21/03/2024
๐๐๐๐ ๐ซ๐จ ๐๐๐๐
๐ฝ๐ผ๐พ๐ผ ๐๐ ๐ฟ๐ผ๐ ๐๐๐๐๐๐-๐๐๐๐๐๐๐๐ผ๐ ๐๐ป
Nak beli rumah ,Wajib tahu MLTT vs MRTT
, MRTT & MLTT. Ketahui hak anda.
Hujung tahun 2018 saya tlh membeli sebuah rumah under-construction di Bertam, Kepala Batas.
Oleh kerana itu adalah rumah ketiga, maka loan yg lulus cuma 70%, iaitu RM335,678. Sbg perlindungan (seandainya saya mati dlm tempoh pembiayaan), pihak bank tlh menawarkan saya MRTT (Mortgage Reducing Term Takaful). Total MRTT adalah RM23,125.
Apabila jumlah ini ditambah ke dalam loan rumah, ia menjadikan total loan rumah saya adalah RM358,803. Dgn kadar faedah 4.47%, dan tempoh bayaran balik adalah 25 tahun, maka setiap bulan saya perlu membayar RM1990.
Perhatikan gambar yg saya kepil di bawah. Kita boleh lihat, tempoh bayaran balik pinjaman saya adalah 25 tahun. Akan ttp, MRTT "cover" sehingga 19 tahun saja. Jadi, kalau saya mati pada tahun ke 20 meminjam, anakยฒ saya perlu menjelaskan jumlah pinjaman yg masih berbaki.
Menyedari beberapa kelemahan MRTT, saya maklumkan kpd pihak bank, saya tak mahu perlindungan Takaful ini.
Tahukah anda bahawa MRTT bukanlah syarat wajib ketika membeli rumah melalui pinjaman bank?
"Habis tu, kalau mati siapa nak bayar baki pinjaman rumah?" Inilah persoalan yg bermain di fikiran kita.
Fahami perkara ini...
Katakan housing loan anda berjumlah RM350k. Dgn loan sebanyak ini, premium MRTT anda ialah RM25k. Apabila bank masukkan nilai RM25k ini bersama loan rumah, ia dikenakan caj (interest/kadar keuntungan) mengikut kadar loan rumah anda, dan interest itu berjalan selama tempoh pinjaman tersebut. Kalau 25 tahun tempoh pinjaman anda, maka selama 300 bulanlah nilai RM25k tadi di-interestkan. Banyak kan?
Biar saya berikan contoh.. Katakan MRTT yg anda perlu bayar ialah RM25,000. Tempoh pinjaman 25 tahun (300 bulan). Kadar interest 4.45%. Maknanya anda kena bayar keseluruhan MRTT sebanyak RM41,687.44. Berapa jumlah yg di-interest dlm ringgit? Jawapannya RM16,687.44. Secara bulanannya anda membayar MRTT sebanyak RM138.96 sebulan selama 25 tahun, termasuk nilai yg di-interestkan.
Maknanya kalau bayaran rumah anda RM1800 sebulan, anda perlu bayar RM1938.96 sebulan termasuk payment MRTT (termasuk interest). Ada org menyedari hal ini, tp mrk mengganggap ini saja pilihan yg ada... Namun, ramai jg yg tak menyedarinya. Yg kita sedar, payment bulanan rumah kita hampir RM2000.
Kedua. MRTT hanya cover "baki semasa" hutang rumah kita. Sekiranya hari ini ia cover RM350k (kalau loan sebanyak itu), 20 tahun kemudian mungkin ia cover cuma RM50k (sebab baki loan dah tinggal 50k). Anda mungkin akan kata, "ok la.. nak apa lagi.."
Jangan lupa, telitikan juga tempoh cover yg diberikan oleh pihak bank. Ada bank beri tempoh cover sehingga 20 tahun saja, sedangkan tempoh meminjam adalah 25 tahun. Kalau pembeli meninggal ketika tahun yg ke 21 meminjam, baki hutang yg ada tak dicover lagi oleh insurans. Apakah kesannya? Boleh fikir-fikirkan sendiri..
Jadi, apa solusi pilihan yang ada..
Pertama sekali, ketika nak apply pinjaman, atau ketika pinjaman dah lulus, kita maklumkan kpd pihak bank, kita tak mahu MRTT. Sbb kita nak gantikan dgn Mortgage Level Term Takaful (MLTT), dan maklumkan juga kita nak uruskan sendiri pembelian MLTT tersebut.
Apa kelebihan MLTT.
Kita belilah MLTT sama nilai dgn jumlah loan rumah. Katakan loan rumah RM350k, maka nilai MLTT pun kita beli RM350k juga. Dengan jumlah ini, payment bulanan MLTT anda mungkin sekitar RM130-RM250 sebulan bergantung kpd umur. Nampak mcm mahal sikit kan? Ok tak pa.. Baca dulu.
Pertama, premium bulanan anda adalah 0% interest, sbb ia tak termasuk dalam loan.
Kedua.. Nilai perlindungan (cover) yang anda dapat ialah kekal RM350k sepanjang hayat anda, sama ada tahun pertama anda buat pinjaman, mahupun tahun ke 25. Ia sama sekali tak terjejas dgn pengurangan baki pinjaman.
Katakan tahun ke 20 dalam tempoh pinjaman, anda meninggal. Ketika itu baki pinjaman rumah cuma tinggal RM50k saja lagi. Dgn nilai cover RM350k dlm MLTT tadi, waris anda hanya perlu gunakan RM50k utk selesaikan baki hutang yg masih ada. Baki RM300k dari pampasan itu waris anda boleh gunakan utk tujuan lain. Kelebihan ini tiada dlm MRTT.
Ketiga. MLTT mempunyai nilai tunai atau simpanan. Pada tahun ke 20 polisi MLTT, mungkin nilai tunai yg ada melebihi RM50k. Anda boleh keluarkan nilai tunai ini utk menyelesaikan baki pinjaman rumah, tanpa menjejaskan nilai cover RM350k tersebut.
Maknanya anda boleh selesaikan hutang lebih awal, dan sekiranya anda hilang upaya selepas itu, anda diberi pampasan berjumlah RM350k. Atau jika anda mati, waris anda akan menerima nilai bersih RM350k. Boleh juga waris anda gunakan utk selesaikan hutangยฒ 'jahat' anda yg lain. Sekali lagi kelebihan ini tiada dlm MRTT.
Jadi, sebelum anda beli rumah dan sign perjanjian jual beli, pertimbangkanlah hal ini. Tindakan anda hari ini akan memberi kesan sepanjang 25 tahun anda berhutang dgn bank.
Abaikan MRTT jika anda inginkan manfaat dalam MLTT.
Boleh wasap saya untuk keterangan lanjut
HASLIN HASAN
๐ผ๐๐ผ ๐๐๐๐๐๐๐ ๐๐๐๐ ๐๐๐ผ๐๐๐๐
๐ผ๐๐ผ ๐๐๐ฝ๐๐๐พ ๐๐ผ๐๐ผ๐๐๐ ๐ฝ๐๐ฟ
0123869160
