23/01/2017
De macht van de makelaar op een oververhitte woningmarkt
Foto: ANP
Gepubliceerd: 20 januari 2017 14:52
Laatste update: 20 januari 2017 14:52
Veel te drukke woningbezichtigingen, snel een bod afdwingen en een latere bieding toch vóór laten gaan: in steeds meer regio's is er weer sprake van een echte verkopersmarkt waar verkopers en hun makelaars de dienst uitmaken.
Er worden in de grote steden te weinig woningen te koop gezet om aan de groeiende vraag te voldoen. Makelaarsvereniging NVM adviseert kopers dan ook met klem een huis buiten de oververhitte stadscentra te zoeken. "Vooral in de centra van de grote studentensteden moet je veel geld op tafel leggen voor relatief weinig woning", waarschuwt de organisatie.
"Het rare is, en dat zijn we alweer vergeten, dat het maar een paar jaar geleden is dat een makelaar in Amsterdam blij was als er een paar geïnteresseerden kwamen kijken naar een te koop staand huis", memoreert Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH).
"Het was de koper die bepaalde wanneer hij kwam kijken en of hij een bod zou uitbrengen. En het was als verkoper maar afwachten of dat bod zou komen. Terwijl het nu de verkopers zijn die bepalen. Die beperken het aantal kijkers tot tien of willen een bod op papier hebben en zoeken dan zelf wel uit wie in aanmerking komt."
Dit heeft volgens André de la Porte ook effect op het gedrag van verkoopmakelaars die in die gebieden actief zijn. "Makelaars vervallen voor een deel in oud gedrag. Een huis verkopen, is makkelijk geworden."
Makelaars op jacht naar nieuwe huizen
"Maar zorgen dat je een huis kunt verkopen, dat is moeilijk. Het grootste probleem voor makelaars in Amsterdam en in Utrecht is dat ze geen woningen hebben om te verkopen", legt André de la Porte uit. "Die doen er van alles aan om klanten te vinden die hun huis willen verkopen. Vraag is er genoeg, aanbod is er veel te weinig."
En dus gooien makelaarskantoren in gewilde straten een briefje in de bus, met teksten zoals deze: "Onlangs hebben wij een woning in uw straat binnen korte tijd voor een mooie prijs verkocht. Voor die woning bestond zoveel belangstelling dat wij bieders teleur moesten stellen. Bovendien ontvangen wij dagelijks nog telefoontjes van nieuw geïnteresseerde kopers. Omdat deze mensen zeer serieus op zoek zijn naar een woning bij u in de buurt, kan het misschien ook voor u interessant zijn om vrijblijvend contact met ons op te nemen in het geval u overweegt om uw huis nu of in de nabije toekomst te verkopen."
De strategie van de afzender, een naar eigen zeggen "klein zeer actief makelaarskantoor" in Amsterdam, is niet nieuw. Toch komt het op specifieke plekken in grote steden volgens André de la Porte nu wel vaker voor: "Het is iets heel lokaals. Je zal ook zien dat het in Amsterdam en Utrecht niet in alle wijken of stadsdelen zo is. De grootste druk zit in categorie huizen tussen de 2 en 4,5 ton."
"Makelaars proberen uit eigen netwerken al dit soort combinaties te maken van kopers en verkopers voordat een huis op Funda.nl komt. Daar is niks op tegen. Het is alsof je de folder van de supermarkt in de bus krijgt, maar dan van een makelaar. Alleen zijn mensen dat niet gewend en sommigen vinden dat raar of vervelend."
Makelaars slaan kopers zonder aankoopmakelaar over
Als een verkoopmakelaar eenmaal een huis in een gewilde straat in aanbod heeft, dan stromen de reacties van potentiële kopers bijna vanzelf binnen.
"Een aankoopmakelaar kan in dat soort gevallen noodzakelijk zijn, omdat je er anders bijna niet tussenkomt." "U bent eigenlijk al te laat", horen woningzoekenden als zij meteen reageren op een advertentie op funda. Mensen met een aankoopmakelaar horen eerder dat een huis te koop staat en krijgen vaak voorrang bij bezichtigingen.
