Rakers Financial Consultancy, Borne (2026)

03/11/2020

Maximale hypotheek in 2021: tweeverdiener met inkomen van €50.000 tot €130.000 kan soms meer lenen, maar niet altijd – dat zit zo:
Het tweede inkomen telt in 2021 zwaarder mee bij het berekenen van de maximale hypotheek. Daarmee lijken tweeverdieners volgend jaar meer te kunnen lenen dan dit jaar, maar dat is niet altijd het geval.
Geldverstrekkers zijn gebonden aan regels bij het berekenen van de maximale hypotheek. De hypotheeklasten mogen maar een bepaald percentage van het gezamenlijk inkomen beslaan. Dit percentage heet de woonquote of het financieringslastenpercentage en wordt door budgetvoorlichtingsinstituut Nibud vastgesteld.
De woonquote is afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente en het toetsinkomen. Dat laatste is het inkomen waarmee de bank de maximale hypotheek berekent. Bij tweeverdieners is het de vraag hoeveel het tweede inkomen meetelt om tot het toetsinkomen te komen.
Dit jaar is dat 80 procent, maar in 2021 wordt dat 90 procent. Met een tweede inkomen dat zwaarder meetelt, valt het toetsinkomen hoger uit en kun je als stel meer lenen, zou je denken. Maar dit is niet altijd het geval.
Een hoger toetsinkomen leidt niet per se tot een hogere maximale hypotheek..

23/10/2020

Mogelijkheden van een aflossingsvrije hypotheek
De aflossingsvrije hypotheek is de meest simpele hypotheekvorm. Toch hebben huizenbezitters (veel) vragen over de aflossingsvrije hypotheek. Hieronder zomaar een paar voorbeelden.

Mag een starter een aflossingsvrije hypotheek afsluiten?

Hoe hoog mag een aflossingsvrije hypotheek zijn?

Kan ik een volledige aflossingsvrije hypotheek afsluiten?

Heb ik hypotheekrenteaftrek op mijn aflossingsvrije hypotheek?

Iedereen mag een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Starters sluiten meestal een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek af omdat zij dan de betaalde hypotheekrente kunnen opgeven aan de belastingdienst.

De helft aflossingsvrij
Via de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) hebben banken afgesproken dat zij voor maximaal 50% van de waarde van de woning een aflossingsvrije hypotheek verstrekken. Het maakt hierbij niet uit of het een hypotheek met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betreft.

In de meeste situaties is het benodigde hypotheekbedrag hoger dan 50% van de waarde van de woning. Voor dat deel moet dan een andere hypotheekvorm gekozen worden. De huizenbezitter bepaalt zelf welke hypotheekvorm dit is.

Afhankelijk van de hypotheekvorm en de situatie van de huizenbezitter is er sprake van hypotheekrenteaftrek of niet. Hierbij mogen banken altijd een bepaalde hypotheekvorm of de gehele hypotheek weigeren.

Starters
Een starter zou dus een combinatie kunnen afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek en een spaarhypotheek. De gehele hypotheek komt dan in box 3 waardoor deze starter geen hypotheekrenteaftrek heeft. Natuurlijk zijn er banken in Nederland die deze combinatie weigeren.

Voor de bank is er sprake van een maximale aflossingsvrije hypotheek van 50% van de waarde van de woning. Volgens de belastingdienst echter is een 100% aflossingsvrije hypotheek gewoon mogelijk op de waarde van de woning.

Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld:

Waarde woning
€ 200.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek bij een bank € 100.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek volgens de Belastingdienst € 200.000
Bij een familiehypotheek is het dus mogelijk om een 100% aflossingsvrije af te sluiten. Of de huizenbezitter nog hypotheekrenteaftrek heeft, is weer afhankelijk van zijn/haar situatie.

Nogmaals: starters kunnen hun betaalde hypotheekrente niet fiscaal opgeven als gekozen wordt voor een aflossingsvrije hypotheek. Sinds 2013 zijn zij verplicht een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek af te sluiten om hypotheekrenteaftrek te kunnen genieten.

Doorstromers
Doorstromers komen wel in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als ze kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Dat geldt alleen als ze aan kunnen tonen dat ze voor 1 januari 2013 al een hypotheek hadden lopen. Bovendien mag om renteaftrek te kunnen genieten de aflossingsvrije hypotheek niet hoger zijn dan de eerdere hypotheek.

Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld:

Aankoop eerste koopwoning 1-1-2010 voor €200.000
Spaarhypotheek van €100.000
Aflossingsvrije hypotheek van €100.000
Woning wordt verkocht per 1-1-2020 voor €200.000

Situatie 1: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 voor € 300.000

Aflossingsvrije hypotheek
€ 150.000 (box 1)
Annuïteitenhypotheek
€ 150.000 (box 1)

De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu €150.000 (50% waarde woning, volgens de normen van de bank). Het was natuurlijk ook mogelijk geweest om de spaarhypotheek van €100.000 fiscaal mee te nemen. De aflossingsvrije hypotheek was dan €100.000 geworden.

Situatie 2: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 voor € 450.000
Aflossingsvrije hypotheek € 200.000 (box 1)
Aflossingsvrije hypotheek € 25.000 (box 3)
Annuïteitenhypotheek
€ 225.000 (box 1)
De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu €225.000 (volgens de normen van de bank). Voor de hypotheekrenteaftrek is de maximale aflossingsvrije hypotheek €200.000 (niet hoger dan de eerdere hypotheek van 1-1-2010).

Situatie 3: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 voor € 700.000
Aflossingsvrije hypotheek € 200.000 (box 1)
Aflossingsvrije hypotheek € 150.000 (box 3)
Annuïteitenhypotheek
€ 350.000 (box 1)

De hypotheek en waarde woning is €700.000. De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu €350.000 (50% van de waarde van de woning). Voor de hypotheekrenteaftrek is echter €200.000 van toepassing. Dit is namelijk de hoogte van de hypotheek op 1 januari 2013. Dit is dus dezelfde berekening als in rekenvoorbeeld 2.

Situatie 4: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 voor € 150.000
Aflossingsvrije hypotheek € 75.000 (box 1)
Annuïteiten- of spaarhypotheek € 75.000 (box 1)

De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu €75.000 (50% waarde woning volgens de normen van de bank). Voor de overige €75.000 kan iedere hypotheekvorm worden gekozen.

Verbouwing
Belangrijk: Let op dat bij afkoop van de spaarpolis (box 1-polis) de afkoopwaarde moet worden gebruikt ter aflossing van de hypotheek. Het is niet mogelijk om dit bedrag achteraf te gebruiken voor een verbouwing. Wie toch gaat verbouwen, zal dat direct mee moeten nemen in de financieringsopzet.

Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

Aankoop eerste koopwoning 1-1-2010 voor €200.000
Spaarhypotheek van €100.000
Afkoopwaarde polis is €40.000 (betaalde premies €30.000)
Aflossingsvrije hypotheek van €100.000
Woning wordt verkocht per 1-1-2020 voor €200.000

Situatie 1: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020
voor € 300.000 plus € 40.000 verbouwing

Aflossingsvrije hypotheek € 150.000 (box 1)
Annuïteitenhypotheek € 150.000 (box 1)

Als de verbouwing van €40.000 wordt gedaan uit het afkoopbedrag van de box 1-spaarpolis dan zal de fiscus voor de deur staan. Deze zal de afkoopwaarde in box 1 belasten. Het gaat hier dan over het rentebestanddeel van €10.000 (afkoopwaarde minus betaalde premies).

Deze huizenbezitter had beter het volgende kunnen doen:

Situatie 2: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020
voor € 300.000 plus € 40.000 verbouwing

Aflossingsvrije hypotheek € 170.000 (box 1)
Annuïteitenhypotheek € 170.000 (box 1)

Er wordt nu eerst een hypotheek van €340.000 genomen (dit moet ook de minimale waarde na verbouwing zijn!). Na afkoop van de spaarpolis van €40.000 wordt dit bedrag afgelost op de hypotheek waardoor het volgende van toepassing kan worden:

Aflossingsvrije hypotheek € 170.000 (box 1)
Annuïteitenhypotheek € 130.000 (box 1)

In ieder geval is duidelijk dat er leuk gespeeld kan worden met de aflossingsvrije hypotheek. Vanwege de lage hypotheekrente is de hypotheekrenteaftrek niet hoog. Daarom kiezen steeds meer huizenbezitters ervoor om een gedeelte van hun hypotheek in box 3 te plaatsen. Zij hebben liever lagere maandlasten dan het voordeel van de hypotheekrenteaftrek.

19/08/2020

Dezelfde studielening, hogere maximale hypotheek ?

Voormalig studenten met een studieschuld kunnen minder lenen voor koop van een woning. De schuld beperkt namelijk de maximale hypotheek. Het Nibud ziet ruimte voor een versoepeling. In dat geval telt een studieschuld minder zwaar mee bij het berekenen van de maximale hypotheek. Het Nibud stelt dat de weegfactor omlaag kan omdat de rente over studieleningen ook laag is. Met een lagere weegfactor telt de schuld minder zwaar mee. Minister Ollongren lijkt dit advies over te nemen. Goed nieuws als je een huis wilt kopen en de studieschuld een blok aan je been is.

