02/04/2022
Dla kogo jakie raty kredytu hipotecznego?
W kontekście zdolności kredytowej korzystniejsze są raty równe. Ten model zwiększa dostępną kwotę finansowania. Dlatego wybiera go zdecydowana większość klientów, zwłaszcza tych z niskim wkładem własnym. Niektórych osób nie będzie w ogóle stać na raty malejące.
Z punktu widzenia kosztów lepszym (tańszym) rozwiązaniem są raty malejące. W tym modelu łączna suma zapłaconych odsetek jest o kilka-kilkanaście tysięcy złotych niższa niż w systemie rat annuitetowych. Dlaczego?
Wynika to z faktu, że większą część raty stanowi kapitał. Skoro szybciej się go pozbywamy, to wolniej narastają odsetki od zadłużenia. Z czasem część odsetkowa maleje, dlatego comiesięczna transza przelewana do banku również się zmniejsza.
Weźmy jako przykład kredytobiorcę, który pożycza 300 tys. zł na 30 lat z oprocentowaniem 2,9 proc. Dla uproszczenia załóżmy, że nie zmienia się ono w całym okresie kredytowania.
W systemie rat równych klient płaci co miesiąc 1248,69 zł. Przez pierwsze sześć lat część odsetkowa transzy przewyższa część kapitałową.
W wariancie rat malejących przez początkowe 2,5 roku klient co miesiąc wpłaca do banku ponad 1500 zł (pierwsza transza opiewa na 1558,33 zł). Przez cały czas część kapitałowa wynosi 833,33zł i nie zmienia się. Systematycznie maleje za to wysokość całej raty. Po 13 latach zrównuje się z tą płaconą w systemie annuitetowym.
Koszty? Suma odsetek w pierwszym przypadku to 149.528,38 zł (50 proc. pożyczonej kwoty), w drugim – 130.862,5 zł (43 proc. pożyczonej kwoty).