Overigens speelt dit volgens VEH maar "in een klein stukje Nederland". In de rest van het land is kopen zonder aankoopmakelaar goed te doen. "Als je jouw verhaal in Hengelo leest, dan herkennen mensen dat helemaal niet."
Experts adviseren in de Randstad aankoopmakelaar te nemenZie ook: Hoe je zonder aankoopmakelaar een huis koopt
Makelaars die weinig aandacht voor je hebben
"Makelaars proberen de bezichtigingstijden zo kort mogelijk te houden. En daardoor loopt iedereen zich te verdringen in een paar uur op een doordeweekse dag", vertelt André de la Porte verder. "Terwijl je juist mag verwachten dat een makelaar de koper gaat helpen en hem de gelegenheid geeft om één of enkele keren goed te kijken."
"Je mag verwachten dat een makelaar niet alleen maar beneden als een soort portier bij de ingang zit en zegt: 'Ja, gaat u maar naar binnen en doet u uw bod maar in dit bakje'. Want dat is een soort ongeïnteresseerdheid die optreedt als het je dagelijks werk is en het je heel makkelijk afgaat. En als verkopen makkelijk wordt, dan sluipt er een slordigheid in." Hij hoort van leden dat ze soms nauwelijks antwoord krijgen en als lastig worden gezien als ze een kritische vraag stellen.
“Je verwacht van de makelaar dat hij jou vertelt hoe het zit.”
Hans André de la Porte
"Waar wij bezorgd over zijn, is dat het onderhandelingsspel voor makelaars dagelijks werk is, maar voor de kopers en verkopers die eraan deelnemen is dat maar een paar keer in hun leven. Het gaat om enorme belangen waar je je jarenlang aan committeert met een hypotheek. En daarom speelt de makelaar zo'n belangrijke rol."
VEH adviseert kopers kritisch te blijven en het meteen te laten merken als de makelaar de verkoopinformatie niet op orde heeft of weinig interesse toont om dat uit te zoeken. Stel een deadline voor het ontvangen van informatie op papier over bijvoorbeeld de WOZ-waarde, het gepleegde onderhoud en funderingsproblemen.
"Je verwacht van de makelaar dat hij dat heeft uitgezocht en jou vertelt hoe het zit. Als die makelaar jou verkeerde informatie geeft, dan is die daar ook voor aansprakelijk. En dat is ook de reden dat een aantal makelaars vaak vaag blijft."
"Dan krijg je later een welles-nietes-discussie. Nee, er moet gewoon zekerheid zijn. Daar worden makelaars voor betaald, om volkomen helder te zijn over niet alleen de voordelen, want daar zijn ze altijd goed in, maar ook over de nadelen van zo'n huis."
Makelaars dringen aan op een snelle beslissing
Woningzoekenden in oververhitte gebieden moeten vaak snel beslissen. Een huis staat volgens de laatste NVM-cijfers nog maar gemiddeld 78 dagen te koop, 23 dagen korter dan een jaar eerder. Ook de keuze is een stuk beperkter: eind 2015 kon een potentiële koper nog uit gemiddeld tien huizen kiezen, inmiddels gaat het om zes woningen. En dit zijn dan de landelijke gegevens, in populaire gebieden is de markt nog krapper.
De kans op een overhaaste beslissing is dan groter. "Dat komt vaak door de druk die er op de koper wordt gelegd om ter plekke te beslissen. Vaak na één bezichtiging moet hij al een definitief bod uitbrengen. Of hij kan geen voorbehoud van financiering nemen."
"Als je daar letterlijk slapeloze nachten van krijgt, weet dan dat je drie werkdagen hebt waarin je zonder opgaaf van reden, en ook zonder kosten, het contract kan annuleren."
Een aantrekkende woningmarkt vraagt om een andere voorbereidingZie ook: Acht do's en don'ts voor huizenkopers
Makelaars negeren een mondelinge afpraak
Ook hoort André de la Porte dat mondelinge afspraken over een verkoop plotseling opzij worden geschoven voor een hoger bod. Het zijn verhalen van kopers die vlak voor het tekenen horen dat er toch nog een hoger bod is binnengekomen.
