11/12/2021
Warunki zawarte w kredycie hipotecznym określające dokładnie wysokość wszystkich kosztów ustalane są często tylko raz- przy zawarciu umowy. Towarzyszą nam z reguły przez cały okres kredytowania. To od nich zależy całkowity koszt jaki przyjdzie nam ponieść spłacając zaciągnięte zobowiązanie. 💵
Czy jednak zaciągając zobowiązanie na 15, 20, czy 30 lat jesteśmy skazani na bierne płacenie rat?
Oczywiście, że nie! Warto co jakiś czas analizować, właśnie pod kątem kosztów, swoje zobowiązanie kredytowe. Może okazać się, że przenosząc je do innego banku lub też w ramach aktualnej umowy kredytowej przy wprowadzeniu pewnych zmian będziemy w stanie osiągnąć wymierne korzyści finansowe. 😊
Przede wszystkim warto skupić się na dwóch aspektach: ubezpieczeniu na życie i marży. Ich wnikliwa analiza pozwoli ustalić czy przypadkiem nie przepłacamy za nasz kredyt.
👉Bank nie zawsze wymaga od nas zawarcia umowy ubezpieczenia na życie. Czasami w ramach dodatkowej obniżki oprocentowania proponuje nam jej zawarcie. Nie zawsze jednak musimy decydować się na propozycję ubezpieczeniową dostępną w banku. Jeżeli bank dopuszcza możliwość zastąpienia proponowanej umowy i dostarczenie własnej polisy, to zdecydowanie warto porównać ją z tym co oferuje rynek. Może okaże się, że znajdziemy ofertę tańszą lub zawierającą szerszy zakres ubezpieczenia przy tej samej składce.
👉Marża jest drugim wymienionym i w zasadzie najważniejszym elementem weryfikacji ponoszonych kosztów. To najistotniejsza część oprocentowania kredytu hipotecznego. Jej poziom zależy przede wszystkim od współczynnika LTV, który oblicza się na podstawie poniższego wzoru:
LTV= kwota kredytu/wartość zabezpieczenia (nieruchomości)
Im mniejsza wartość tego współczynnika, tym mniejsze ryzyko ponoszone przez bank. Z mniejszym ryzykiem bank jest w stanie zaproponować nam lepszą marżę. Współczynnik ten przeliczany jest w zasadzie tylko raz, przy wnioskowaniu o kredyt. To na jego podstawie proponowana jest marża, która towarzyszy nam przez cały okres kredytowania. Wspomniałem o tym już na samym początku.
W miarę upływu czasu współczynnik LTV ulega zmianie, z reguły na naszą korzyść. Dzieje się tak za sprawą spadającej w miarę spłaty zadłużenia kwoty kredytu, występującej w liczniku powyższego wzoru. Natomiast wartość zabezpieczenia, stanowiąca mianownik, na ogół rośnie w wyniku wzrostu wartości nieruchomości- szczególnie w ostatnich latach.
Może się zatem okazać, że przy „przeliczeniu" na nowo naszego kredytu hipotecznego, opłacalne będzie przeniesienie go do innego banku, który przy znacznie niższym LTV będzie mógł nam zaproponować niższą marżę. 😲
Dodatkowym atutem jest także poprawa naszego scoringu. Cóż to takiego? Już tłumaczę, to punktowa ocena klienta w oczach banku. Powodem polepszenia scoringu może być zwiększenie w tym czasie poziomu naszych zarobków czy chociażby zmiana charakteru naszej umowy o pracę. Poprawie ulega także nasza historia kredytowa w BIK, zakładając oczywiście, że regularnie spłacamy nasze zobowiązania. 😊
Podsumowując, warto co jakiś czas weryfikować warunki w przyznanym nam kredycie oraz rozważyć ewentualną opłacalność refinansowania go.
Wymaga to jednak sporej dawki wiedzy i umiejętności. Oprócz porównania z nowymi ofertami należy także uwzględnić jednorazowe koszty przeniesienia kredytu takie jak:
👉ewentualna prowizja od szybszej spłaty,
👉prowizja za udzielenie kredytu w banku, do którego przenosimy kredyt,
👉koszt ponownej wyceny nieruchomości czy
👉koszty zmiany wpisów w księdze wieczystej.
Jeśli zainteresował Cię ten post lub masz jeszcze jakieś pytania to zachęcam do kontaktu!
Paweł Lackowski
tel. 783 934 176
[email protected]
