09/04/2026
Łódź na celowniku inwestorów.
Dlaczego rynek PRS i PBSA w tym mieście ma sens?
Przez lata Łódź funkcjonowała w cieniu Warszawy, Wrocławia, Poznania czy Krakowa. Postrzegana jako miasto poprzemysłowe, zmagające się z depopulacją i zaniedbaną tkanką urbanistyczną, rzadko trafiała na pierwsze strony raportów o rynku nieruchomości.
Dziś ten obraz jest zupełnie inny. Łódź staje się jednym z bardziej interesujących rynków w Polsce dla instytucjonalnego najmu mieszkań nie dlatego, że brakuje jej alternatyw, lecz dlatego, że jej fundamenty ekonomiczne zaczęły wreszcie pracować na jej korzyść.
Złoty Trójkąt i co z niego wynika?
Zacznijmy od geografii, bo ona w nieruchomościach ma znaczenie podstawowe. Łódź leży w centrum tzw. Złotego Trójkąta – obszaru wyznaczonego przez trzy największe polskie aglomeracje: Warszawę, Wrocław i Poznań. Ten trójkąt odpowiada za 47 procent polskiego PKB. Samo położenie Łodzi w środku kraju to już istotny argument, ale nie jedyny.
Miasto jest węzłem, gdzie krzyżują się dwie kluczowe autostrady – A1 (północ-południe) i A2 (wschód-zachód). To nie przypadek, że w promieniu kilkudziesięciu kilometrów od centrum wyrósł jeden z największych w Europie Środkowej kompleksów magazynowo-logistycznych. Łódź i jej okolice mają dziś ponad 5 milionów metrów kwadratowych powierzchni magazynowych: to wartość, która jeszcze dekadę temu byłaby nie do pomyślenia. Do tego dochodzi kolej: szybkie połączenia z Warszawą skróciły czas podróży do stolicy do około 80 minut, a projektowany Centralny Port Komunikacyjny, jeżeli powstanie zgodnie z planami, uczyni z Łodzi jedno z najlepiej skomunikowanych miast w Europie. To nie jest już prowincja. To logistyczne serce Polski.
Rynek pracy, który tworzy popyt na mieszkania
Popyt na wynajem nie bierze się znikąd. Bierze się z rynku pracy, a ten w Łodzi ma się nieźle. Miasto jest ważnym centrum dla sektora BPO i GBS (czyli centrów usług wspólnych i procesów biznesowych), branży IT oraz logistyki. Wśród pracodawców obecnych w Łodzi znajdziemy Infosys Poland, Fujitsu Technology Solutions, Amazon, Accenture, Rossmann, Ericsson, Philips Global Business Services, DHL Supply Chain czy TomTom. To firmy zatrudniające setki i tysiące pracowników, którzy nie kupują mieszkań, ale chętnie wynajmują je w dobrym standardzie i dobrej lokalizacji.
Powierzchnie biurowe w Łodzi na poziomie 640.000 metrów kwadratowych to nie tylko statystyka. To informacja o skali zatrudnienia w sektorach, które naturalnie generują popyt na najem instytucjonalny, czyli dokładnie na to, czym jest PRS (Private Rented Sector).
Warto przy tym zauważyć, że pracownicy centrów usług wspólnych to w dużej mierze osoby przyjeżdżające z innych miast, także z zagranicy, zmieniające pracę co kilka lat. Taki styl życia jest po prostu niekompatybilny z kredytem hipotecznym. Najem staje się dla nich nie alternatywą, lecz pierwszym wyborem.
Drugi filar popytu to środowisko akademickie. Łódź jest znaczącym centrum akademickim: uczelnie kształcą tu łącznie około 70 tysięcy studentów, co odpowiada niemal 10 procentom populacji całego miasta. Wśród nich liczną grupę stanowią studenci zagraniczni, ich liczba sięga już około 8 tysięcy.
Problem polega na tym, że po stronie podażowej uczelnie dysponują jedynie około 8 tysiącami miejsc w zarządzanych przez siebie akademikach, zaspokajając ledwie ułamek potrzeb. Większość studentów musi więc radzić sobie na prywatnym rynku najmu, często w mieszkaniach rozproszonych, o niskim standardzie, bez obsługi i wsparcia. To właśnie tę lukę wypełnia rynek PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), czyli akademiki budowane i zarządzane przez podmioty prywatne.