Een integere makelaar zal de verkoper hiervan weerhouden. Maar soms adviseert een makelaar het hogere bod toch te accepteren. Dit gebeurt met name als de opbrengst van het huis een heikel punt is. "Dus in geval van echtscheiding of een huis waar een hele hoge schuld op zit."
"Soms is het waar en dan kan de verkoper ook zeggen dat hij geen bindende overeenkomst heeft. Maar het is natuurlijk niet netjes, want afspraak is afspraak", stelt André de la Porte. "Een mondelinge afspraak is, juist omdat er altijd zoveel gedonder over ontstaat, niet meer rechtsgeldig", benadrukt hij. "Een contract is pas rechtsgeldig als het op papier staat met handtekeningen van de koper en de verkoper."
“Weet dat je daar als verkoper misschien jarenlang heel slecht van slaapt en dat het gewoon contractbreuk is.”
Hans André de la Porte
In Utrecht, Amsterdam en omliggende gemeenten zoals Amstelveen en Haarlem krijgen woningzoekenden vaak te horen dat ze hun bod op papier moeten uitbrengen. Achteraf is dan lang niet altijd duidelijk waarom het huis naar een ander is gegaan. Gefrustreerde woningzoekers hebben dan weleens de neiging om verhaal te halen en vervolgens een hoger bod te doen.
"Wij weten dat mensen ook vaak buiten de makelaar om gaan", zegt André de la Porte. Zo werd VEH gebeld door een verkoper in Amsterdam die na het zetten van een handtekening een nieuwe bieder aan de deur kreeg. Die bood 50.000 euro cash boven op de al eerder afgesproken verkoopprijs. De verkoper ging er niet op in, maar kreeg een tegengesteld advies van zijn makelaar. Die raadde aan het hogere bod te overwegen en zei dat het verliezen van een mogelijke rechtszaak voordeliger had kunnen zijn.
"Dat is zeer oneerbaar", oordeelt André de la Porte. "Weet in ieder geval dat je daar als verkoper misschien jarenlang heel slecht van slaapt en dat het gewoon contractbreuk is. Dan ben jij net zo fout als die makelaar", meent hij.
Om dit soort nare verrassingen te voorkomen, kun je als koper een mondelinge afspraak zo snel mogelijk in een e-mail laten vastleggen en ondertekend terugsturen. "Dan kan je het binnen een uur geregeld hebben. Stel dat de verkoper dezelfde papieren zou tekenen met die hogere bieder, dan heeft hij twee getekende verkoopcontracten en een juridisch probleem. Nummer één gaat dan vóór en nummer twee kan een behoorlijke schadeclaim indienen."
Je kunt als koper een klacht indienen
Hoewel je als koper niet kunt bepalen met welke verkoopmakelaar je te maken krijgt, ben je niet volledig machteloos. Je kunt een klacht indienen bij de brancheorganisatie waar het kantoor is aangesloten. Zo heeft de NVM bijvoorbeeld een eigen tuchtcommissie die uitspraken doet en een makelaar kan uitsluiten.
Ook is er een landelijke Geschillencommissie Makelaardij in Den Haag. "Dat is laagdrempelig, het is lang niet zo duur als een advocaat in de arm nemen. Die geschillencommissie doet uitspraak en de makelaars moeten zich daaraan houden." Deze commissie kan ook een boete of schadevergoeding eisen.
Het ziet er niet naar uit dat de situatie in de oververhitte regio's snel zal verbeteren. Zo is volgens de NVM in de regio Amsterdam het goedkope aanbod inmiddels al weg, waardoor starters daar "zo goed als buitengesloten" zijn. De organisatie verwacht dat in de regio's met krapte ook dit jaar nog te weinig betaalbare huizen in de verkoop worden gezet om de vraag bij te benen.
"Er zijn natuurlijk altijd gewilde straten en als daar iets vrij komt, dan vliegt iedereen daar op af. Dan zijn mensen bereid om behoorlijk ver te gaan", waarschuwt André de la Porte. "Makelaars kunnen je bij een borrel ongetwijfeld ergere verhalen vertellen, maar die krijg je toch niet los."
