Ekspert Kredytowy Karol Adamowski

11/06/2023

📌 Senacka poprawka, która przeszła: Bezpieczny Kredyt 2% jeszcze korzystniejszy?

Ile wkładu własnego wnieść, by kredyt hipoteczny był najtańszy?
Zwykle to 20%.

W kontekście oprocentowania rządowego kredytu wysokość wniesionego wkładu może być bez znaczenia (czyli zupełnie inaczej niż przy standardowym kredycie).

Przepis zapewniający kredytobiorcom "rynkowe” oprocentowanie BK2% (''zakazujący'' bankom tworzenia osobnej, droższej oferty pod program) został na ostatniej prostej uzupełniony o dodatkowe zastrzeżenie:

„w przypadku objęcia części kredytu gwarancją, część tę uznaje się jako część wkładu własnego”

📌 Co to powinno oznaczać w praktyce?

Gwarancja w BK2% będzie obejmować różnice pomiędzy wniesionym wkładem własnym a kwotą odpowiadającą 20% całkowitej kwoty wydatków.

Zatem: wkład własny + część kredytu objęta gwarancją = 20%

Jeśli banki będą respektować ten przepis wprost, to wnioskując o BK z niewielkim wkładem (lub bez!) będziemy mogli najpewniej uzyskać ofertę jak dla 20% wkładu.

-
☎️ Konsultacje kredytową ze mną (w formie online lub stacjonarnej)
umówisz samodzielnie poprzez link:
https://bit.ly/KonsultacjeKredytowe_OnlineWarszawa

18/04/2023

📌 Program Pierwsze Mieszkanie: Bezpieczny kredyt 2%.

KAŻDY PODA INNĄ KWOTĘ I WSZYCY BĘDĄ MIELI RACJĘ.

Jeśli za kilka miesięcy zapytamy o wysokość raty 10 osób, które dostały Bezpieczny Kredyt 2% na tę samą kwotę, ten sam okres i przy tej samej wysokości wkładu, to możemy usłyszeć w odpowiedzi 10 różnych kwot. I żadna z tych osób się nie pomyli.
Dlaczego tak będzie?

📌 Ponieważ w BK2% idziemy po rynkową ofertę kredytu, a każdy bank ma co najmniej kilka ofert, które różnią się oprocentowaniem. Wg zapowiedzi dla BK2% nie będzie odrębnej oferty w bankach i naprawę nie musi mieć znaczenia, że inaczej było/jest przy MDM/RKM (inne programy rządowe).

📌 Ile obecnie wynosi oprocentowanie okresowo stałe (tylko takie będzie w programie)? Uśredniłem oprocentowanie z 10 aktualnych ofert, z podziałem na wkład własny, by oddać jednocześnie różnice między tymi wariantami, wyszła stosunkowo niewielka.
Średnia to:
- dla 10% wkładu lub mniej 8,53% - to będzie w umowie
- dla 20% wkładu lub więcej 7,82% - to będzie w umowie
Powyższe oprocentowanie pomniejszamy o dopłatę - to będzie załącznik do umowy.

Bank wciąż ma swoje 8,53% lub 7,82%
Świetny biznes, wydaje się, że o chęć przystąpienia banków do programu nie trzeba się martwić (i znowu - nie ma znaczenia co było przy programie "kredyt bez wkładu", gdzie uczestniczy tylko kilka banków)

📌 Ile wyniesie dopłata? Krążymy wokół 5%
(mechanizm wyliczania opisuję na końcu).
Gdyby to było 5%, po stronie klientów oprocentowanie w BK2% wyniosłoby zatem:
oprocentowanie 3,53% (10% wkładu i mniej)
oprocentowanie 2,82% (20% wkładu i więcej)

📌 Na wyjściowe oprocentowanie wpływa m.in: wybór produktów dodatkowych, wysokość wkładu, posiadanie statusu klienta wewnętrznego lub nie, wysokość zadeklarowanych wpływów na konto, lokalizacja nieruchomości, a nawet poziom jej zużycia energii (istnieją oferty dla domów eko) i kilka innych

📌 Mechanizm wyliczania dopłaty
Właściwie ile dokładnie wyniesie dopłata dowiemy się 1 lipca, bo z tego dnia bierzemy wartość WIRON-u, który posłuży do wyliczenia dopłaty) Jeśli będzie to podstawowy wskaźnik WIRON (a nie 1m lub 3m) to trzynastego kwietnia wyniósł on 5,93.

