20/10/2021
IMPUESTOS QUE AFECTAN A LA VENTA DE INMUEBLES POR PARTE DE PERSONAS FÍSICAS.
Si estas pensando vender tu terreno, una casa, un departamento o cualquier inmueble, es importante que tengas es cuenta los impuestos que afectan al ingreso que produce la venta de inmuebles. Desde la separación del IRP en Rentas de Trabajo y Rentas y Ganancias de Capital, la venta de inmuebles quedó clasificada como Ganancia de Capital y el vendedor está obligado a pagar el IRP RGC cuando realiza la venta de un inmueble y ésta le produce una ganancia.
Es importante marcar que la venta de inmuebles, tributa el IRP por retención notarial, es decir, el escribano público actuante en la escritura pública de transferencia, está obligado a practicar una retención definitiva al vendedor lo que significa que el vendedor posteriormente ya no paga ningún impuesto por dicha venta y mucho menos está obligado a inscribirse al RUC por el simple hecho de vender una propiedad. Esta retención se aplica, tenga o no RUC el vendedor.
Otro punto importante sobre la venta de inmuebles, es que el IRP lo paga cualquier persona física vendedora, sin importar que tenga o no RUC, que esté o no inscripto, que tenga o no la obligación de IRP, el escribano público retiene el IRP en cualquier caso, con la única excepción de que el vendedor sea una empresa unipersonal contribuyente del IRE Régimen Contable y el inmueble forme parte del activo de la empresa, en cuyo caso el escribano no está obligado a practicar ninguna retención.
¿CUÁNTO SE PAGA DE IRP POR LA VENTA DE UN INMUEBLE?
La tasa del IRP a aplicar es del 8%. Ese porcentaje se aplica sobre la base imponible que puede ser: Renta Real (valor de venta menos costo) o Renta Presunta (30% del valor de venta) la que resulte ser menor.
Sin embargo, el reglamento del IRP también describe diferentes situaciones que se pueden presentar en el vendedor. Para determinar el monto del IRP a pagar al vender un inmueble, es importante diferenciar cuatro situaciones que se pueden presentar para el vendedor al momento de la venta:
SITUACIÓN 1: VENTA DE UN INMUEBLE POR PARTE DE UNA PERSONA FÍSICA NO INSCRIPTA EN EL RUC O ESTANDO INSCRIPTA QUE NO HAYA DEDUCIDO LA COMPRA DEL INMUEBLE COMO COSTO EN EL IRP Y LA RENTA REAL ES MENOR.
En este caso el pago del IRP se realiza aplicando el 8% sobre la diferencia entre el valor de venta menos el costo. Pongamos un ejemplo
Valor de Venta 500.000.000
Valor de costo más gastos de venta 450.000.000
Renta Real (venta menos costo) 50.000.000
Renta Presunta (30% del valor de venta) 150.000.000
Renta Neta Imponible (la menor) 50.000.000
Tasa del IRP 8% IRP a pagar vía retención 4.000.000
SITUACIÓN 2: VENTA DE UN INMUEBLE POR PARTE DE UNA PERSONA FÍSICA NO INSCRIPTA EN EL RUC O ESTANDO INSCRIPTA QUE NO HAYA DEDUCIDO LA COMPRA DEL INMUEBLE COMO COSTO EN EL IRP Y LA RENTA PRESUNTA ES MENOR.
En este caso el pago del IRP se realiza aplicando el 8% sobre la diferencia entre el valor de venta menos el costo. Pongamos un ejemplo
Valor de Venta 500.000.000
Valor de costo más gastos de venta 100.000.000
Renta Real (venta menos costo) 400.000.000
Renta Presunta (30% del valor de venta) 150.000.000
Renta Neta Imponible (la menor) 150.000.000
Tasa del IRP 8% IRP a pagar vía retención 12.000.000
SITUACIÓN 3: VENTA DE UN INMUEBLE POR PARTE DE UNA PERSONA FÍSICA CONTRIBUYENTE DEL IRP QUE DEDUJO LA COMPRA COMO COSTO Y EL VALOR DE VENTA ES MAYOR AL COSTO DEDUCIDO.
En este caso el pago del IRP se realiza aplicando el 8% sobre una fórmula establecida en el reglamento: BI = CD + ([PV-CD] x 30%). Ejemplo:
Valor de Venta = 500.000.000
Valor de costo deducido al momento de comprar 450.000.000
Base Imponible = 450.000.000 + ([500.000.000 – 450.000.000] x 30%)
Base Imponible = 450.000.000 + (50.000.000 x 30%)
Base Imponible = 450.000.000 + 15.000.000
Base Imponible = 465.000.000 465.000.000
Tasa del IRP 8% IRP a pagar vía retención 37.200.000
SITUACIÓN 4: VENTA DE UN INMUEBLE POR PARTE DE UNA PERSONA FÍSICA CONTRIBUYENTE DEL IRP QUE DEDUJO LA COMPRA COMO COSTO Y EL VALOR DE VENTA ES MENOR AL COSTO DEDUCIDO.
Convengamos que este caso es el menos probable, porque tiene que ocurrir que vendo un inmueble por un valor menor al del que compré. Sin embargo, tampoco es imposible que ocurra.
En este caso el pago del IRP se realiza aplicando el 8% sobre el costo deducido. Pongamos un ejemplo
Valor de Venta 200.000.000
Valor de costo deducido al comprar 450.000.000
Renta Neta Imponible (costo deducido) 450.000.000
Tasa del IRP 8% IRP a pagar vía retención 36.000.000
¿QUÉ OCURRE SI VENDO UN INMUEBLE A CUOTAS O MEDIANTE FINANCIACIÓN?
Si la persona física vendedora es la propia financista del inmueble que está vendiendo y el escribano público actuará recién cuando se paguen todas las cuotas y deba hacerse la escritura pública al final, entonces el pago del IRP el vendedor lo deberá realizar vía declaración jurada, es decir, se debe inscribir al IRP RGC y pagar el impuesto aplicando 8% sobre la renta real (total de las cuotas cobradas en el año, menos el costo proporcional de venta) o renta presunta (el 30% del total de las cuotas cobradas, la que resulte ser menor. En este caso, el escribano público ya no está obligado a retener al momento de autorizar la escritura pública por la venta.
¿Y SI EL INMUEBLE SE VENDE A TRAVÉS DE UNA INMOBILIARIA O ADMINISTRADORA?
En este caso, el pago del IRP por parte del vendedor se realiza vía retención de la inmobiliaria sobre cada cuota cobrada. El monto a retener será el resultado de aplicar el 2,4% sobre el valor de cada cuota cobrada. En este caso, el escribano público ya no está obligado a retener al momento de autorizar la escritura pública correspondiente.
LA VENTA DE INMUEBLES POR PARTE DE PERSONAS FÍSICAS NO ESTÁ ALCANZADA POR EL IVA
Otro aspecto importante de la venta de inmuebles realizada por parte de personas físicas, es que la misma a partir del 01 de enero de 2020 ya no está alcanzada por el IVA.
Por dicha razón, el vendedor que sea persona física, no está obligada a emitir factura por la venta, siendo el documento sustentatorio de la venta, el Comprobante de Retención emitido por el Escribano Público o la Administradora de Inmuebles.