Rosnąca liczba studentów zagranicznych wzmacnia ten efekt dodatkowo. Osoba przyjeżdżająca na studia z Ukrainy, Indii czy Brazylii potrzebuje gotowego rozwiązania: mieszkania z umową, umeblowanego, z dostępem do internetu i pewną obsługą. Osoba taka nie ma sieci kontaktów, żeby samodzielnie szukać lokum na prywatnym rynku rozproszonym. Prywatny akademik jest dla niej oczywistym i wygodnym wyborem.
Gdzie jesteśmy dziś: skala rynku PRS w Łodzi
Rynek instytucjonalnego najmu w Łodzi jest na stosunkowo wczesnym etapie rozwoju, co paradoksalnie jest jego atutem z perspektywy inwestora wchodzącego teraz. Według danych z pierwszego kwartału 2025 roku w eksploatacji znajduje się około 1950 lokali PRS, a kolejne 890 jest w przygotowaniu lub budowie.
Czy te liczby są imponująca? Niekoniecznie, zwłaszcza gdy spojrzy się na nie przez pryzmat całości zasobu mieszkaniowego miasta. Udział PRS w łódzkich zasobach mieszkaniowych wynosi obecnie zaledwie 0,51 procenta. Dla porównania, w dojrzałych rynkach zachodnioeuropejskich, takich jak Niemcy, Holandia czy kraje skandynawskie, wskaźnik ten wynosi kilkanaście procent w dużych aglomeracjach. Polska jest wciąż na początku tej drogi, a Łódź, mimo że nie jest liderem krajowym (ten tytuł należy do Warszawy) ma przestrzeń do wielokrotnego wzrostu.
Rynek wchodzi właśnie w fazę stabilizacji, która potrwa mniej więcej do 2027-2028 roku. Kolejne dwa lata, według prognoz, przyniosą okres zwiększonej podaży. To klasyczny cykl dojrzewającego rynku: po pierwszej fali popytu i budowy przychodzi czas konsolidacji, a następnie ekspansji.
Gracze łódzkiego rynku PRS
Krajobraz konkurencji jest stosunkowo czytelny. Wśród głównych operatorów na łódzkim rynku PRS wyróżniają się cztery podmioty: LifeSpot z portfelem 670 lokali, Vantage Rent z 520 mieszkaniami, Resi4Rent z 210 lokalami oraz PFR Nieruchomości z około 140 mieszkaniami. To firmy działające w modelu BTR (Build-to-Rent): budują portfel po to, żeby czerpać długoterminowy dochód z najmu, a nie sprzedawać pojedyncze mieszkania.
Ten model ma swoją logikę, ale i swoje ograniczenia. Lokale funkcjonują na gruntach usługowych, bez wyodrębnionej własności, co sprawia, że wyjście z inwestycji odbywa się przez sprzedaż całych portfeli do kolejnych inwestorów instytucjonalnych, a nie na otwartym rynku detalicznym. To ogranicza krąg potencjalnych kupujących i wpływa na wyceny przy ewentualnym wyjściu.
Rynek jest zdominowany przez duże fundusze i kapitał instytucjonalny. Popularnym modelem wejścia jest tzw. forward purchase, czyli zakup nieruchomości jeszcze przed jej ukończeniem, często na etapie projektu lub wczesnej budowy. Projekty realizowane są jako całe kompleksy, co sprzyja efektywności operacyjnej, ale wymaga dużego biletu wejściowego.
Czynsze i rentowność
Tu dochodzimy do sedna dla każdego, kto myśli o PRS przez pryzmat zwrotu z inwestycji. Łódzki rynek charakteryzuje się stawkami czynszu na poziomie około 65–75 złotych za metr kwadratowy miesięcznie. Sam poziom czynszów nie jest może spektakularny, za to zestawienie ich z ceną zakupu, już tak. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Łodzi wynosi około 9 800 złotych. W Krakowie ten sam metr kosztuje 15 600 złotych. Przy zbliżonych stawkach czynszowych różnica w koszcie wejścia przekłada się bezpośrednio na wyższą stopę zwrotu w Łodzi.
