28/03/2026
Cykl edukacyjny: Krok po kroku do własnej nieruchomości.
Dokumenty do kredytu – co przygotować i czego się spodziewać?
Kredyty hipoteczne to bardzo złożony proces. Trzeba poznać skomplikowany produkt, poruszać się w ofertach kilkunastu Banków, poznać zagadnienia prawne i obieg dokumentów obowiązujący w Bankach.
Jeżeli planujesz kredyt hipoteczny, to dobre przygotowanie dokumentów jest kluczem do sprawnej decyzji kredytowej. Sprawdź, co będzie potrzebne.
1. Dokumenty tożsamości
Bank będzie analizował czy kredyt bierze osoba narodowości polskiej czy obcokrajowiec. W przypadku obcokrajowca istotne będzie, czy jest obywatelem Unii Europejskiej czy spoza tego obszaru, a jeżeli z poza obszaru UE to czy ma kartę pobytu i na jaki okres.
Bank musi jednoznacznie potwierdzić Twoją tożsamość oraz dane osobowe na podstawie aktualnych dokumentów. W niektórych przypadkach wymagany jest również drugi dokument tożsamości oraz potwierdzenie stanu cywilnego.
2. Dokumenty dochodowe
Żaden Bank nie udziela pochopnie swoich kredytów i zawsze dokonuje analizy ryzyka, uzależniając jego przyznanie min. od zdolności kredytowej.
Przez tą zdolność należy rozumieć możliwość spłaty przez Klienta kapitału kredytu wraz z odsetkami, w terminach określonych w umowie.
Aby tą zdolność posiadać trzeba osiągać odpowiednie dochody, które możemy podzielić na kilka źródeł:
Umowa o pracę, która może być na czas określony, nieokreślony oraz na zastępstwo. W przypadku umowy o pracę Bank najczęściej wymaga zaświadczenia o dochodach lub oświadczenia i wpływów wynagrodzenia na rachunek.
Może również żądać wglądu do umowy, potwierdzenia składek z ZUS oraz weryfikować zatrudnienie telefonicznie.
Umowy cywilno prawne: umowa zlecenie oraz umowa o dzieło. W takim przypadku również niezbędne mogą być zaświadczenia, wpływy oraz same umowy.
Umowy najmu nieruchomości, z których Klient przedstawia dochody do zdolności. Tutaj Bank będzie oczekiwał wglądu do umowy, potwierdzenia zapłaty czynszu najmu oraz w szczególnych przypadkach złożonego do Urzędu Skarbowego PIT.
Umowy o pracę oraz kontrakty zagraniczne, dla których niezbędne będą zaświadczenia, wgląd do umowy, wpływy oraz tłumaczenie w przypadku zawarcia jej w obcym języku.
W przypadku działalności gospodarczej dokumenty należałoby podzielić ze względu na formę prawną jej prowadzenia, oraz na rodzaj prowadzonej księgowości czyli opodatkowania.
Formą prawną są: działalność jednoosobowa, spółka osobowa lub spółka kapitałowa.
Możemy tutaj wyróżnić:
Jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG)
Spółka cywilna
Spółka jawna lub partnerska
Spółka z o.o. lub akcyjna
Spółka komandytowa
Najbardziej popularną działalnością gospodarczą jest Jednoosobowa działalność gospodarcza.
Można wybrać jedną z trzech form jej opodatkowania:
- zasady ogólne według skali podatkowej (stawka podatkowa 12% i 32%)
- podatek liniowy - 19% stawka podatku
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
- stosowana jest też jeszcze najprostsza forma rozliczania się z fiskusem w postaci karty podatkowej.
Jeżeli chodzi o wymagane dokumenty finansowe, to Bank może wymagać:
PIT za ostatni rok lub dwa lata obrachunkowe, narastającej oraz szczegółowej książki przychodów i rozchodów lub ewidencji ryczałtu za wymagany okres, wymiaru podatku z karty podatkowej lub zaświadczeń i wpływów c tytułu pełnienia funkcji powołania na członka lub prezesa zarządu.
Z pozostałych dokumentów poza finansowymi część Banków wymaga:
- pełne wyciągi z rachunku, z którego opłacane są składki do ZUS i do Urzędu Skarbowego
- potwierdzenia zapłaty zaliczek na podatek dochodowy
- zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS i US
3. Dokumenty nieruchomości
Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i transakcji.
Bank na ich podstawie weryfikuje stan prawny, wartość oraz bezpieczeństwo inwestycji, dlatego ważne jest, aby były kompletne i aktualne.
W przypadku rynku wtórnego kluczowe są dokumenty potwierdzające rodzaj własności, brak lub rodzaj obciążeń – co można wyczytać z księgi wieczystej. Wymagane mogą być również dokumenty potwierdzające powierzchnię oraz aktualny stan prawny w przypadku wzmianek, które pojawiły się w księdze wieczystej.
Przy rynku pierwotnym niezbędna będzie dokumentacja dewelopera oraz całej inwestycji. Należy do niej min: wzór umowy developerskiej, harmonogram płatności oraz prospekt informacyjny.
Dla budowy domu Klient musi posiadać pozwolenie na budowę, projekt domu, oraz najczęściej wypis z rejestru gruntów i mapę ewidencyjną, które pozwolą przygotować Rzeczoznawcy operat szacunkowy w zakresie wartości inwestycji aktualnej i po zakończeniu budowy.
4. Dokumenty finansowe w zakresie zobowiązań
Bank analizuje Twoją aktualną sytuację finansową, aby ocenić realną zdolność do spłaty kredytu. Sprawdzane są wszystkie aktywne zobowiązania, limity oraz historia kredytowa – również ta, która może wydawać się nieistotna.
Negatywna historia kredytowa często jest przyczyną odmowy w zakresie udzielenia kredytu i warto tez ją wcześniej przeanalizować a w przypadku jeżeli kiedykolwiek taka wystąpiła zweryfikować czy można ją poprawić.
Pełna i zgodna z rzeczywistością informacja przyspiesza proces i zmniejsza ryzyko negatywnej decyzji.
Bank w tym zakresie analizuje: raty kredytów hipotecznych, konsumpcyjnych, pożyczki pozabankowe, limity w rachunkach i kartach kredytowych, raty kredytów firmowych oraz obciążenia poza kredytowe takie jak alimenty.
Jeśli planujesz budowę domu, zakup mieszkania lub domu to zaobserwuj i dowiedz się jak przygotować się do realizacji swojego celu.
Kolejny temat już wkrótce.
Jarosław Fuzowski
Tel. 602 297 443
www.kancelariafindom.pl
[email protected]