Hypotheekverstrekkers bepalen de maximale hypotheek aan de hand van je inkomen. Wanneer je maandelijks schulden aflost, kun je dat geld niet gebruiken voor het aflossen van je hypotheek. Met een wegingsfactor bepalen geldverstrekkers hoeveel een klant maandelijks kwijt is aan deze schulden. Dit bedrag wordt afgetrokken van het inkomen.

Berekening wegingsfactor schuld
Bij consumptieve schulden is de weegfactor 2%. Bij een studieschuld ligt de factor een stuk lager, omdat ze andere (sociale) voorwaarden hebben voor de terugbetaling. Een studieschuld die ontstaan is voor 2015 heeft een wegingsfactor van 0,75% (oude stelsel). Zijn ze ontstaan na 2015 dan is de factor 0,45% (nieuwe stelsel). Ter verduidelijk een voorbeeld bij een studieschuld van €15.000. Onderstaand zie je welk bedrag hierdoor wordt afgetrokken van je jaarlijkse inkomen, wat de basis is bij het berekenen van de maximale hypotheek.

Consumptieve schuld > 2% > €300 x 12 maanden = €3.600
Studieschuld voor 1 juli 2015 > 0,75% > €112,50 x 12 maanden = €1.350
Studieschuld na 1 juli 2015 > 0,45% > €67,50 x 12 maanden = €810

Volledige schuld telt
Hypotheekverstrekkers kijken altijd naar de totale studieschuld en niet naar het deel dat je al hebt afgelost. Het aflossen van je studieschuld gebeurt annuïtair. Voor de gehele looptijd los je dus maandelijks hetzelfde bedrag af. Je kunt wel om een herberekening vragen bij DUO. Ook dan kan de bank alsnog de hoofdsom als maatstaf nemen.

Wegingsfactor laten afhangen van rentestand studielening
Het Nibud stelt voor om de wegingsfactor af te laten hangen van de rentestand van de studielening. In 2014 hebben geldverstrekkers de wegingsfactor vastgesteld. Sindsdien is dit niet meer veranderd, terwijl de rente van studieleningen fors omlaag is gegaan. Het gevolg is dat je als student minder rentelasten hebt maar dat dit voordeel in de praktijk niet wordt doorberekend. Het nieuwe voorstel gaat bij de huidige rentestand uit van wegingsfactor van 0,65% (oude stelsel) en 0,35% (nieuw stelsel). Met een studielening van €25.000 kan hiermee de maximale hypotheek met €7.000 à €8.000 omhoog.

In het voorstel van het Nibud gaat de wegingsfactor omhoog wanneer de rentestand op studieleningen stijgt. Bij een rente van 2 tot 2,5 procent zou je als koper slechter af zijn dan nu. Al sinds 2016 staat de rente op studielening op 0 procent. Een stijging naar 2,5 procent lijkt nu bijna ondenkbaar. Komt het er toch ooit van, dan zien we op dat moment of het stelsel wederom aangepast dient te worden.

Minister Ollongren neemt het advies van het Nibud mee naar de internetconsultatie Regeling Hypothecair krediet 2021. Eind van de zomer zal de uitkomst online geplaatst worden. Het is dus nog even afwachten of het advies ook hier wordt overgenomen.

18/08/2020

Zoveel hypotheek kun je krijgen om een huis te kopen als je huurt voor €800 tot €1200 per maand

Relatief veel huurders in de vrije sector zouden liever een koopwoning willen. Maar dat blijkt vaak een lastige opgave door de hoge huizenprijzen die starters op een achterstand zetten.

Bovendien blijft het zelfs met de huidige zeer lage hypotheekrentes een uitdaging om genoeg te kunnen lenen om je gewenste koophuis te krijgen. Dat geldt vooral voor éénverdieners op de woningmarkt.

Uit een dinsdag gepubliceerde peiling van ABN Amro onder huurders blijkt dat van de ondervraagde huurders in de vrije sector bijna 40 procent liever een koopwoning heeft.

Sinds begin dit jaar ligt de liberalisatiegrens voor de huursector op een kale huur van ongeveer 737 euro per maand. Boven dat bedrag vallen huurwoningen in de vrije sector.

De sprong van de vrije huurmarkt naar een koopwoning is vooral lastig voor huurders die net boven deze liberalisatiegrens vallen. Dit kun je illustreren aan de hand van hypotheekbedragen die je kunt krijgen bij netto maandlasten van 800 tot 1.200 euro per maand voor een annuïteitenhypotheek.