Jak wyliczyć?
Wzór na dopłatę w pewnym uproszczeniu to:
(wskaźnik WIRON x 1,2) - 2
(5,93 x 1,2) - 2 = 5,12%

Z tego wynikałaby dopłata 5,12%.
Do wyliczeń przyjąłem dopłatę na poziomie 5%, bo jest pewna zmienność tego wskaźnika - kilka dni temu dawałby dopłatę nawet poniżej 5%. Oscylujemy zatem wokół tej wartości i pewnie tak zostanie.

Tutaj każdego dnia roboczego publikowane są wartości WIRON https://gpwbenchmark.pl/wartosci_i_statystyki
Z kronikarskiego obowiązku - ten mechanizm wyliczania dopłaty zmieni się nieco po 3 kwartale (oczywiście każdorazowo zmiana sposobu wyliczania dopłaty dotyczy nowozawieranych umów, ale o tym pewnie przy innej okazji.

Dyskusja na temat programu i kredytów hipotecznych an dedykowanej grupie: https://www.facebook.com/groups/programymieszkaniowe

30/03/2023

Ekonomiści: "Nasze prognozy zależą od pogody"

16/02/2023

ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA WCZORAJ/DZISIAJ*

📈 singiel, 5 tys. netto:
wczoraj: 253 tys.
dzisiaj: 298 tys. (zmienne), 322 tys. (stałe)

📈 gosp. 2+1, 8 tys. netto:
wczoraj: 397 tys.
dzisiaj: 470 tys. (zmienne), 512 tys. (stałe)

📈 singiel z dochodem 10 tys. pożyczy dzisiaj 655 tys.
📈 rodzina 2+1 z dochodem 15 tys. nawet do 968 tys.

Jeśli to właśnie zbyt niska zdolność wstrzymywała Twoją decyzje o refinansowaniu kredytu na lepszą marżę, to warto teraz przeliczyć ponownie.

*Wyliczenia z Aliora, który jako pierwszy dostosował bufory do wyliczania zdolności po nowej rekomendacji KNF. W najbliższych dniach korzystne zmiany w kolejnych bankach.

09/02/2023

ŚWIATEŁKO W TUNELU ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ

Przeżyłeś ostatnio rozczarowanie na wieść o tym ile wynosi Twoja zdolność kredytowa? Za kilka dni przelicz ponownie - wskutek najnowszych zaleceń KNF-u podskoczy, z dnia na dzień, o ok. 20%. Do poziomów sprzed 2-3 lat wciąż brakuje (i niekoniecznie tam zmierzamy, stopa referencyjna w przedziale 0,1-0,5% to anomalia podobna do obecnej, tylko "w drugą stronę")

Grafika w komentarzu świetnie obrazuje zmieniającą się w czasie dostępną kwotę kredytu dla przykładowego gosp. domowego.

ZDOLNOŚĆ W PROGRAMIE PIERWSZE MIESZKANIE

Pojawiają się głosy (najpierw nieoficjalne, teraz także bezpośrednio z ministerstwa), że przy BK2% zdolność będzie liczona jeszcze lepiej (w oparciu o ratę pomniejszoną o dopłatę). Pamiętajmy jednak, że prawo do dopłat klient może utracić (przeczytaj 20 niekoniecznie oczywistych wniosków po lekturze projektu ustawy https://bit.ly/info_pierwsze_mieszkanie). Czyżby banki miałyby zignorować to oczywiste ryzyko?
Inna sprawa to szereg mechanizmów, które zabezpieczą przed skokiem raty po dopłatach (podobno w finalnej wersji ustawy pojawią się kolejne). Preferencyjne liczenie zdolności jest zatem jak najbardziej możliwe, ale jest za wcześnie, by to rozstrzygać.

Potrzebujesz dokładnych wyliczeń?
Skontaktuj się i umów na bezpłatną konsultację kredytową.
Będziesz gotowy na każdy scenariusz.

📨 [email protected]
☎️ 785937257

Send a message to learn more

05/02/2023

📌 KIEDY RUSZA WYŚCIG.....po dopłaty, w zapowiadanym programie Pierwsze Mieszkanie. Oraz dlaczego możliwe jest, że w tym roku żadnego wyścigu nie będzie?

