02/07/2019
Rentemiddeling wordt makkelijker voor huiseigenaren. Moet uw hypotheek op de schop?
Goed nieuws voor huiseigenaren die hun maandlasten willen verlagen met rentemiddeling; vanaf maandag mogen banken de klant niet meer in rekening brengen dan de kosten die ze hiervoor maken. Een flinke opslag om rentemiddeling te ontmoedigen, zoals in het verleden gebeurde, is niet langer toegestaan, zegt toezichthouder AFM.
Bard van de Weijer30 juni 2019, 21:06
Wat is rentemiddeling en heb ik er iets aan?
Huiseigenaren die al wat langer geleden een hypotheek hebben afgesloten, betalen meestal een hogere rente dan woningbezitters die dit recent hebben gedaan. Door het bestaande contract te verlengen tegen een lagere rente, kan het verschil tussen beide niveaus worden gemiddeld. Gevolg: lagere maandlasten. Dit wordt zuivere rentemiddeling genoemd. Helaas werd deze vorm vaak niet toegepast door banken. Die zetten er vaak allerlei toeslagen bovenop, zoals een renteopslag van 0,2 procent of een boete als een klant na rentemiddeling alsnog vertrok. Voor huiseigenaren was het zelden voordelig om voor rentemiddeling te kiezen, zegt Michiel Lensink van onlinehypotheekadviseur Ikbenfrits.nl.
Zulke beperkingen mogen niet meer vanaf 1 juli. Toezichthouder AFM heeft bepaald dat banken geen winst meer mogen maken op rentemiddeling, zoals dat eerder ook bepaald werd voor vervroegde aflossing. De gederfde inkomsten mogen ze goedmaken, maar verdienen aan de constructie is vanaf maandag taboe. Het bestaande hypotheekcontract wordt niet opengebroken maar verlengd, oordeelt de toezichthouder, waardoor een ‘boete’ of toeslag niet meer is toegestaan.
ASR heeft vanwege de AFM-maatregel aangekondigd te stoppen met rentemiddeling. Andere banken houden voor zover bekend het concept in stand en hebben beloofd hun werkwijze aan te passen. Wel mogen banken een bepaling opnemen dat klanten maar eens in de vijf of tien jaar rentemiddeling mogen toepassen, aldus Vereniging Eigen Huis (VEH). ‘Banken zijn bang dat klanten jaarlijks de rente gaan middelen om zodoende op een lagere rente uit te komen’, aldus een woordvoerder.
Overigens wordt niet altijd de zuivere methode toegepast, maar kiezen sommige banken voor een andere rekenmethode. Deze pakt voor de klant soms minder gunstig uit, waardoor de maandlasten gedurende de looptijd uiteindelijk duizenden euro’s hoger kunnen uitvallen, berekende Ikbenfrits. Opletten dus.
Moet ik rentemiddeling aanvragen?
Overstappen is in de meeste gevallen voordeliger, zegt Lensink. ‘Rentemiddeling lijkt leuk, maar je moet goed onder de streep kijken wat er gebeurt.’ Wie nauwkeurig rekent, zal volgens hem zien dat overstappen bijna altijd lonender is. Vertrek naar een andere bank levert een boete op voor vervroegd aflossen, maar een deel van dat bedrag is doorgaans boetevrij en de rest is aftrekbaar.
‘Een algemeen voor iedereen goed advies is lastig te geven’, zegt VEH, die consumenten aanraadt een tool in te vullen die op de site van de vereniging staat. Ook Ikbenfrits heeft zo’n hulpmiddel. ‘Eigenlijk is het altijd verstandig om twee offertes op te vragen; een voor oversluiten, de ander voor rentemiddelen en die twee te vergelijken of met een hypotheekadviseur te bespreken’, aldus de woordvoerder van VEH.
Is dit het beste moment om in actie te komen?
De rente is nog altijd ongekend laag. ‘We hadden gedacht dat ze de afgelopen tijd wat zou gaan stijgen, maar alle signalen wijzen erop dat ze vermoedelijk nog wel een jaar zo laag blijft’, aldus Lensink. Signalen die dit beeld versterken zijn de aankondiging van de Europese Centrale Bank om de rente mogelijk verder te verlagen, om de economie te stimuleren. Ook de Amerikaanse centrale bank Fed staat onder groeiende druk van president Trump de rente verlagen. Gunstig voor iedereen die een hypotheek afsluit. Lensink: ‘Al blijft het natuurlijk turen in een kristallen bol.’
Het is in elk geval een goed moment je bestaande hypotheek tegen het licht te houden, zegt de adviseur. Vaak zijn de omstandigheden nu anders dan toen de akte getekend werd. ‘Misschien ben je meer gaan verdienen, is er afgelost, is je huis veel meer waard geworden.’ Zelfs als overstappen niet direct effect heeft op de maandlasten, kan langer vastzetten tegen hetzelfde bedrag interessant zijn, omdat woningbezitters hiermee ook zekerheid voor een langere periode creëren.
Hoeveel huishoudens zouden baat hebben bij een aanpassing van hun hypotheek?
Toezichthouder AFM zegt hierover geen gegevens te hebben. Volgens Lensink gaat het om ongeveer een kwart van de woningbezitters in het bestand van de hypotheekadviseur.
Hoe houdt AFM in de gaten of banken werkelijk geen winst maken op rentemiddeling?
De toezichthouder AFM zegt ‘doorlopend’ te kijken of banken zich aan de wet houden. ‘Als we veel signalen krijgen dat banken zich niet aan de regels houden, kunnen we aanvullend onderzoek doen’, zegt een woordvoerder.
Ik heb een jaar geleden rentemiddeling gedaan. Kan ik geld terugeisen?
AFM zegt van niet, zolang banken zich hebben gehouden aan de regels die tot maandag golden. Ook Vereniging Eigen Huis ziet weinig heil in terugclaimen, omdat de nieuwe wetgeving per maandag geldt. Mogelijk geldt voor sommige klanten dat een tweede keer rentemiddelen gunstig is, aldus VEH, ‘voor zover dit is toegestaan door de geldverstrekker’.
