01/07/2025
📌 请细读，一起思考为何这个议题如此重要。
这是我昨天在播客节目里，和大家分享的一些关于分层地契(Strata)问题，和主持人的对答：
1. 分层地契的议题不常被提出，也难以解决和不受欢迎。但为什么 YB 一次又一次坚持要提出，不放弃这个议题？
答：这些“吃力不讨好”的问题，如果现在不解决，最终会成为我们孩子，甚至未来几代人的负担。
柔佛州的发展越来越快速，高楼林立，从廉价到高端住宅都有。在最初的5年，也许大家都看不出问题。但过了那段“蜜月期”，各种问题便会浮现。
我们可以从皇后花园组屋、水景阁和Skudai Villa 公寓等来思考，想想看在几十年前，谁能想到它们今天会出现这么多的问题？我不希望未来出现越来越多问题重重的分层地契住宅，终使人们无法享有一个宜居的环境与住房条件。
也有一些住户或屋主冷嘲热讽地说：“YB 每次讲分层地契问题，都没看到改变。”
我的回应是：一个近 40年历史的问题，是居民自身习惯日积月累和联邦法令造成的，怎么可能我一个人马上就能解决呢？
但是我相信，只要我们持续努力，终将看到成果。因为现在已经有很多单位开始正视这个议题。我会继续发声，直到真正看到成效为止。
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2. 作为一个代表有着很多分层地契住宅地区的人民代议士，居民最常提出哪些跟联合管理机构(JMB)和管理机构(MC)相关的问题？
答：最常见的就是——
“我有缴管理费，可是公寓条件很糟糕，东西坏了没人维修，破损没人理。”
举个例子：某公寓的每月管理费为 RM30，共有 300 户。
但只有 20% 居民缴费，也就是只收到 RM1,800／月，而不是应有的 RM9,000。
一年应该是 RM108,000，实际只收到 RM21,600。
请问，仅有这笔钱要如何维持公共保险、员工薪资和维修费用呢？
如果突然电力系统损坏，维修费用需要RM20,000，要从哪里拿这笔钱呢？
你要请清洁工、管理员、甚至保安，样样都得要钱。但很多人不缴纳管理费，导致有缴费的人久了也心灰意冷，最后形成恶性循环，大家都不缴了。管理层就无法运作，致使整个社区就一起遭殃。
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第二个问题：
“我们这边有地方毁损，YB 怎么不帮？政府为什么不出钱做？”
大家常常不明白一个重点——分层住宅的维修责任在于业主和管理层。
买房的时候其实就有讲明，政府和议员其实无权干涉。
我们常看到某些人家境优渥，却拖欠管理费上万令吉。
管理层也不敢采取行动，理由是怕住户生气。
然而根据《2013年分层管理法令（法令757）》及2015年管理条例，联合管理机构(JMB)/管理机构(MC)有法律权力处理这些问题（可参考第77、78、79、84条）。
管理层如果畏惧而不作为，最后责任也不应推给政府或 议员。
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第三个问题：
“我住在这里，为什么常年大会不能投票？”
你要知道，“住”不代表“拥有”。
只有业主才有投票权。租户是没有投票资格。
管理层也必须提前通知屋主，很多时候屋主不知道 有常年大会，是因为没有收到通知。
还有的是屋主很联系上，因为单位是透过产业代理出租的。
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3. YB 怎么看人民对JMB、MC和建筑物委员会(COB)这些机构的认知与理解？是否仍然偏低？
答：是的，目前仍然很低。
有些人甚至不知道什么是“管理机构”。
例如有人来找我：“YB，我家下水管破了，请帮我修。”
我问他有没有找管理层？
他说：“我不知道有管理层。”
我再问他每月有缴管理费吗？他说：“不懂要给钱。”
其实，如果你觉得管理层不透明、做不好，是可以向分层住宅仲裁庭(Strata Tribunal)或 COB投诉的。
我们团队也曾帮助一些居民依法伸张权益，但最重要的是，居民要愿意行动，不是事事等 YB 来做。
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还有一种误解：
有人说：“我住在楼上，为什么要缴RM5管理费去保养地上的草地？草又不是我家有。”
这其实就是集体居住的共同责任，不是你住在哪层就可以决定需不需要缴费。
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4. 以政策角度，推动分层住宅的主要挑战是什么？
答：最大的挑战是：
• 法令来自联邦，州政府没有足够权力自主修改或增删政策。
分层地契法令（法令757）归联邦政府管，州政府若要做出改变，必须通过房屋与地方政府部。
• 各地方政府的 COB 能力不一，有些管理不足、员工不够、缺乏专业知识。
• 法律执行不一致。不同地方政府有不同做法，缺乏统一标准。
• 对老旧、无管理层的建筑干预有限。在没有居民配合的情况下，政府执法能力受限。
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5. YB 有什么提议，把分层地契议题带入柔佛州政策？
答：自从被选为州议员以来，我每一届州议会都提及此议题，从未中断。
我们已经促成一些问题被高层关注，也成功推动个别案例解决。
我坚信：良好的居住环境能塑造一个人的内在，人人都应享有宜居的权益。
我提出的具体建议包括：
• 全州统一各地方政府关于分层地契的政策。
• 对不遵守法令的管理层加大执法力度。
• 设立惩罚机制，针对屡犯不改的管理层。
• 给予运作良好的管理层财政支持或奖励。
• 对管理层设立认证系统，并进行年度评估培训。
• 举办 对话会，让居民清楚明白自己的权利与责任。
我们看过一些公寓，政府拨了上千万维修，但居民不珍惜，修好没几天又出现毁损及破坏的行为。
这样的问题，不只是钱的问题，是意识的问题。
因此，也应考虑设立一个类似其他州属的“州级分层地契房屋维修基金”。
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📌 总结：
分层住宅的问题，不是简单修修补补就能解决的。
真正的关键，是我们每一个居民是否愿意承担起作为社区一份子的责任。
我会持续努力推动，只要你们也愿意一起前进。
#美好士姑来
#柔佛前进