Starters op de huizenmarkt zijn sinds 2013 aangewezen op een hypotheek waarbij ze meteen beginnen met aflossen, als ze aanspraak willen maken op de hypotheekrenteaftrek.

Populair is vooral de annuiteitenhypotheek. Hierbij bestaan de maandlasten uit een combinatie van rente en aflossing en los je de hypotheek in 30 jaar af. Het bruto maandbedrag blijft steeds gelijk, maar binnen dat maandbedrag vindt een verschuiving plaats, waarbij je eerst relatief veel rente betaalt en later het aflossingsdeel groter wordt.

Hoeveel hypotheek kun je krijgen?
In de onderstaande tabel hebben we met behulp van deze tool van de site berekenhet.nl gekeken hoeveel hypotheek je kunt krijgen bij netto maandlasten van respectievelijk 1.200 euro, 1.000 euro en 800 euro. Dat zijn bedragen die tot zo’n 60 euro tot 460 euro per maand boven de sociale huurgrens liggen.

De maandlasten voor de annuïtaire hypotheek die hieronder worden weergegeven zijn inclusief het voordeel van de hypotheekrenteaftrek.

We zijn ervan uitgegaan dat de huizenkoper enigszins conservatief opereert en niet meer dan 4,5 keer het bruto inkomen leent.

Bij de maandlasten van een annuïteitenhypotheek van 1.200 euro komt de hypotheek uit op 355.000 euro, waarbij is gerekend met een hypotheekrente van 2,2 procent voor 20 jaar vast. Dit is het gemiddelde tarief voor hypotheken zonder NHG-verzekering.

Voor hypotheken mét NHG-verzekering ligt de rente wat lager. De grens voor NHG-hypotheken ligt dit jaar op 310.000 euro. Daarom hebben we voor de maandlasten van 1.000 euro en 800 euro met een NHG-rente van 1,7 procent gerekend voor 20 jaar vast, bij hypotheekbedragen van respectievelijk 300.000 euro en 250.000 euro.

Eenverdieners hebben het lastig op de woningmarkt
In de bovenstaande weergave vallen twee dingen op. Op de eerste plaats is er de inkomensfactor.

Als je enigszins conservatief wilt lenen met een annuïteitenhypotheek van 355.000 euro die bij een inkomen van bijna 79.000 euro per jaar maandlasten van 1.200 euro per maand oplevert, zie je dat dit voor jonge starters doorgaans lastig te halen is als ze eenverdiener zijn.

Alleen twintigers en jonge dertigers met een zeer voorspoedige carrière waarbij ze al snel twee keer modaal verdienen, kunnen zelfstandig 3,5 ton hypotheek nemen.

Voor tweeverdieners is het beter behapbaar om met een lager gecombineerd salaris een dergelijk hypotheekbedrag te halen.

Waar kun je nog iets kopen onder de NHG-grens?
Het tweede punt draait om de huizenprijs. Want wat kun je met een hypotheek van 250.000 euro tot 355.000 euro krijgen?

Dit geeft een aardig beeld van het dilemma van huurders die 800 tot 1.200 euro per maand aan woninglasten kunnen betalen. Wie met 1.200 euro aan maandlasten een hypotheek kan bekostigen van 355.000 euro, maakt buiten de Randstad, Brabant, Midden Nerderland en de kop van Overijssel nog wel een goede kans.

Bij maandlasten van respectievelijk 800 euro en 1.000 euro is het met hypotheken van respectievelijk 250.000 euro en 300.000 euro sowieso lastiger om aan de bak te komen in genoemde regio’s. Je komt dan al snel terecht bij huizen die onder de gemiddelde huizenprijs in de regio liggen, met zeker in de duurdere regio’s een beperkt aantal vierkante meters.

Voor huurders in de vrije sector liggen er bij de wens om over te stappen naar een koopwoning dus vaak lastige keuzes bij het soort woning dat ze willen en de locatie.

12/08/2020

Maximale hypotheek in 2021

Niet meer lenen dan de woningwaarde
Ook in 2021 kunt u niet meer lenen dan de woning waard is. In het regeerakkoord van het Kabinet Rutte 3 is afgesproken dat de maximale hypotheek gedurende de regeerperiode 100% van de woningwaarde blijft. Kiest u voor energiebesparende maatregelen, dan kan 106% van de woningwaarde geleend worden.

Meer hypotheek voor tweeverdieners
Tweeverdieners kunnen volgend jaar meer hypotheek krijgen. Het tweede inkomen telt in 2021 voor 90% mee bij de berekening van de maximale hypotheek. Nu is dit nog 80%. Deze verruiming zorgt voor een fors hogere hypotheek.

