18/11/2025
Para que una operación de compraventa fluya sin complicaciones (y el banco acepte la propiedad como garantía), el inmueble debe pasar tres filtros principales: Legal, Técnico y Financiero.
Aquí tienes la lista de control (checklist) esencial:
1. Requisitos Jurídicos (El "Papelo")
Si los papeles no están en orden, el banco no prestará el dinero, ya que la garantía no sería ejecutable legalmente.
• Escritura Pública Inscrita: El inmueble debe tener una escritura debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP).
• Ojo: No se aceptan contratos privados de compraventa, cesiones de derechos, ni terrenos ejidales que solo tengan "título parcelario" (a menos que ya tengan título de propiedad y estén inscritos en el RPP).
• Libertad de Gravamen: La propiedad no debe tener hipotecas vigentes, embargos o fianzas (o si tiene una hipoteca, esta debe cancelarse simultáneamente con la venta).
• Identidad del Vendedor: Quien vende debe coincidir con el titular registral.
• Caso frecuente: Si el dueño falleció, debe haber una sucesión testamentaria o intestamentaria concluida (con adjudicación de herencia) antes de la venta, o lista para firmarse simultáneamente.
• Pagos al Corriente: Boletas de predial y agua de los últimos 5 años pagadas. Si es departamento, carta de no adeudo de mantenimiento.
2. Requisitos Técnicos y Físicos (El Inmueble)
El avalúo determinará si la casa vale lo que dicen y si durará lo suficiente para cubrir el plazo del crédito.
• Uso de Suelo Habitacional: Debe ser 100% habitacional. Si tiene locales comerciales grandes o es una nave industrial adaptada, la mayoría de los créditos hipotecarios residenciales la rechazarán (requerirían un crédito PyME).
• Vida Útil Remanente: La vida útil que le queda a la casa debe ser mayor al plazo del crédito más un factor de seguridad (generalmente plazo del crédito + 10 o 15 años).
• Ejemplo: Para una hipoteca a 20 años, la casa debe tener una vida útil remanente de al menos 30-35 años.
• Servicios Básicos Funcionando: Debe contar con agua, luz, drenaje y pavimentación conectados y operando.
• Estructura Sólida: Sin daños estructurales visibles, humedades severas o techos de materiales provisionales (lámina, asbesto, cartón). El inmueble debe estar terminado (no obra negra ni obra gris en zonas habitables).
• Unidad Rentable Completa: Debe tener al menos un baño completo, cocina (o tarja), recámara y estancia/comedor funcional.
3. El "Filtro" de Avalúo (El Valor)
• Distribución Convencional: Las propiedades con distribuciones extrañas (ej. para entrar a la recámara 2 tienes que pasar por el baño de la recámara 1) suelen ser castigadas en el valor o rechazadas.
• Ubicación de Riesgo: No debe estar en zonas de alto riesgo (laderas inestables, cauces de ríos, bajo torres de alta tensión o ductos de Pemex).
Resumen para tus clientes de Creditaria:
Si un cliente te pregunta "¿Puedo comprar esta casa con crédito?", la respuesta rápida es SÍ, siempre y cuando:
1. Tenga escrituras públicas (no solo "papeles").
2. Tenga techo de losa (concreto) y servicios.
3. Sea de uso habitacional.
4. Esté al corriente en agua y predial.
📱 WhatsApp: 55 6038 1764
📧 Correo: [email protected]
🌐 Página web: https://afinyconsultores.creditaria.com.mx