Szacunki ministerstwa na 2023 rok to: 10 tys. sztuk kredytów w ramach programu i nakłady na dopłaty na poziomie 178 mln. Brzmi licho, ale to jest prognoza, a nie p**a środków (jak można gdzieniegdzie wyczytać). Pytanie brzmi czy tak nisko szacują zapotrzebowanie, czy po prostu na tyle wystarczy pieniędzy.
__

📌 RZĄDOWY FUNDUSZ MIESZKANIOWY
Istnieje w BGK rządowy fundusz mieszkaniowy, jest na to przeznaczony budżet, to z niego będziemy czerpać na dopłaty. Środki na rok 2023 były przewidziane zanim jeszcze powstała koncepcja programu Pierwsze Mieszkanie, bo na potrzeby ustawy z października 2021 o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (to rozwiązanie to filar programu "Mieszkanie bez wkładu własnego" - od marca będzie funkcjonować pod nową nazwą tj. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy)

Te przewidziane środki na 2023 rok to 200 mln. Świeży projekt ustawy dorzuca kolejne 7,5 mln (przy czym to mogą być zaledwie koszty wdrożenia systemów, infrastruktury IT etc...)
_

📌 JAK SZYBKO SKOŃCZĄ SIĘ DOPŁATY?
Wstrzymanie wniosków o kredyty z dopłatą ma następować za każdym razem, gdy
- osiągamy 90% wyczerpania puli na dany rok lub
- dobijamy do 75% z roku następnego

Jeśli na pokrycie dopłat z 2023 r. zostanie przeznaczone wspomniane 200 mln, to w mojej ocenie rozminiemy się z pierwotnymi zapowiedziami o znacznym pokryciu zapotrzebowania. Wejdzie w życie zasada: kto pierwszy, ten lepszy. Z drugiej strony te 200 mln odpowiadałoby właśnie mniej więcej zaspokojeniu prognozowanych 10 tys. nowych umów.
_

📌 JAKI BUDŻET W TYM ROKU?
W projekcie ustawy przyjęto rozwiązanie, w ramach którego dopłaty do rat naliczone za III i IV kw. bieżącego roku zostaną rozliczone jednorazowo, w ramach budżetu...z 2024r.

Budżet na 2024 to już 941 mln. I gdyby to do tej puli odnosił się BGK przy kontroli wykorzystania środków w tym roku, to trudno przypuszczać, by limit został wykorzystany - program w tym roku ma funkcjonować przez kilka miesięcy. W tej sytuacji, kredyt z dopłatą w 2023 roku dostałby właściwe każdy, kto spełni kryteria!
Czy tak będzie?
Odpowiedź niebawem, prace mają teraz wyraźnie przyśpieszać.

02/02/2023

To, wbrew pozorom, nie jest zdjęcie z gry w Państwa Miasta (bank na literkę A 🤔), tylko symulacja rat kredytu hipotecznego w Programie Pierwsze Mieszkanie. Dla kwot w przedziale 100 - 600 tys. - przeanalizuj tę kolumnę, która Cię interesuję.

(wygodniej oglądać na większym ekranie niż tym smartfona)

31/01/2023

💡 𝐁𝐄𝐙𝐏𝐈𝐄𝐂𝐙𝐍𝐘 𝐊𝐑𝐄𝐃𝐘𝐓 𝟐% 𝐧𝐢𝐞 𝐛ę𝐝𝐳𝐢𝐞 𝐧𝐚 𝟐%
Osławione już 2% przewijające się w przestrzeni medialnej pięknie wybrzmiewało przez kilkanaście godzin, ale w szybkim odwecie pośpieszyli Ci bardziej dociekliwi. Na stronie rządowej dostrzeżono taką informację:

𝘞 𝘰𝘬𝘳𝘦𝘴𝘪𝘦 𝘴𝘵𝘰𝘴𝘰𝘸𝘢𝘯𝘪𝘢 𝘥𝘰𝘱ł𝘢𝘵 (𝘱𝘪𝘦𝘳𝘸𝘴𝘻𝘦 10 𝘭𝘢𝘵 𝘴𝘱ł𝘢𝘵𝘺) 𝘰𝘱𝘳𝘰𝘤𝘦𝘯𝘵𝘰𝘸𝘢𝘯𝘪𝘦 𝘬𝘳𝘦𝘥𝘺𝘵𝘶 𝘸𝘺𝘯𝘪𝘦𝘴𝘪𝘦 𝘥𝘭𝘢 𝘬𝘳𝘦𝘥𝘺𝘵𝘰𝘣𝘪𝘰𝘳𝘤𝘺 2% 𝘱𝘰𝘸𝘪ę𝘬𝘴𝘻𝘰𝘯𝘦 𝘰 𝘮𝘢𝘳żę, 𝘱𝘳𝘰𝘸𝘪𝘻𝘫ę 𝘪 𝘪𝘯𝘯𝘦 𝘰𝘱ł𝘢𝘵𝘺 𝘣𝘢𝘯𝘬𝘰𝘸𝘦 (𝘫𝘦ś𝘭𝘪 𝘣ę𝘥𝘻𝘪𝘦 𝘱𝘰𝘣𝘪𝘦𝘳𝘢𝘯𝘢)(...)