Als u nu bijvoorbeeld maximaal 300.000 euro kunt lenen, dan ligt uw de maximale hypotheek in 2021 tussen 10.000 en 12.000 hoger.

Studielening weegt minder zwaar op hypotheek
In 2021 weegt een studielening minder zwaar op een hypotheek. Vanaf nu wordt de wegingsfactor elk jaar opnieuw bepaald, waarbij rekening wordt gehouden met de gemiddelde rente op studieleningen over laatste 5 jaar.

Voor een ex-student met een studielening van 10.000 euro betekent dit dat volgend jaar ongeveer € 3000,- meer geleend kan worden.

Maximale hypotheek op basis van het inkomen
Het is nog niet mogelijk om de maximale hypotheek voor 2021 te berekenen. Hiervoor moeten eerst de financieringslastpercentages bekend zijn. Daarmee wordt bepaald hoeveel van uw inkomen u mag gebruiken voor de hypotheek.

Rond Prinsjesdag worden de hypotheeknormen voor 2021 definitief. In de concept-wijzigingsregeling zegt minister Hoekstra alvast het volgende over de financieringslastpercentages:

Indien rekening wordt gehouden met de gemiddelde loonstijging dan is er voor alle inkomens een stijging van de maximale hypotheek.
Wanneer we de loonstijging niet meerekenen, zien we een daling van de maximale hypotheek bij de hoogste inkomens.
De maximale hypotheek voor AOW-gerechtigden verandert niet of nauwelijks in 2021.

05/08/2020

NEEM JE ONDERZOEKsPLICHT SERIEUS !! !

Koop je een woning zonder zelf onderzoek te doen naar de staat ervan? Dat kan een dure grap worden als er naderhand gebreken aan het licht komen. Je hebt namelijk zelf een onderzoeksplicht.

Als woningkoper heb je een onderzoeksplicht. Het is jouw verantwoordelijkheid dat je weet wat je koopt. Ontdek je na de koop van je woning dat er gebreken zijn en had jij dit door eigen onderzoek kunnen weten? Dan kan je de koop niet ontbinden of reparatiekosten verhalen op de verkoper. Het is dus belangrijk dat je onderzoek doet en niet alleen focust op het enthousiaste praatje van de verkoper.

Onderdeel van je onderzoeksplicht is het stellen van vragen aan de verkoper. Hij of zij heeft namelijk een mededelingsplicht en is verplicht eerlijk te antwoorden op jouw vragen. Snap je het antwoord van de verkoper niet helemaal, vraag dan goed door tot je de situatie begrijpt. Naast je eigen bevindingen geeft een bouwkundig rapport de staat van de woning globaal weer. Met een dergelijke keuring vergroot je ook de kans dat je (nog verborgen) gebreken opspoort.

Wat heb je aan een bouwkundige keuring?
Sommige gebreken kun je eenvoudig zelf ontdekken. Vochtplekken op het plafond duiden vaak op lekkage. Of de gevel en fundering van de woning nog naar behoren zijn, is wat lastiger te ontdekken. Een bouwkundige keuring geeft duidelijkheid. De uitvoerder ervan kijkt onder andere naar:

de vloer en fundering,
riolering en leidingwerk in de kruipruimte,
vochtigheid in de woning,
het dak en de gevel.

Het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring is doorgaans verstandig. Bij oudere woningen kan je het bijna als onmisbaar beschouwen. Daar is eerder sprake van (verborgen) gebreken en achterstallig onderhoud. Bij het nieuwbouwappartement is de keuring minder relevant.

Bouwkundige keuring inzetten bij de onderhandeling
De uitkomst van een bouwkundige keuring kan je gebruiken in de onderhandelingen. Zo kan je de gebreken gebruiken om tot een lager bod te komen. In dat geval moet je de keuring wel laten uitvoeren voordat je een eerste bod doet. Je kunt de keuring ook laten doen na het tekenen van het voorlopig koopcontract. Vermeld dit wel duidelijk als ontbindende voorwaarde bij de onderhandeling.

Verplichtingen verschillen per type woning
Bepaalde type woningen brengen extra verplichtingen met zich mee. Neem bijvoorbeeld een monumentaal pand. De buitenkant daarvan mag je niet ‘zomaar’ renoveren. Daarnaast dien je rekening te houden met het bestemmingsplan van de gemeente. Dit plan bepaalt voor welke doeleinden de ruimte gebruikt mag worden, zoals een woon- of winkel-, of kantoorbestemming. Het bestemmingsplan kun je opvragen bij de gemeente.

