18/08/2020
Importante!!
BARE WALL O FULL VALUE.....TÚ DECIDES CONSEJO. Aprobada la nueva Ley de Condominios!!
Justicia para todos los consejos y titulares. La aprobación de la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico y su nuevo Artículo 63, técnicamente ANULA la carta normativa 2020-281-D, permitiendo así una libre selección de opciones, según le competa y sea el deseo del Consejo.
Veamos lo esencial: En la "Exposición de Motivos" en la referida nueva ley, se establece que, los Consejos de Titulares son la "autoridad suprema SOBRE LA ADMINISTRACIÓN DEL INMUEBLE sometido al Régimen de Propiedad Horizontal" y que el Consejo de Titulares "tiene personalidad jurídica propia" y las responsabilidades en administrar el "inmueble" sometido al régimen, consiste en TODO ese inmueble, incluyendo las unidades, que también están sometidas a esta ley.
1ERA ORACIÓN: "Con el voto de la mayoría, el Consejo de Titulares podrá asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, así como otros riesgos no relacionados a la propiedad privada de los titulares, para beneficio común de los titulares".
Comentario: Representa el "bare wall". El consejo "podrá" asegurar contra riesgos todo el inmueble comunal, así como cualquier otra propiedad privada no relacionada a los titulares. Note que aquí EL CONSEJO "PODRÁ".....NO está obligado, A ASEGURAR el inmueble comunal SI NO QUIERE. Solamente lo comunal, nada de lo privativo está permitido.
2NDA ORACIÓN: Cuando se requiera por reglamentación federal y/o estatal, el Consejo de Titulares "deberá" adquirir pólizas para asegurar las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, incluyendo los elementos privativos originales, adheridos a la estructura.
Comentario: Representa "Full Value". Opuesto a "podrá" en la 1era oración, el "deberá adquirir", REQUIERE que sea comunal MÁS interiores privativos originales, adheridos a la estructura.
Lo anterior, condicionado al requisito de reglamentación federal y/o estatal contenido en cualquier reglamentación FHA/VA/HUD, de cooperativas de vivienda, Código de Seguros de PR, Ley de Condominios de PR o cualquier artículo de reglamentación aplicable federal o estatal. Esto es amplio.
Por inferencia incluye escrituras, acuerdos y reglamentos del consejo que recaen precisamente bajo la reglamentación estatal de Ley de Condominios de PR.
Reglamentación estatal que permite decidir "bare wall" o "full value". El propio Código de Seguros Artículos 1102, 1105, 1106 LE PERMITE AL CONSEJO ASEGURAR EL INMUEBLE COMPLETO - El inmueble del condominio completo original, es un "objeto" y el consejo tiene un "interés asegurable" sobre elementos originales del mismo, ya que el interés asegurable de un consejo es "conservar y proteger" el inmueble completo. No se puede cohibir al Consejo como persona, su derecho a decidir el grado de interés asegurable que desee asumir. Lo determinarán esos titulares de un consejo. Esto está en los Art. 1102-1105 y 1106 CSPR.
Definición en ley de "Interés asegurable": cualquier interés económico real, legítimo y sustancial en la SEGURIDAD O CONSERVACIÓN DEL OBJETO DEL SEGURO LIBRE DE PÉRDIDA, DESTRUCCIÓN O PERJUICIO PECUNIARIO. Art. 1105 Código Seguros de PR.
Comentario: CONSEJO TIENE "interés asegurable" en protección, conservación y plusvalía del inmueble original, para el beneficio de todos los titulares.
Las escrituras, acuerdos y reglamentos forman parte de los documentos regidos bajo la Ley de Condominios de PR, por tanto aplicando esta reglamentación estatal, un Consejo SÍ PUEDE DETERMINAR, POR CONDUCTO DE SUS DOCUMENTOS Y ACUERDOS, EL GRADO DE RESPONSABILIDAD QUE EL CONSEJO Y SUS TITULARES DESEEN ASEGURAR.
La Ley de Condominios de PR es clara en cuanto a que SI NO EXISTE requisito federal o estatal que requiera asegurar los interiores privativos originales, el consejo "PODRÁ" decidir "Bare Wall", pero si tiene reglamentación estatal o federal el consejo "DEBERÁ" tener "full-value".
Por cierto, el Art. 63 de la nueva ley expresa: "Luego de recibir del asegurador una oferta de indemnización sea total o parcial, la Junta de Directores preparará un plan de distribución de los fondos para la reconstrucción, detallando las cantidades específicas que habrán de destinarse a la reconstrucción de las áreas comunes y LOS APARTAMENTOS, conforme a las tasaciones realizadas, cotizaciones obtenidas y los deducibles aplicables y a las RESTANTES áreas comunes del inmueble.
Comprendan que la razón para tener la distribución de apartamentos sería en el caso único de tener una póliza "full value". Por lo cual la Ley de condominio nueva definitivamente permite que los titulares opten por el concepto "full value". Un "bare wall" no tiene nada que repartir en el pago de una reclamación a los titulares, ya que todo es comunal.
Lo anterior denota que la ley provee en caso de que la distribución de la reclamación sea como consecuencia del consejo haber adquirido una póliza "full value".
Así que como ven, parece tener lo mejor de los dos mundos y esto es bueno. Cada consejo tendrá sus peculiaridades, pero es imperativo que sus documentos y acuerdos reflejen los deseos y mandatos de ese cuerpo soberano que es un Consejo de Titulares.
Recuerden, no importa si consejo tiene una "full value" o una "bare wall", SIEMPRE, el titular debe tener su póliza individual.
Compartan con sus allegados y colegas y que tengan una buena tarde donde quiera que estén.