Pomińmy, że z tego niezbyt zgrabnego stylistycznie sformułowania wynika, że 𝚘𝚙𝚛𝚘𝚌𝚎𝚗𝚝𝚘𝚠𝚊𝚗𝚒𝚎 będzie powiększone także o...prowizję i inne ew. opłaty bankowe 🤯

💡 𝐉𝐀𝐊𝐀 𝐂𝐄𝐍𝐀 𝐃𝐋𝐀 𝐁𝐄𝐍𝐄𝐅𝐈𝐂𝐉𝐄𝐍𝐓Ó𝐖 𝐏𝐑𝐎𝐆𝐑𝐀𝐌𝐔?
I o ile będzie to mniej względem kolegi z pracy, który właśnie uruchomił swój kredyt na standardowych 9%? Czy to będzie 3,5%-5%? Same marże banków są teraz przecież w przedziale 1,5%-3%. Wciąż nieźle, ale jak to się ma do hasła bezpieczny kredyt 2%?

💡 𝟐,𝟖𝟓% 𝐖 𝐏𝐑𝐙𝐘𝐊Ł𝐀𝐃𝐙𝐈𝐄 𝐍𝐀 𝐆𝐑𝐀𝐅𝐈𝐊𝐀𝐂𝐇 𝐙 𝐌𝐈𝐍𝐈𝐒𝐓𝐄𝐑𝐒𝐓𝐖𝐀
W przykładowym wyliczeniu na stronie rządowej do 2% doliczono marżę...0,85%. Takich niskich w ofertach banków nie ma.

Zatem dlaczego tak jest? teorie są dwie:
𝟭. nieznajomość przez autorów wyliczenia rynkowych stawek (chyba aż tak przestrzelić się nie da...nie da się, prawda?)
𝟮. zapowiedź bardziej skomplikowanego sposobu ustalenia marży na czas dopłat, zgodnie z którym marża w tym okresie to będzie INNA MARŻA niż ta, która po 10 latach będzie stanowiła element już wtedy zmiennego opr. kredytu.

Prezentacja z powerpointa dorzuca swoje trzy grosze - ano obniżka raty będzie ustalana w oparciu o ś𝘳𝘦𝘥𝘯𝘪𝘦 𝘳𝘺𝘯𝘬𝘰𝘸𝘦 (czyli faktycznie, te ŚREDNIE wskazują na trochę bardziej skomplikowany mechanizm wyliczenia dopłaty) z tym, że...no generalnie, dalej jest tu pewna zagadka, którą rozwiąże pewnie dopiero projekt ustawy - ma ujrzeć światło dzienne w tym kwartale.

💡𝐁Ę𝐃𝐙𝐈𝐄 𝐀𝐓𝐑𝐀𝐊𝐂𝐘𝐉𝐍𝐈𝐄
W obliczu braku perspektyw do szybkich obniżek stóp (tak, to rok wyborczy, ale bez przesady), ten program wygeneruje różnicę (przyjemną albo bardzo przyjemną) na starcie - bez względu na to czy klient w programie uzyska oprocentowanie bliżej 3% czy bliżej 5%.

Konsekwentnie zapowiadanym terminem wejścia w życie jest lipiec 23r. i niekoniecznie chodzi jedynie o umożliwienie bankom rozpoczęcia procedury partycypacji, co o wyjście z ofertą do klientów (tak przynajmniej wynika z wypowiedzi ministra W. Budy: https://lnkd.in/dTqsDMA6).
Które banki mogłyby wyjść z ofertą tak szybko? "Nie wiem, choć się domyślam." bit.ly/listabankow

Pozostaje wypatrywać kolejnych konkretów - pytających o szczegóły programu przybywa. Liczne odpowiedzi znajdziesz na dedykowanej, otwartej grupie: https://www.facebook.com/groups/programymieszkaniowe