Sla je onderzoeksplicht niet in de wind. Het beschermt je voor een miskoop. Een bouwkundige keuring is een goed startpunt. Worden er tegenvallers ontdekt? Dan kan je die inzetten als troef bij de onderhandeling.

14/07/2020

Met een aflossingsvrije hypotheek heb je meer last van een rentestijging dan met een annuïtaire hypotheek – dat zit zo:

Met de zeer lage hypotheekrentes lijkt het aantrekkelijk om de rente voor lange tijd vast te zetten. Maar als je kijkt naar het risico van stijgende hypotheeklasten als de rente in de toekomst weer wat hoger ligt, dan verschilt dat per hypotheekvorm. Bij een aflossingsvrije hypotheek komt een hogere rente bijvoorbeeld harder aan dan bij een annuïteitenhypotheek.

Bij de aflossingsvrije hypotheek, die tot 2013 erg populair was, betaal je alleen rente gedurende de looptijd en moet je de lening aan het eind van de looptijd met eigen spaargeld aflossen of een nieuwe hypotheek nemen om de oude mee af te betalen.

Sinds 2013 krijg je voor nieuwe hypotheken alleen hypotheekrenteaftrek als je meteen begint met aflossen en de lening in 30 jaar afbetaalt.

Bij de annuïtaire hypotheek bestaan de maandlasten uit een combinatie van rente en aflossing. Deze hypotheekvorm is sinds 2013 een stuk populairder geworden. Wel is het zo dat de totale maandlasten van een annuïtaire hypotheek vanwege de aflossingscomponent substantieel hoger zijn vergeleken met een aflossingsvrije hypotheek.

Tegelijk is het zo dat je hypotheekschuld met een annuïtaire hypotheek gedurende de looptijd al lager wordt. Als je de hypotheekrente bijvoorbeeld voor tien jaar vastzet en dan een nieuwe rentevaste periode moet kiezen, is je lening al lager. Dit geldt niet voor de aflossingsvrije hypotheek, waarbij de lening gedurende de hele looptijd even hoog blijft.

Gevolg is dat het risico van een stijgende hypotheekrente sterker speelt bij de aflossingsvrije hypotheek dan bij de annuïtaire hypotheek.

Bel mij voor een afspraak op 06-55741985. Ik help u graag !

13/07/2020

Lage hypotheekrentes zijn zo gewoon geworden, dat je makkelijk vergeet wat vroeger normaal was. Waar huiseigenaren nu jagen op hypotheekrentes voor 10 jaar vast of 20 jaar vast tegen extreem lage tarieven van 1,5 tot 2 procent, was het tien jaar geleden heel normaal als je 4 tot 5 procent rente betaalde.

De daling van hypotheekrentes in het afgelopen decennium heeft veel te maken met het ongekend ruime monetaire beleid van centrale banken, die de geldpersen volop hebben laten draaien om rentes kunstmatig te drukken. Tegelijk betekent dit dat de huidige situatie op den duur ook weer kan veranderen met stijgende hypotheekrentes.

Om een gevoel te krijgen voor wat normale maandlasten zijn bij een situatie waar hypotheekrentes een factor 3 hoger liggen, kun je huidige situatie op de hypotheekmarkt vergelijken met die van tien jaar geleden.

Bel mij voor een afspraak op 06-55741985

08/07/2020

PANIEK IN HYPOTHEKENLAND

Wie een huis koopt, heeft meestal met diverse partijen te maken. U moet dan denken aan de verkopers, verkopende makelaar, aankopende makelaar en de hypotheekadviseur.

Paniek
De meeste huizenbezitters hebben een hypotheek nodig en moeten deze binnen een bepaalde tijd (ontbindende voorwaarden) regelen. Nu tijdens de coronacrisis is er “lichte” paniek in hypotheekland. Banken die eerst hebben geroepen dat zij hun bestaande klanten gaan helpen als zij door de coronacrisis hun hypotheek tijdelijk niet kunnen betalen, hebben de eisen voor nieuwe klanten flink verzwaard. Hierbij moet u bijvoorbeeld denken aan:

Flexwerkers die meer eigen middelen moeten aantonen;
Het vermogen dubbele maandlasten (twee koopwoningen) te betalen moet voor een langere periode worden aangetoond;
Werkgevers worden gebeld als er sprake is van bepaalde loondienst met een intentieverklaring (navraag naar de intentieverklaring);
Bij een overbruggingshypotheek moeten meer eigen middelen worden aangetoond;
Een werkgeversverklaring is nog maar twee maanden geldig in plaats van drie maanden.
Bovendien hebben alle banken in Nederland hun hypotheekrente verhoogd. Deze verhoging heeft er voor gezorgd dat banken het nog drukker hebben gekregen. Veel bestaande huizenbezitters hebben namelijk besloten om hun hypotheek over te sluiten. Zij willen zekerheid hebben met betrekking tot hun bruto maandlasten voor een langere periode. Hierbij wordt de (vaak hoge) boeterente voor lief genomen.

