20/09/2026
Польша готовится к одному из самых забюрократизированных законов о недвижимости в Восточной Европе. Вместо лечения болезни , решили залечить симптомы. И это в лучшем случае затормозит рынок - даже если выбьет часть аферистов, нечистоплотных посредников и лентяев.
Министерство развития и технологий
Польши (MRIT) направило на согласование проект поправок к закону о ведении хозяйственной деятельности с недвижимостью
(ustawa o gospodarce nieruchomościami).
Большинство (положительных)
комментариев среди потребителей сейчас звучат примерно одинаково:
«Наконец-то наведут порядок».
Я не разделяю этого оптимизма.
Да, часть рынка давно пора чистить. Но проблема в другом: Польша пытается решить проблему плохих посредников дополнительным регулированием каждого этапа работы. А это неизбежно замедлит рынок.
Что хотят поменять:
• Двойные комиссии — под запретом.
Агентство не сможет получать вознаграждение одновременно от продавца и покупателя за одну сделку.
• Реклама без договора - под запретом. Нельзя будет взять чужой объект, разместить его на портале и искать покупателя без предварительного договора с собственником.
• Показы без договорных отношений- под запретом. Сначала договор, потом объект.
• Inspekcja Handlowa получает реальные полномочия. Проверки, финансовые санкции и возможность требовать прекращения нарушающей практики.
С точки зрения защиты потребителя многое из этого выглядит разумно.
Когда рынок недвижимости «заболел».
В 2014 году в Польше отменили обязательное лицензирование риелторов.
До этого нужно было сдать экзамен по праву недвижимости и экономике, чтобы получить доступ к профессии. После реформы барьер входа исчез полностью - сегодня посредником может стать человек, который даже не знает польского языка, не то что закона.
Десять с лишним лет спустя государство пытается вылечить последствия этой реформы. Но вместо того, чтобы вернуться к причине - восстановить входной барьер компетенции при входе в профессию - оно решило зарегулировать каждый этап взаимоотношений для всех участников рынка.
Сегодня агент может увидеть объект утром, устно договориться с собственником, разместить предложение и начать получать звонки в тот же день. Зачем ему тратить время на подписания согласия от собственника? Зачем это собственнику?
Новая логика выглядит иначе.
Сначала договор о сотрудничестве, где оговаривается согласие собственника на показ недвижимости и рекламу, потом реклама и уже поиск клиента.
Каждый отдельный шаг кажется разумным.
Проблема появляется тогда, когда таких шагов становится много, они не удобные и неповоротливые.
Я не могу войти в свой банк, имея логин и пароль, пока не пройду несколько дополнительных проверок. Это и есть польская экономика.
Каждая отдельная проверка существует по понятной причине.
Но когда их становится слишком много, система начинает работать медленнее и вызывает раздражение. Зачем мне такая
"помощь"? Система точно обо мне думает?
С недвижимостью будет то же самое.
И здесь возникает парадокс.
Государство хочет убрать из рынка мусор.
И часть мусора действительно уберется.
Но одновременно вырастет стоимость входа в сделку. Меньше объектов будет попадать на рынок быстро.
Часть собственников вообще может отказаться от посредника, потому что им будет проще продать самостоятельно.
Часть небольших агентств не сможет позволить себе дополнительные операционные расходы.
И самое главное: сделки, которые сегодня запускаются за один день, будут запускаться за неделю. Зачем это нужно потребителям и экономики в целом?
Я не против регулирования рынка.
Я против того, чтобы регулирование путали с количеством ненужных процедур.
Если специалист некомпетентен — повышайте требования к профессии.
Если агент обманывает - выявляйте и наказывайте.
Если публикует чужие объявления — запрещайте.
Если берет деньги с двух сторон и создает конфликт интересов — регулируйте это.
Но когда ответом на проблему становится еще один обязательный документ, еще одна проверка, еще один контрольный орган и еще один этап до начала работы — экономика неизбежно становится медленнее, снижается оборачиваемость жилого фонда, денег. И это касается не только недвижимости.
Это касается всей польской экономики.
Поэтому мой прогноз такой.
Мусора на рынке станет меньше. Но скорости станет меньше тоже. И клиент заплатит за это деньгами и временем. А время в недвижимости - это тоже деньги. И государство от этого точно не выиграет. Под видом защиты потребителя оно просто добавит бюрократии и замедлит рынок - то есть сделает хуже именно тем, кого должно беречь.
Dmitry Shkadun
Founder & CEO at Boolyt
