01/09/2026
VAI COMPRAR, VENDER OU INVESTIR NUM IMÓVEL?
O QUE MUDA A PARTIR DE 1 DE OUTUBRO
A partir de 1 de outubro de 2026, entram em vigor as principais alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 108/2026.
Mais do que uma alteração ao licenciamento urbanístico, esta reforma terá impacto direto na forma como os imóveis são desenvolvidos, reabilitados, utilizados e transmitidos em Portugal.
Para proprietários, compradores e investidores, existe uma mudança particularmente relevante: a situação urbanística do imóvel passa a assumir maior importância no próprio ato de transmissão.
MAIS TRANSPARÊNCIA NA COMPRA E VENDA
Nos negócios que envolvam terrenos para construção urbana, edifícios construídos ou em construção e frações autónomas, o documento que formaliza a transmissão deverá mencionar:
• a existência do título urbanístico, quando este seja apresentado;
• a declaração do vendedor de que dispõe do título, quando não o apresente; ou
• a declaração de que o imóvel não dispõe de título urbanístico.
A omissão desta informação poderá determinar a anulabilidade do negócio.
Importa esclarecer: a nova lei não proíbe automaticamente a venda de um imóvel sem título urbanístico. Obriga, porém, a que essa situação seja expressamente declarada, permitindo ao comprador tomar uma decisão mais informada.
COMUNICAÇÃO PRÉVIA: MAIOR CELERIDADE, MAIOR RESPONSABILIDADE
A comunicação prévia passa a abranger determinadas operações cujos parâmetros urbanísticos já se encontrem suficientemente definidos.
Quando seja legalmente admissível e esteja corretamente instruída, a operação pode avançar após o pagamento das taxas e a comunicação do início dos trabalhos, sem depender de um ato permissivo adicional do município.
Esta maior agilidade transfere também mais responsabilidade para proprietários, promotores e técnicos, que terão de assegurar a conformidade integral dos projetos com as normas aplicáveis.
NOVOS PRAZOS E DEFERIMENTO TÁCITO
O diploma estabelece novos prazos para as diferentes fases dos procedimentos urbanísticos e prevê, nas situações legalmente definidas, a formação de deferimento tácito quando o município não decide dentro do prazo aplicável.
O silêncio do município não permite, contudo, ignorar as regras urbanísticas. Uma operação contrária aos planos, regulamentos ou condicionantes aplicáveis não se torna legal apenas pela passagem do tempo.
O PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA GANHA VALOR ESTRATÉGICO
O Pedido de Informação Prévia poderá tornar-se ainda mais relevante para quem pretende adquirir um terreno, reabilitar um edifício ou desenvolver um projeto imobiliário.
Quando favorável, válido e suficientemente completo, pode estabilizar antecipadamente as condições urbanísticas da operação e, em determinadas situações, permitir a dispensa de licença ou comunicação prévia.
Para um investidor, esta confirmação prévia pode fazer a diferença entre adquirir um ativo com potencial real ou assumir um risco que não estava devidamente identificado.
O QUE MUDA NO MERCADO IMOBILIÁRIO?
A reforma procura introduzir maior previsibilidade, clareza e segurança jurídica. Mas também aumenta a importância da due diligence urbanística.
Antes de comprar, vender ou investir, será essencial confirmar:
• se o imóvel dispõe dos títulos urbanísticos aplicáveis;
• se existe conformidade entre os projetos e a realidade construída;
• se a utilização atual está devidamente enquadrada;
• quais as regras municipais e condicionantes aplicáveis;
• se o projeto pretendido é efetivamente viável.
No imobiliário, o valor de um ativo não depende apenas da sua localização, arquitetura ou área.
Depende também da segurança jurídica, da situação urbanística e do verdadeiro potencial de utilização e desenvolvimento.
Na LX INVOGUE acompanhamos proprietários e investidores na análise, posicionamento e valorização dos seus ativos, articulando, sempre que necessário, com equipas técnicas e jurídicas especializadas.
Está a considerar comprar, vender ou desenvolver um imóvel?
Fale connosco antes de tomar uma decisão.
LX INVOGUE
Boutique Real Estate & Concierge
Lisboa – Funchal, Portugal