Verwerkingstijden lopen op
Persoonlijk denk ik dat deze verhoging tijdelijk is en dat over een paar maanden de hypotheekrente weer gaat dalen. Als het druk is bij de banken wordt wel vaker de rente verhoogd om de aanvragen op tijd te kunnen verwerken.

Helaas is het tegendeel nu aan de orde. Het is door de renteverhogingen nog drukker geworden. Hieronder een overzicht van de verwerkingstijden van enkele banken in Nederland als het hypotheekdossier volledig is aangeleverd en dus beoordeeld kan worden.

De doorlooptijd (datum half juni)
Eerste beoordeling Tweede beoordeling
Argenta 7 werkdagen 8 werkdagen aankopen
12 werkdagen oversluiten
Robuust 5 werkdagen 8 werkdagen aankopen
12 werkdagen oversluiten
Centraal Beheer 4 werkdagen 8 werkdagen aankopen
12 werkdagen oversluiten
HollandWoont 5 werkdagen 8 werkdagen aankopen
12 werkdagen oversluiten
Hypotrust 5 werkdagen 8 werkdagen aankopen
12 werkdagen oversluiten
Van bovenstaande verwerkingstijden wordt je als hypotheekadviseur niet vrolijk.

Ik kan mij nog goed herinneren dat de Rabobank in 2016 met een reclame kwam dat het afsluiten van een hypotheek bij hen binnen een week mogelijk was. Ik weet uit mijn eigen praktijk dat het nog sneller kan.

In ieder geval is bijna drie weken voor een boordeling van de hypotheekstukken erg lang. En als alles dan direct goed wordt aangeleverd is er geen probleem, maar dat laatste is vaak een utopie. In 90% van alle dossiers zal een bank nog nieuwe of aangepaste formulieren willen hebben. Ik hoef u niet te vertellen dat zoiets weer tijd gaat kosten.

Ontbindende voorwaarden
Ik adviseer aan mensen die nu een huis kopen om de termijn van de ontbindende voorwaarden op minimaal 7 à 8 weken te zetten. Hypotheekadviseurs hebben dan genoeg tijd om de hypotheek te regelen. Is de termijn korter dan kunnen er problemen ontstaan bij diverse banken in Nederland als die nog andere nieuwe formulieren willen hebben van de kopers.

Natuurlijk zal u dan roepen dat de termijn van de ontbindende voorwaarden met een bepaalde tijd (bijvoorbeeld een week) verlengd kan worden. Daar moet de verkoper echter wel toestemming voor geven.

De termijn van de ontbindende voorwaarden wordt meestal bepaald door de verkopende makelaar en niet door de verkopers. Het is triest te constateren dat veel verkopende makelaars nog steeds aandringen op een termijn van 4 à 5 weken voor de ontbindende voorwaarden.

Waarom horen we niets van de makelaarsorganisaties? Die kunnen nu toch voorstellen om (tijdelijk) een vaste termijn van 8 weken in het leven te roepen? Iedere koper, verkoper, makelaar, bank en hypotheekadviseur weet dan precies waar hij/zij aan toe is. Dit voorkomt de paniek die nu wel degelijk toeslaat.

De hete aardappel
Veel hypotheekadviseurs gaan 'lelijk' doen tegen de werknemers van banken. Deze werknemers moeten wel iedere zaterdag overwerken. De druk wordt voor hen steeds groter, terwijl ze steeds meer klachten krijgen. En dan nog de banken die hun eisen betreffende het aanleveren van formulieren tussentijds wijzigen!

Als diverse makelaars op sociale media dan ook nog roepen dat iedereen een stapje harder moet lopen om de hypotheek rond te krijgen, dan weten ze echt niet wat er aan de hand is. Heel veel makelaars en taxateurs zijn zelf heel traag. Een koopakte opstellen kan binnen een paar dagen. Het komt helaas steeds vaker voor dat het twee weken in beslag neemt. Hetzelfde geldt voor een taxatie die ook twee weken duurt. Natuurlijk krijgt dan het NWWI de schuld, terwijl de taxateur gewoon lui en laks is.