To nie jest skomplikowana matematyka: inwestor kupujący zasób w Łodzi płaci o około 60 procent mniej za metr kwadratowy niż w Krakowie, przy czynszach, które owszem, są nieco niższe, ale nie o 60 procent. Łódź oferuje więc jeden z lepszych stosunków przychodu do kosztu nabycia spośród dużych polskich miast.
PBSA: rynek z luką wartą uwagi
Segment akademików prywatnych (PBSA) jest pod wieloma względami jeszcze ciekawszy niż klasyczny PRS. Aktualna podaż na rynku łódzkim to 2150–2200 łóżek, co pokrywa jedynie około 3 procent rzeczywistych potrzeb studentów. To oznacza, że ponad 96 procent studentów szuka zakwaterowania poza zarządzanym profesjonalnie systemem.
Główni operatorzy PBSA w Łodzi to Xior/BaseCamp z 1.250 łóżkami, Student Depot z 740 miejscami oraz Revisit Home ze 150 łóżkami. Rynek jest więc skoncentrowany i wciąż bardzo płytki w relacji do popytu.
Co szczególnie istotne: PBSA osiąga wyższe czynsze za metr kwadratowy niż klasyczny PRS. Tzw. premia czynszowa PBSA w stosunku do PRS wynosi w Łodzi ponad 62 złote na metrze kwadratowym i jest to, według dostępnych danych, najwyższa taka różnica spośród wszystkich głównych miast regionalnych w Polsce. Wynika to ze specyfiki produktu: najemca akademika płaci za pakiet (łóżko, media, internet, ochrona, recepcja, przestrzenie wspólne), a nie tylko za metr kwadratowy ścian. Cena jest wyższa, ale uzasadniona. Rosnąca liczba studentów zagranicznych, bardziej skłonnych płacić za komfort i bezpieczeństwo gotowego rozwiązania, będzie ten popyt tylko wzmacniać.
Dlaczego teraz, a nie za trzy lata?
Rynki PRS i PBSA w Polsce są wciąż na wczesnym etapie dojrzewania. Łódź plasuje się w tym kontekście na poziomie, który można porównać do Warszawy sprzed pięciu–sześciu lat. Popyt fundamentalny, oparty na zatrudnieniu w nowoczesnych sektorach, mobilności pracowniczej i rosnącej bazie studenckiej, jest trwały i nie jest koniunkturalny, czyli nie zniknie przy pierwszym spowolnieniu gospodarczym.
Jednocześnie podaż jest wciąż bardzo niska w relacji do potrzeb. Łódzki PRS z udziałem poniżej procentu w całości zasobów mieszkaniowych ma przed sobą długą drogę wzrostu. Wejście na rynek teraz oznacza dostęp do aktywów po cenach, które za kilka lat, gdy rynek osiągnie dojrzałość, będą wyglądać zupełnie inaczej.
Jest jeszcze jeden element, który warto wziąć pod uwagę: transformacja przestrzenna samego miasta. Łódź w ciągu ostatnich lat przeszła imponującą metamorfozę: rewitalizacja Manufaktury, Nowego Centrum Łodzi z elektrownią EC1, okolice dworca Fabrycznego czy ulica Piotrkowska to dowody na to, że miasto poważnie traktuje jakość przestrzeni publicznej. Najemcy, szczególnie ci z wyższymi wymaganiami, zwracają na to uwagę. Łódź staje się miastem, w którym chce się mieszkać. To nie jest bez znaczenia dla rynku najmu.
Podsumowując, rynek PRS i PBSA w Łodzi to dziś połączenie silnych fundamentów popytu, niskiej wyjściowej bazy podaży i atrakcyjnych parametrów finansowych. Korporacyjni najemcy z sektora BPO/IT, kilkadziesiąt tysięcy studentów, w tym rosnąca rzesza zagranicznych oraz ceny zakupu aktywów znacząco niższe niż w Krakowie czy Warszawie tworzą środowisko, które trudno zignorować.
Łódź nie jest już miastem, które dopiero czeka na swój czas. Łódź właśnie ten czas wykorzystuje.
* dane rynkowe na podstawie materiałów High Capital Management. Analizy i komentarze: opracowanie własne (Marek Zimoch)
