25/04/2022
Umowa dożywocia to – najkrócej mówiąc – przeniesienie własności nieruchomości w zamian za to, że nabywca zobowiąże się do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Jakie ma to konsekwencje przy umowie kupna-sprzedaży nieruchomości?
Umowa dożywocia została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (dalej, jako: k.c.) w artykułach 908-916. Na podstawie umowy dożywocia dożywotnik (zamiennie nazywany zbywcą), czyli osoba zbywająca nieruchomość zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę (zobowiązanego). W zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę, jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Zawierając taką umowę, dożywotnikowi zostaje zapewnione przez nabywcę, nie tylko utrzymanie do końca życie, ale i ochrona przed ewentualnymi roszczeniami o zachowek ze strony innych spadkobierców.
Przedmiotem umowy dożywocia może być:
● każda nieruchomość (gruntowa lub lokalowa),
● gospodarstwo rolne,
● udział we współwłasności nieruchomości,
● prawo użytkowania wieczystego lub udział w takim prawie.
Sprzedaż nieruchomości z umową dożywocia
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Prawa dożywotnika ujęte w treści aktu notarialnego zostają zapisane w Dziale III Księgi Wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej tym prawem. Ważne, aby osoba kupująca nieruchomość sprawdziła zapisy w Księgach Wieczystych, by mieć świadomość, jaką nieruchomość kupuje i z jakimi obowiązkami jest to związane.
Osoba zbywająca nieruchomość nie musi posiadać zgody dożywotnika na to, aby dokonać transakcji. W przypadku zbycia nieruchomości, która została obciążenia prawem dożywocia jej nowy nabywca ponosi solidarną odpowiedzialność za świadczenie należne dożywotnikowi w związku z zawarciem umowy dożywocia. Nabywca nieruchomości nie wie, jaka będzie długość życia dożywotnika – w związku z tym nie wie także, jak długo będzie musiał go utrzymywać. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym.
W przypadku zbycia nieruchomości, dożywotnik może domagać się prawa do żądania zmiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę, która odpowiada wartości owego prawa. Wysokość renty, którą może otrzymać dożywotnik, jest określona przez sąd. Pod uwagę bierze się wtedy między innymi wartość rynkową nieruchomości.
