25/02/2026
Czy wiecie, że współczesne polskie prawo hipoteczne wciąż stoi na fundamentach… XIX-wiecznych ustaw?
W 1818 r. w Królestwie Polskim uchwalono „Prawo o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach”, a w 1825 r. zostało ono uzupełnione nową ustawą hipoteczną. To właśnie wtedy wprowadzono rozwiązania, które do dziś kojarzymy z „nowoczesnym” obrotem nieruchomościami: obowiązek zakładania ksiąg hipotecznych, zasady jawności, legalności, szczegółowości i pierwszeństwa wpisu. Dzięki temu każda nieruchomość miała swoją księgę, a wierzyciel mógł sprawdzić, kto jest właścicielem i jakie długi na niej ciążą.
Te zasady – jawność ksiąg, rękojmia wiary publicznej (treści księgi można ufać), pierwszeństwo zaspokojenia według kolejności wpisów – stały się punktem odniesienia dla późniejszych kodyfikacji prawa rzeczowego w XX wieku, w tym dla dekretu z 1946 r. i ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 1982 r. Mówiąc prościej: kiedy dziś bierzemy kredyt hipoteczny, korzystamy z konstrukcji, które zostały wymyślone ponad 200 lat temu, dostosowane jedynie do nowych realiów gospodarki.
Klamer (2014) podkreśla, że ta instytucja od początku miała dwa oblicza: z jednej strony umożliwiała rozwój gospodarczy, wspierając długoterminowy kredyt rolny i inwestycje, z drugiej – uzależniała przemysł i rolnictwo od kapitału finansowego. Dzisiaj hipoteka wciąż uchodzi za jedno z najbezpieczniejszych i najczęściej stosowanych zabezpieczeń wierzytelności pieniężnych – właśnie dlatego, że opiera się na przejrzystym, dobrze ugruntowanym systemie ksiąg wieczystych i zasadach wypracowanych już w XIX wieku.
Źródło: Klamer, K. (2014). Hipoteka jako instytucja zabezpieczająca interesy wierzyciela i jej przemiany w prawie polskim XIX i XX wieku. Studenckie Zeszyty Naukowe, 17(25), 121-129.