Meewerken
Als alle partijen even goed meewerken (in deze coronatijd) dan leidt dit niet tot problemen voor de huizenbezitters. U moet dan denken aan het niet op tijd geregeld krijgen van een hypotheek. Nog erger is als de hypotheek na de ontbindende termijn helemaal niet doorgaat omdat een bank hem afwijst.

Gevolg is dan dat een koper 10% van de koopsom mag betalen, terwijl de koopwoning niet zijn eigendom wordt. Helaas worden er nog heel veel woningen gekocht zonder ontbindende voorwaarden.

08/07/2020

Oversluiten hypotheek zorgt voor record aanvragen
Het oversluiten van de hypotheek blijft populair, met een verdubbeling ten opzichte van vorig jaar. Ook de verbouwingsdrang is duidelijk terug te zien. Kopers doen het iets rustiger aan in de huidige markt.

Op de hypotheekmarkt zit de vaart er nog steeds goed in. In het tweede kwartaal van dit jaar nam het aantal geregistreerde aanvragen maar liefst 40 procent toe ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Vooral huiseigenaren die hun hypotheek oversluiten veroorzaken de groei. Ook het afsluiten van een tweede hypotheek is onverminderd populair.

HDN (Hypotheken Data Netwerk) registreert de aanvragen bij vrijwel alle grote aanbieders. De organisatie meldt dat er opnieuw sprake is van een recordaantal aanvragen, ondanks de coronacrisis.

Piek oversluiten hypotheek
Veel huiseigenaren zien de huidige lage hypotheekrente als een kans om de maandlasten te verlagen. In vergelijking met vorig jaar is het aantal oversluiters ruim verdubbeld. Met name het oversluiten van hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) was in trek. Ook het gemiddelde bedrag dat is overgesloten nam toe.

Meer verbouwd met minder eigen geld
In de afgelopen maanden was het topdrukte bij veel bouwmarkten, hoveniers en bedrijven in bijvoorbeeld zonwering. De drang om te klussen en verbouwen zien we duidelijk terug in de hypotheekcijfers. Het aantal afgesloten tweede hypotheken nam toe naar 17.000, een stijging van 60 procent ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019.

Het hypotheekbedrag bleef met gemiddeld € 50.000 nagenoeg gelijk. Wel werd er met een min van 45,6 procent fors minder eigen geld ingelegd. De exacte reden hiervoor is niet onderzocht, al kan hier onzekerheid rond de coronacrisis een rol spelen.

Woningkopers iets minder actief
Tot nu hebben we het vooral gehad over mensen die al een huis hebben. Hoe zit met de kopers? Die waren in het tweede kwartaal goed voor 79.229 hypotheekaanvragen. Dit is 14,9 procent meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Hiermee lijkt de groei iets af te vlakken ten opzichte van eerder dit jaar. In lijn met de prijsstijgingen van woningen nam ook het gemiddelde hypotheekbedrag toe. Gemiddeld werd er € 310.000 geleend, bij een gemiddelde woningwaarde van € 378.000

Hypotheek voor nieuwbouwwoning opvallende stijger
De grootste stijging van hypotheekaanvragen is voor rekening van de nieuwbouwwoning, met een plus van 37 procent. Deze groep leende gemiddeld € 494.000 (+4,5%) om woningen te kopen ter waarde van € 613.000. Denkbaar is dat de toename komt door een versnelling van de verkoop, na een tijd van gedwongen corona-stilstand. Veel huiseigenaren hebben de luxe van overwaarde, waarmee ze de nieuwbouwwoning deels kunnen financieren.

Zuid-Holland koploper woningverkopen
Net als in het eerste kwartaal van 2020 zijn de meeste hypotheken gesloten voor een aankoop in Zuid-Holland. Ook de nummers twee (Noord-Holland) en drie (Noord-Brabant) zijn ongewijzigd. Grootste stijger is de provincie Zeeland, waar vooral doorstromers en starters hun slag sloegen.

Sta je zelf op het punt om een woning te kopen? Of ben je benieuwd wat het oversluiten van je hypotheek in jouw situatie kan opleveren? We kijken graag met je mee naar de mogelijkheden. Laat een bericht achter via het onderstaande formulier en je hoort snel van ons.

Meer weten of persoonlijk advies?
Vink hieronder aan over welke onderwerpen je meer informatie wilt ontvangen.

Rakers Financial Consultancy

03/11/2020

23/10/2020

19/08/2020

18/08/2020

12/08/2020

05/08/2020

14/07/2020

13/07/2020

08/07/2020

08/07/2020

Adres

Website

Meldingen

Contact

Snelkoppelingen

Delen

Type