiile asumate de vânzător pentru clarificarea situației.
Nu este recomandat ca un cumpărător să se bazeze exclusiv pe declarația verbală „așa se vând toate apartamentele în bloc” sau pe afirmația agentului că „nu va fi nicio problemă”.
✂️ 7. Formulare practică pentru fișa de vizionare și informarea cumpărătorului
Următorul text poate fi folosit ca punct de pornire. Trebuie adaptat la situația reală și verificat juridic înainte de a fi introdus într-un document standard.
📐 Informare privind starea fizică și documentația imobilului
Cumpărătorului i s-a prezentat apartamentul în configurația fizică existentă la data vizionării.
În urma comparării vizuale cu releveul/documentația pusă la dispoziție, au fost observate următoarele diferențe: [se descriu concret pereții modificați, poziția bucătăriei, balconul, compartimentarea și orice alte diferențe].
Documentele prezentate de proprietar cu privire la aceste modificări sunt: [se enumeră documentele] / [proprietarul nu a pus la dispoziție documente care să confirme autorizarea și conformitatea modificărilor].
Cumpărătorului i s-a recomandat să verifice situația juridică, cadastrală și tehnică a imobilului, inclusiv prin specialiști independenți și prin notar, înainte de semnarea actului de vânzare.
Prezenta informare consemnează situația comunicată și diferențele observate la data vizionării. Ea nu reprezintă o certificare a legalității lucrărilor, a conformității cadastrale sau a stării tehnice a imobilului.
🔖 Atenție: această informare nu înlocuiește obligațiile legale ale agentului, ale vânzătorului sau verificările cumpărătorului. O declarație semnată de cumpărător nu înlătură automat răspunderea pentru informații false, vicii ascunse sau alte încălcări ale legii.
✂️ 8. Dosarul minim pe care agentul ar trebui să îl păstreze
Pentru fiecare apartament cu modificări sau cu potențiale probleme, este util să existe:
- Contractul de reprezentare exclusivă și anexele.
- Actele imobilului primite de la proprietar.
- RLV-ul disponibil și notițe privind diferențele observate.
- Declarația proprietarului privind lucrările executate și problemele cunoscute.
- Fotografii datate ale configurației existente, cu respectarea regulilor privind datele personale.
- Copii ale autorizațiilor, expertizelor sau altor documente furnizate, dacă există.
- Dovada informării cumpărătorului despre diferențele relevante.
- Fișa de vizionare și corespondența relevantă.
- Recomandările de verificare tehnică și juridică transmise clientului.
Acest dosar nu garantează lipsa litigiilor, dar poate ajuta la stabilirea faptelor și la demonstrarea modului în care agentul și-a îndeplinit obligațiile.
✂️ 9. Surse legislative oficiale
Pentru verificare, folosește în primul rând forma consolidată a actelor de pe Portalul Legislativ:
- OG nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor, în special art. 9⁴–9¹¹, privind informarea consumatorului și contractul de intermediere imobiliară.
- Codul civil — Legea nr. 287/2009, inclusiv dispozițiile despre intermediere și garanția contra viciilor ascunse
- Legea nr. 50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții
- Legea nr. 196/2018, privind asociațiile de proprietari și condominiile, în special art. 37 și art. 41
🔎 Concluzia pentru activitatea zilnică
Cele mai importante trei reguli sunt:
1. Comisionul se protejează prin contract clar și dovezi, nu doar printr-o clauză generală de exclusivitate.
2. Modificările apartamentului se consemnează și se comunică, mai ales când configurația reală diferă de RLV sau lipsesc documentele lucrărilor.
3. Agentul nu certifică legalitatea sau siguranța apartamentului fără verificări competente; informează despre ce știe, documentează diferențele și recomandă verificări independente.
-----
*** Materialul are caracter informativ și nu înlocuiește consultanța unui avocat. Pentru contractul de exclusivitate folosit în mod repetat de agenție, este recomandată o verificare juridică punctuală, mai ales a clauzelor privind comisionul, exclusivitatea, încetarea și tranzacțiile cu clienții prezentați anterior.
Alege să lucrezi cu SELimob 🤝 Împreună construim un viitor mai sigur!
📲 Telefon / WhatsApp: 0792 734 473
📍 Timișoara | Drobeta Turnu Severin | Craiova
COMISION 0% la Cumparator ~ Transparență ~Siguranță ~ Respect
