30/09/2020
Może to temat, który wydaje się wszystkim znany, ale kiedy przychodzi nam podpisać jakąkolwiek umowę, okazuje się, że niekoniecznie wiemy, czy sama konstrukcja umowy jest zgodna z zapisami Kodeksu Cywilnego.
Wyróżniamy kilka rodzajów umów w prawie cywilnym, a pod pojęciem umowy – kontraktu powszechnie rozumie się porozumienie stron, które przez wyrażenie oświadczeń woli wyznaczają wzajemne prawa lub obowiązki. Umowy zostały uregulowane przez polskiego ustawodawcę w księdze trzeciej Kodeksu Cywilnego dotyczącej prawa zobowiązań.
W mojej praktyce zawodowej najczęściej spotykam się z umowami dotyczącymi tematu nieruchomości, w tym artykule przedstawię najważniejsze rodzaje umów i omówię jakie są cechy charakterystyczne kilku z nich.
Wszystkie umowy związane z tematem obrotu nieruchomościami są umowami nazwanymi, co oznacza, że muszą zawierać określone w Kodeksie Cywilnym paragrafy oraz formę pisemną, żeby były skuteczne. Nie każda umowa dotycząca nieruchomości musi być w formie aktu notarialnego, natomiast forma ta powoduje większe zabezpieczenie stron na wypadek ewentualnego sporu.
Dzisiaj zajmijmy się jedną z częściej spotykanych umów, które występują w obrocie nieruchomościami – umową przedwstępną. Aby była skuteczna musi być w formie pisemnej, to jest jeden z koniecznych wymogów tej umowy. Umowa przedwstępna zawierana jest w celu określenia warunków jakie mają zostać spełnione, przez obie strony lub jedną ze stron, aby doszło do umowy przyrzeczonej czyli ostatecznej umowy sprzedaży.
W umowie przedwstępnej muszą być zawarte istotne elementy umowy przyrzeczonej, tak aby można było stwierdzić czy zostały spełnione warunki, jakie decydują o jej ważności, takie jak:
- przedmiot umowy, czyli określenie nieruchomości, której umowa dotyczy poprzez podanie adresu, numeru działki i księgi wieczystej;
- strony umowy, czyli dane osobowe kupującego i sprzedającego;
- data do kiedy ma zostać spisana umowa przyrzeczona;
- zadatek lub zaliczka (to temat na kolejny artykuł), czyli kwota jaką wpłaca kupujący sprzedającemu w celu min. rezerwacji nieruchomości;
- cena przedmiotu umowy;
Pozostałe ustalenia między stronami są nieobowiązkowe, w umowie można zapisać również jakie wyposażenie pozostaje w cenie, kiedy nastąpi wydanie nieruchomości kupującemu, czy na przykład czy kupujący będzie posiłkował się kredytem na zakup tej nieruchomości.
Umowa spisana w formie cywilno-prawnej spisana choćby w Biurze Nieruchomości, która będzie zawierać powyższe informacje jest poprawna i skuteczna, zachowanie jednak formy aktu notarialnego w kancelarii notarialnej pozwala na wyegzekwowanie w sądzie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli sprzedający nie przystąpi do jej podpisania.
Czyli umowa w formie cywilno-prawnej upoważnia stronę poszkodowaną do zwrotu bądź zachowania wpłaconego zadatku, a umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala dokonać kupna-sprzedaży nieruchomości tylko z pomocą sądu.
